万柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年(nián)年(nián)初“万柳少爷”的(de)意外走红(hóng)，让这个(gè)位(wèi)于北京海淀的豪宅被全国知晓，其背后(hòu)曾(céng)宣称要做地产界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫(hè)集(jí)团，也(yě)被拉向台前。

　　而如今，万(wàn)柳书院再次受(shòu)到舆论关注，起因中赫集团成(chéng)了共同债(zhài)务(wù)人被中国信达追债，中国信达为了收回(huí)钱款不(bù)得不将中赫抵押的75套万柳书院豪(háo)宅拍卖(mài)。可问题是(shì)，这些房子早已售(shòu)出(chū)，业主并(bìng)非中赫集团，那些真正斥巨资(zī)购(gòu)入房产的有钱人，房子现(xiàn)在莫名奇(qí)妙地被拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截至(zhì)发稿(gǎo)，暂未看(kàn)到这些业主(zhǔ)的维权信息，难怪有网友调侃(kǎn)：“富(fù)人被割韭菜(cài)的时(shí)候，他(tā)们的姿(zī)势(shì)都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想(xiǎng)象(xiàng)的那么简(jiǎn)单(dān)。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割？

　　最(zuì)惨的可能还是债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这个位于(yú)海淀核心区(qū)位(wèi)，名校环绕的顶级豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国信达在京东拍(pāi)卖上，上(shàng)架了“北(běi)京赫华恒(héng)瑞房地产开发有限(xiàn)公司不良债权转让项(xiàng)目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押物(wù)中，包(bāo)括75套万柳书院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上述不良债权转让项目的处置主体是中国(guó)信达资产管理股份有限公司北京市(shì)分(fēn)公司（下称(chēng)中国信达北(běi)分），处置的是对北京赫华恒(héng)瑞房地产开发(fā)有限(xiàn)公(gōng)司（下(xià)称赫华(huá)恒瑞）的(de)不良(liáng)债权。截(jié)至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元(yuán)人民币，其中(zhōng)债权(quán)本金37.50亿(yì)元。中赫集(jí)团有限(xiàn)公司是共(gòng)同债务人。目前，该项目已有1万次围(wéi)观，35名意向人(rén)。

　　从表(biǎo)面(miàn)上看，这就是一起中国信达北分讨(tǎo)债的故(gù)事，但实际上，75套豪宅(zhái)的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户，而且早已(yǐ)售罄。如果该报道属实，说明这些房子实际上都(dōu)是(shì)卖出(chū)去了的，是有人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖(mài)页面(miàn)上(shàng)又注明这(zhè)75套房子是(shì)“未出售(shòu)”的状态呢？只(zhǐ)能(néng)说明这些房子根本没有网签，也没(méi)有房产证！

　　第(dì)一(yī)财经的(de)报道证实了上(shàng)述内容。有(yǒu)豪宅中介透露，中赫集团早(zǎo)就(jiù)把这(zhè)75套(tào)房子抵押出去，现在还(hái)没资金解(jiě)抵押，所以(yǐ)不能(néng)网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级(jí)豪宅(zhái)，最强学区房(fáng)，万柳书院的业(yè)主基本都是北京的高(gāo)端人士，柳传志、丁(dīng)磊(lěi)等(děng)知名商业大佬也是万柳书(shū)院的业(yè)主。另据地(dì)产自媒体“地产(chǎn)八(bā)卦女”爆料，万(wàn)柳书院的业(yè)主中，还(hái)有不少中赫集(jí)团的高管(guǎn)、合作(zuò)伙伴(bàn)、亲戚(qī)朋友(yǒu)等。

　　由(yóu)此，不(bù)少网友感叹，“富人也(yě)被精准收(shōu)割(gē)了！”

　　不过，如(rú)果这些业主确实已经支(zhī)付价款并实(shí)际占有，那么(me)，中国信达转让(ràng)这笔不良(liáng)债(zhài)权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准(zhǔn)还是(shì)债主中(zhōng)国信(xìn)达。

