文(wén)：任(rèn)泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售制了(le)。 1月17日(rì)召开的全国住房和城乡建设(shè)工(gōng)作会议提(tí)出“有条件的(de)可(kě)以进行现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川(chuān)、广(guǎng)东等地明(míng)确(què)表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取消商(shāng)品房(fáng)预售制了，用(yòng)你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别(bié)建了，不(bù)能把包袱甩给老百姓和社(shè)会，这是房地产(chǎn)从大开发时代(dài)步入高(gāo)质量发展阶段的必然趋势(shì)，也(yě)是对购房老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺(quē)钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全(quán)国(guó)套户比超过1，从大开发进(jìn)入存(cún)量时代，对(duì)购房(fáng)民众(zhòng)不公平(píng)的预售制已经(jīng)过时了，该取消了，改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售。以后一手交钱，一(yī)手(shǒu)交房，天经地义。当然二次(cì)房改是(shì)个技术(shù)活，兼(jiān)顾(gù)化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场(chǎng)信心以(yǐ)及长效机制，长效机制四大关键(jiàn)是(shì)推动城市群(qún)战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果按照经济规律办事，中(zhōng)国一定能实(shí)现房(fáng)地产软着陆(lù)和长(zhǎng)期平稳健康发展，跨过这(zhè)道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么(me)要(yào)取消预售制、改为现房(fáng)销售？大(dà)家想想，绝大部分(fēn)商品(pǐn)是一(yī)手交钱一手交货，预售制(zhì)是(shì)对购买者的单方(fāng)面不公平(píng)制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所(suǒ)有(yǒu)商品不能交(jiāo)付的风险。从(cóng)个人层面看，预售(shòu)制(zhì)对购(gòu)房者非常不公平，比如，交房等待(dài)期(qī)一般为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银(yín)行利息，还要承担延迟交房、房(fáng)屋质量(liàng)、房产(chǎn)证延期办理甚至不能(néng)交房的(de)风险(xiǎn)。从行(xíng)业层(céng)面(miàn)看，预售制(zhì)助推部分(fēn)房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行(xíng)周期(qī)，会(huì)引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险。取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为现房销售(shòu)，这样有助(zhù)于落实(shí)中(zhōng)央(yāng)房住(zhù)不炒精神(shén)、有助于保(bǎo)障购房老(lǎo)百姓权(quán)益(yì)、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售制度？预(yù)售(shòu)制(zhì)度(dù)怎(zěn)么来的(de)？国外(wài)什么情况？简单(dān)科普一下：商品房预售最早源于中国(guó)香(xiāng)港，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开发(fā)商放杠杆(gān)的方式。98年房改，由于商品房(fáng)短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引(yǐn)入了(le)商品房(fáng)预售制度。其实，当前世(shì)界(jiè)不(bù)少(shǎo)国家存在预售制(zhì)。但是(shì)，重点来了！发达国家一般有严格的监(jiān)管(guǎn)保(bǎo)障(zhàng)措施，开发商在(zài)项目获得政府(fǔ)批准后才可以开(kāi)始销售，买家在购买期房后并非像中国一样在支付(fù)完首付款后从(cóng)银(yín)行一次性(xìng)贷款支付剩余全(quán)部房(fáng)款，而是根据开发商工程进度在完全(quán)交房前进(jìn)行分期支付。所以，预售制度是(shì)需要严格(gé)的资(zī)金(jīn)监(jiān)管、分期(qī)支(zhī)付以(yǐ)及违(wéi)约处罚措施作为(wèi)保障(zhàng)的，如果没有这(zhè)些保障措(cuò)施，一定(dìng)会触发风险，对(duì)购房民众不公平，所以不如(rú)借机取(qǔ)消预售(shòu)制度(dù)，以后(hòu)改为现(xiàn)房销售。客(kè)观讲(jiǎng)预售制(zhì)度(dù)有一定历史阶段性，现在中国住房进(jìn)入存量时代，取(qǔ)消预(yù)售制度有助于降负(fù)债降杠杆(gān)，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然(rán)这需要配套房企债务重组、复工(gōng)保交(jiāo)楼、恢复市场信心和(hé)房地产长效机制(zhì)。这是个技(jì)术活，只要(yào)坚持市场(chǎng)化改革，中国(guó)一定能化解这个难题，让(ràng)房地产(chǎn)回归实(shí)体经济(jì)和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制，改为(wèi)现房销售，开发商将(jiāng)拼的不(bù)是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是(shì)所见即所(suǒ)得(dé)的过硬(yìng)的产(chǎn)品质量和诚信(xìn)，这才是对(duì)购(gòu)房(fáng)民(mín)众的最根(gēn)本最实(shí)质的保(bǎo)障，这样(yàng)将极大的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币(bì)驱(qū)逐劣币(bì)。所有商(shāng)业的本质是(shì)向善，是以客户为(wèi)中心，房地产也不能例外，老百姓买房(fáng)子是天大的(de)事(shì)，烂(làn)尾毁(huǐ)三(sān)代，好房幸福一家人。从这(zhè)个角度(dù)，取(qǔ)消(xiāo)预售制、实施现(xiàn)房销售是实现老(lǎo)百姓安居乐业(yè)、社会(huì)长治久安、行业企业健康发展的重大措施。在当前的情况下，取消预售制要结合稳楼市、房地产软着(zhe)陆、打(dǎ)通金(jīn)融支持当期三好生、新模式等综(zōng)合施策。

