近两(liǎng)年火(huǒ)爆的创新产品公募REITs进(jìn)入密集分(fēn)红期(qī)，近日7只REITs陆(lù)续(xù)迎来除(chú)息日，公(gōng)募REITs整体呈现出高(gāo)比例稳定分(fēn)红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可供(gōng)分配金(jīn)额的REITs产品，平均(jūn)分红(hóng)比例接近99％。

　　多(duō)位业内(nèi)人士对此表示，强制分红机(jī)制(zhì)是(shì)公募REITs主要特征之一(yī)，稳定分(fēn)红体现出该类产品(pǐn)长期投资(zī)价值(zhí)，通(tōng)过观测经营活动现(xiàn)金流、可供分(fēn)配(pèi)现(xiàn)金等指标(biāo)，也(yě)是观察REITs项(xiàng)目底层(céng)资(zī)产运营情况的“窗口”。他们也(yě)提醒普通投资者注意，与产权(quán)类项目相比，特许经(jīng)营REITs项目在(zài)经营权(quán)到期后不再产生现金收(shōu)益，特许经营权分红(hóng)目前已(yǐ)包含(hán)了利润(rùn)分配和本金的(de)归还，在选择投资标的时应了解(jiě)资产(chǎn)类型和分(fēn)红(hóng)的(de)特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息日，此外尚有6只REITs实(shí)际分配情(qíng)况尚(shàng)未公布。整(zhěng)体来看，公募(mù)REITs呈(chéng)现出了高(gāo)比例的稳(wěn)定分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的公(gōng)募(mù)REITs产品中，2022年全年(nián)分配金额占可供分配金额(é)比例平均为(wèi)98.89％，且(qiě)绝大部分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责人对此表(biǎo)示，投资公募REITs的主要收益来源(yuán)为持有期分红收(shōu)益(yì)，以及(jí)基金份额交易价格(gé)的(de)变化。基金(jīn)份额(é)二级市场价格受到公募REITs资(zī)产运营(yíng)情况(kuàng)及市(shì)场因(yīn)素的综合影(yǐng)响，较易引起(qǐ)波(bō)动。与此相(xiāng)比，基金分红预期则更(gèng)有规律可循。公募REITs的分(fēn)红主要来(lái)自基础设施(shī)资(zī)产的经营现金(jīn)流，投资人(rén)通过基金募集材料和信(xìn)息披露文件(jiàn)，结(jié)合行业及市场(chǎng)情况，可以分(fēn)析基础设施项(xiàng)目(mù)的经营业(yè)绩，作为进行(xíng)投资决策的(de)重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份(fèn)额二(èr)级市场价格变化(huà)导致的浮盈或浮亏，分(fēn)红作为基金(jīn)份(fèn)额(é)持有人实际(jì)获得的现金收(shōu)益，对于长期投资者更具参考(kǎo)价值。”中金基金相关负责人(rén)称。

　　平安(ān)基金REITs 投资(zī)中(zhōng)心运营高级(jí)副(fù谨以此文是什么意思，谨以此文用在哪里)总监(jiān)李华平也表示，根(gēn)据《公(gōng)开募集基础设(shè)施证券投资基金(jīn)指引（试行(xíng)）》及相关法规要求，基(jī)础设施基金应当将90％以上合并(bìng)后基(jī)金年度(dù)可分配金额以现金形式分配给(gěi)投资者(zhě)，强制分(fēn)红(hóng)机制是公募REITs的主要特征之一(yī)，稳定的分红(hóng)机(jī)制体现出(chū)REITs产(chǎn)品长期投(tóu)资(zī)价(jià)值。

　　中航基金也(yě)认为，从投资(zī)角度来看，基础设施公募REITs同时具(jù)备“股性”和“债性”双重特点。二级市(shì)场价格反映这类产(chǎn)品“股(gǔ)性(xìng)”的一面，分红体现(xiàn)了(le)这类(lèi)产品的“债(zhài)性”特点。公募(mù)REITs有强制分(fēn)红要求，分红类似于债券派息，但不等(děng)同(tóng)于债券的固定利息回报，而是由可供(gōng)分配现金决定。

　　从(cóng)机构投资(zī)者的角度来看(kàn)，一方面(miàn)是(shì)公(gōng)募REITs丰(fēng)富了机构投资者的投资品(pǐn)类，为资产配置多元化提供抓手，具有较强的(de)配置价(jià)值。另一方面，公募REITs的分红能够(gòu)帮助机构(gòu)投资者稳定收益。机构投资者公(gōng)募REITs能够通过(guò)分红获取相对(duì)于投资(zī)债(zhài)券相对(duì)高的收(shōu)益性，在有效控(kòng)制风险的前提(tí)下，增厚资(zī)产(chǎn)包收益，起到投资(zī)“压舱石(shí)”的(de)作用。