　　根据相关法律规(guī)定，民(mín)事执(zhí)行(xíng)中(zhōng)，业主已经支(zhī)付价(jià)款并(bìng)实际(jì)占(zhàn)有，但未办(bàn)理过户手续(xù)的(de)，如果业主没有过错(cuò)，人(rén)民法院不得(dé)查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提出执(zhí)行异议申请(qǐng)，请求法院解除查封，同时(shí)可以联(lián)合起(qǐ)诉(sù)开发商，要求退还(hái)购房款(kuǎn)或(huò)办理房产(chǎn)证，并(bìng)承担(dān)违约责任。

　　此外，今(jīn)年4月(yuè)，人(rén)民法院报公布《最(zuì)高人民法院(yuàn)关于商品房(fáng)消费(fèi)者(zhě)权利(lì)保(bǎo)护问题的批复》，以司法解释的方式明(míng)确了(le)购房人(rén)的优先权：

　　商品房消费者以(yǐ)居住为目的购买(mǎi)房(fáng)屋并已(yǐ)支付全部价款，主张其房屋(wū)交(jiāo)付(fù)请求权优(yōu)先于建设工程价款(kuǎn)优先受(shòu)偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支(zhī)持(chí)。只支付(fù)了部分价款的(de)商品房消费者，在一审法庭辩论(lùn)终结前已实际支付剩余价款的(de)，可(kě)以(yǐ)适用前(qián)款规定。

　　也(yě)就是(shì)说(shuō)，如果这75套房子均为“已售未(wèi)网签(qiān)”，那么(me)这笔不良债权，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖(mài)出去回本(běn)，抵押的这75套房(fáng)子，还会被业主讨回去(qù)。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界(jiè)的(de)“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债(zhài)权公司中国信达申请不良债权转(zhuǎn)让，可以追溯到(dào)金谷信托踩雷赫华(huá卓越计划是什么意思，卓越计划是什么意思 报名条件有哪些)恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞(ruì)唯一(yī)股东。但此(cǐ)前(qián)，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集团旗下子公司。2019年4月22日(rì)，中(zhōng)赫(hè)集团、中(zhōng)赫置地等选择退出了赫华恒(héng)瑞的股东行(xíng)列，中国金(jīn)谷国(guó)际信托(tuō)有限责任公司成为了(le)唯一股东，后者由(yóu)中国信(xìn)达(dá)资产(chǎn)管理股份有限(xiàn)公(gōng)司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商，相较(jiào)其他房企，中赫集(jí)团既没有很大(dà)规模，也没有(yǒu)很高的国民(mín)知名(míng)度，但却(què)在北京豪(háo)宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台(tái)七(qī)号院(yuàn)，作为(wèi)中赫集团卓越计划是什么意思，卓越计划是什么意思 报名条件有哪些进入北京的第一个豪宅项目(mù)，2011年，中赫(hè)置地推(tuī)出钓鱼(yú)岛七号(hào)院3号楼，高达30万/平米(mǐ)的天价，成为当时京(jīng)城(chéng)最贵的(de)楼(lóu)盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开(kāi)发的万柳书(shū)院(yuàn)，更是(shì)被誉为“北京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等大型知名房企手中，抢(qiǎng)下了北京(jīng)万柳(liǔ)地块，成为北京当年的“双料地王”。很(hěn)快，万(wàn)柳书院就以神秘高(gāo)端的姿(zī)态杀入市(shì)场，无论是一块(kuài)块从荷(hé)兰运回(huí)来的(de)灰(huī)砖垒起(qǐ)来(lái)的五米高墙，还是每(měi)棵成本超6万的(de)成年(nián)银杏(xìng)树(shù)，还是每(měi)平米20万元的价格(gé)，都令业内外震撼不(bù)已(yǐ)。

　　“万柳(liǔ)的(de)墙(qiáng)、西宸的(de)缸(gāng)、霄八(bā)的顶儿、融创的湖(hú)、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺口(kǒu)溜中，就可看出其在北京豪(háo)宅圈的地位。2014年末上市(shì)的它(tā)，对手是当时有名的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现(xiàn)如今，它(tā)远远超(chāo)过这些对手。

