文：任泽平(píng)团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月(yuè)17日召开的(de)全国住房(fáng)和城(chéng)乡建设(shè)工作会(huì)议提出“有(yǒu)条件(jiàn)的可以进(jìn)行现房销售”，不足一(yī)个月(yuè)时间，已有山东(dōng)、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等地(dì)明确表(biǎo)态，试点(diǎn)现房销(xiāo)售。

　　1、是该取(qǔ)消商(shāng)品房(fáng)预售制了，用你(nǐ)的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对(duì)购房者的不公平。以后(hòu)谁有(yǒu)钱谁建房(fáng)，没(méi)钱(qián)没实(shí)力的(de)别建了(le)，不(bù)能把包袱甩给(gěi)老百姓和社会，这是房(fáng)地产从大(dà)开发时代(dài)步入高质量发(fā)展阶段的必然趋势，也是对(duì)购房老百(bǎi)姓的最(zuì)大保护。98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权(quán)宜之计，现在(zài)全(quán)国(guó)套(tào)户比超过(guò)1，从大(dà)开发(fā)进入存量时代，对购房民(mín)众不公(gōng)平的预(yù)售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售。以后一手交钱，一手交房(fáng)，天经地义(yì)。当然二次房(fáng)改是(shì)个技术(shù)活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信心以及长效(xiào)机(jī)制，长效(xiào)机(jī)制四大关键(jiàn)是推动(dòng)城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产(chǎn)税。如果按照经(jīng)济(jì)规律办事，中国一定能实现房地产软(ruǎn)着(zhe)陆和长期平稳(wěn)健康发展，跨过这道关，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为什么要(yào)取(qǔ)消预售制、改为现房(fáng)销售(shòu)？大家想(xiǎng)想，绝大部分商品(pǐn)是一(yī)手交钱一手交(jiāo)货，预售制是(shì)对购买(mǎi)者的单方面不公(gōng)平制(zhì)度，购房(fáng)老百姓(xìng)几乎承担了所有(yǒu)商品不能交付的风险(xiǎn)。从个人层(céng)面看，预售(shòu)制对购房者非常不公平(píng)，比如，交房等待期一般为两年(nián)，在此期间，购(gòu)房者不仅承(chéng)担银行利息，还要(yào)承担延(yán)迟交(jiāo)房、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至不能交房的风(fēng)险。从行业层面(miàn)看，预(yù)售(shòu)制助推部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，若遇到下行(xíng)周期，会(huì)引发(fā)资金(jīn)链断裂、项目搁置等系(xì)列风险。取(qǔ)消预售(shòu)制，改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售，这(zhè)样(yàng)有助于落(luò)实(shí)中(zhōng)央房住(zhù)不(bù)炒精神(shén)、有助于(yú)保(bǎo)障购房老百姓权(quán)益、有助于房企稳健发展(zhǎn)，一举多得(dé)，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预(yù)售制度？预售(shòu)制度怎么来(lái)的？国外什(shén)么情(qíng)况？简单科普(pǔ)一下：商品房预(yù)售最早源于中国香(xiāng)港(gǎng)，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是一(yī)种开发商放杠杆的(de)方式。98年房改，由于商品房短缺，房(fáng)企缺资金，借(jiè)鉴中国香港，引(yǐn)入了商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制度。其(qí)实，当(dāng)前世界不(bù)少(shǎo)国(guó)家存(cún)在预售制。但是，重点(diǎn)来了！发达(dá)国(guó)家一般有严格的监管(guǎn)保障措施，开(kāi)发商在(zài)项目获(huò)得政府批(pī)准(zhǔn)后(hòu)才可以开始(shǐ)销售，买家在(zài)购(gòu)买(mǎi)期房后并非(fēi)像(xiàng)中国一样在支付完首付(fù)款后从银行(xíng)一(yī)次性贷款支付(fù)剩(shèng)余(yú)全部房款，而(ér)是根据开发商工(gōng)程进度在完全(quán)交(jiāo)房前进行分期支付。所以，预(yù)售制(zhì)度是需(xū)要严格的(de)资(zī)金监(jiān)管、分期支付以及违约处(chù)罚措施作(zuò)为保障的，如果没(méi)有这些保(bǎo)障措施，一定会触发风险，对(duì)购(gòu)房民(mín)众不公平，所以不如借机取消(xiāo)预售制度，以后改为现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)。客观讲预售制度有一定(dìng)历史(shǐ)阶(jiē)段性，现在中国住房进入存(cún)量时代，取消预售制度有助于降负债降杠(gāng)杆，不再把烂尾风险甩给(gěi)老百(bǎi)姓(xìng)和社会，当然(rán)这需要配套房企债务重组(zǔ)、复(fù)工保交楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这是个技术(shù)活，只要坚持市场(chǎng)化改革(gé)，中国一定(dìng)能化解(jiě)这(zhè)个难题，让房(fáng)地产回归(guī)实体经济(jì)和居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果(guǒ)取消预(yù)售制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不(bù)知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即所(suǒ)得的(de)过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这(zhè)才(cái)是(shì)对购(gòu)房民(mín)众的最(zuì)根本(běn)最实质(zhì)的保障，这样(yàng)将极大的提升开(kāi)发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。所有商业的(de)本(běn)质是向善，是(shì)以客户为(wèi)中心，房地(dì)产也(yě)不(bù)能(néng)例(lì)外，老(lǎo)百(bǎi)姓买房子(zi)是天大的(de)事，烂(làn)尾毁(huǐ)三代，好(hǎo)房(fáng)幸福一家(jiā)人。从(cóng)这个(gè)角度，取消(xiāo)预售制、实(shí)施现房销售是实现(xiàn)老百姓安居乐业、社会(huì)长治久安、行业企(qǐ)业健康发展(zhǎn)的(de)重(zhòng)大措施。在(zài)当前的情况下，取消预售制要(yào)结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持当(dāng)期三好生、新模式(shì)等综合施(shī)策。

