万(wàn)柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万柳少爷”的意外走(zǒu)红，让这(zhè)个位(wèi)于北(běi)京(jīng)海(hǎi)淀(diàn)的豪(háo)宅(zhái)被(bèi)全国知(zhī)晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫(hè)集团，也被拉向台(tái)前。

　　而如今，万柳书院再次(cì)受到舆论关注，起因中赫集(jí)团成(chéng)了共同(tóng)债务人被中国信(xìn)达追债，中国决别和诀别哪个是对的意思，诀别和决别是什么意思信达(dá)为了收回钱(qián)款不得不将中赫抵押(yā)的75套(tào)万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些(xiē)房子早已售出，业主并非中赫集团(tuán)，那些真正(zhèng)斥(chì)巨资(zī)购入房(fáng)产的有钱人，房子现在(zài)莫名奇(qí)妙地(dì)被拍卖，算是(shì)被割(gē)了！

　　截(jié)至发(fā)稿(gǎo)，暂未(wèi)看到这些(xiē)业主的维权(quán)信息，难怪有网友调侃：“富人(rén)被割韭菜的时候，他(tā)们的姿(zī)势都(dōu)那么(me)优雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是(shì)万柳书院”，但(dàn)谁都没想到，这(zhè)个位于海淀(diàn)核心区位(wèi)，名校环(huán)绕的(de)顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有网友发现，中国信达在京(jīng)东拍卖(mài)上，上架了“北京赫(hè)华(huá)恒瑞房地产开发(fā)有(yǒu)限公司不良债权转让项目(mù)”，债(zhài)权总额(é)高(gāo)达近47亿，该项目(mù)的抵押物中，包(bāo)括75套万柳书(shū)院住宅。

　　据京(jīng)东(dōng)拍(pāi)卖显示，上述不良债权转(zhuǎn)让项目的处置主体是中国信达资(zī)产管理股份(fèn)有限(xiàn)公司北京市分公司（下称中(zhōng)国信达(dá)北(běi)分），处(chù)置的是(shì)对北京赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司(sī)（下称赫华(huá)恒瑞）的不良债权(quán)。截至2023年1月31日，债权(quán)金(jīn)额约为46.95亿(yì)元人(rén)民(mín)币(bì)，其(qí)中(zhōng)债权本金37.50亿元(yuán)。中赫集团有(yǒu)限公(gōng)司是共(gòng)同债务人。目前，该项目已有1万次围(wéi)观，35名(míng)意向人。

　　从表面(miàn)上看(kàn)，这就是一起中国(guó)信达(dá)北分(fēn)讨债的故(gù)事，但实际上(shàng)，75套豪宅(zhái)的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如(rú)果该报道(dào)属实，说明(míng)这(zhè)些房子实际上都(dōu)是(shì)卖出去(qù)了的，是(shì)有人住的。

　　那(nà)为(wèi)什么中国信达的拍(pāi)卖页面上又注明这75套(tào)房子是“未出(chū)售”的状态呢？只能说(shuō)明(míng)这些房子(zi)根(gēn)本(běn)没有网签，也没(m决别和诀别哪个是对的意思，诀别和决别是什么意思éi)有房产证！

　　第一财经的报(bào)道证实了(le)上(shàng)述内容。有豪宅中介透(tòu)露，中赫集团早就(jiù)把这75套房子抵押出去，现在还没(méi)资金解抵押，所以不能网(wǎng)签(qiān)、没办房(fáng)本。

　　作为海淀的顶级豪(háo)宅，最强(qiáng)学区房，万柳书院的业主基(jī)本(běn)都是北京的高端人(rén)士，柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬也是万柳书院(yuàn)的业主。另(lìng)据地产自(zì)媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主(zhǔ)中，还有不少中赫集团的高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此(cǐ)，不(bù)少网友感叹，“富人也被精准(zhǔn)收割了(le)！”

