万柳(liǔ)书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万柳少爷”的(d生理反应什么叫压枪，生理压枪是什么意思e)意外走(zǒu)红，让(ràng)这个位于(yú)北京海淀的豪宅被全国知晓(xiǎo)，其背后(hòu)曾(céng)宣称要做地产界“劳(láo)斯莱(lái)斯(sī)”的神秘开发商——中赫(hè)集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再(zài)次(cì)受到舆论关(guān)注(zhù)，起因中赫(hè)集团成了共同债务人被中国信达追债，中国(guó)信达为了收回钱款不(bù)得不将中赫(hè)抵(dǐ)押的75套万(wàn)柳书院豪宅拍卖。可问题(tí)是，这(zhè)些房子早(zǎo)已售出，业主(zhǔ)并非中(zhōng)赫(hè)集团，那些(xiē)真正斥巨资购入房(fáng)产的有钱人，房(fáng)子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截至发(fā)稿，暂未(wèi)看到这些(xiē)业(yè)主的(de)维权信息，难怪有网友(yǒu)调(diào)侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的时候，他们(men)的姿势都(dōu)那(nà)么(me)优雅。”

　　不过(guò)事件背后，可能(néng)没(méi)你(nǐ)想(xiǎng)象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是(shì)债(zhài)主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是(shì)万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)”，但谁都(dōu)没想到，这个位于海(hǎi)淀核心区位，名校环绕的顶(dǐng)级(jí)豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发(fā)现，中国信(xìn)达在京东拍卖(mài)上，上架了“北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司(sī)不(bù)良债权转(zhuǎn)让项(xiàng)目(mù)”，债(zhài)权总额高达近47亿，该项目的抵押物(wù)中，包括(kuò)75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示(shì)，上述(shù)不良债权转让项目的处(chù)置(zhì)主体是中国信达资(zī)产(chǎn)管(guǎn)理(lǐ)股份(fèn)有限公司北京市(shì)分公司（下称中国信达北分(fēn)），处(chù)置(zhì)的是对北京赫华恒(héng)瑞房地产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的(de)不良(liáng)债权。截至2023年1月31日，债(zhài)权金额(é)约为46.95亿元(yuán)人民币，其中(zhōng)债权本金(jīn)37.50亿元。中(zhōng)赫集(jí)团有限公(gōng)司是共(gòng)同(tóng)债(zhài)务(wù)人。目前，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起中国(guó)信达北分讨债的(de)故事，但(dàn)实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报(bào)道，万柳(liǔ)书院总共(gòng)301户，而且早已售(shòu)罄。如果(guǒ)该报道(dào)属实，说明这些(xiē)房子实际上都是(shì)卖出去(qù)了的，是有人住的。

　　那(nà)为什么中国信达的(de)拍卖页(yè)面上又(yòu)注明(míng)这75套房子是“未出售”的状态呢(ne)？只(zhǐ)能说(shuō)明(míng)这些房子根本没有(yǒu)网签，也没有房产证！

　　第一财经的(de)报道证(zhèng)实了上述内容。有豪宅(zhái)中介(jiè)透(tòu)露，中赫集团早就把这75套(tào)房子(zi)抵押(yā)出去，现(xiàn)在还没资金解(jiě)抵押，所以不能网签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀(diàn)的顶级(jí)豪宅，最(zuì)强学(xué)区房，万柳书院的业主基本都是北京的高(gāo)端(duān)人士，柳传志、丁磊等(děng)知名(míng)商业大(dà)佬也是万柳书院的(de)业主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有不少中(zhōng)赫集团的高管、合作伙伴(bàn)、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹，“富人也被精准收割了(le)！”

　　不(bù)过，如果这(zhè)些业主(zhǔ)确实已经支付价(jià)款(kuǎn)并实(shí)际占有，那么，中(zhōng)国信达(dá)转让这笔不良债权回本(běn)的愿(yuàn)望(wàng)，或将泡汤。这次(cì)拍卖损失(shī)最大的，没准还是债主中国信达。