　　作者十年前在(zài)国(guó)务院发展(zhǎn)研究中心(xīn)参与财税(shuì)改革(gé)方案研究时，对预售(shòu)制、房地产税、人地(dì)挂钩、金融(róng)稳定(dìng)、房企杠杆率等进行过长期系统(tǒng)的专(zhuān)项研(yán)究(jiū)。（参考后来形(xíng)成的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模(mó)式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制推动城(chéng)市化进程(chéng)，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三(sān)方全程监管，交(jiāo)付时(shí)开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供(gōng)期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范(fàn)期房交易立法(fǎ)，设置期房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买(mǎi)方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修(xiū)期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十(shí)世纪(jì)五十年(nián)代(dài)在中国香港，楼宇出租(zū)是地产行业盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出租资(zī)金周(zhōu)转期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪(jì)50年代，中(zhōng)国香港还未推行(xíng)公共房屋制度(dù)，许多人栖身于木屋或者其他临时(shí)住宅，住房的需求是相当高，不过大多(duō)数居民的(de)储(chǔ)蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖(mài)多数以一整(zhěng)栋(dòng)楼为(wèi)单(dān)位，需要雄厚的资(zī)金实力才能购买。虽然楼宇出租是中国香港地产(chǎn)行(xíng)业(yè)盛(shèng)行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转期(qī)长等问题。针(zhēn)对这(zhè)一系列(liè)问(wèn)题，不少地产(chǎn)商开(kāi)始探求新(xīn)的方式，如把楼宇契约切开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分层出售。这模(mó)式一经(jīng)推行，购买楼宇的市民数量有所(suǒ)增加(jiā)，开(kāi)发(fā)商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出(chū)售的基(jī)础(chǔ)上，将“按揭”模式引入房(fáng)地产销售，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍(huò)英(yīng)东创办立信置业有限公司，凭借商业直觉和多年经营(yíng)杂(zá)货(huò)铺、海上驳运业务的经验，对于商品流通、资金周转有(yǒu)着独(dú)到的见解(jiě)，在(zài)努力寻求方法加快自身资金周转。当时其在购(gòu)下(xià)九龙(lóng)的一块地盘后，除了分(fēn)层出售、还(hái)印发(fā)售楼说明书，上有(yǒu)文(wén)字详尽说明楼宇的地势环境、建(jiàn)筑(zhù)材料(liào)、分层(céng)价格、订购方法等。此(cǐ)外(wài)，“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”是另外一(yī)个亮点，即先收取买家(jiā)的订金，采用类(lèi)似租金的(de)分(fēn)期付(fù)款形(xíng)式(shì)，等新楼落成时(shí)，收(shōu)齐买家的钱，买家就拥有了自己的(de)房产。这种方式(shì)减轻了(le)民众购房的(de)资金压力，加速了房屋的建造(zào)和销售，也解决了(le)制造商的资金(jīn)问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预售(shòu)楼花+分期(qī)付款”的销售模式成(chéng)为(wèi)当时中国(guó)香港房(fáng)地产市(shì)场的(de)一大特色(sè)，纵观中(zhōng)国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模(mó)式高效率地解决了核心的住房供不应求的问题(tí)，使房市发展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼(lóu)花模式推(tuī)动(dòng)了中(zhōng)国香港(gǎng)楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管部(bù)门不断完(wán)善、规范化(huà)，建立健全的监管机制，促进市场健康发(fā)展。例(lì)如(rú)，1960年，位于(yú)大角咀(jǔ)的一个楼盘因建筑(zhù)费用超(chāo)支停(tíng)工，出现“烂尾(wěi)”情况(kuàng)。在(zài)1961年后，中国香港管理部门提升了(le)对于预(yù)售楼花制度(dù)的监管，即要(yào)求开发商在预售(shòu)前，确(què)保地(dì)价款已(yǐ)经全部支付(fù)，还要证明自(zì)身有资(zī)金等(děng)能力把(bǎ)项目完成，资金需放入律师所托管，支取(qǔ)时需律所和建筑师的核准。为了(le)防止开发商、律所、建筑师等造假，套取(qǔ)监管账(zhàng)户资金，中国香(xiāng)港要求律师行在银行(xíng)开设的(de)信托账户（监管账(zhàng)户）、开发商操作等(děng)采取全(quán)透明化机制，且银行的(de)责任上升，如出(chū)现房屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最大风险方，后续需自身推动项目完工。随着监管体(tǐ)系逐步完(wán)善，出现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版(bǎn)预(yù)售制”