　　不过，如(rú)果这些业主确实已经支付(fù)价款(kuǎn)并实际占(zhàn)有(yǒu)，那么，中(zhōng)国信(xìn)达转让这笔不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关法律规定，民(mín)事执行中，业主已(yǐ)经支(zhī)付价(jià)款(kuǎn)并实际占有，但未(wèi)办理过户手续的，如果(guǒ)业主(zhǔ)没有过错(cuò)，人民法院不得查(chá)封、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提出执行(xíng)异议(yì)申(shēn)请，请求法(fǎ)院解除查封，同时可以联合起诉开(kāi)发商，要(yào)求退(tuì)还购(gòu)房(fáng)款或办理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民(mín)法院(yuàn)报公布(bù)《最高人民法院关于商品房消费者(zhě)权(quán)利保护问题的批复》，以司法解释的方式明(míng)确了购房人的优先权：

　　商(shāng)品房消费(fèi)者(zhě)以居住(zhù)为目(mù)的(de)购买房屋(wū)并已支付(fù)全部价款，主张其房屋交付请求权(quán)优(yōu)先(xiān)于(yú)建设工(gōng)程价款优先受偿权(quán)、抵押权以及其(qí)他债权的，人(rén)民法院应当予以支持。只(zhǐ)支付了部分价款(kuǎn)的(de)商品(pǐn)房消(xiāo)费者，在一(yī)审(shěn)法(fǎ)庭辩论终(zhōng)结前已(yǐ)实(shí)际支付剩余价款(kuǎn)的，可以适(shì)用前款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如果这75套(tào)房子均为“已(yǐ)售未网签”，那(nà)么这笔不良债权，实际(jì)上(shàng)是个烫手(shǒu)山芋(yù)。可能不(bù)仅(jǐn)不能卖出去回本，抵(dǐ)押的这75套房(fáng)子，还会被业主讨回(huí)去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成(chéng)了(le)“老赖(lài)”

　　这(zhè)次债权公司中国(guó)信达申(shēn)请不良债权转让，可以(yǐ)追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中(zhōng)国信达已经成为赫华(huá)恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞(ruì)为中赫集团旗(qí)下(xià)子(zi)公司(sī)。2019年4月(yuè)22日，中赫(hè)集(jí)团(tuán)、中赫置(zhì)地等选择(zé)退出(chū)了赫华恒瑞的(de)股东行列，中国金谷国(guó)际信托有限责任(rèn)公(gōng)司成为(wèi)了(le)唯(wéi)一股东，后(hòu)者由中国信达资产管理股份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为(wèi)房地(dì)产(chǎn)开发商，相较其(qí)他房企，中赫集团既没有很大规模，也没有很高的国民知(zhī)名度，但却在北京(jīng)豪宅圈(quān)留(liú)下一个个传说。

　　如钓(diào)鱼台(tái)七号院，作为中赫集(jí)团进入北京的第一(yī)个(gè)豪宅项目(mù)，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高达30万(wàn)/平米的天(tiān)价，成为当时京(jīng)城最贵的(de)楼盘，引(yǐn)发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是(shì)被誉为“北(běi)京海淀(diàn)顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科(kē)等(děng)大型知名房企手中，抢下了北京万柳地(dì)块(kuài)，成为北(běi)京当(dāng)年(nián)的“双料地(dì)王”。很快，万(wàn)柳书院就以神秘(mì)高端的(de)姿态杀入市场，无论(lùn)是(shì)一块块从(cóng)荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高墙，还(hái)是每棵成(chéng)本超(chāo)6万的成年银(yín)杏树(shù)，还是(shì)每(měi)平(píng)米20万元的价格，都(dōu)令业内外震撼(hàn)不(bù)已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的(de)缸、霄八的(de)顶儿(ér)、融创的湖、紫(zǐ)辰院的树、北平(píng)府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在北京豪(háo)宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是当时有(yǒu)名的融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业(yè)广场(chǎng)、恒大(dà)华府(fǔ)等，现如今，它远远超过(guò)这些对(duì)手。

　　去年，万柳(liǔ)书院(yuàn)一套300平米(mǐ)的法(fǎ)拍房，最终成交价1.09亿、单价(jià)达到(dào)惊(jīng)人的36万元(yuán)/平米，说明(míng)万柳书院(yuàn)虽然已经推(tuī)出了8年之(zhī)久，但其依(yī)旧在北京豪宅圈备受追(zhuī)捧(pěng)。

　　中赫(hè)集团开发(fā)的(de)豪宅(zhái)，也吸(xī)引了不(bù)少知名人(rén)士，如(rú)知名演员宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼(yú)台(tái)七号院(yuàn)。而柳传志(zhì)、丁(dīng)磊(lěi)等知名商(shāng)业大佬则居住在(zài)万柳书(shū)院。