　　分红除了投资收益“落(luò)袋为安”外，市场对于(yú)未来分(fēn)红水平的预(yù)期(qī)，也(yě)是影(yǐng)响REITs基金二级市场价格走势的(de)关键因素(sù)之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市场表现看，截至(zhì)4月21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指(zhǐ)数收于975.99 点(diǎn)，年(nián)内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年报(bào)，部(bù)分(fēn)产品受宏(hóng)观经济的(de)影响，可分配金额完成率不达预期，一定程度上影响了公(gōng)募REITs二(èr)级市场的(de)价格(gé)。”李华(huá)平称，公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的价格波动受多重(zhòng)因(yīn)素(sù)的影(yǐng)响，投资收益是(shì)影响REITs二(èr)级市(shì)场价格的主要因素之(zhī)一，而(ér)稳(wěn)定的分红有(yǒu)利于吸引投资者参与公募REITs二级(jí)市场的投资(zī)。

　　中金基金相关负责(zé)人也表示，近期经济(jì)预期恢复，一方面市场热点(diǎn)呈现向股(gǔ)票和债(zhài)券回归(guī)的过(guò)程；另一方面，基础设(shè)施项目的经营业绩(jì)相对(duì)经济活(huó)力的(de)改善有一定的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权日，将(jiāng)对基金份额的(de)开盘指(zhǐ)导价做调减处理，调(diào)减金(jīn)额根据单(dān)位基金份额的分红金额进行计算。除权操作(zuò)是(shì)对分红(hóng)前后基金份额(é)净值(zhí)变化的(de)修(xiū)正(zhèng)，使(shǐ)投资人在基(jī)金分红前后均可以获得公平的投资(zī)机会。

　　“分(fēn)红可(kě)增(zēng)强投(tóu)资者(zhě)长期投资的(de)信心，同时(shí)需结(jié)合持(chí)有产品的特性，关注二级市场(chǎng)扰动对整体(tǐ)收益的影响程度。”中(zhōng)航基(jī)金相关(guān)人士(shì)也称(chēng)。

　　特许经营权分(fēn)红包括利润(rùn)分配和本金归还

　　普通投资者应了解底层资产情况(kuàng)

　　多位业内人(rén)士还(hái)提醒，与现有公募基(jī)金(jīn)分红前提是(shì)本金之(zhī)上的增值部分不(bù)同，特许经营权REITs基金(jīn)运作期间的“分红”界定为(wèi)“分派”更为(wèi)准确，分派的是本金与增值两个部分，两个部(bù)分(fēn)之(zhī)间的(de)比例(lì)是变动(dòng)的(de)，与现有公(gōng)募基金(jīn)分红(hóng)差异很大，大多数普通投(tóu)资者可(kě)能把“分派”金额误认为是持(chí)续分红(hóng)。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等(děng)合同(tóng)年限到期(qī)后基金价(jià)值面临极大不确定(dìng)性，这是该类投资者应该注意的(de)情况。

　　李华(huá)平表示，目前公募REITs主要(yào)有特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权(quán)类和产权类两(liǎng)大资产类(lèi)型，持有产权类产品的收益主要包括(kuò)每年的现金分(fēn)红及资产(chǎn)增值的收益，而持有特许经(jīng)营类(lèi)产品的收(shōu)益主要来自项(xiàng)目(mù)每年(nián)的现金(jīn)分红。其中，特许(xǔ)经营权类资产的(de)分红包括了利润分配(pèi)和本金的归还，两(liǎng)者的比率也是变(biàn)动的，对特许(xǔ)经营权类资产(chǎn)的公募REITs可(kě)以内(nèi)部收益(yì)率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普(pǔ)通(tōng)投资者在选择投资标的(de)时(shí)，应了解公募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示(shì)，从细(xì)分来看，各类公募REITs分红因底(dǐ)层资(zī)产属(shǔ)性不同而形成区别。特许(xǔ)经营权类的公募REITs产品因其分红相当于包含(hán)“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而(ér)产(chǎn)权类的(de)公募REITs分(fēn)红主要为“收(shōu)益”，更看(kàn)重底层资产的价值增(zēng)值，所以相对股性偏(piān)强。普(pǔ)通投(tóu)资者(zhě)在选择(zé)公(gōng)募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产属性，对所选(xuǎn)择(zé)产(chǎn)品(pǐn)的二级市场价格和(hé)分红有合理预期。

