5月(yuè)以(yǐ)来，房地产(chǎn)板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构(gòu)对于这一板块(kuài)已经在悄然布(bù)局(jú)。数据显示，以南(nán)方和华(huá)夏的(de)两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份(fèn)额均较4月28日时有小幅增长。根据基金一季报统(tǒng)计，龙头与(yǔ)地方(fāng)国企(qǐ)央企获得增持，持仓数量占流(liú)通股比重增幅五只个股分别为(wèi)华(huá)发股份+3.40％、滨(bīn)江集(jí)团(tuán)+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房(fáng)地产或“底部回升”

　　行(xíng)业红(hóng)利时代已(yǐ)过(guò) 精耕(gēng)细(xì)作(zuò)成共识

　　从(cóng)公募基金(jīn)对房地产的配(pèi)置看(kàn)，2019年末，公募所持有的房(fáng)地(dì)产行业标的市值(zhí)约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场(chǎng)表现出色，但(dàn)公募所(suǒ)持房地产(chǎn)公司市值在股票资产中(zhōng)的占比(bǐ)却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一数值更(gèng)是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过(guò)2022年(nián)终于(yú)出(chū)现了三(sān)年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募(mù)对房地产行(xíng)业的(de)持(chí)股比例也同步回(huí)升，从2021年(nián)底的(de)6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似(shì)乎在今(jīn)年一季度(dù)得以延(yán)续(xù)。数据统(tǒng)计(jì)显示，公募(mù)重(zhòng)仓持有(yǒu)房地产(chǎn)板块一季度(dù)市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨江集团(tuán)，持(chí)仓市(shì)值占板(bǎn)块(kuài)比重(zhòng)合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募(mù)对(duì)于房地产(chǎn)的投资愈发有集(jí)中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在(zài)公募基金一季报汇总的重仓(cāng)股中，房地产(chǎn)板块排名(míng)最高的是保利发(fā)展，在基金重(zhòng)仓第33位。排名(míng)第二的(de)是招商蛇(shé)口，排在第78位。而老牌龙(lóng)头股万科A排在第(dì)96位。对(duì)比去年四(sì)季报，变化之处首先在于几只房地(dì)产龙(lóng)头股从排位上看(kàn)均(jūn)有退步，尤其是万科(kē)最为明显；其次是金地集团(tuán)退出百大之(zhī)列。但考虑(lǜ)到房(fáng)地产是复(fù)苏(sū)链上最(zuì)后一环，且首季(jì)并非行(xíng)业(yè)销售旺(wàng)季，其传导(dǎo)到二(èr)级市场乃至机构持仓上还需要时间(jiān)周期(qī)。

　　形成共识的(de)是，经济圈(quān)判断房地产(chǎn)已经(jīng)进(jìn)入大(dà)分(fēn)化(huà)时代，一二线城市好于三四线城市。而映(yìng)射到二(èr)级(jí)市场投资(zī)上(shàng)，配置房地产行业轻松(sōng)收获行业(yè)贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产(chǎn)业(yè)周(zhōu)期来分(fēn)类，包括房(fáng)地(dì)产等几(jǐ)类行业在盖特纳曲线(xiàn)里属于(yú)成(chéng)熟期或者衰退(tuì)期的(de)行业(yè)，传(chuán)统认知上没有什么投资机(jī)会的。但在这几年特殊(shū)的(de)行情(qíng)里包括(kuò)煤炭、电解铝等类似的行业也出现(xiàn)了一些机会，背后的逻辑是供给侧发(fā)生了更大(dà)的变化。”一不(bù)愿具(jù)名的上海公募基金经(jīng)理指出。

