万(wàn)柳书院(yuàn)，暴(bào)雷(léi)了。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷”的意(yì)外走红，让(ràng)这个位于北(běi)京海(hǎi)淀的豪宅被全国知晓，其背(bèi)后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的(de)神秘开发(fā)商(shāng)——中赫集团，也被拉向台前。

　　而(ér)如今，万(wàn)柳书院再(zài)次受到舆论关注，起因(yīn)中赫集团(tuán)成了共同(tóng)债务(wù)人被中国信(xìn)达追债，中国信(xìn)达(dá)为(wèi)了收回钱款(kuǎn)不得不将中(zhōng)赫抵押的75套万柳书院豪(háo)宅拍卖。可问题是，这些房子早已售(shòu)出，业主(zhǔ)并非中赫集团(tuán)，那些真(zhēn)正(zhèng)斥(chì)巨资(zī)购入房(fáng)产的有钱人，房(fáng)子现在莫名奇妙地被拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截(jié)至发稿，王杰2001年后嗓子变了谁下的毒，王杰2001年后嗓子变了还唱歌吗暂未看到这些业主的维权信息，难怪有网(wǎng)友调侃：“富(fù)人被割韭菜的时(shí)候(hòu)，他们(men)的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象(xiàng)的那(nà)么(me)简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收(shōu)割？

　　最(zuì)惨(cǎn)的可(kě)能还是债主

　　“北(běi)京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想到(dào)，这个位于海淀核心区(qū)位，名校(xiào)环(huán)绕的顶级(jí)豪宅，竟(jìng)然暴(bào)雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中国信达在京(jīng)东(dōng)拍卖上，上架了“北(běi)京赫(hè)华恒瑞房(fáng)地产(chǎn)开发有限公(gōng)司不良债(zhài)权转让项目”，债权总额(é)高达近(jìn)47亿，该项目的抵押(yā)物中，包(bāo)括75套万柳书(shū)院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示，上述不良(liáng)债权(quán)转让项目(mù)的(de)处置主体是中国信达资(zī)产管(guǎn)理股份有限(xiàn)公司北京(jīng)市分公司（下称(chēng)中国信(xìn)达北分），处置的是对北京赫华恒(héng)瑞房地产开发有(yǒu)限公(gōng)司(sī)（下(xià)称赫华(huá)恒瑞(ruì)）的不良债权。截至(zhì)2023年1月31日，债权(quán)金额约为46.95亿(yì)元人(rén)民(mín)币，其中债权(quán)本金(jīn)37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债务人。目前，该项(xiàng)目已有1万次围(wéi)观，35名意(yì)向人。

　　从表面上看，这就是一起中国信(xìn)达北分讨债的故事，但实际上(shàng)，75套豪宅(zhái)的背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒体报(bào)道，万柳书院总(zǒng)共301户，而且早已售罄。如果该报道属实，说明这些(xiē)房子实(shí)际上都是卖出去(qù)了(le)的，是(shì)有人(rén)住的。

　　那为什么中国信达的拍(pāi)卖页面上又注明这75套房子是“未出售”的状态呢？只能说明这些房(fáng)子根本没有网签(qiān)，也没有房产证(zhèng)！

　　第一财经(jīng)的报道证(zhèng)实了(le)上述(shù)内(nèi)容。有豪宅中(zhōng)介透(tòu)露，中(zhōng)赫集团早(zǎo)就把(bǎ)这(zhè)75套房子抵押出去，现(xiàn)在(zài)还没资金(jīn)解(jiě)抵押(yā)，所以不能网签、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶(dǐng)级豪宅，最强学区(qū)房(fáng)，万柳书院的业主基本都是北京的高端人士，柳传志、丁磊等知(zhī)名(míng)商业大(dà)佬也是(shì)万柳书院的业主。另据地(dì)产(chǎn)自媒体“地(dì)产八卦女”爆料，万柳书院(yuàn)的业(yè)主中，还有不(bù)少中赫集团的高管(guǎn)、合作伙伴(bàn)、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如(rú)果这些业主确实已经支付价款并(bìng)实际占(zhàn)有(yǒu)，那(nà)么，中国信达转让这笔不良债权回本(běn)的(de)愿望，或将泡汤(tāng)。这次拍卖(mài)损失最大的，没准还是(shì)债主(zhǔ)中国信(xìn)达。

