又一只消费REIT，明日上市！

公募(mù)REITs市场再添(tiān)重磅新(xīn)品(pǐn)。

4月30日，中金印力REIT将正式上市交易。随着这只(zhǐ)REIT上市，首批4只消费基础设施REITs全部成功(gōng)上市。

值得一提的是，就(jiù)在日(rì)前，已上市的3只消费REITs刚刚发布首份成绩单，一季度可分配金(jīn)额基本达到(dào)预期，底层资产出租率维持较高水(shuǐ)平。

第四只消费REIT明日上市

据深(shēn)交所消息，中金印(yìn)力消费REIT将于(yú)4月(yuè)30日起在深交所上市交易，成为第四只上市的消费类基础设施公募(mù)REIT。

上市交易公(gōng)告书显示，中金印力消费REIT基金份额(é)总额达到10亿份，存续期设定为25年。在(zài)此前的发(fā)行阶段，中金(jīn)印(yìn)力消费(fèi)REIT就受到认购资金追捧，公众发售部分提前结束募(mù)集。

公告显示，中金印力消费REIT的募集资金总额为32.6亿元人(rén)民币，其投资(zī)目标主要是获取基础设施(shī)项目租(zū)金、收(shōu)费等稳定现金(jīn)流。基金的投资策(cè)略规定(dìng)，投(tóu)资于(yú)基础设施资产支持证券的比例不(bù)低于基金资产的(de)80%，以(yǐ)确保投资组合的稳定性和收益性。

截至2024年4月23日，机构投资者在(zài)该基金(jīn)的持有份额占比高达96.21%，个人投资者(zhě)的持有份额则为3.79%。前十名持有(yǒu)人中(zhōng)，包括了印力商用置(zhì)业有限公司和深圳市地铁集团有限公司等知名企业。

从中金(jīn)印力消费(fèi)REIT的底层资产——杭州西溪印象城来看，其在2014年至2022年的年(nián)加权(quán)平均出租率为98.2%，过去5年加权平均出(chū)租率约为98.1%，截至2023年9月30日出租率已(yǐ)达(dá)到(dào)99.6%。自2013年开业以(yǐ)来，该项目(mù)营业额呈上升趋势，2022年总营业(yè)额超过(guò)35亿元；2023年1-9月的营业额突(tū)破32亿元，再创历史新高。

作为万科旗下的购物中心开发与运营平台，印力集团截至(zhì)2023年10月的运营管理项目超164个，遍布全国(guó)53个城市，管理面积近1200万平方米，资产规模近1000亿(yì)元。

去年底，首批4只消费(fèi)基础设施REITs正式(shì)获批，今年一季度，华夏金(jīn)茂商业 REIT、嘉实物美消费REIT和华夏华润(rùn)商业REIT3只消费类REITs先后(hòu)完成(chéng)募集(jí)，并于3月中旬成功(gōng)上市交易。

从3只已上市消费REITs表现(xiàn)来(lái)看，嘉实物美消(xiāo)费REIT表现最佳，上市一个多月以来涨超4%，华夏华润商业REIT也(yě)取(qǔ)得正(zhèng)涨幅。

首批消(xiāo)费类REITs一季报符合预(yù)期

上市一个月(yuè)后，我国首(shǒu)批上市(shì)的三只消费类基础设(shè)施(shī)公募REITs一季报揭晓，首次交出的成绩单基本符合预(yù)期(qī)。

整(zhěng)体来看，嘉实物美消费REIT、华(huá)夏金茂REIT、华夏(xià)华润商业REIT三个项目一季度可分配金额基本达到预期，其中物美(měi)消费REIT可供分配金额达成率最高。

一季报显(xiǎn)示，嘉实物(wù)美消费(fèi)REIT自今年1月31日成立以来营(yíng)收为1887.58万元，净利(lì)润达663.93万元，可供分配金额为1211.32万(wàn)元。此前招募说明书显示，2024年可分配金额(é)的(de)预(yù)测值为6699.55万元，预测(cè)现金分派率(lǜ)为6.68%，若按成(chéng)立时(shí)间占全年(nián)比重进行加权，报(bào)告期内可分配金额完成率为18%。

华(huá)夏金茂商业REIT一季(jì)报实现(xiàn)收入为1462.13万元，净利(lì)润达到281.87万元，当期(qī)可(kě)供分(fēn)配金额为887.27万元(yuán)，2024年度预测值为5254.29万元，成立两个月达成其中的16.88%。

作为目前市场规模最大(dà)的消(xiāo)费REITs，华夏(xià)华润商业REIT自2月7日成立以来实(shí)现可供分配金额5122.89万元，招募说明书显示，国家知识产权局：进一步加大知识产权海外维权援助工作力度，完善相关制度机制全(quán)年(nián)预测值(zhí)为3.41亿元，占比15%。

值得(dé)一提的是，华夏华润商(shāng)业REIT报告期内实现营收为1亿元，净利润为-426.58万元。另据招募说明书显示，2024年(nián)净利润(rùn)预测(cè)为-4183.36万元(yuán)，年(nián)度核心支出用于购买(mǎi)项目公司股权。国家知识产权局：进一步加大知识产权海外维权援助工作力度，完善相关制度机制 style='color: #ff0000; line-height: 24px;'>国家知识产权局：进一步加大知识产权海外维权援助工作力度，完善相关制度机制2025年(nián)，这一预测数(shù)字将回(huí)正至1332.28万(wàn)元。

一季报显示，三只消费类(lèi)REITs项目的出(chū)租(zū)率均保持在高位，均超98%。

嘉实(shí)物美REIT的底层基(jī)础设(shè)施项目是以超市为主力(lì)店(diàn)的(de)社区商业，包括位于北京市的大成项(xiàng)目、玉蜓桥项目、华天项目和(hé)德胜门项目(mù)。截至2024年3月末，上述资(zī)产整(zhěng)体(tǐ)出租率为(wèi)98.33%，招募说明书显示，2023年6月末，四个(gè)项(xiàng)目的总出租率为88.71%。

作(zuò)为华(huá)夏华润商业REIT底层(céng)资产的青岛万象城，截至一季度末(mò)出租率为99.16%，较(jiào)去年年中的(de)98.49%进一步提升。华夏金(jīn)茂REIT底(dǐ)层资产长沙览秀城一季度末(mò)出租率维持在98.26%。

值得一提的是，从整(zhěng)个公募(mù)REITs市场看，3只消费类REITs一季度出租率排名较(jiào)为居前。消费类REITs底层资产租(zū)户结构相对稳(wěn)定、分散化程(chéng)度较高的特点，相较产权类资产而言，集中退租风险更低。

此外，一季报显示，多只消费REITs将引流增(zēng)收、提升品牌(pái)作为底(dǐ)层资(zī)产运营的核心(xīn)方向。比如，华夏金茂REIT一季报(bào)称，长沙(shā)览(lǎn)秀(xiù)城项目合(hé)理(lǐ)利用场内空间，通过多经业(yè)务和(hé)联营代销业(yè)务丰富消费(fèi)场景并(bìng)拓宽了(le)收入来源(yuán)。华润商业REIT则指出，青岛(dǎo)万(wàn)象城正在进(jìn)行(xíng)局部业态主动优化调整与装修改造，进(jìn)一(yī)步提升项目(mù)资产价(jià)值和(hé)收益水平。‍‍‍‍

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