　　作(zuò)者十年(nián)前在国(guó)务院发展研究中心(xīn)参(cān)与(yǔ)财税(shuì)改革方案研究时(shí)，对预售制、房地产税、人(rén)地挂钩、金融(róng)稳定、房企(qǐ)杠杆率等(děng)进行过长期系统(tǒng)的(de)专项研究。（参考(kǎo)后来形成的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形(xíng)成“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推(tuī)动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前(qián)预售资金第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供(gōng)期(qī)房(fáng)烂尾险

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交(jiāo)易立法(fǎ)，设置期房预付(fù)款保(bǎo)全(quán)措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资(zī)金(jīn)由银行监管，享1年保修期(qī)后(hòu)付(fù)尾(wěi)款

　　3 启(qǐ)示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花”模式(shì)

　　二(èr)十世纪(jì)五十年代在(zài)中国香港，楼宇出租是地产行(xíng)业盛(shèng)行的方(fāng)式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转(zhuǎn)期(qī)长等问(wèn)题，分层(céng)销售孕育而(ér)生。20世纪50年代(dài)，中国香(xiāng)港(gǎng)还(hái)未推(tuī)行公共房屋制度，许多人(rén)栖身于木屋或者其他临(lín)时住宅(zhái)，住房的需求是相(xiāng)当高，不过大多数居民的储蓄很少。当(dāng)时(shí)楼宇买(mǎi)卖多数以一(yī)整栋楼为单位，需要雄厚的资金实(shí)力才能购(gòu)买。虽然(rán)楼宇出租是(shì)中国香(xiāng)港地产行业(yè)盛行的方式(shì)，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等问题。针对这(zhè)一(yī)系(xì)列问(wèn)题，不少地产商(shāng)开始探(tàn)求新的方式，如(rú)把(bǎ)楼宇契(qì)约切(qiè)开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇(yǔ)分层出(chū)售。这模(mó)式一经(jīng)推行，购买楼宇的(de)市民(mín)数量有所(suǒ)增加，开发商资(zī)金(jīn)周转加快。