　　根据相关(guān)法律规定，民事执行中，业主已(yǐ)经支付价款(kuǎn)并实(shí)际占有，但未(wèi)办(bàn)理过户手续的，如果(guǒ)业主没有过错，人民法院不得查封、扣押(yā)、冻结，已经查封的可(kě)以(yǐ)向法院提出执行(xíng)异议申请，请求法院(yuàn)解(jiě)除查封(fēng)，同时可以联合起诉开发商，要求(qiú)退(tuì)还购房款或(huò)办(bàn)理房(fáng)产证，并承担违约责任(rèn)。

　　此(cǐ)外，今年4月(yuè)，人民法院报公布《最高(gāo)人民法院关于商(shāng)品房消费者权利保(bǎo)护问题的批复》，以司法解(jiě)释的方式明(míng)确了购房人的优先权：

　　商(shāng)品房消(xiāo)费者(zhě)以居住为目(mù)的购买(mǎi)房屋并已支付全部(bù)价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优(yōu)先受(shòu)偿权、抵押权以及其他债(zhài)权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭(tíng)辩论终结前已实际支付(fù)剩余价款的(de)，可以(yǐ)适用(yòng)前(qián)款(kuǎn)规定。

　　也就(jiù)是说，如果(guǒ)这75套(tào)房子(zi)均为“已售未网签”，那么(me)这笔(bǐ)不良债权(quán)，实际上是(shì)个(gè)烫手山芋。可(kě)能(néng)不(bù)仅不(bù)能卖出去回本，抵押(yā)的(de)这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国(guó)信达，将会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债(zhài)权公司中(zhōng)国信达申请不良债(zhài)权转让，可以追溯到金(jīn)谷信托踩雷赫华(huá)恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目前中(zhōng)国信达已(yǐ)经成(chéng)为赫华恒瑞(ruì)唯一(yī)股东。但此前，赫(hè王杰2001年后嗓子变了谁下的毒，王杰2001年后嗓子变了还唱歌吗)华(huá)恒瑞(ruì)为中赫集团(tuán)旗下(xià)子公(gōng)司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中赫置(zhì)地等选择退(tuì)出(chū)了赫华恒瑞的股东行列，中国(guó)金谷国际信(xìn)托(tuō)有(yǒu)限责任公司成为(wèi)了唯一股东，后者由中国信(xìn)达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产(chǎn)开发商，相较其他房企，中(zhōng)赫集团既没有很大(dà)规模，也没有很(hěn)高(gāo)的国民(mín)知名度，但却在北京豪宅(zhái)圈留下一个个传说。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作为中赫集团进(jìn)入北(běi)京的第一个豪宅项(xiàng)目，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高达30万/平米的天价(jià)，成为当时京城最贵的楼盘(pán)，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万(wàn)柳(liǔ)书院，更是(shì)被誉为“北京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企手中(zhōng)，抢下了(le)北京万(wàn)柳(liǔ)地块，成为(wèi)北京当年的(de)“双料地王”。很快，万柳书(shū)院就(jiù)以神秘高端的(de)姿态杀入市场，无论是一(yī)块块(kuài)从荷(hé)兰运回来的灰砖垒(lěi)起来的五米高(gāo)墙，还是每棵成(chéng)本超(chāo)6万的成年银杏树，还是每平米20万元的价格，都令业内(nèi)外(wài)震撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸(gāng)、霄(xiāo)八(bā)的顶儿、融创的(de)湖、紫(zǐ)辰院的树(shù)、北平(píng)府(fǔ)的院(yuàn)儿。”从(cóng)这句顺口溜(liū)中，就可看出其在北京豪宅圈(quān)的(de)地位。2014年(nián)末上市(shì)的它(tā)，对手(shǒu)是当时(shí)有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大华府等，现(xiàn)如今，它(tā)远(yuǎn)远超过(guò)这些对手。