　　根据(jù)相关(guān)法律规定，民事执(zhí)行中(zhōng)，业主已(yǐ)经(jīng)支付价款并(bìng)实(shí)际(jì)占有，但未办理过户手续的，如果业主没有过错，人民法院不得查封(fēng)、扣押、冻(dòng)结(jié)，已经查封(fēng)的可以向(xiàng)法院提出执行异议(yì)申请，请求(qiú)法院解除查封，同时可以(yǐ)联(lián)合起(qǐ)诉开发商，要求退还购房(fáng)款(kuǎn)或(huò)办理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布(bù)《最高(gāo)人民法(fǎ)院关于商(shāng)品房消费者权(quán)利保护(hù)问题的批复》，以司(sī)法解释的方式明确了(le)购房(fáng)人的优先权(quán)：

　　商品房消费者以居住为目的购买房(fáng)屋(wū)并已支付全部价款(kuǎn)，主张(zhāng)其房屋交付请求(qiú)权优(yōu)先于建(jiàn)设(shè)工(gōng)程价(jià)款优先受偿权、抵押权以及(jí)其他(tā)债权的(de)，人民(mín)法院应当予(yǔ)以支(zhī)持(chí)。只支付(fù)了部(bù)分价(jià)款的(de)商品房消费者(zhě)，在一审(shěn)法庭辩论终结(jié)前已实(shí)际支(zhī)付剩余价款的，可(kě)以适用(yòng)前款规定。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套(tào)房子(zi)均为“已售未网签”，那么这笔不(bù)良(liáng)债(zhài)权，实(shí)际上(shàng)是个烫手(shǒu)山芋(yù)。可能不仅不能卖出去回(huí)本，抵押的这75套房(fáng)子，还(hái)会被业主讨回(huí)去。

　　中国信达，将会赔了夫(fū)人(rén)又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯(sī)莱斯(sī)”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权公(gōng)司中(zhōng)国信达申请(qǐng)不良债权(quán)转让，可以追溯(sù)到金谷信托踩雷赫(hè)华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目前中国(guó)信达已经成为赫华(huá)恒(héng)瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞(ruì)为(wèi)中赫集团旗下(xià)子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择(zé)退出了赫(hè)华(huá)恒瑞的股东行列，中国(guó)金谷国际信托(tuō)有(yǒu)限责任公司成为了唯(wéi)一(yī)股东，后者(zhě)由中国信达资产管理股(gǔ)份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开(kāi)发商，相较其他(tā)房企，中(zhōng)赫集团既没有很大规模，也没有很(hěn)高的国民知(zhī)名度，但却(què)在北京豪宅圈留(liú)下一(yī)个个传说。

　　如钓(diào)鱼台(tái)七号院，作(zuò)为中(zhōng)赫集团进入北京的(de)第(dì)一(yī)个(gè)豪(háo)宅项目，2011年，中赫(hè)置地推出钓鱼岛七号院3号楼(lóu)，高达30万/平米的天价，成为(wèi)当(dāng)时京城最贵的楼盘，引发了市(shì)场(chǎng)强烈震惊。

　　随(suí)后开发(fā)的(de)万柳书(shū)院(yuàn)，更是被(bèi)誉为“北京(jīng)海淀(diàn)顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融(róng)创、保利、万科(kē)等大型知名房(fáng)企(qǐ)手(shǒu)中，抢下了北京(jīng)万柳地块，成为(wèi)北京当年的“双(shuāng)料(liào)地王”。很快，万柳书院就以神(shén)秘高端(duān)的(de)姿态杀入市场，无(wú)论是一块块从(cóng)荷兰运回来(lái)的灰砖垒起来的五米(mǐ)高墙，还是每棵成本超6万的成年(nián)银杏树，还是(shì)每(měi)平米20万元(yuán)的价格，都令(lìng)业内外震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸、霄八(bā)的顶儿、融创(chuàng)的湖(hú)、紫辰(chén)院的树、北(běi)平府的院(yuàn)儿(ér)。”从(cóng)这句顺(shùn)口溜中，就可看出其在(zài)北京豪宅(zhái)圈的(de)地位。2014年末上市的(de)它，对(duì)手是当时有(yǒu)名(míng)的融创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒大华(huá)府(fǔ)等，现(xiàn)如今，它远远(yuǎn)超过这些对手。