　　在分层出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模(mó)式引入房地(dì)产销售，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式。1953年(nián)底霍英东创办立信置业有限公司，凭(píng)借商业直(zhí)觉和多年经营杂货铺、海上驳(bó)运业务的经验，对于商品流通、资金周转有着独到的见解，在努(nǔ)力(lì)寻求方法加快自(zì)身(shēn)资金周转。当时其在购(gòu)下九龙的(de)一块地盘后，除了(le)分层(céng)出售、还(hái)印发售(shòu)楼说明书(shū)，上有文字详(xiáng)尽(jǐn)说明楼宇的地势环境、建筑(zhù)材料、分层价(jià)格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先(xiān)收取买家的订金，采用(yòng)类(lèi)似租金的分期付款(kuǎn)形式，等新楼落(luò)成时，收齐买(mǎi)家的钱，买家就拥有了自己的房产。这种方式减轻了民众(zhòng)购房的资金(jīn)压(yā)力，加速了房屋的建造和销售，也解决了制造商的(de)资金问题，降低投资风险(xi102693是哪个学校代码，10532是哪个学校代码ǎn)，在(zài)当时可(kě)谓是(shì)“双赢”的举措。“预(yù)售楼花+分(fēn)期付款”的销(xiāo)售(shòu)模(mó)式成为当(dāng)时中国香港房地产市场的(de)一(yī)大特色，纵观中国香港房地(dì)产市(shì)场的改(gǎi)革，“卖楼花”模(mó)式高效率地解决了核(hé)心的住房供(gōng)不(bù)应(yīng)求(qiú)的(de)问题，使(shǐ)房市发(fā)展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市几十年繁荣，但期(qī)间也出现(xiàn)过“烂(làn)尾楼”的情况，但监管(guǎn)部门不断完善、规范(fàn)化，建立健全的监管机(jī)制，促(cù)进市场(chǎng)健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于大角咀的(de)一个楼(lóu)盘因(yīn)建筑费(fèi)用超支停工，出(chū)现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香港管理(lǐ)部门(mén)提升了对于预(yù)售楼花制度(dù)的监管(guǎn)，即要求(qiú)开(kāi)发商在预(yù)售前，确保地价款已(yǐ)经全部支付，还要(yào)证明(míng)自身有资金(jīn)等能力(lì)把项目完成，资金(jīn)需放入律师(shī)所托管(guǎn)，支取(qǔ)时需律所和建筑师的核准。为(wèi)了防止开发商、律所、建筑师等造假，套取监管账户(hù)资金，中国香港要求律师(shī)行在银行开设的信托(tuō)账户（监管(guǎn)账户）、开发商操作等(děng)采取全透明化机制，且(qiě)银行的(de)责任上升(shēng)，如出(chū)现(xiàn)房屋“烂(làn)尾”情况(kuàng)，银行将成最(zuì)大风险方(fāng)，后续需自(zì)身(shēn)推(tuī)动项目(mù)完工。随着监管(guǎn)体系逐步完(wán)善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国(guó)内地(dì)版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九十(shí)年代，中国内地(dì)面临住(zhù)房(fáng)需求(qiú)大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国以来(lái)，中国内(nèi)地优先(xiān)发展重工业，强调基础建设，这(zhè)一导向使前期发展工业(yè)化的进程(chéng)大(dà)于城(chéng)市化进程，唯(wéi)有解决住房基础等城市化配套(tào)问题，才能(néng)进一(yī)步推进城市化。但当时推行(xíng)的是“统一管(guǎn)理，统一分配，以租养房”的福(fú)利分房制度，住(zhù)房市(shì)场发(fā)展(zhǎn)起步较(jiào)晚、增速较慢，福利分房制(zhì)度也出现了分(fēn)配不公、效(xiào)率低、配套差(chà)等问题(tí)，因此(cǐ)福利分房制度不再适用于当(dāng)时的国(guó)情。叠(dié)加房(fáng)地产市场(chǎng)面临(lín)商品(pǐn)房的需求(qiú)量大，而社会缺少大型房地产开发商(shāng)，商品房供应量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式(shì)无疑是对(duì)内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国(guó)内地逐步引进(jìn)中国香港(gǎng)预售商品(pǐn)房制(zhì)度，先后出台多项文件(jiàn)，大(dà)力支(zhī)持(chí)国内房(fáng)地产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国(guó)务院出台《关于(yú)进一步深(shēn)化城镇住房制度改革，加快住(zhù)房(fáng)建设的通(tōng)知》文件，决定(dìng)停止住房无偿实物分配，逐步实行住房分配货币化、住(zhù)房供给商品化(huà)、社会(huì)化(huà)的(de)住房新体制(zhì)，从计划经(jīng)济下的(de)福利分房转向(xiàng)市场经济(jì)的商(shāng)品房(fáng)。房地产(chǎn)市场采用预售(shòu)制，允许(xǔ)开发商(shāng)卖(mài)期(qī)房，解(jiě)决(jué)了房企缺少(shǎo)资金(jīn)和(hé)开发时间周期长的两大难题，开发商以预(yù)售(shòu)款撬(qiào)动下(xià)一个项目(mù)的开发，形成滚动开(kāi)发模式，住房供应速度加快。自此(cǐ)中(zhōng)国内地开始房改货(huò)币化，中国人民银行(xíng)等多方(fāng)迅速出台相(xiāng)关的(de)信贷政(zhèng)策，支持(chí)购房者，极大作用推(tuī)动了房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花”模式后，经调整形成契合中国内地(dì)的商品房预售制度。预售制(zhì)的初衷(zhōng)是(shì)为了缓(huǎn)解(jiě)房(fáng)企(qǐ)资金压(yā)力，加快城(chéng)镇(zhèn)住房建设。具体(tǐ)来说，是指(zhǐ)房地产开(kāi)发企业将(jiāng)正在(zài)建(jiàn)设中的房(fáng)屋预先出售给购房(fáng)者，由购房者(zhě)支付(fù)定金或房款的(de)行为(wèi)。区(qū)别于中国香(xiāng)港(gǎng)，在(zài)中国内地(dì)实践过程(chéng)中，商(shāng)品(pǐn)房预售流程为(wèi)：房地产开发商办理预售许可证-签订商品房买卖(mài)合同(tóng)-进行(xíng)备案登记和预(yù)告登(dēng)记-交付房(fáng)屋(wū)。在购房(fáng)过程(chéng)中，购房者需要一次性付(fù)清首付(fù)款(kuǎn)，并采用银行贷(dài)款的形式一次(cì)性(xìng)付清剩余(yú)房款，换(huàn)言之(zhī)，房屋未建成，开(kāi)发商可能已拿到了全部(bù)购房款，这点(diǎn)与中国香(xiāng)港的按照工(gōng)程进度付款有(yǒu)所不同。对中国内地的开发(fā)商而言，预售制商(shāng)品房(fáng)也开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背(bèi)后潜(qián)藏(cáng)的风险确(què)实存(cún)在(zài)

