OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子公司哲库(kù)科技，引(yǐn)发了公募REITs扩募风波，如今，二级市(shì)场(chǎng)的影响仍未停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日(rì)，华安张江光大园REIT开盘(pán)继续延续此(cǐ)前(qián)几日(rì)的下跌走(zǒu)势，午后跌幅一度(dù)扩大，尾盘(pán)有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个(gè)交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT曾(céng)发布公告，紧急回(huí)应称(chēng)，哲库科技是其(qí)扩募拟(nǐ)新购入基础设施资产张润(rùn)大厦的(de)重(zhòng)要(yào)承租方之一，目前(qián)未收到哲(zhé)库科(kē)技(jì)及OPPO方面关于停止执(zhí)行已签租赁协议的(de)通知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进(jìn)一步表(biǎo)示，原始权益人将继(jì)续(xù)密切关(guān)注哲库(kù)科(kē)技后续情况，积极做(zuò)好相关应对。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩(kuò)募购入项目的原始权(quán)益人相关负责人也表(biǎo)示，近期已(yǐ)同步启动了应急预案，排摸储备租户，积极应(yīng)对(duì)哲(zhé)库提前(qián)退租的可能事(shì)项。由于张润大厦是(shì)全国首批REITs申报扩募(mù)项目，公司领导高度重视，浦东新区(qū)国资委也高度关注(zhù)。

　　多位业(yè)内人士表(biǎo)示，华安张江光大园(yuán)REIT近期市场波动较大(dà)，但其实不动产公(gōng)募(mù)REITs项(xiàng)目短期出租率下(xià)跌并(bìng)不会(huì)从根本上影响其内外价值(zhí)，投资者应理性(xìng)看待。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二级市场(chǎng)价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯(xīn)片子公(gōng)司哲库科技的事件(jiàn)继续扰动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示(shì)，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价格小幅低开(kāi)，此后二级市场价(jià)格开(kāi)始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后(hòu)，华安张江光大园REIT跌(diē)幅一度扩大(dà)到8.30％，随后价(jià)格有所回升(shēng)，最(zuì)终报收(shōu)3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消(xiāo)息影响，华(huá)安(ān)张江光大园(yuán)REIT最近几个(gè)交(jiāo)易日二级(jí)市场价(jià)格表现(xiàn)欠佳，5月11日以来(lái)，3个交易日跌幅达(dá)到9.69％，今年以(yǐ)来跌幅(fú)7.76％。不(bù)过，自(zì)2021年6月21日上市以(yǐ)来，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT累计涨幅超过24％，在(zài)全(quán)市场公(gōng)募REITs中位居前(qián)列。

　　从5月15日(rì)公(gōng)募REITs市场整体表(biǎo)现上看，目前上市的(de)8只产业园区基础设(shè)施(shī)REITs中，仅博(bó)时招商蛇口产业园REIT微(wēi)幅(fú)上涨，其(qí)余7只均有不同(tóng)程度下跌，8只产业(yè)园(yuán)区基础设(shè)施REITs5月(yuè)15日平均跌幅1.38％。今年以来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披(pī)露张江光大园项目出租率有所下降，如今拟扩募(mù)的项(xiàng)目又遭遇突发事件，因此导致二级市场价格出现波动。”一位业内人士分(fēn)析(xī)称。

　　不过，在上述人士(shì)看来(lái)，尽管出于(yú)风险规避的(de)原因，最近几个交易日场内资(zī)金有所流出，但是，不动产公募(mù)REITs项目短期出租率下跌并不会从根(gēn)本上影响其内外价值。

　　他也同(tóng)时(shí)表示，目前随着二(èr)级(jí)市场价格下(xià)跌，风(fēng)险也得到一定释(shì)放(fàng)，但(dàn)是价格涨(zhǎng)跌会受到基本面、情绪面等多重因素影响，不好判断价格是不(bù)是已经完全触底。