　　二十世纪(jì)九(jiǔ)十(shí)年代(dài)，中国内地面临住房需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来，中国内(nèi)地优先发展(zhǎn)重(zhòng)工业，强调基(jī)础建(jiàn)设，这一导向(xiàng)使前期发展工业化的进程大(dà)于城市化进(jìn)程，唯有解决住房基础(chǔ)等(děng)城市化(huà)配(pèi)套问题(tí)，才能进一(yī)步推进城市(shì)化(huà)。但(dàn)当时推行的是(shì)“统一(yī)管理，统一分配(pèi)，以租养房(fáng)”的福利分房制度，住(zhù)房市场发(fā)展起步较晚、增速较慢(màn)，福利分(fēn)房(fáng)制度也(yě)出(chū)现(xiàn)了(le)分配不公、效率低、配(pèi)套差等问题，因(yīn)此福利分(fēn)房制度(dù)不再适用于当时的国情。叠加房地产市场面临商品房(fáng)的需(xū)求(qiú)量(liàng)大，而(ér)社(shè)会缺少大(dà)型房(fáng)地产开发商，商品房供应(yīng)量(liàng)小的困境，此(cǐ)时引入中国香港的(de)“卖楼花”模式无(wú)疑是对(duì)内地房地(dì)产市(shì)场的一针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐(zhú)步(bù)引进中国香(xiāng)港预售商品房制度(dù)，先后出台多项文件，大力支持国内(nèi)房(fáng)地产市场改(gǎi)革(gé)。例如(rú)，1998年(nián)，国务院(yuàn)出台《关于进一步深化城镇住房制(zhì)度改革，加快住房(fáng)建设的通知》文(wén)件，决定(dìng)停止住房无偿实物分配，逐(zhú)步实行住房分(fēn)配货币化、住(zhù)房(fáng)供给商品化、社会化(huà)的住(zhù)房新体制，从计划经济下的福利分房转向市(shì)场经(jīng)济(jì)的商品房。房地产市场采用预售(shòu)制，允许开发商卖期房，解决了房企缺(quē)少资(zī)金和开发(fā)时间周期长的(de)两大难题，开发商以(yǐ)预售(shòu)款撬动下一个项目的开发，形成滚动开发模式，住房供应速(sù)度加快。自此中国内地(dì)开(kāi)始房(fáng)改货币(bì)化，中国(guó)人(rén)民银行等(děng)多方迅速出台相关的(de)信贷(dài)政策，支持购房者，极(jí)大作(zuò)用推动了房地产市场的发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花”模式(shì)后(hòu)，经(jīng)调整(zhěng)形成契合(hé)中国内地的商品房预售(shòu)制度。预售制的初衷是为了缓(huǎn)解(jiě)房企(qǐ)资金(jīn)压(yā)力，加(jiā)快城镇住房建设(shè)。具体来说(shuō)，是指(zhǐ)房地产开发企(qǐ)业将(jiāng)正在(zài)建设中的房屋(wū)预先(xiān)出(chū)售给购房者，由购房者支付(fù)定金(jīn)或房款(kuǎn)的行(xíng)为(wèi)。区(qū)别于中(zhōng)国香港(gǎng)，在中国内地实践(jiàn)过程中(zhōng)，商品(pǐn)房预售流(liú)程(chéng)为：房地(dì)产开发商办理(lǐ)预售许可证-签订商品房(fáng)买卖(mài)合同-进行(xíng)备案登记和预(yù)告登(dēng)记-交付房屋。在购房(fáng)过(guò)程中，购房者需要一(yī)次性付(fù)清首付款，并(bìng)采用银行贷款(kuǎn)的形式一次性付清剩余房(fáng)款(kuǎn)，换言之，房(fáng)屋未建成，开发商可能已拿(ná)到了全部购房款，这点与中国香港的(de)按照工程进度付款有(yǒu)所不同(tóng)。对中(zhōng)国内地(dì)的开(kāi)发商而言，预售制(zhì)商品(pǐn)房也开(kāi)启了(le)高周转、高(gāo)杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推(tuī)动(dòng)城市(shì)化进程，但背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　作为中国内地商品房销(xiāo)售的(de)最主要方式，预(yù)售制极(jí)大缩(suō)短房企现金(jīn)回笼周(zhōu)期，同时增加市场商(shāng)品房供应，推动了城镇化发(fā)展进程。预(yù)售制在过去20多(duō)年对中国(guó)内地房(fáng)地产市场的稳步发展起(qǐ)到(dào)了重要作用，不仅解(jiě)决(jué)了房地产市(shì)场快速发展阶(jiē)段的资金需求(qiú)，也(yě)提高了居(jū)民居住水平，中国内地城镇居民(mín)从筒子(zi)楼住到住宅(zhái)小区，从全(quán)民蜗居到基(jī)本适居，住房事业取(qǔ)得巨大(dà)进步，数十年时间(jiān)走完发达(dá)国家(jiā)几百年城镇化(huà)路程。