　　不(bù)过(guò)也有公(gōng)募人士(shì)持谨慎(shèn)乐观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方(fāng)米(mǐ)的年(nián)销售(shòu)面(miàn)积很难(nán)再出现(xiàn)了，2022年光(guāng)是居民存款数量增(zēng)加了15万亿元。中国存量有400亿(yì)平方(fāng)米建(jiàn)筑面积，考虑(lǜ)存(cún)量地产的(de)更新，也有近10亿(yì)平方米。需求端还需要有一定的政策出来(lái)去刺(cì)激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研(yán)究员吕功绩也(yě)指出：“时至今日(rì)，无论(lùn)从城(chéng)镇化的进程(chéng)，还是人均(jūn)住房(fáng)面积(jī)（接近(jìn)30平/人），我国(guó)均已告别住房(fáng)短缺时代，而目前居民(mín)的杠杆(gān)率和房价收入也不支撑每(měi)年18万亿元的(de)销售额(é)，以及过(guò)快上行的(de)房价，因而(ér)行业高增的(de)时代已经过去，未来行(xíng)业的(de)需(xū)求或将回落，在此过程(chéng)中，伴随着(zhe)地产的高杠杆属性，就很容(róng)易(yì)出(chū)现信用(yòng)风(fēng)险问(wèn)题（类(lèi)似2022年的(de)民(mín)营地产爆雷），行(xíng)业进入到供给侧(cè)出清的过程。这个过(guò)程中，综合竞争力强(qiáng)的公司(sī)就能够通过大(dà)鱼吃小鱼的方式，获得市占率的(de)提升。当行业(yè)需求见顶(dǐng)回落时，行业的贝塔已经过去了，但不(bù)代表没有(yǒu)投资机会(huì)，机会在于城市、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而(ér)对应到股票投资，就是(shì)强(qiáng)竞争力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于这(zhè)样的认识转(zhuǎn)变，精耕细作个股成为公募乃至(zhì)整体机构的务实之举(jǔ)。

　　机构(gòu)配(pèi)置房地产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质区域性标的成香饽(bō)饽

　　5月以来(lái)，房地产板块个(gè)股多出现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为2％。从(cóng)具体的个(gè)股来(lái)看，《红周刊(kān)》利(lì)用Wind统(tǒng)计(jì)申万房地产板块(kuài)个股，在(zài)纳(nà)入统计的(de)124只房(fáng)地(dì)产类标(biāo)的股中，本月以来实现股价上涨的(de)达(dá)到(dào)了81家。

　　其中(zhōng)，上(shàng)述时间段恰好(hǎo)排名(míng)前(qián)五的(de)公司月内涨幅超过(guò)了10％，它们(men)分别是上(shàng)实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地产。排名第(dì)一的上实发展，五一(yī)假(jiǎ)期归来后日成(chéng)交量明显放大，4日(rì)、5日连续(xù)两个交易日收出(chū)涨停。从该股的基本面来看(kàn)，上实发展的主营(yíng)业务为房地产开发与经营。公司的主要产品(pǐn)及服务为房(fáng)地(dì)产销售、房地产(chǎn)租赁、物业(yè)管理(lǐ)服务、工程项目(mù)、酒店经营(yíng)。从业绩(jì)数据来(lái)看(kàn)，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营业(yè)总收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净(jìng)利(lì)润(rùn)2.86亿元，同(tóng)比扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不过从十大流通股股(gǔ)东来看，各(gè)类机构都(dōu)有对其布局的例子。以(yǐ)3月31日时的(de)首季十大流通股股东来看， 具体包括公(gōng)募(mù)的上银(yín)基金、私募的(de)迎水文(wén)龙、中(zhōng)央(yāng)汇金进退维谷的意思解释，进退维谷的意思和造句、长城资产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的(de)是，涨(zhǎng)幅暂时排(pái)名第二的浦东(dōng)金桥也是(shì)上海本地房企(qǐ)，其第一(yī)季度的收入利润规(guī)模大(dà)幅度复苏。究(jiū)其原因，一方面是该公司后疫情时(shí)代出租率(lǜ)复苏至近年来最(zuì)高(gāo)，另一方面则(zé)是公司拿地结(jié)算持(chí)续性向好，从数字(zì)上看，一(yī)季度新增(zēng)虹口(kǒu)135、138住宅(zhái)地块，总(zǒng)建筑(zhù)面积约54万平(píng)方米。

