饱受争(zhēng)议的二手房(fáng)交易中(zhōng)介费(fèi)问题，正逐渐(jiàn)得到监管部(bù)门的(de)重视。

　　5月8日，住建部(bù)、市场监管总(zǒng)局联合(hé)发布了关于规(guī)范房地(dì)产经纪服务的意见。意见提及(jí)，近年来，部(bù)分房地产经纪(jì)机构(gòu)存在利(lì)用房源客源优势收(shōu)取过高费用、未明码(mǎ)标价、捆绑收费、滥用客(kè)户(hù)个人信息等(děng)问题(tí)，加重交(jiāo)易当事人(rén)负(fù)担、侵(qīn)害其(qí)合(hé)法权益。

　　基(jī)于上述(shù)背(bèi)景，两部门从(cóng)加强从业主体管理(lǐ)、明确经纪服(fú)务内容、合理确(què)定经纪服务收费、严(yán)格实行明码(mǎ)标价(jià)等十(shí)方面，提出了意见。

　　中原地(dì)产首席分析师张大伟(wěi)称，随(suí)着城市发展，一二线城市二手房交易占比逐(zhú)渐增加。以北京、上海为例，二(èr)手(shǒu)房占(zhàn)市场成交比例超(chāo)过80％，大量(liàng)二手房成(chéng)交依赖中(zhōng)介居间(jiān)成交，房地产(chǎn)调控(k句读之不知是什么句式类型，句读之不知是什么句式的意思òng)重(zhòng)心逐渐从开发商过渡到(dào)中(zhōng)介公司。

　　广(guǎng)东省(shěng)城规院住房政(zhèng)策研究中心(xīn)首席研究(jiū)员李(lǐ)宇嘉(jiā)表示，买(mǎi)房对居民来说属于(yú)金额不(bù)低(dī)的(de)大(dà)宗交易，由于二手房(fáng)交易成本较高(gāo)、交易(yì)周期较长(zhǎng)，具有非常强的专业性(xìng)，居(jū)民往(wǎng)往(wǎng)通过中介来(lái)完成。但很(hěn)多中介利用(yòng)信息不(bù)对称等问题，将非必要的收费夹带其中，如(rú)收取过桥融资、按揭费(fèi)、担(dān)保费(fèi)等，对居民造成额外的负担，而(ér)且这些服务事项并未明码标(biāo)价(jià)。

　　对于二手房市(shì)场交易(yì)过程中存在的(de)“乱象(xiàng)”，李宇嘉指(zhǐ)出，对(duì)包括经纪(jì)服务在内的相关市场交(jiāo)易行为及其主体进行规范和(hé)秩序整顿，是房地产市场管理和调控的主题。“当下，推(tuī)进这项(xiàng)工作的意义(yì)更(gèng)大，也更急迫。”

　　中介(jiè)收费问题成(chéng)监管重点

　　二(èr)手房市场中，历(lì)来对房地产经纪服(fú)务行业关注最(zuì)多的一个话题，便(biàn)是房地产经(jīng)纪服务费的问题。

　　张大(dà)伟(wěi)认(rèn)为，未(wèi)来(lái)相(xiāng)关部门主要监管的重点，将(jiāng)是(shì)对房(fáng)地产经纪服务收费及中介交易进行(xíng)规范。

　　在热点城市，二手房屋交易(yì)过程中，部分(fēn)价值不菲的(de)房屋，往往要缴纳一笔金额不(bù)低的中介费。以北京某房地产(chǎn)经纪服务机构(gòu)2.7％的服务费(fèi)率计算，一套(tào)1000万元(yuán)的房屋，中(zhōng)介费约为(wèi)27万。

　　在合(hé)理确(què)定经纪服务收(shōu)费上，两部门在此次(cì)意见中(zhōng)提及，房地(dì)产(chǎn)经纪机构要合理降低住房(fáng)买(mǎi)卖(mài)和租(zū)赁(lìn)经(jīng)纪(jì)服(fú)务(wù)费用。鼓励(lì)按照成交(jiāo)价格越高、服务费率越(yuè)低的原则实(shí)行分档(dàng)定价。引导由交易双(shuāng)方共同承担经(jīng)纪(jì)服务(wù)费用(yòng)。

　　据张大(dà)伟介绍，目前房地产经纪服务(wù)收费(fèi)标准的(de)最早依据是1995年国家计委建(jiàn)设部下发的《关于房地产(chǎn)中介服(fú)务收费的通知》（971号(hào)文），其中第六条规定：房屋(wū)买卖代理收费，按成(chéng)交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前(qián)北(běi)京市执行的2014年更新后(hòu)的收费标准，即根据这样的规定：“少数特别复杂的住(zhù)宅买卖经纪服务(wù)，经交易各方协(xié)商同意，可在规定的收费(fèi)标(biāo)准基础上(shàng)适当上浮，上浮幅度最句读之不知是什么句式类型，句读之不知是什么句式的意思高不得超过10％。”这意味着，当前北京二手房中介费(fèi)上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本着“简(jiǎn)政放(fàng)权(quán)”的精(jīng)神，北京(jīng)2015年(nián)取消了房地(dì)产(chǎn)中介服务等57个政府定(dìng)价，房地产经纪服务收(shōu)费多少由各中介(jiè)机构(gòu)自行决定(dìng)。

