近两年火爆的(de)创新产(chǎn)品(pǐn)公募(mù)REITs进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈(chéng)现出高(gāo)比例(lì)稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供分配金额(é)的(de)REITs产品，平均分红比例(lì)接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对此表示，强(qiáng)制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分(fēn)红体现出该类产品长期投资(zī)价值，通(tōng)过观测经营(yíng)活(huó)动现金(jīn)流、可供分配现(xiàn)金等指标，也是(shì)观(guān)察(chá)REITs项目(mù)底层资产(chǎn)运营情况的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通投资者注意，与产权类项目相比，特(tè)许经营REITs项目在经营权(quán)到期(qī)后不再产生现金收益，特许经营权分(fēn)红目(mù)前已包含了利润分配和本金的归还，在选择投资(zī)标的时应(yīng)了解(jiě)资产类型(xíng)和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募(mù)REITs产品分红(hóng)

　　平均分(fēn)红比例(lì)98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息日(rì)，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚未(wèi)公(gōng)布。整体来看(kàn)，公(gōng)募REITs呈现出(chū)了高(gāo)比(bǐ)例的稳定分红，15只公告2022 年(nián)可(kě)供(gōng)分配(pèi)金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额(é)占可供分(fēn)配金额(é)比例平均为98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例在96％以(yǐ)上。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人对此(cǐ)表示，投资公募REITs的主要收(shōu)益来源为持(chí)有期分红(hóng)收(shōu)益，以(yǐ)及基金(jīn)份额交易价格的变化。基金份(fèn)额二级市场价格受(shòu)到公募REITs资(zī)产运营情况及市场因素的综合影响，较易引起波动(dòng)。与(yǔ)此相比，基金分(fēn)红预期则更(gèng)有规律(lǜ)可循。公(gōng)募REITs的分红主要(yào)来自基(jī)础设施资产(chǎn)的(de)经营(yíng)现(xiàn)金流，投资人通过基金(jīn)募集材(cái)料和(hé)信息(xī)披露文件，结合(hé)行业及市(shì)场情况，可(kě)以分(fēn)析基础设施项目的经(jīng)营业(yè)绩(jì)，作为进行(xíng)投资决策的重要参(cān)考(kǎo)。

　　“相对于(yú)基金份额(é)二(èr)级市(shì)场价(jià)格(gé)变化导致的浮(fú)盈或浮(fú)亏，分红(hóng)作(zuò)为基金份额持有人实(shí)际获得的现(xiàn)金收益，对于(yú)长(zhǎng)期投资者更具参考价值。”中金基(jī)金相关(guān)负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投(tóu)资(zī)中(zhōng)心运营高级(jí)副(fù)总(zǒng)监李华平也表示，根据(jù)《公开募集基础设施证券投资(zī)基金指引（试行）》及相关法(fǎ)规要(yào)求，基础(chǔ)设施基金(jīn)应当将(jiāng)90％以上(shàng)合并后基金年度(dù)可分配金(jīn)额以(yǐ)现金形(xíng)式分配给投(tóu)资者，强制分红机制是公募REITs的主要(yào)特征(zhēng)之一，稳(wěn)定的(de)分红(hóng)机制体现出REITs产(chǎn)品长期(qī)投资价值。

　　中航基金也(yě)认为，从投资(zī)角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和(hé)“债性”双重特点。二级市场(chǎng)价格反映这类产品“股性”的一面(miàn)，分红(hóng)体现了(le)这类产(chǎn)品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制分红要求，分(fēn)红类似于(yú)债(zhài)券派息(xī)，但不等同于债券的固定利息回(huí)报，而是(shì)由可供分(fēn)配(pèi)现金决(jué)定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富(fù)了机构(gòu)投资者的投资品类，为资产配置多元(yuán)化提供抓手(shǒu)，具有较强的配置(zhì)价(jià)值(zhí)。另一(yī)方面(miàn)，公募REITs的分红能够帮助机(jī)构投(tóu)资者稳定(dìng)收益。机(jī)构投资者公(gōng)募REITs能够通过分红(hóng)获取相(xiāng)对于投资(zī)债券相对高的收益性，在有(yǒu)效控(kòng)制风险的前(qián)提下，增厚(hòu)资产包收(shōu)益，起到投资“压(yā)舱石”的(de)作用。

　　分红除了投资收益(yì)“落(luò)袋为(wèi)安(ān)”外，市场对于未来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级市场价(jià)格走势的关键(jiàn)因素之一。