　　在这样的业绩势头(tóu)向好背景下(xià)，自然也吸引了知名机构(gòu)在(zài)其中(zhōng)持续驻足。从(cóng)第一(yī)季(jì)度十大流通股股(gǔ)东来看，知名私募高毅邓晓峰的(de)两只产(chǎn)品依(yī)然在前(qián)十中，这(zhè)也是连(lián)续第三个季(jì)度(dù)他有的两只产品杀入前十。同时榜单中还有一支(zhī)大名(míng)鼎(dǐng)鼎的(de)QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上(shàng)述(shù)两家上(shàng)海区(qū)域性地产公司外，荣安地产(chǎn)则是(shì)主要布局(jú)在深(shēn)圳的地产公(gōng)司(sī)，一季报交出的也是(shì)一份报喜的(de)成绩(jì)单：首季公司实(shí)现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于(yú)上市公司股东的净利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周刊》注意到两(liǎng)只公(gōng)募指基首季新杀入十大(dà)流通股股东行(xíng)列。具体说来(lái)， 南方(fāng)中证全指房地(dì)产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国中证指数1000增强则(zé)排名(míng)第九位(wèi)，此(cǐ)外(wài)联(lián)袂出现(xiàn)的(de)机(jī)构还有(yǒu)QFII高盛国(guó)际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊(kān)》采访时，兴证(zhèng)全球(qiú)基金相(xiāng)关(guān)人(rén)士(shì)分析：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼并重(zhòng)组(zǔ)后，龙(lóng)头的(de)价值更(gèng)为笃定(dìng)突出(chū)；从(cóng)拿(ná)地(dì)端看(kàn)，2022年土地市场大幅降温，优质土地供(gōng)给较多（券(quàn)商测算对应(yīng)潜在毛利(lì)率(lǜ)在25％以(yǐ)上，目(mù)前(qián)房企的利润(rùn)率(lǜ)仅20％），绝(jué)大多(duō)数房企(qǐ)受(shòu)限于信(xìn)用问题或者资金(jīn)紧(jǐn)张没法拿(ná)地(dì)，龙(lóng)头房企(qǐ)趁机获取低(dī)成本土(tǔ)地(dì)，龙(lóng)头房企(qǐ)的(de)拿地力度（拿地金额/销售金额）基(jī)本在30％以上(shàng)；从融资上看(kàn)，龙头房企(qǐ)杠(gāng)杆率较低，净负债率(lǜ)基本(běn)在70％以下，而其他(tā)房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空(kōng)间有限，从融(róng)资成本看，龙(lóng)头房(fáng)企的融资成本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对(duì)应到(dào)2023年的销售，龙头房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企的销售额(é)增速为9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需(xū)要(yào)强调的是，在当前中特估的浪潮(cháo)下(xià)，央(yāng)国(guó)企地产股或存在发展的大好机会。中信(xìn)证券指出：“房地产行业(yè)的结构性机会依(yī)然存在，少部(bù)分公司尤(yóu)其是(shì)央企占据显(xiǎn)著(zhù)优(yōu)势，其主(zhǔ)要又体现为(wèi)库存的(de)优(yōu)势。央企地产公(gōng)司，现阶段表现出(chū)较(jiào)低的融资成本，优质的(de)开发资源和良好的(de)不动产资产运营能力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使(shǐ)没(méi)有中特估(gū)，国央企(qǐ)相较于民营地产(chǎn)公(gōng)司(sī)也是更(gèng)有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土(tǔ)地(dì)资源债权债务关系等(děng)问(wèn)题，市(shì)场(chǎng)对民营房开企(qǐ)业的资(zī)产(chǎn)会有更多担忧和质疑，所以(yǐ)在这(zhè)一(yī)轮(lún)行业出清(qīng)的过(guò)程中，央国企相较于民企来(lái)说估值的修(xiū)复更明显。中特估的(de)角度(dù)从(cóng)中长期的维度(dù)看，行业的逻(luó)辑在(zài)于集中度(dù)提升后，行业进入高质量发(fā)展阶段，具备较快(kuài)速发展阶段(duàn)更(gèng)稳定(dìng)且可预期的盈利(lì)和现金流创造能力，以此带(dài)来估(gū)值中枢的提(tí)升，应该(gāi)关注(zhù)估(gū)值相对(duì)较低，企业(yè)自身资产的质(zhì)量(liàng)好、运营(yíng)能力强、可以创(chuàng)造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业(yè)普(pǔ)涨的(de)概率比较(jiào)低，行业内(nèi)部将出现(xiàn)分化，要关注(zhù)将受益于(yú)行业集中度提升的头(tóu)部公司(sī)。”星石投(tóu)资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机(jī)构这一思路的(de)话，或许还是保(bǎo)利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口等国资背景(jǐng)龙头前(qián)途更为光明。不过国投瑞银基金投资部(bù)副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要(yào)客观地去持续观(guān)察(chá)国企央企(qǐ)在三(sān)个方面(miàn)是否可以维持，首(shǒu)先是融(róng)资(zī)成(chéng)本(běn)保持低位(wèi)，其(qí)次是销(xiāo)售份额(é)持续提升，再(zài)次是(shì)拿地份额(é)持续(xù)提(tí)升(shēng)。”