　　此外，还有一位业内人士表示(shì)，今(jīn)年整(zhěng)体REITs市场表现低迷，不(bù)少(shǎo)产品年内二级市(shì)场跌幅较大，其实有些隐含收(shōu)益率高的产(chǎn)品具备一定的投(tóu)资(zī)价值，很(hěn)适合稳健类投(tóu)资者。此外，伴随着(zhe)经济复苏的步(bù)伐，产业园区、物流类(lèi)等REITs产(chǎn)品具备(bèi)一定(dìng)的(de)投(tóu)资价值。

　　先锋瑞驰私(sī)募基(jī)金执行董事高如(rú)星对此表示，若张江园区最(zuì)终(zhōng)能(néng)顺利解决招商(shāng)，平稳(wěn)过度对经营现(xiàn)金(jīn)流没有造成(chéng)大(dà)的影(yǐng)响，“事件性利空下调至得这么(me)急、这么深，加上前期(qī)本身(shēn)园区类资产就回(huí)调不少(shǎo)了，这就是黄金坑(kēng)。”不(bù)过，他(tā)也(yě)强调(diào)，最终(zhōng)还是落到(dào)租(zū)金收入(rù)受不受影响(xiǎng)，影(yǐng)响多(duō)大(dà)，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩(kuò)募路上再迎接考验(yàn)

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子公司(sī)哲库科技。随后(hòu)5月12日晚，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT发布公告，紧急(jí)回应称，哲库科技是其扩(kuò)募拟新购入基础设施资产张润大厦的重(zhòng)要承(chéng)租方之一，目前(qián)未收到哲库(kù)科(kē)技(jì)及OPPO方(fāng)面关于停(tíng)止执(zhí)行已签租赁协议(yì)的通知。同时，在公告中，华安张(zhāng)江光大园REIT进一步表示，原(yuán)始(shǐ)权益人将(jiāng)继续密切关(guān)注哲库(kù)科技后续(xù)情况，积极做好相关应对。

　　此前(qián)，张江REIT因其一季报中披露的张江光(guāng)大园项目出(chū)租率下降事项，一度二级市(shì)场价格出现回(huí)落。在随后召(zhào)开的业绩说明会中管理人就相关事项进行了(le)解释说明，市场(chǎng)信心得到(dào)了一(yī)定提(tí)振，二级市场(chǎng)价格(gé)表现也趋于平稳(wěn)。据了解(jiě)，张(zhāng)江(jiāng) REIT在5月11日召开的线上和线下的(de)扩募说明会上，运(yùn)营(yíng)团队表示了对(duì)张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)项目的(de)信心，预(yù)计签署意向书和合同谈判中(zhōng)的储备租(zū)户(hù)正常转化(huà)后，项目(mù)出租率将得到回(huí)升。没想到仅过了不到(dào)三周的(de)时间，张江REIT的扩募之路又迎来(lái)了新的考(kǎo)验。

　　因张江(jiāng)REIT的上(shàng)述公告引起(qǐ)了市场各(gè)方的(de)广泛(fàn)关注(zhù)，张江REIT拟扩募购入(rù)项(xiàng)目的原始权益(yì)人(rén)相关负责人坦言(yán)，事发突然确(què)实始料未(wèi)及，在(zài)获(huò)悉OPPO关停哲库(kù)科技消息的(de)第一时间(jiān)即奔赴现场进行了(le)沟(gōu)通和核实工作，并同步启(qǐ)动了应急预案，排(pái)摸储备租户，积极(jí)应对哲库提前退(tuì)租(zū)的可(kě)能(néng)事项(xiàng)。由于张(zhāng)润(rùn)大厦是全国(guó)首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公司(sī)领导高度重视，据悉新区国资委也高度关(guān)注。

　　当谈及储备租户情况，相关负责人介绍说，目前储备租户还是比较丰富(fù)的，覆盖了芯片测(cè)试(shì)、人工智能、航天产(chǎn)业(yè)、信息技术等产业客户，租赁意(yì)向面积超过了(le)2万方。从(cóng)意向储备转(zhuǎn)化为(wèi)实(shí)际(jì)租户需要一些时间。