　　从近(jìn)期公(gōng)募REITs的二级市场表(biǎo)现看，截至4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘(pán)）指(zhǐ)数收(shōu)于975.99 点(diǎn)，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要(yào)股(gǔ)票(piào)和债券(quàn)宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部(bù)分产(chǎn)品(pǐn)受宏观(guān)经济的影响，可(kě)分配金额完成率不达(dá)预期，一定程度上影响了公募REITs二(èr)级市场的价格。”李华平称，公(gōng)募(mù)REITs二级市(shì)场的价格(gé)波(bō)动受多重因素的影响，投资(zī)收益是影响(xiǎng)REITs二级(jí)市场价格的主要(yào)因素(sù)之一，而(ér)稳定的分红有利于吸引投资者参与(yǔ)公(gōng)募(mù)REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金(jīn)基金相关负责人也表示，近期经济预(yù)期恢(huī)复(fù)，一方面市(shì)场热点呈(chéng)现(xiàn)向股票和债券回归的过程；另(lìng)一方(fāng)面(miàn)，基础设施项目(mù)的经营业绩相对经济活(huó)力的(de)改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权日，将对基金份额的开盘指导价做调减处理，调(diào)减金额(é)根据单位基金份额的分红(hóng)金额(é)进行计算(suàn)。除(chú)权操作(zuò)是(shì)对分红前(qián)后基金份(fèn)额净值变化(huà)的(de)修正，使(shǐ)投资人在(zài)基金分红(hóng)前后均可以获得公平的(de)投(tóu)资(zī)机会。

　　“分红可(kě)增强投资者长(zhǎng)期(qī)投资的信(xìn)心，同时需结合持有产品(pǐn)的特(tè)性(xìng)，关注二级市场扰动(dòng)对整体收益的影响程(chéng)度。”中航基(jī)金(jīn)相(xiāng)关人士也称。

　　特许经(jīng)营权分红包括(kuò)利润分配和本(běn)金归还

　　普通投资(zī)者(zhě)应(yīng)了(le)解底层资产情(qíng)况

　　多(duō)位业内人(rén)士还提醒，与现有(yǒu)公募基(jī)金分红(hóng)前提(tí)是本金之上的增值部分不同，特(tè)许经营权(quán)REITs基(jī)金运作(zuò)期间(jiān)的“分红”界定为(wèi)“分派”更为准确，分派的是(shì)本金与(yǔ)增值(zhí)两个(gè)部分，两个部分之间的比例(lì)是变动的，与现有公募(mù)基金分红差异(yì)很大，大多数普通投资(zī)者可(kě)能把“分(fēn)派”金(jīn)额误(wù)认为(wèi)是持续分红(hóng)。一旦30年(nián)、40年、50年(nián)、60年等合(hé)同(tóng)年限(xiàn)到期后基金价值面临极大不确定(dìng)性(xìng)，这(zhè)是该类投(tóu)资者应该注意的(de)情况。

　　李华平(píng)表示，目(mù)前公募REITs主要有特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权类和产权类两大资产类型，持有产权类(lèi)产品(pǐn)的收益主要包括每年的现(xiàn)金(jīn)分红及资产增值的收益，而持有特许经(jīng)营类产品(pǐn)的收益主(zhǔ)要来(lái)自项目每年(nián)的现金分红。其中，特许经营权类资(zī)产的(de)分红包括了利(lì)润分配和本(běn)金的归还，两(liǎng)者(zhě)的比率也是变动的，对特许(xǔ)经营权类资产的公募REITs可以(yǐ)内部(bù)收益率（IRR）来衡量投资收益。普通(tōng)投资者在选择(zé)投资标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也表(biǎo)示，从细分来看，各类公募REITs分红因(yīn)底层资产属(shǔ)性不同而形成区别。特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权类的(de)公(gōng)募REITs产品因(yīn)其分(fēn)红相当于包含“本(běn)金+收益”，分红相(xiāng)对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红(hóng)主(zhǔ)要为“收益(yì)”，更看重底(dǐ)层资产的(de)价值增值，所以相对股性(xìng)偏(piān)强。普通投资者在选择公募(mù)REIT时(shí)，需要(yào)考虑底层资产(chǎn)属性，对所选择(zé)产(chǎn)品(pǐn)的二级市场价格(gé)和分红有合理预(yù)期。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也认为，与(yǔ)产权类(lèi)项(xiàng)目相比(bǐ)，特许经营项目在(zài)经营(yíng)权到期后不再(zài)能(néng)产生(shēng)现金收益(yì)，因(yīn)此将可供分配金(jīn)额的(de)分配理(lǐ)解(jiě)为“分(fēn)派”比“分红”更(gèng)加(jiā)准确(què)。基于这个(gè)特点(diǎn)，剩(shèng)余(yú)经营期(qī)限较(jiào)短的特许经营项目，通(tōng)常(cháng)具备更(gèng)高的分派率水(shuǐ)平。对于剩余期限较长的特许经(jīng)营权项目，即使分派率(lǜ)相对较低，也有足够年(nián)限收(sh九年一贯制教育是什么意思啊，九年一贯制啥意思ōu)回本金并取得收(shōu)益。