改革开(kāi)放以来，城镇化(huà)进程进入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿(yì)人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面积由7438平方(fāng)公里增长(zhǎng)至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅(zhái)存量从不到14亿平(píng)增至(zhì)313.2亿平，城(chéng)镇(zhèn)人均住房建筑(zhù)面(miàn)积从8.1平方(fāng)米(mǐ)增至34.7平方(fāng)米，城(chéng)镇住(zhù)房套数(shù)从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已成为中国内地商品房销售最主要方式，2005年(nián)中国内地商品(pǐn)住(zhù)宅期房销(xiāo)售面积占总(zǒng)销售面(miàn)积的比重(zhòng)为63％，而(ér)2021年期房(fáng)累计销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行业的发展(zhǎn)。中国内地房地产历经二十多(duō)年长周(zhōu)期繁荣，行业(yè)各项(xiàng)指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年复(fù)合增速10.6％。房(fáng)地(dì)产开(kāi)发(fā)投(tóu)资完成额(é)从0.4万亿(yì)元增至(zhì)14.8万亿元，累(lèi)计(jì)上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销售面积和(hé)销售金(jīn)额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万(wàn)亿元(yuán)，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速发展，房地产企业从无到有、从国企先行到民企崛(jué)起(qǐ)，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地(dì)产企业数量(liàng)达(dá)9.8万(wàn)个(gè)，比1998年(nián)的(de)2.4万(wàn)个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二(èr)十年来房地(dì)产也(yě)成为(wèi)拉动中国内地经(jīng)济(jì)高(gāo)增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地(dì)产(chǎn)带动的上下游(yóu)产业链(liàn)特别长，高(gāo)达50多个行(xíng)业。2020年房(fáng)地产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全(quán)贡(gòng)献），其中(zhōng)房(fáng)地(dì)产业(yè)增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地(dì)产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献(xiàn)），其中房地产对金融(róng)、批发、建(jiàn)材的带动最为(wèi)明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资(zī)占(zhàn)全社会(huì)固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地(dì)产(chǎn)开发投资占固(gù)定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道(dào)，从(cóng)房地产贷(dài)款(kuǎn)占银行各项贷款余(yú)额的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加(jiā)上信托(tuō)等通(tōng)道业务(wù)，占比超过三分之一。从房地产(chǎn)融资存量占社融存量(liàng)比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大(dà)面积违约(yuē)，将导致(zhì)银行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道(dào)，根据我们(men)的《中国住房市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿(yì)美元，大于美国的33.6万亿(yì)美元(yuán)、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法德三国合计的(de)31.5万亿美(měi)元。从住房市值占股债房市(shì)值的(de)比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的(三公分是多少厘米 三公分是多少毫米de)64％。中国住(zhù)房市值(zhí)与股(gǔ)债房市值的比例较高，主要是因为住房市值高，以(yǐ)及中国资本(běn)市场发育(yù)尚不成(chéng)熟，直接融资(zī)比例(lì)较低(dī)，股票、债券市值较(jiào)低，居民投(tóu)资渠道缺(quē)乏。