　　作为中国内地商(shāng)品(pǐn)房销售的最主要方(fāng)式，预售制极大缩(suō)短房(fáng)企现金回笼周期，同时(shí)增加市场(chǎng)商品房供应，推动了城镇化发展进程。预售(shòu)制在过去20多年对中(zhōng)国内地房(fáng)地产(chǎn)市场的(de)稳步发(fā)展起到(dào)了重要作用，不(bù)仅解决(jué)了房地产(chǎn)市场快速发(fā)展阶段的资金需求，也(yě)提高了居民居住水平，中国内地城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗(wō)居到基本适居，住(zhù)房(fáng)事业(yè)取得巨大进步，数十年时间走完(wán)发达国家(jiā)几(jǐ)百年城(chéng)镇化(huà)路(lù)程。改革开放以来，城镇化进程进(jìn)入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建(jiàn)成区面积(jī)由7438平方公里增长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据(jù)我(wǒ)们发布(bù)的《中国住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从(cóng)不到(dào)14亿平增(zēng)至313.2亿平，城(chéng)镇人均住房建筑面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住房套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已(yǐ)成为中国(guó)内地商品房(fáng)销售最主要方式(shì)，2005年中国(guó)内地商品住宅期(qī)房销售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面(miàn)积(jī)达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预(yù)售制也推动了(le)中国(guó)内地房地(dì)产行业的发(fā)展。中(zhōng)国(guó)内(nèi)地房地产历经二十多年(nián)长周期繁荣(róng)，行业各项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工(gōng)面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售面积和销售金额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复(fù)合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快速(sù)发展，房地产企业(yè)从无到有、从国企先行到民企崛起，队(duì)伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产(chǎn)企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万(wàn)个增(zēng)长(zhǎng)3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成为拉动中国内(nèi)地经济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道(dào)，房(fáng)地产带动的(de)上(shàng)下游产业(yè)链特(tè)别长，高达(dá)50多个行业。2020年房地产(chǎn)及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产业增加(jiā)值占GDP的(de)7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地产对金融、批发(fā)、建材(cái)的带动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全(quán)社会固(gù)定资(zī)产投(tóu)资的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠(qú)道，从房地产贷款(kuǎn)占银行(xíng)各(gè)项贷款余(yú)额的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托等通道业(yè)务，占比超过三分(fēn)之一。从房地(dì)产融资存(cún)量占社融存量比(bǐ)重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银(yín)行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根(gēn)据我们的《中国住(zhù)房市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美(měi)元，大于美国的33.6万亿(yì)美元(yuán)、日本(běn)的10.8万亿美元、英(yīng)法德三国合(hé)计的31.5万亿美元。从住(zhù)房市值占股债房市值的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的(de)27％、日本的37％、英国(guó)的(de)49％、法国的56％、德(dé)国的(de)64％。中国住房市(shì)值(zhí)与股(gǔ)债房市(shì)值的比例较高(gāo)，主要(yào)是因为住房市值高，以及中(zhōng)国资本市场(chǎng)发(fā)育尚不成熟，直(zhí)接融资比例(lì)较低，股票、债(zhài)券市值(zhí)较低，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否(fǒu)认，预售制背后潜藏的风险确实(shí)存(cún)在，当前的(de)负(fù)面效(xiào)应愈发(fā)凸显。