　　“我们正(zhèng)在着手通过签署租赁(lìn)意向书来尽(jǐn)快锁定一些重要(yào)租户。虽然收(shōu)了三个(gè)月履约保证(zhèng)金给了我们一些(xiē)空间，但本着(zhe)对首批扩(kuò)募、对市(shì)场负责的(de)态度，我们肯定要全力(lì)与时(shí)间赛(sài)跑(pǎo)，把这些面积在(zài)短期内完成去化(huà)。”相关负责人说(shuō)道(dào)。

　　张江REIT已持有的同区域的(de)张江光大(dà)园项目一(yī)季度末也有将近30％的空置(zhì)率，原始权益(yì)人有那(nà)么多储(chǔ)备租户，之前的空置率(lǜ)为(wèi)何未(wèi)能得(dé)到解决。

　　对此相(xiāng)关(guān)负责(zé)人(rén)解释，张江(jiāng)光大园一直以来都坚持以市(shì)场化运营为导(dǎo)向，历史(shǐ)运营表现稳(wěn)定，租户(hù)的(de)调(diào)租和换租都属于正常情况(kuàng)，而这次项目的大(dà)租户退租正好发生(shēng)在市场活(huó)跃度(dù)的(de)短(duǎn)期(qī)低点，目前市(shì)场情况已(yǐ)有所好转。在看到出(chū)路由器有使用年限吗租率下(xià)滑情况没有得到及时修复(fù)后，张江这边(biān)也作了(le)一定(dìng)的资源调配和倾斜(xié)，引入了一些储备租户。

　　另外，张润大厦和张江光大(dà)园项目在(zài)给租户的分隔空间、交付标准、租(zū)金水平等方面也有(yǒu)一些差异化，张润(rùn)大厦多(duō)是两千多(duō)平的大平层，楼的成新度高一些，单价也贵一些，张江光大(dà)园单层以一千平的面积为主，还(hái)有一些独栋(dòng)形态的物业。租户自身也会(huì)有诉求，也会根据(jù)自身需求和预算挑(tiāo)选区域(yù)内的不同物业(yè)。

　　“如果扩(kuò)募完成(chéng)以后，新(xīn)老资产的(de)管理人都(dōu)变成了一家，后续我们(men)在(zài)资源共享和联(lián)合营销方(fāng)面(miàn)能(néng)更加充(chōng)分发挥协(xié)同效应，相信可以做得更好。”上述(shù)负责人补充说道。

　　最后(hòu)谈及对(duì)于张江REIT的定位和展望，相关负责人表(biǎo)示，张江集团和(hé)张(zhāng)江高路由器有使用年限吗科目(mù)前在管资(zī)产约五百万方，还有一些其他(tā)在开发的储(chǔ)备项目，这些都将(jiāng)成为张江REIT实现(xiàn)打(dǎ)造张江园(yuán)区产业空(kōng)间资产上(shàng)市(shì)平台目标的坚实后(hòu)盾和(hé)储备(bèi)资源。“我们非常(cháng)重视张江REIT这个资本平台和它未来的发展。”相关负责(zé)人表(biǎo)示，“这次扩募(mù)是我们实现基金扩容的第一(yī)步(bù)，也是至关(guān)重要的一步，眼(yǎn)下(xià)我(wǒ)们可(kě)能面临了一些突发情况需要解决，但是这和(hé)我们在张江科(kē)学城(chéng)这三十年建设(shè)发展过程(chéng)中(zhōng)所经历(lì)的相比(bǐ)，只能(néng)算是(shì)一个非常小的插曲。我们有信(xìn)心(xīn)排除万(wàn)难，尽一切可能化(huà)解当前突发事件的所有负面影响，维持(chí)预期和市场的信心。”

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