　　不(bù)可(kě)否(fǒu)认，预售(shòu)制背后(hòu)潜藏(cáng)的(de)风险确实存在，当前的负面效应愈发(fā)凸(tū)显。

　　从个人层(céng)面看(kàn)，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手(shǒu)交货，预售制(zhì)是对购买者的(de)单方面不(bù)公(gōng)平(píng)制度，购房老百姓几乎(hū)承担(dān)了(le)所有商品不(bù)能交付的(de)风险。比如，交房等待期一般为两年(nián)，在此期间，购(gòu)房(fáng)者不仅承担银行利息，还(hái)要(yào)承担延(yán)迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至不能交房等风险。另外，购房(fáng)者(zhě)和开发(fā)商之间(jiān)的购房合同、购房者和银行的按揭(jiē)贷款合同是两个独立的合同关系(xì)，如(rú)果开发商发生违约，购房者只能根据购房合同(tóng)向(xiàng)开发商主张权力(lì)，但依旧(jiù)需(xū)要根据按揭贷款(kuǎn)合(hé)同按时向(xiàng)银(yín)行(xíng)进行贷款偿还，因(yīn)此购房者承(chéng)担(dān)的风(fēng)险较大。

　　从行业层面(miàn)看，预售制(zhì)助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金(jīn)若(ruò)遇到(dào)下行(xíng)周期，会引发资(zī)金(jīn)链断(duàn)裂、项目搁(gē)置等系列(liè)风险，进行影响自身(shēn)信(xìn)用和购房者对行(xíng)业(yè)的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷(dài)款的(de)发放方(fāng)，一旦房企因为(wèi)市场波(bō)动或经营不善，出现资金(jīn)链(liàn)断裂等(děng)一系列问题(tí)，导致“烂尾”等情况，而(ér)房企通过与购(gòu)房者(zhě)签订(dìng)的预售合同和按(àn)揭(jiē)合同，已经从银(yín)行获得房款，如果购房者(zhě)丧失还款(kuǎn)能力(lì)或短期不能(néng)还(hái)款等(děng)，则风险完全由银行承担，银(yín)行将面临较(jiào)大的(de)坏账(zhàng)压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房(fáng)者的预售(shòu)监管资金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归(guī)根结底两个字那就是“没钱”，即没钱(qián)付工程款。在2004版的(de)《城(chéng)市商品(pǐn)房预售管理办法》中明确规定了开(kāi)发(fā)企业预售商品房所得款项(xiàng)应当用于有(yǒu)关的(de)工程(chéng)建设，商品房预售款监管的具(jù)体办(bàn)法(fǎ)，由房地产管理部门(mén)制(zhì)定。但多年以(yǐ)来全国并没有统一的预售资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如(rú)，太(tài)原(yuán)、昆明、重庆(qìng)、长沙等城(chéng)市重点监管资金比例(lì)为总预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州(zhōu)、合肥(féi)等城(chéng)市则按照(zhào)项(xiàng)目的建安成本乘以建筑面积(jī)或者项(xiàng)目工程总(zǒng)额报价计算(suàn)重点资金。而(ér)事实是，不少购房款未进入(rù)监管账户(hù)、或进入监管账户后被挪用，导致(zhì)楼盘(pán)没有(yǒu)资金继续建(jiàn)设。收(shōu)楼(lóu)遥遥无期(qī)，月供却被(bèi)迫继(jì)续还(hái)款。那(nà)么，监管账户资金如何被挪(nuó)走(zǒu)的(de)？实际(jì)上，在过(guò)去房地产(chǎn)大(dà)开发时代(dài)的高周(zhōu)转背景下，抽调预售款(kuǎn)监(jiān)管账(zhàng)户资金(jīn)，是(shì)行业“潜规(guī)则”。比如工程总承(chéng)包方(fāng)，以工程(chéng)建设名义，获得监管账(zhàng)户(hù)拨(bō)付资金，再由工(gōng)程方(fāng)将资金转(zhuǎn)给房(fáng)企，而拨付的工程款，远(yuǎn)超(chāo)工程进度所需(xū)。通过这些(xiē)方式(shì)套(tào)取的资(zī)金，在房(fáng)企各地项目间流动，变相加(jiā)杠杆(gān)，这样做提供了资金流动性，房企抽(chōu)调资(zī)金(jīn)统筹拿地、还款和楼(lóu)盘建设，形成一种(zhǒng)资金循环高(gāo)周转(zhuǎn)模式，但一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来(lái)说(shuō)，国外商品房(fáng)预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对(duì)于购(gòu)房者预付(fù)资金，一(yī)般(bān)设有定金或预付款(kuǎn)保护机制(zhì)，如英国、日本(běn)；