　　从个人层面看，绝大(dà)部分商品是一手(shǒu)交钱一手交(jiāo)货，预售制是(shì)对购买者的单方面不公平制(zhì)度，购房(fáng)老百姓几(jǐ)乎承担(dān)了所有商(shāng)品不能(néng)交(jiāo)付(fù)的(de)风险。比如，交(jiāo)房等待期一般为两(liǎng)年，在(zài)此(cǐ)期(qī)间，购房者不(bù)仅承担银行利息(xī)，还要承担延迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋质量(liàng)、房(fáng)产证延期办理甚(shèn)至不能交房等风险。另外，购房者和开发商(shāng)之间的购(gòu)房合同、购房者和(hé)银行的(de)按揭贷款合同是(shì)两个独(dú)立的(de)合同关系，如果开发商(shāng)发生违(wéi)约，购房(fáng)者只能(néng)根据购(gòu)房合同(tóng)向(xiàng)开(kāi)发商主张权力(lì)，但依旧需要根据(jù)按(àn)揭贷(dài)款合同按时向银行进行贷款(kuǎn)偿还，因此购房(fáng)者承担的风险较大。

　　从行业(yè)层面看，预售(shòu)制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇到下行(xíng)周期，会引(yǐn)发(fā)资金链断裂、项目(mù)搁置等系列风险，进行影(yǐng)响自身信用和购房者对行业的信(xìn)心(xīn)。

　　从金(jīn)融层面看，银行(xíng)作(zuò)为按揭贷款的发(fā)放方，一旦房企因为市场波动或经营不善，出现资金链断裂(liè)等一系(xì)列问(wèn)题，导致“烂尾”等情(qíng)况(kuàng)，而(ér)房企通过与购房(fáng)者签订的预(yù)售合(hé)同和按揭合(hé)同，已经从银行(xíng)获得房款(kuǎn)，如果购(gòu)房者丧失还(hái)款能(néng)力或短期不能还款等，则风险完全由(yóu)银行(xíng)承(chéng)担，银行将面临较大的(de)坏账压力。

　　从监管角度(dù)看，购(gòu)房(fáng)者的预售监管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾(wěi)”，归根结(jié)底两个(gè)字那就是“没钱”，即(jí)没钱付工(gōng)程款。在2004版的《城市商品房(fáng)预售管理办法》中明(míng)确规定了开(kāi)发企业预(yù)售商品(pǐn)房所(suǒ)得款项应(yīng)当用于有关的工(gōng)程建设，商(shāng)品房预售款监管的具体办法，由房地产(chǎn)管理(lǐ)部门制定。但多年(nián)以来全国并没有统一的预售资金(jīn)监管规定(dìng)，各地实行“一(yī)城一策”。例(lì)如，太(tài)原、昆明、重庆(qìng)、长沙(shā)等城市重点监管资金比例(lì)为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥(féi)等城市(shì)则按照项目的建安成本乘以(yǐ)建筑(zhù)面积(jī)或者项(xiàng)目工程总额(é)报价计算(suàn)重点资金。而(ér)事实是，不(bù)少购房(fáng)款未(wèi)进入监(jiān)管(guǎn)账户、或进入(rù)监管账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘没有(yǒu)资金继续建设。收(shōu)楼(lóu)遥遥(yáo)无期，月供却被迫(pò)继续还款(kuǎn)。那么，监管账户(hù)资(zī)金如何被(bèi)挪走的(de)？实际上，在过去房地产大开发时(shí)代的高(gāo)周转背景下，抽调(diào)预售款监管账户资金，是行业“潜规则(zé)”。比如工程总承(chéng)包方(fāng)，以工程(chéng)建(jiàn)设名义，获得监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户拨付资金(jīn)，再由(yóu)工程(chéng)方(fāng)将资金(jīn)转给房企，而拨付的工程款，远超工程(chéng)进度所需。通过这些方式套取的资金，在(zài)房(fáng)企各地项目间流动，变(biàn)相(xiāng)加杠杆，这样做提供了资金流动性，房企抽调(diào)资金统筹拿地、还(hái)款和楼盘(pán)建设，形(xíng)成一种(zhǒng)资金循环高(gāo)周转模式，但一定程度上把风(fēng)险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说，国外商品房预售(shòu)制度呈(chéng)现以下(xià)特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房者预付资金，一(yī)般设(shè)有定金(jīn)或预付款保护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房者支付的(de)预付款(kuǎn)比例(lì)相对(duì)较低，绝大部分房款在房屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付(fù)款(kuǎn)一般以定金方式支付，或按工(gōng)程进度分期支付(fù)，或二者结合(hé)；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一(yī)般采用两(liǎng)种方式发放(fàng)按揭(jiē)贷(dài)款，一是按工程进度付(fù)款，按揭贷款(kuǎn)按照工程进度逐渐发放，购(gòu)房者开始月供；二是房屋交付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护(hù)：为预售商(shāng)品房提(tí)供(gōng)期房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)，在商品房出现(xiàn)重大(dà)延期或重大缺陷时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交付质量的保障有两种方式(shì)，一是期房(fáng)由政府(fǔ)或第三方验收合格并提供(gōng)验收凭证后，开发商凭验收凭证取(qǔ)得购房者(zhě)支付的房款(kuǎn)。二(èr)是(shì)开发商为购房者提供一定的保修(xiū)期，通常1-5年(nián)，保修(xiū)期满，购(gòu)房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预(yù)售(shòu)资金第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国(guó)期房定金一定期限内无(wú)条件(jiàn)返还，最低首付比例(lì)为(wèi)3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其余房款交(jiāo)付后(hòu)按揭还款，交(jiāo)付前资金由第三方全(quán)程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环节(jié)，定金比例(lì)一般(bān)为房款的1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根据(jù)美国官方(fāng)数据，2021年美国平(píng)均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房者在(zài)房屋交付后(hòu)通过按揭贷(dài)款支付剩余房款。