　　中金基金该(gāi)负(fù)责人提醒投资者(zhě)注意(yì)，特许经营(yíng)权项目的分(fēn)派金额包含(hán)了投资(zī)本金，在不(bù)进行扩募的情况下(xià)，基金份(fèn)额单价随着分(fēn)派进度逐年下降(jiàng)是正常现象，投资特许经营权REITs的(de)收益来自项(xiàng)目剩余(yú)期(qī)限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经(jīng)营(yíng)项(xiàng)目相比，产权类(lèi)项(xiàng)目的土地或建(jiàn)筑的(de)剩余(yú)使用年限(xiàn)一般较长(zhǎng)，再加(jiā)上到期后通过对建(jiàn)筑的更新改造或补(bǔ)缴土地出(chū)让金等追加投资(zī)，有(yǒu)机会进一步延长(zhǎng)经营期限。这种(zhǒng)类似永续经营的(de)假设反映在基础资产(chǎn)的估值上(shàng)，使(shǐ)产权类REITs具备(bèi)更显著(zhù)的资产投资(zī)属性(xìng)。”该负(fù)责人称。

　　观测内部(bù)收益率(lǜ)等指标(biāo)

　　评估项目底层(céng)资产运(yùn)营情况

　　在基金分红的时点，多位(wèi)业内人士还表(biǎo)示，在产品分(fēn)红期，投资者可以观测(cè)经营活动现金流、可(kě)供分(fēn)配现金、内部收益率等(děng)指标，来观(guān)察和评估项目底层资产(chǎn)的运营情况。

　　中航(háng)基金表示，年(nián)报指(zhǐ)标中，跟现金相关的指标有两个：一是年报中披露的经营(yíng)活动(dòng)现金流，二是可供分(fēn)配现金，二(èr)者存(cún)在本(běn)质性区别(bié)。经营(yíng)活(huó)动产生(shēng)的现(xiàn)金净流(liú)量是指(zhǐ)企业经(jīng)营(yíng)、筹资、投资产生的现金(jīn)流，基于企业本身经营活动产生；可供分配(pèi)的现金(jīn)实(shí)质上是从EBITDA出发，对(d九年一贯制教育是什么意思啊，九年一贯制啥意思uì)非现金影(yǐng)响利润(rùn)表的项目进行(xíng)调整，加期初现金(jīn)，最终得到的账面现(xiàn)金。

　　李(lǐ)华(huá)平也(yě)表示，公募REITs作为资产配置新选(xuǎn)择，投资价值体现在相对股(gǔ)债市场独立(lì)的资产(chǎn)配置(zhì)功(gōng)能，比(bǐ)较适合长期(qī)持有。建(jiàn)议(yì)投资者对经营权类的资(zī)产可以更(gèng)多(duō)关注内部收益率的(de)高低(dī)，对产权类(lèi)的资产更多关注分派率高低(dī)。因(yīn)为公(gōng)募REITs可(kě)分配收(shōu)益(yì)主要来自底层资产的经营净现金流，所以底层资产运营(yíng)情况直接影响投资回(huí)报，投资者可综合(hé)考(kǎo)虑(lǜ)原始权益(yì)人(rén)综合实力、运营管理机构实(shí)力、公(gōng)募基金(jīn)管理人实(shí)力等多重(zhòng)因(yīn)素来选择投资标(biāo)的。

　　中信证(zhèng)券研(yán)报(bào)也显示，公募REITs进入(rù)密集分红期，由于分(fēn)红(hóng)交易带来的短期博弈机会(huì)仍在，叠加此(cǐ)前市场(chǎng)接连回调，建议(yì)投资者关注有基本面(miàn)支(zhī)撑、填权效应相对明显、同时分红规模较(jiào)为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说(shuō)明书均会载明REITs在发(fā)行首年及次年的可供分配金(jīn)额预测。投资者可以将REITs的实际(jì)分红金额与募(mù)集材(cái)料中披露(lù)预测进行比(bǐ)较分析，结合经济及市场(chǎng)的实际九年一贯制教育是什么意思啊，九年一贯制啥意思环境，对(duì)基础设施项(xiàng)目的运营业(yè)绩及REITs的(de)管理能力进行判断。”中金基金上述负责人也称。

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