　　2）预(yù)付(fù)款比重：要求购房者支付的预(yù)付款比例相(xiāng)对(duì)较低(dī)，绝大(dà)部分房(fáng)款在房屋交付(fù)后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一(yī)般以定金方(fāng)式支付，或按工程(chéng)进度分期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采用两种方式发(fā)放按揭(jiē)贷(dài)款，一是按工程进度(dù)付款(kuǎn)，按(àn)揭贷款按照工(gōng)程(chéng)进度逐渐发放，购房者开(kāi)始月供；二是房屋交付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾(wěi)保护：为预售(shòu)商(shāng)品房提供期房烂(làn)尾保险(xiǎn)，在商(shāng)品房(fáng)出现重大延期(qī)或重大缺陷时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付(fù)保护：房(fáng)屋(wū)交付质量的保障(zhàng)有两种方式，一是期房由政府或第三(sān)方验(yàn)收合格(gé)并提(tí)供验收凭证后，开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得购房(fáng)者支付(fù)的房款。二是开发商(shāng)为购房者提供一定的(de)保修期，通常1-5年，保修期满，购房者(zhě)支(zhī)付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金(jīn)第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　美国期房定金一定期限(xiàn)内无条件返还，最低首(shǒu)付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其余房款交付后按揭还款，交付(fù)前(qián)资(zī)金由第三方全(quán)程监(jiān)管，交付(fù)时开(kāi)发商(shāng)凭(píng)验(yàn)收凭证取(qǔ)得(dé)房款。

　　定金及(jí)首(shǒu)付环节，定金比(bǐ)例一般(bān)为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美(měi)国(guó)官方(fāng)数据，2021年美国平均首付比例(lì)为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金或首(shǒu)付(fù)外，购房者在房屋交(jiāo)付后通过(guò)按揭贷款支付剩(shèng)余(yú)房款。

　　资金(jīn)监管方面(miàn)，美国(guó)为防止开发(fā)商挪用资(zī)金，购房者的(de)定金(jīn)及首付款由第三(sān)方公证行(xíng)或产权保险公(gōng)司的信(xìn)托(tuō)账户监管。如果开发(fā)商倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通(tōng)过申请仲裁取回，且(qiě)不承担任何(hé)责(zé)任与损(sǔn)失(shī)。而开发商在(zài)房屋建设过(guò)程(chéng)中(zhōng)的资金(jīn)全部来(lái)自银行，银行根(gēn)据工程进度向开(kāi)发(fā)商提供一定比例的贷款，由于(yú)开(kāi)发商挪(nuó)用资(zī)金直接损害银(yín)行利益，银行有充(chōng)分动机监管(guǎn)开(kāi)发(fā)商施工进度。开发商(shāng)在房屋交付时(shí)需取得由(yóu)政府相关部门经审(shěn)查后发放的验收(shōu)凭证，通(tōng)过(guò)验收凭(píng)证向银行得(dé)到购房者支付(fù)的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　德(dé)国期房可零首付购房，房款按(àn)建造工期(qī)进度支(zhī)付，按(àn)揭按工期放款后还贷，房贷(dài)利率采(cǎi)用固定利率(lǜ)，开发商(shāng)或购(gòu)房者(zhě)可(kě)购买期(qī)房烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方(fāng)面，德国(guó)开发商在项目获批后即可预售房屋。签署购房(fáng)合同前，购房(fáng)者需(xū)支付约2000欧(ōu)的定金并进(jìn)行预约公证，签订合(hé)同后定金(jīn)退还(hái)。如由(yóu)于任何原因不能购买，定金按(àn)照德国法律全部退还。

　　签署购房(fáng)合同后，购房者需支付公证费(fèi)和土地(dì)交易税，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包(bāo)含在购房款中，属于购房附加(jiā)费。