　　资金监管方面(miàn)，美国为(wèi)防止开(kāi)发商挪用资金，购(gòu)房者的定(dìng)金及首付款由第三方公(gōng)证行或产(chǎn)权保险公司的信托账户监管(guǎn)。如果开发商倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购房者资金可(kě)通过申请仲裁取(qǔ)回，且不承担任何责任(rèn)与(yǔ)损失。而开发商(shāng)在房屋建设过程中的资(zī)金全部来自银行，银行根据工程(chéng)进度向(xiàng)开发(fā)商提供一定比例(lì)的贷(dài)款，由于开发商(shāng)挪(nuó)用(yòng)资(zī)金(jīn)直接损(sǔn)害银行利益，银(yín)行(xíng)有充分动机(jī)监管(guǎn)开发商施工进度。开(kāi)发(fā)商在房屋交付时需取得(dé)由(yóu)政府相(xiāng)关(guān)部门经审(shěn)查(chá)后发放的验收凭证，通过验收凭证向银行得到(dào)购(gòu)房者(zhě)支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付(fù)购房，提供期房烂(làn)尾(wěi)险

　　德国期(qī)房可零首(shǒu)付购房，房款按建造工期(qī)进度(dù)支付，按(àn)揭按工期(qī)放款后还贷，房贷利(lì)率(lǜ)采用固定利率，开发(fā)商或购房(fáng)者可购(gòu)买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获批(pī)后即可(kě)预(yù)售房屋。签署购房合同(tóng)前，购房者(zhě)需支(zhī)付约2000欧的(de)定金并进行预(yù)约公证，签订合(hé)同(tóng)后定金退还。如由(yóu)于(yú)任何原因不能购买，定金按照德(dé)国法律全部退还(hái)。

　　签署购房合同后，购房者需支(zhī)付公(gōng)证费和(hé)土地交易(yì)税(shuì)，分别为房屋售(shòu)价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购房(fáng)款中，属于购房附加费。

　　首付方面(miàn)，德国(guó)没(méi)有规定最低首付比例，可零首付购(gòu)房。

　　余(yú)款(kuǎn)方面，德(dé)国也采(cǎi)取(qǔ)按工期支付房款的(de)制度(dù)，一般(bān)分(fēn)7笔进行支付，具体支付节(jié)点、比例因(yīn)项目而异。一般来(lái)说，支付节点可(kě)分为公证后、主体(tǐ)完工、内部水暖电路完(wán)工、窗(chuāng)户(hù)玻璃(lí)完工(gōng)、室(shì)内清洁及(jí)墙面(miàn)完工、地板完工(gōng)、全(quán)部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房(fáng)者(zhě)可在支付房款前申请(qǐng)房贷，房贷利率采用固定利(lì)率，银(yín)行按施工节奏分多(duō)次(cì)发放贷款，每笔贷(dài)款给予购房者一定使用期限，期限结束后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保险公司针对期房设计了两种保险，保险的(de)功(gōng)能是当房屋出现重大(dà)延(yán)期或重大(dà)缺(quē)陷时(shí)，保险公司保证开发商(shāng)赔偿或修复，开发商(shāng)破产，由保(bǎo)险公司负责相应赔偿。保(bǎo)险由开发商(shāng)或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制，交(jiāo)房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律师(shī)严(yán)格(gé)监管。