　　中金基金相关(guān)负责(zé)人也(yě)认为，与产权类项目(mù)相比，特许经营项目在经营权到期后不再能(néng)产生现(xiàn)金收益(yì)，因此将可供分配金额的分(fēn)配理解为“分派”比“分红”更加(jiā)准确。基于这个特点，剩(shèng)余经(jīng)营期限较短的特许(xǔ)经营项目，通常具备更高的分派(pài)率水平(píng)。对于剩余期限较长的特许经营权项目，即使分派率相(xiāng)对较低，也有(yǒu)足够年限收回本金并取(qǔ)得收益。

　　中金基(jī)金(jīn)该负(fù)责人提醒投(tóu)资者注意，特许经(jīng)营权项(xiàng)目的分派金(jīn)额包含了投资本金，在不(bù)进行扩(kuò)募(mù)的情况(kuàng)下，基金(jīn)份额单价随着分派进度(dù)逐(zhú)年下降是(shì)正常(cháng)现(xiàn)象，投资特(tè)许经营权REITs的收(shōu)益来自项(xiàng)目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目(mù)相比，产权类(lèi)项目的土地或建筑的剩余使用年限(xiàn)一般较长(zhǎng)，再加上(shàng)到(dào)期后通过(guò)对建筑的更新改造或补缴(jiǎo)土地出(chū)让金等追加投资，有机会进一(yī)步(bù)延(yán)长经(jīng)营期(qī)限。这种类(lèi)似永(yǒng)续经营的假设反映(yìng)在基础资产(chǎn)的估值上，使产(chǎn)权类REITs具备更(gèng)显著的资产(chǎn)投(tóu)资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观(guān)测内部收益率(lǜ)等指(zhǐ)标

　　评估项目(mù)底层资产运营情况(kuàng)

　　在(zài)基金分红(hóng)的时点，多位业内人士还(hái)表示，在(zài)产品分(fēn)红期，投(tóu)资者可以观(guān)测经营活动(dòng)现金流、可供分(fēn)配现金、内部收益率(lǜ)等指标，来观察和评估项目(mù)底层(céng)资产的运营情况(kuàng)。

　　中航(háng)基金表示(shì)，年报指标中，跟现(xiàn)金相(xiāng)关的指标(biāo)有两个：一(yī)是年(nián)报(bào)中披(pī)露的经营(yíng)活(huó)动现金(jīn)流，二是可供分配现金(jīn)，二者(zhě)存在本(běn)质性(xìng)区(qū)别。经营活动产(chǎn)生的现金净流量(liàng)是指企(qǐ)业经营、筹(chóu)资(zī)、投资产生的现金流(liú)，基于企业本身经营活动产生；可供(谨以此文是什么意思，谨以此文用在哪里gōng)分配的(de)现金实质上是从(cóng)EBITDA出(chū)发，对非现金影响利润表的项目进行(xíng)调整，加期(qī)初现金，最终得到的账面现(xiàn)金。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作(zuò)为(wèi)资(zī)产配置新选(xuǎn)择(zé)，投资(zī)价值体现在相(xiāng)对股债市场独立的资(zī)产配置(zhì)功(gōng)能，比较适合长期持有。建议投资者(zhě)对经营权(quán)类的资产可以更多关注(zhù)内部收益率的高低，对产权类的资产(chǎn)更多关注分派率高低。因(yīn)为公募REITs可分配收益主要来自底(dǐ)层资产的经营净现金流，所以底(dǐ)层(céng)资产运营情况直接(jiē)影响投资回报，投(tóu)资者可综合考虑原始权益人综合实力、运营(yíng)管理机构(gòu)实力、公募基金管理人实(shí)力(lì)等多(duō)重(zhòng)因素(sù)来选择投资标的。

　　中信证(zhèng)券(quàn)研报(bào)也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分(fēn)红(hóng)期(qī)，由于分红交易带来的短期博弈机会仍在(zài)，叠加此前(qián)市场接连回(huí)调，建(jiàn)议(yì)投资(zī)者(zhě)关注有基本面(miàn)支撑、填(tián)权(quán)效应(yīng)相对明显、同时分红规模(mó)较为可观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均会载(zài)明REITs在发行首年及(jí)次年的可(kě)供分(fēn)配金额预测(cè)。投资者可以将REITs的(de)实(shí)际分红金(jīn)额(é)与募集材料(liào)中披露预测进行比较分析(xī)，结合经济及(jí)市(shì)场的实际环境，对基础(chǔ)设施项目的运营业绩及REITs的管理(lǐ)能力进行判断。”中金(jīn)基金(jīn)上(shàng)述负责(zé)人(rén)也称。

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