　　首付方(fāng)面(miàn)，德国(guó)没有规定最低首(shǒu)付比例，可(kě)零首付购房(fáng)。

　　余(yú)款(kuǎn)方(fāng)面，德国也采取按工期支付房款的制度，一般(bān)分(fēn)7笔进行支付，具体支付节点(diǎn)、比(bǐ)例(lì)因项目而异。一般来说，支付节点可分(fēn)为(wèi)公证后(hòu)、主体完工(gōng)、内部水(shuǐ)暖电路(lù)完工、窗户玻璃完工、室内清(qīng)洁及(jí)墙面(miàn)完工、地板完工(gōng)、全部完(wán)工(gōng)，支付比例可能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方面，购房者可在支付房款(kuǎn)前(qián)申请(qǐng)房贷，房贷利率采用固定利率，银行(xíng)按施(shī)工节奏(zòu)分多次发放贷款，每(měi)笔贷款给予(yǔ)购(gòu)房者一定使(shǐ)用期限，期限结束后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)针对期房设计了两种保险，保险(xiǎn)的三公分是多少厘米 三公分是多少毫米(de)功能是当房屋出现重大(dà)延期(qī)或重大缺(quē)陷时，保险公司(sī)保证开发商(shāng)赔偿或(huò)修复(fù)，开发商破(pò)产，由保(bǎo)险公司(sī)负责(zé)相应赔偿。保险由开发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支付

　　英国(guó)预售制设有10％定金保险保护机(jī)制，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方(fāng)律师(shī)严格监管。

　　订立合同前，买卖双(shuāng)方均有一名律(lǜ)师，负责沟通(tōng)期(qī)房交易中的房产(chǎn)、资金、合同等各个(gè)环节，各环节内(nèi)容确认(rèn)无误(wù)后(hòu)签订首付交换(huàn)合同。

　　定金方面，英国(guó)设置了10％定(dìng)金保(bǎo)险保护(hù)机(jī)制，当开发商出现财务、经营(yíng)问题时，购(gòu)房(fáng)者10％的定金(jīn)由保险公司赔付(fù)，而超出10％的(de)部分较难追回。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要(yào)在(zài)合同签订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英(yīng)国(guó)采取(qǔ)按工程进(jìn)度付(fù)款的方(fāng)式，但(dàn)是(shì)交(jiāo)房前付(fù)款比例相对较低，一般会在合(hé)同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前(qián)付款比例在20％-45％之(zhī)间(jiān)，剩(shèng)余款项交(jiāo)房后支(zhī)付。

　　交付环(huán)节，英国规(guī)定(dìng)房屋必须经过(guò)房产公(gōng)证公司的(de)检验验收(shōu)后才能交付，交(jiāo)付后方可按(àn)揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环节(jié)，英国期(qī)房预售资金监管极为严(yán)格，资金也由律师监管，在确(què)认工程进度、支付相关款(kuǎn)项过(guò)程(chéng)中，由买房(fáng)律师将资金(jīn)转给卖方律(lǜ)师(shī)，卖方律师转给开(kāi)发商，即资金在进入开发商账户前(qián)经过两道关口，有(yǒu)利于保障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设置期(qī)房(fáng)预(yù)付款保全(quán)措施

　　日本期(qī)房交易立(lì)法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房(fáng)定(dìng)金保全措施”，交房前付款比例不超房款的(de)20％，开发商违约(yuē)需返还定(dìng)价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战(zhàn)结束后由于(yú)房屋供给严重(zhòng)失衡，叠(dié)加法律空白，社会(huì)上“一房(fáng)二(èr)卖”现象(xiàng)普遍，为此(cǐ)，日(rì)本政(zhèng)府1952年出台《宅地(dì)建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一(yī)一部规范期房交易的(de)法律(lǜ)。

　　定金保(bǎo)护方面(miàn)，根(gēn)据(jù)日(rì)本(běn)《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购房者支(zhī)付定金超过5％或超1000万日元(yuán)的部分(fēn)，法律(lǜ)要求开发商必须完成定金保(bǎo)全措施才(cái)可预售(shòu)。什(shén)么是定金保全措施？即买卖双(shuāng)方签订(dìng)购房合同时，开发商向(xiàng)金融机构或指定保证机构或保(bǎo)险机构签订定金保(bǎo)证委托合同，设(shè)置购房者(zhě)定金的(de)保证或保险，并将相应的保证金(jīn)证明书交付(fù)给购房者。除定金外，其(qí)他(tā)预先支付的购房款也受该措施保护。若开发商倒闭导致(zhì)期房烂尾，购房者可凭保证金证明书向金融(róng)机构(gòu)或保证(zhèng)机构或保险公司兑付，同时，开发商需向购房者赔付违(wéi)约金，一般(bān)约(yuē)为(wèi)房价(jià)的10％。

　　房款(kuǎn)支(zhī)付环(huán)节，交房前只需支付最(zuì)多不超20％的定金，签(qiān)订购房合同后，购(gòu)房者即可向银(yín)行申请贷款，但交房后(hòu)才开始按揭贷(dài)款，除定金(jīn)外(wài)的剩余房款在交房后(hòu)开始(shǐ)支(zhī)付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后付(fù)尾(wěi)款