　　去(qù)年(nián)，万柳(liǔ)书院(yuàn)一套(tào)300平米的法拍(pāi)房(fáng)，最终成交价1.09亿、单价达到惊(jīng)人的36万(wàn)元/平米，说明万柳书院虽(suī)然已经推出了8年(nián)之(zhī)久，但其(qí)依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫(hè)集团开发的豪宅，也吸引了(le)不少(shǎo)知名人士，如知名(míng)演员宋丹(dān)丹，就住(zhù)在钓鱼台七号院。而(ér)柳传志、丁磊等(děng)知名(míng)商业大佬(lǎo)则居(jū)住在(zài)万柳书(shū)院(yuàn)。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠定了中赫集团的(de)“高端路线”，也因(yīn)此(cǐ)，它被(bèi)外界贴(tiē)上(shàng)了，“卖(mài)北(běi)京城最贵的房(fáng)，拿北京城最贵的(de)地”，“做地产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅(zhái)开发(fā)商光环的(de)背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被执行标的(de)高达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履行能力而拒(jù)不履行(xíng)生(shēng)效法律文书(shū)确定义务，中(zhōng)赫集团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑了？

　　中赫集(jí)团(tuán)如今(jīn)沦落到这(zhè)个地步，其实(shí)是有迹可循的。

　　事实(shí)上，早在(zài)今年(nián)年初“万(wàn)柳(liǔ)书院少爷”走红之时，深(shēn)蓝财(cái)经就曾深挖出背后的(de)中赫集团，发现其深陷财务危(wēi)机。

　　从知(zhī)名豪宅的开发商(shāng)到沦为“老赖(lài)”，中赫(hè)集团实控(kòng)人周金辉的人生轨迹跟着急(jí)转(zhuǎn)直下(xià)。而追根(gēn)溯源，这个(gè)转折点，就在于收购北京国安。

　　近十(shí)年来，房企(qǐ)纷纷开始(shǐ)了多(duō)元化(huà)转型，但转型之(zhī)路并不好走(zǒu)。早(zǎo)在2008年开始(shǐ)，中赫集团就(jiù)尝试(shì)过多(duō)元化业务，先后进军能源市(shì)场、团购网站(zhàn)，但(dàn)最终(zhōng)都惨(cǎn)淡(dàn)收场(chǎng)。最终，周金辉将转(zhuǎn)型的目光，放(fàng)到了体育领(lǐng)域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元(yuán)参股国安足球俱乐部64％股权，成(chéng)为(wèi)国(guó)安的(de)新(xīn)东家。接着在2021年6月，中赫集团从中(zhōng)信(xìn)集团(tuán)手中拿下北京国安俱(jù)乐(lè)部36％股权，至此拿(ná)下北京国安(ān)俱乐部(bù)全部股权。如果北京国(guó)安的估值一直没变，那么中赫集团拿(ná)下(xià)北(běi)京国(guó)安(ān)，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中赫为(wèi)什(shén)么又(yòu)要质(zhì)押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周(zhōu)金辉夫妇将其(qí)手中(zhōng)的(de)中赫集团股(gǔ)份质押陆续质押(yā)，据企(qǐ)查查显示，目前中赫集团共(gòng)有(yǒu)11条(tiáo)股权出质记(jì)录。质权人包括海金(jīn)商业保(bǎo)理、北(běi)京建工、山东国际信托、中(zhōng)融信托、中信(xìn)建设等。

　　这与入主北京(jīng)国安的时间完全吻合。

　　然而(ér)，入主(zhǔ)北京国(guó)安后，不仅国(guó)安的经营状(zhuàng)况(kuàng)没有得到改(gǎi)善，中赫(hè)集(jí)团(tuán)也被拉入(rù)泥(ní)淖。

　　据北(běi)京产权交易所(suǒ)官网(wǎng)信息显示，2020年，北京国安足球俱(jù)乐部实现(xiàn)营业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱乐部(bù)资产总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团(tuán)和周金辉夫妇(fù)还(hái)在持续质押手中的(de)中赫集团股份，但国安和中赫的经(jīng)营状况却持续没有(yǒu)好转(zhuǎn)。

　　不仅中(zhōng)赫(hè)集团被5次列被执行(xíng)人，执行标的高达(dá)11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中(zhōng)赫集团股东周(zhōu)金(jīn)辉、李彩霞等共同成为被执行人(rén)，执行(xíng)标(biāo)的约10.45亿(yì)。

　　今(jīn)年1月，因为履行能力而拒不履行(xíng)生(shēng)效(xiào)法(fǎ)律文书确定(dìng)义务，上述(shù)被执行人成为“老赖”。只有北京国(guó)安，目(mù)前(qián)幸(xìng)免于(yú)难。不过(guò)在实(shí)控(kòng)人都成为老赖(lài)的情(qíng)况下，被(bèi)执行10个多亿的北(běi)京国安，又如(rú)何能独善其身？

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