　　复苏(sū)速度(dù)缓慢

　　机(jī)构需要多给一些(xiē)耐心(xīn)

　　而《红周(zhōu)刊(kān)》也根据房(fáng)企(qǐ)一季报梳理发现，对于2022年(nián)的业绩(jì)出现的整体(tǐ)下滑，2023年(nián)一季度的业绩(jì)分化更趋明显，保利发展、滨江集团等房企营收、净(jìng)利均实(shí)现了业(yè)绩的回正(zhèng)，甚(shèn)至是较大增速(sù)的(de)增长。而这些公司(sī)也是机构的(de)重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向(xiàng)《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》分(fēn)析表示，业绩(jì)出(chū)现明显改善的房(fáng)企，主要是因为过去两(liǎng)三(sān)年时间，尤其是在(zài)2021年下半(bàn)年(nián)民营房企不怎么(me)投资拿地(dì)之后，国有企业仍在持续性地拿地，且主(zhǔ)要集(jí)中在核心城市，投资力度较大。投资的(de)驱动(dòng)能够推动房企销售业绩的增长，从而(ér)在(zài)2023年一季度(dù)市场恢复但(dàn)仍处于调整(zhěng)的过(guò)程中，能够保有一(yī)个(gè)正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提醒表(biǎo)示，在房地产的(de)复苏过程中，还面临着一些(xiē)不确定性(xìng)。其(qí)实整个市场从(cóng)四月(yuè)份(fèn)开始又在往下掉。除(chú)了杭州、成都(dōu)等极个别城市四月环比三月相对表现较好之外，包括北(běi)京(jīng)、上海(hǎi)在内的绝大多(duō)数城市都出(chū)现环比下滑的情(qíng)况。而现在五月(yuè)的市场表现也不太(tài)乐观。按照现在的经济(jì)状况、收入情(qíng)况，以及(jí)市(shì)场(chǎng)的去(qù)库存(cún)压(yā)力、企业的资金面压(yā)力(lì)，可能会出现，到六月(yuè)份房企为了(le)半年报冲(chōng)业绩出(chū)现市场的短期反弹(dàn)外的一个市场(chǎng)乏力现象(xiàng)。也(yě)就(jiù)是说，第(dì)二季度(dù)、第三季度增长不确定性的(de)压(yā)力(lì)仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀(tán)投资董事(shì)长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在(zài)整个房地(dì)产以及其(qí)上下游产(chǎn)业链(liàn)的复苏速(sù)度都(dōu)比(bǐ)想(xiǎng)象的要慢很多(duō)，我们要多给一(yī)些耐心，这个(gè)时候，在房地产以(yǐ)及(jí)上下游就不是(shì)赚快钱的时候，只(zhǐ)能(néng)赚他(tā)基本面的钱(qián)。但这也意味着，只(zhǐ)有(yǒu)极(jí)为少数的、做得比同行好得多的(de)企业，会伴(bàn)随整个行业(yè)的弱复苏(sū)，业绩会逐(zhú)步体(tǐ)现出来。所以只能(néng)耐(nài)心(xīn)地去等待它的(de)基(jī)本面不断地凸显(xiǎn)出(chū)来(lái)，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日(rì)《红(hóng)周刊(kān)》，文中提及(jí)个股(gǔ)仅(jǐn)为举例分(fēn)析，不做买卖推荐。）

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