　　新加坡期房(fáng)购房者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例20％，余(yú)款(kuǎn)按工(gōng)程(chéng)进度支付，所(suǒ)有(yǒu)资金(jīn)进银行专门项目资金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡开(kāi)发(fā)商有统一(yī)的(de)选购权合同以及订(dìng)金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作为(wèi)订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则(zé)进一(yī)步签订购买合(hé)同，不(bù)执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付(fù)比例方(fāng)面，签订购(gòu)房合(hé)同后，购(gòu)房者(zhě)需支付15％的(de)首付(fù)及印花税，同时购房者(zhě)向(xiàng)银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余(yú)款支付(fù)上，新(xīn)加(jiā)坡期房同(tóng)样采取按工程进度(dù)付款(kuǎn)的方式(shì)，《发展商条例》对期房(fáng)付款流程做了统(tǒng)一详细(xì)规定，要求所有开发商(shāng)遵守(shǒu)，支付(fù)节点一般为合同签(qiān)订后、地基完(wán)工、框架完工、管道门窗等完工等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也(yě)依照工程进度放款(kuǎn)，月(yuè)供在此过(guò)程中随(suí)着放(fàng)出贷款的增加(jiā)而(ér)增加，未放款部分无需(xū)月供。

　　资金(jīn)监(jiān)管方(fāng)面，购(gòu)房(fáng)者(zhě)的订金与付(fù)款会(huì)存(cún)入银行专门的(de)项目资金(jīn)账户，账户资金提(tí)取(qǔ)须与房屋建设有关(guān)。房(fáng)屋交付(fù)后，购(gòu)房(fáng)者享受1年的房屋保(bǎo)修期，此后购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前(qián)房地产到了政策出手临界点，重点是保交(jiāo)楼(lóu)和房(fáng)企重(zhòng)组(zǔ)。一(yī)方面，加(jiā)大对刚需和改(gǎi)善型需求的支持力度，长(zhǎng)短(duǎn)兼顾妥善应对局部停贷(dài)现象，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼保复工保民生(shēng)，给予强有力的(de)金融工具支持。另一方面(miàn)，从现在(zài)起，对还在(zài)正(zhèng)常运转的房企包(bāo)括民营企业，加(jiā)大(dà)支持(chí)力度，由优质房企(qǐ)牵头并购(gòu)重组(zǔ)整个行(xíng)业，为(wèi)每个房企配套AMC和财团，给予(yǔ)金(jīn)融工具(jù)配套(tào)。

　　二(èr)，中期来看(kàn)，应充(chōng)分估(gū)计(jì)形势复杂性和人性复杂性，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷、复工(gōng)保交楼、重(zhòng)组房企债(zhài)务、恢(huī)复市场信心以及长效机制。长效机制四大关键(jiàn)是推动城市群(qún)战略、人地挂(guà)钩、金融(róng)中(zhōng)性稳(wěn)定和房地产税。定金(jīn)环节，建(jiàn)立开发商违约(yuē)后(hòu)定金保护(hù)机制，如将(jiāng)已支付定金冻(dòng)结至房屋交付阶段，保障(zhàng)购房者(zhě)定(dìng)金安全(quán)。签(qiān)订合同环(huán)节，鼓励保(bǎo)险(xiǎn)公司介入，为房屋重(zhòng)大延(yán)期以及(jí)重大缺陷等情况提供充分的保(bǎo)障。余款支(zhī)付环节，建立按工程进度付(fù)款机制或(huò)交房后按(àn)揭(jiē)贷款机制(zhì)，充(chōng)分保护购房(fáng)者的权益。资金监(jiān)管环节，引入独立(lì)于开发商、银(yín)行的第三方资金监管机构，或由(yóu)政(zhèng)府相关部门直接监管，以(yǐ)此防(fáng)止(zhǐ)资金挪用现象。交付环(huán)节，建(jiàn)立商品(pǐn)房保修期制度。保修期内，开发商(shāng)应对房屋质量问题全权负责、免费维(wéi)修，购房者在保修期结束(shù)后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看(kàn)，取消商(shāng)品房预售(shòu)制是大势所趋。一(yī)方面，98年(nián)房改时，全国缺房子，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大(dà)开发进入存量(liàng)时代，对购房民众不公平的预(yù)售制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房销(xiāo)售。另一方面，取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的(de)不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而(ér)是所见即所得的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是(shì)对购(gòu)房民众的最根本最实质的保障，这(zhè)样将极(jí)大的提升(shēng)开发商的建筑质量，实(shí)现(xiàn)良币驱逐劣币。

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