　　去(qù)年，万柳书院一套(tào)300平(píng)米的(de)法(fǎ)拍房，最终(zhōng)成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊(jīng)人(rén)的36万元/平米，说明万(wàn)柳(liǔ)书院虽(suī)然(rán)已经推出了8年(nián)之久，但其依旧在(zài)北京豪(háo)宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫集(jí)团开发的豪宅，也吸引了不少知名(míng)人(rén)士(shì)，如知名(míng)演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳(liǔ)传志、丁磊等(děng)知名商业大佬则(zé)居住在万(wàn)柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠定了中赫集团(tuán)的(de)“高端路线”，也因此，它被外界(jiè)贴(tiē)上了(le)，“卖北(běi)京(jīng)城(chéng)最贵的房，拿北京城最(zuì)贵(guì)的地”，“做地产中的(de)‘劳(láo)斯莱(lái)斯(sī)’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商光环的(de)背后，这个(gè)地产界“劳斯莱斯”却多(duō)次成为被执(zhí)行(xíng)人，被执行标的(de)高达11亿。

　　今年(nián)年(nián)初，因为履行能力而拒(jù)不(bù)履行生(shēng)效法律(lǜ)文书确定义务(wù)，中赫集团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京(jīng)国安坑了(le)？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落到这个地步，其实(shí)是有迹可循(xún)的。

　　事实上，早在(zài)今年年初“万柳(liǔ)书(shū)院少爷”走(zǒu)红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中(zhōng)赫集团，发(fā)现其深陷财务(wù)危机(jī)。

　　从知名(míng)豪宅的开发(fā)商(shāng)到沦为“老赖”，中赫集团实控(kòng)人(rén)周金辉(huī)的人生轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这个(gè)转折点(diǎn)，就(jiù)在于收购北(běi)京国安。

　　近十年来，房企纷纷(fēn)开始了多元化转型，但转(zhuǎn)型之(zhī)路并(bìng)不好走。早在2008年开始(shǐ)，中赫集团(tuán)就(jiù)尝试过多元化业务，先后进(jìn)军(jūn)能源(yuán)市场、团购网站(zhàn)，但最终(zhōng)都惨淡收(shōu)场。最终，周金辉(huī)将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国(guó)安足球俱乐(lè)部64％股权，成为国安的新(xīn)东家(jiā)。接着(zhe)在2021生理反应什么叫压枪，生理压枪是什么意思年(nián)6月，中(zhōng)赫集团从中(zhōng)信集(jí)团手(shǒu)中拿下北京国安俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿下北(běi)京国安俱乐部全部(bù)股权(quán)。如果北京国安的估值(zhí)一直没变，那么中(zhōng)赫集团(tuán)拿下北(běi)京国(guó)安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许(xǔ)会(huì)感(gǎn)叹(tàn)：卖(mài)豪(háo)宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的(de)是这样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团(tuán)及(jí)其(qí)实控(kòng)人周金辉夫妇(fù)将其(qí)手中的(de)中赫(hè)集团股份质押(yā)陆续质押，据企(qǐ)查查(chá)显示，目(mù)前(qián)中赫集团共(gòng)有11条股权(quán)出质(zhì)记录。质权人包(bāo)括海金商业保理、北京(jīng)建工、山东国(guó)际信托、中(zhōng)融信托、中信建(jiàn)设等。

　　这与入(rù)主北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安(ān)后(hòu)，不仅国安的经营状况没有得到改善，中赫集(jí)团也(yě)被(bèi)拉入泥(ní)淖。

　　据北京产(chǎn)权交易(yì)所官(guān)网信(xìn)息显示，2020年，北京国(guó)安足球俱乐部实(shí)现(xiàn)营(yíng)业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱乐部(bù)资产总计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和(hé)周金辉夫妇还在持(chí)续质押手中的中赫集团股份，但(dàn)国安和中赫的经营(yíng)状况(kuàng)却持续没有好转。

　　不(bù)仅中赫集团被5次列被执行人，执行标的高达11亿，北(běi)京国安(ān)也3次(cì)与(yǔ)中赫(hè)集(jí)团、中赫置地、及中(zhōng)赫集团股东(dōng)周(zhōu)金(jīn)辉(huī)、李彩霞等共同成为(wèi)被执(zhí)行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒(jù)不履行生效(xiào)法律文书确(què)定(dìng)义务，上述(shù)被(bèi)执行人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不过在实控人都(dōu)成为老赖的(de)情(qíng)况下，被(bèi)执行10个多亿的北京国(guó)安，又(yòu)如(rú)何能独善其身？

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