　　“房产中介机(jī)构(gòu)在实(shí)际收取费用过程中，相(xiāng)关(guān)监管部(bù)门当(dāng)前(qián)并未明确具体的中介费率，中介机构仅需(xū)在服务(wù)过程中对收费标准进行明码标价即可。而房地产经纪服务(wù)机(jī)构在具体收取过程(chéng)中(zhōng)，会结合房(fáng)屋(wū)价值及工资标准(zhǔn)，综合计算(suàn)出合适的(de)中(zhōng)介费率。”张大(dà)伟(wěi)补充(chōng)道。

　　对于(yú)明码(mǎ)标价问题，两部门在此次意见中提及(jí)，房地产(chǎn)经纪机构应当(dāng)在经营门(mén)店(diàn)、网站、客(kè)户端等场所或(huò)渠道，公(gōng)示服务项目、服务内容(róng)和收费标准(zhǔn)，不得混合标(biāo)价和捆绑收费。房(fáng)地产经纪机(jī)构提供的(de)基本服务和延伸服务，应当分别明确(què)服务项目和收费(fèi)标准(zhǔn)。房地(dì)产经(jīng)纪(jì)机构收费前应当向(xiàng)交易(yì)当事(shì)人(rén)出(chū)具(jù)收费清单，列明收费标准(zhǔn)、收费金(jīn)额(é)，由当事人签字确认(rèn)。

　　另外，对收费(fèi)明(míng)显高(gāo)于市场平均水平的房地产经(jīng)纪机构(gòu)，住房和(hé)城乡(xiāng)建设部门将会同市场监(jiān)管等部门采取约谈(tán)等综合措施进行重点监管。市场(chǎng)监(jiān)管部门会同有关部门依法查(chá)处不(bù)按规(guī)定明码标价、操纵经纪服务收费等违反(fǎn)价格和反(fǎn)垄(lǒng)断法(fǎ)律法规(guī)的(de)行为。对(duì)房地产经(jīng)纪(jì)机构相关违法违(wéi)规信息，市场监管部(bù)门要依法依规纳入国家企业信用信息公示系统。

　　房(fáng)屋中介费要降(jiàng)了？

　　鼓励(lì)按(àn)照成(chéng)交价格越(yuè)高、服务费率越(yuè)低的原(yuán)则(zé)实行分档定价，是否意味着(zhe)，未来豪(háo)宅(zhái)的中介费有望大幅(fú)降低？

　　中(zhōng)原地产华南区总(zǒng)裁兼深(shēn)圳中原总经理郑叔伦称，住(zhù)建部发文鼓励按(àn)照(zhào)成交价(jià)格越高、服(fú)务(wù)费率越低的原则实(shí)行分档定价，合理降低(dī)住房(fáng)买卖和租赁经纪服务费(fèi)用，主要还是规范行(xíng)业，打击(jī)收费过高的经纪机(jī)构，但(dàn)对(duì)市(shì)场影(yǐng)响有(yǒu)限(xiàn)，“以(yǐ)深圳(zhèn)为例，深圳(zhèn)市场豪(háo)宅和普宅(zhái)本来收费就不同，各家收费(fèi)普遍在(zài)合理范围内，加上经纪服务费用对市场(chǎng)的影响不(bù)大。”

　　张大伟(wěi)指出，由于当前两部门提出(chū)的(de)意见仅为鼓励性质，即(jí)只是纲领性文件而非规定，未(wèi)来(lái)如何具体认定其(qí)中的细则，还(hái)需要(yào)看各城(chéng)市(shì)落地执行情(qíng)况。

　　不过，张(zhāng)大伟表示，“从目前(qián)市场(chǎng)看，经纪服务领域的(de)调整改善、规范化，有利于行(xíng)业健康发展。同时，由于(yú)二手房很多房(fáng)源在(zài)产权方面有(yǒu)瑕疵，如(rú)产权抵押(yā)、不(bù)同税费等都可(kě)能对交易产生影响，这对房(fáng)地(dì)产经纪服(fú)务行业的专业性提(tí)出更高的要求。”

　　58安居(jū)客研究院研究(jiū)总监陆(lù)骑麟(lín)指出，在二手(shǒu)房买卖过程中，原本应(yīng)该由上下(xià)家各支(zhī)付(fù)一半(bàn)的(de)中介费(fèi)，但在一些热(rè)点城(chéng)市的(de)二(èr)手房交(jiāo)易过(guò)程中(zhōng)，往往会有这样的情(qíng)形，因部(bù)分购房者处(chù)于弱势地位，从而(ér)会出现中介费及税费(fèi)均由购房者(zhě)来承担(dān)。即使一些(xiē)房东愿(yuàn)意(yì)承担中介费，这部(bù)分费用(yòng)也可能通过转嫁的方式，在(zài)房价中有所体现。

　　“上(shàng)家把(bǎ)中介费转(zhuǎn)嫁(jià)给下家，市场这种所(suǒ)谓‘约定俗成’的情况，一些房(fáng)产中介公(gōng)司将其视为向购房(fáng)者单边收费的行为。部分中介公司可能(néng)会(huì)利(lì)用其(qí)支配地(dì)位，在原先(xiān)经纪(jì)服务收费的(de)基(jī)础上，再(zài)次(cì)向(xiàng)房(fáng)东收取费用，而这部分费用(yòng)，房(fáng)东往往会将(jiāng)其(qí)转(zhuǎn)再次转嫁给购房(fáng)者，这(zhè)实际(jì)上相(xiāng)当于(yú)变相推高(gāo)了房价。两(liǎng)部(bù)门提出严禁操纵经(jīng)纪服务收(shōu)费，不(bù)仅(jǐn)有(yǒu)利于提高(gāo)交易中操(cāo)作的透明度(dù)，也有利于房价的(de)稳定。”陆骑麟(lín)称。

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