　　订立合同前，买卖双方(fāng)均有一名(míng)律(lǜ)师，负责沟(gōu)通期(qī)房交易中的房(fáng)产、资(zī)金、合同等各个(gè)环(huán)节(jié)，各环(huán)节内容确认(rèn)无误后(hòu)签订(dìng)首(shǒu)付(fù)交换合同。

　　定(dìng)金方面，英国(guó)设置了10％定金保险保护机制，当(dāng)开(kāi)发商出现(xiàn)财(cái)务、经营问题(tí)时，购房者(zhě)10％的定金由保(bǎo)险(xiǎn)公司赔(péi)付(fù)，而超出10％的部分较难追回。

　　首付(fù)方面(miàn)，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签订(dìng)21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英(yīng)国采取按(àn)工程进(jìn)度付款的(de)方式，但是交房(fáng)前(qián)付款比例相对较低，一(yī)般会在合同签订6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩(shèng)余款项交房后支付。

　　交付(fù)环节，英国规定房屋必须经过房(fáng)产公证(zhèng)公司的检验(yàn)验收后才能交付(fù)，交付(fù)后(hòu)方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国期房预售(shòu)资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)极为严格，资(zī)金也由律师监管，在确认工程进(jìn)度、支(zhī)付相(xiāng)关款(kuǎn)项过程中，由买(mǎi)房律师将(jiāng)资金转给卖方律(lǜ)师(shī)，卖方律(lǜ)师转(zhuǎn)给(gěi)开发商，即资金在进入(rù)开发商账户前经过(guò)两道(dào)关口，有利于保障购房者资金(jīn)安全(quán)。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易(yì)立法，设置期(qī)房预(yù)付款保全(quán)措施

　　日本期(qī)房(fáng)交易立法，定金超5％或1000万日(rì)元时(shí)，开(kāi)发商必须(xū)完成“预(yù)售房定(dìng)金保全措施”，交房前付款比例不(bù)超房款的(de)20％，开发(fā)商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法(fǎ)方(fāng)面(miàn)，日本二战结束后由(yóu)于房(fáng)屋(wū)供给严重(zhòng)失(shī)衡，叠(dié)加(jiā)法(fǎ)律空白，社会上“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本政府1952年(nián)出台(tái)《宅(zhái)地建筑物交易(yì)法》，经多次修订，目(mù)前是唯一一部规范期(qī)房交易(yì)的法律。

　　定金保护方面，根(gēn)据日本(běn)《宅地建物取引业法》，对(duì)购房者支付定金超过(guò)5％或超1000万日元的部(bù)分(fēn)，法律要求(qiú)开发商必(bì)须完成定金保全措施才可预售。什么是定金保全措施？即买(mǎi)卖双(shuāng)方签订(dìng)购房合同时(shí)，开发商向金(jīn)融(róng)机构或指(zhǐ)定保证机构或保险(xiǎn)机构签订定金保(bǎo)证(zhèng)委托合同，设(shè)置购(gòu)房者定金的保证(zhèng)或(huò)保险，并(bìng)将相应的保证金证明书交付给(gěi)购房(fáng)者。除定金外(wài)，其(qí)他预先支付的购房款也受该措施保护。若开(kāi)发商倒(dào)闭导(dǎo)致(zhì)期房烂尾，购房者可凭保证金证明书向金融机构或(huò)保证机构或(huò)保险公司兑(duì)付，同时，开发商需向购房者赔付违约金，一(yī)般约为房(fáng)价(jià)的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房(fáng)前只需(xū)支(zhī)付(fù)最多不超20％的定金，签订购房合同后，购(gòu)房者即可(kě)向银行申(shēn)请贷款，但交房后(hòu)才开始按揭贷款，除(chú)定金外(wài)的剩余房款在交(jiāo)房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资金由银(yín)行监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购(gòu)房者违约(yuē)可返还相当(dāng)于3.75％房款的(de)订金，首付比(bǐ)例20％，余款按工(gōng)程进度(dù)支付，所有资(zī)金进银行专门项(xiàng)目资金账户，交房后满1年保修(xiū)期(qī)后支(zhī)付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡开(kāi)发商有统一的选购权(quán)合(hé)同(tóng)以及订金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一(yī)步签(qiān)订购买合同(tóng)，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的(de)房款。