　　去年(nián)，万柳书院一套(tào)300平米的(de)法拍(pāi)房，最终成交价(jià)1.09亿、单价(jià)达到惊人的36万元/平米，说(shuō)明万柳书院虽然已经推出了8年之(zhī)久，但其依旧在北(běi)京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不(bù)少知名人士，如知名演(yǎn)员宋丹丹(dān)，就(jiù)住在(zài)钓鱼台七号(hào)院。而(ér)柳传志、丁(dīng)磊(lěi)等知(zhī)名商业大(dà)佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高端(duān)路线(xiàn)”，也因此(cǐ)，它被外界贴上(shàng)了，“卖北(běi)京城最(zuì)贵的(de)房，拿(ná)北京城最贵的地”，“做地产中的(de)‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发商光(guāng)环的背后，这个(gè)地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执(zhí)行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初(chū)，因为履(lǚ)行能(néng)力而拒不履(lǚ)行生效(xiào)法律文书确定义务，中赫集团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被(bèi)北京国(guó)安(ān)坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早在(zài)今年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫集团(tuán)，发现其(qí)深陷财(cái)务危机。

　　从知名豪宅的开发(fā)商到(dào)沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团实控人周金(jīn)辉的人生轨迹(jì)跟着(zhe)急转直下(xià)。而追根溯源，这(zhè)个转折点，就在于收(shōu)购北京国安(ān)。

　　近十(shí)年来，房企纷(fēn)纷开始了(le)多元(yuán)化转(zhuǎn)型，但(dàn)转型之路并不好走。早在2008年(nián)开始，中赫集(jí)团就尝试过多(duō)元化业(yè)务，先(xiān)后进军(jūn)能(néng)源市场、团(tuán)购网(wǎng)站(zhàn)，但最终都(dōu)惨淡收场。最终(zhōng)，周金辉将转型的(de)目(mù)光，放(fàng)到了体(tǐ)育领域(yù)。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本(běn)退出后(hòu)，中(zhōng)赫集(jí)团以35.5亿元参股(gǔ)国安足球俱乐(lè)部64％股权，成(chéng)为国(guó)安的新东家。接着(zhe)在2021年6月，中(zhōng)赫集(jí)团从中信集团手中(zhōng)拿下北京(jīng)国安俱乐(lè)部36％股权，至此拿下北京(jīng)国(guó)安俱乐部全部(bù)股权。如(rú)果北京国安的估值一直没变，那(nà)么中赫集团(tuán)拿下(xià)北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里(lǐ)，有人也(yě)许会感叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱(qián)啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中赫为什么又(yòu)要质押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团及其实控(kòng)人周(zhōu)金辉夫妇(fù)将(jiāng)其手中(zhōng)的中(zhōng)赫集团(tuán)股份(fèn)质押陆续质押，据企(qǐ)查查显示，目前(qián)中(zhōng)赫集团(tuán)共有11条股权(quán)出质(zhì)记录(lù)。质权人(rén)包括海(hǎi)金(jīn)商业保理、北京建工(gōng)、山东(dōng)国(guó)际信(xìn)托、中融信(xìn)托、中信建设等。

　　这与入主(zhǔ)北京国(guó)安的时(shí)间(jiān)完全吻合。

　　然(rán)而，入主北京(jīng)国(guó)安后，不仅国安的经营状况没(méi)有得(dé)到改(gǎi)善，中(zhōng)赫集团也被(bèi)拉入泥淖(nào)。

　　据北(běi)京产权交易所官网信(xìn)息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收(shōu)入1.03亿(yì)元，净(jìng)利润(rùn)-12.09亿元(yuán)。截(jié)至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元(yuán)，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解资金压(yā)力，中赫集团和周金辉夫妇还在持续质押手中的中赫(卓越计划是什么意思，卓越计划是什么意思 报名条件有哪些hè)集团股份，但国安和中(zhōng)赫(hè)的(de)经(jīng)营(yíng)状况却持续(xù)没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫(hè)集团被(bèi)5次列被执(zhí)行人，执行标的高达11亿(yì)，北京国(guó)安(ān)也3次与中赫集(jí)团、中赫置地、及中赫集团股东(dōng)周金辉(huī)、李彩霞(xiá)等共同成(chéng)为被执行人(rén)，执行(xíng)标(biāo)的约(yuē)10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行(xíng)生效法律文书(shū)确定义务，上(shàng)述被执行人(rén)成为“老赖”。只(zhǐ)有北京国安，目前幸免于(yú)难。不过在实控人都(dōu)成为老赖(lài)的情况下，被执行10个(gè)多亿(yì)的北京国安，又如何能独善(shàn)其(qí)身？

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