　　几(jǐ)大豪(háo)宅的成功奠(diàn)定了中(zhōng)赫集团的“高(gāo)端路(lù)线”，也因此，它被外界(jiè)贴上了，“卖北京(jīng)城最贵的房，拿北京城最贵的(de)地”，“做地(dì)产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但(dàn)隐藏在豪(háo)宅开发(fā)商光环的背后(hòu)，这个地产界“劳(láo)斯莱斯”却多次(cì)成为被执(zhí)行人，被(bèi)执(zhí)行标的高达11亿。

　　今年年初(chū)，因(yīn)为履行能(néng)力而(ér)拒不(bù)履行生效法(fǎ)律文(wén)书确定义(yì)务，中赫集团正(zhèng)式成(chéng)了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑了？

　　中赫(hè)集团如(rú)今(jīn)沦落到(dào)这个地步(bù)，其实(shí)是有(yǒu)迹可循的。

　　事(shì)实上(shàng)，早在今年年(nián)初“万柳书院少爷(yé)”走红之时，深(shēn)蓝财经就(jiù)曾深(shēn)挖出背(bèi)后的中赫集团，发现其深(shēn)陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发(fā)商到沦为(wèi)“老赖”，中赫集团实(shí)控人周金辉的人生(shēng)轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这个(gè)转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷(fēn)开始了多元化(huà)转型，但转(zhuǎn)型之路并不好(hǎo)走。早在(zài)2008年开(kāi)始，中赫集团就尝试(shì)过多(duō)元化(huà)业(yè)务，先后(hòu)进(jìn)军能源市(shì)场、团(tuán)购网站，但最(zuì)终都惨淡收场。最终(zhōng)，周金辉将转(zhuǎn)型的(de)目光，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资本退出(chū)后，中赫(hè)集团以35.5亿(yì)元参(cān)股国(guó)安(ān)足球(qiú)俱(jù)乐部64％股权，成为国安的新东家。接(jiē)着在2021年6月，中赫集团从中信集团手(shǒu)中(zhōng)拿下北京国(guó)安俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿下北(běi)京(jīng)国安俱乐部全部股权。如果北京国安(ān)的估值(zhí)一直没变，那(nà)么中赫集团拿下北京国安，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也许会感(gǎn)叹：卖豪宅真(zhēn)是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中赫为什么又要质押(yā)股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫(hè)集团及其(qí)实控人(rén)周金(jīn)辉夫妇将(jiāng)其(qí)手中的中赫集团股份质押(yā)陆续质押(yā)，据企查查显示，目前中赫集(jí)团共(gòng)有(yǒu)11条股权出质(zhì)记录。质权人包括(kuò)海金商业(yè)保(bǎo)理(lǐ)、北京建工、山东国际(jì)信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主(zhǔ)北京(jīng)国安的(de)时间完全(quán)吻合。

　　然而，入(rù)主北(běi)京国(guó)安后，不仅国安的经营(yíng)状况没有得到改善，中赫集团也(yě)被(bèi)拉入(rù)泥(ní)淖。

　　据北京(jīng)产权交(jiāo)易所(suǒ)官网信息显示(shì)，2020年，北(běi)京国安足球俱(jù)乐部实现(xiàn)营业收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该(gāi)俱(jù)乐部资产总(zǒng)计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资(zī)金(jīn)压(yā)力，中赫集团和周金(jīn)辉夫妇还在(zài)持续质(zhì)押手中(zhōng)的中(zhōng)赫集团股份，但国(guó)安和中赫的经营状况(kuàng)却持续没(méi)有(yǒu)好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫(hè)集团被5次列被(bèi)执行人，执行标的高达(dá)11亿，北京国安也3次与中赫集(jí)团、中(zhōng)赫置地(dì)、及中赫集团(tuán)股东周(zhōu)金辉、李彩霞等共同成为被(bèi)执行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行能(néng)力而(ér)拒不(bù)履行生效法律文(wén)书确定义(yì)务，上述被执行人成为“老赖”。只(zhǐ)有北京国安，目前幸免于难。不过在实控人都成(chéng)为老赖的情(qíng)况下，被(bèi)执(zhí)行10个多亿的(de)北京国安，又如何能独善其身？

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