　　首付比例(lì)方面，签订购房合同后，购房者需支付(fù)15％的首付及印(yìn)花(huā)税，同(tóng)时(shí)购房者向银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡(pō)期房同样采取按(àn)工程进度付(fù)款的方(fāng)式，《发展商条例》对期房付款(kuǎn)流程做了统一(yī)详细规(guī)定，要求所有开(kāi)发商(shāng)遵守(shǒu)，支付节点(diǎn)一般为(wèi)合同签订后、地基完工、框架完工(gōng)、管(guǎn)道门窗等完工(gōng)等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照工程进(jìn)度放款，月供在此(cǐ)过程中(zhōng)随(suí)着放出(chū)贷款的增加而增加，未放款部分无需月(yuè)供(gōng)。

　　资金监管方面(miàn)，购房者的订金与(yǔ)付(fù)款(kuǎn)会(huì)存入(rù)银行(xíng)专门的项目资(zī)金账户，账(zhàng)户(hù)资金提取须与房屋(wū)建设有(yǒu)关。房屋交付后，购房者享受1年的房(fáng)屋保修(xiū)期，此(cǐ)后(hòu)购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期(qī)来看(kàn)，当前房(fáng)地产到了政策出手临界点，重点(diǎn)是保交楼(lóu)和房企重(zhòng)组。一方面，加大对刚需和改善型需求的支持(chí)力度，长短兼顾妥善应对局部停(tíng)贷现(xiàn)象，重点是保交楼保(bǎo)复工保民生，给予强(qiáng)有(yǒu)力的金融工(gōng)具支持。另一方面，从现(xiàn)在起，对(duì)还在正常运转(zhuǎn)的(de)房企包(bāo)括民营企业，加大支(zhī)持力(lì)度，由优质房(fáng)企牵头并购重组整(zhěng)个行(xíng)业，为(wèi)每个房企(qǐ)配(pèi)套AMC和财团，给(gěi)予金融工具配套(tào)。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估计形(xíng)势复杂性和(hé)人性复杂(zá)性(xìng)，兼(jiān)顾化(huà)解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债(zhài)务、恢复市(shì)场信心以(yǐ)及长效机制。长效机制(zhì)四大关键(jiàn)是推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融(róng)中(zhōng)性稳定和房地(dì)产税(shuì)。定金环节，建立开发商违约后定金(jīn)保护机(jī)制，如将(jiāng)已支(zhī)付定金冻结(jié)至房(fáng)屋交(jiāo)付阶段，保障购房者(zhě)定金安全。签订合(hé)同环节，鼓(gǔ)励保险公司介(jiè)入，为房屋重大延期以及重大缺陷等情况提供充分的(de)保障。余款支(zhī)付(fù)环节(jié)，建立(lì)按工(gōng)程进(jìn)度付款(kuǎn)机(jī)制或交(jiāo)房后按揭(jiē)贷款机制，充分保护购房者的权益。资金监管环(huán)节，引入独(dú)立于开发(fā)商、银行的第三方资金(jīn)监管机构(gòu)，或(huò)由政府相关(guān)部门直接(jiē)监管，以(yǐ)此防止资金挪(nuó)用现象。交付环节(jié)，建(jiàn)立商(shāng)品房保修期制(zhì)度。保修期内(nèi)，开发商(shāng)应对房屋质量问(wèn)题(tí)全(quán)权负责、免费维修(xiū)，购房者在(zài)保修期结束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期(qī)来看，取消(xiāo)商品(pǐn)房预售(shòu)制是大(dà)势所(suǒ)趋。一方面(miàn)，98年(nián)房改(gǎi)时(shí)，全国缺(quē)房子(zi)，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜(yí)之计，现(xiàn)在全国套户比超(chāo)过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对(duì)购(gòu)房民众不公平的预售制已经过时了，该取(qǔ)消了(le)，改为现房销售。另一方面，取消预售制，改为(wèi)现房销售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门(mén)、眼花(huā)缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬的(de)产品质(zhì)量(liàng)和诚信，这(zhè)才是对(duì)购房民众的最根本(běn)最实质的保障，这(zhè)样(yàng)将(jiāng)极大的提升开发商的建筑(zhù)质量(liàng)，实(shí)现良币驱逐(zhú)劣币(bì)。

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