一(yī)线(xiàn)城市，也不端着了。

　　昨天，深圳(zhèn)取消二手房指导价的消息在房产圈刷屏(píng)了(le)。

　　这条消息为什么这么重要(yào)？首先二手房(fáng)指导价被称为“核弹级”政策，其次深圳几乎是最后一个(gè)还(hái)在“认真”实(shí)施这条政策的城(chéng)市，最后深圳(zhèn)是房价前三(sān)的核心城市。所以(yǐ)，深(shēn)圳(zhèn)的一举一(yī)动都(dōu)具有(yǒu)风向标(biāo)意义。

　　有分析人(rén)士指出，深圳(zhèn)二手房(fáng)指(zhǐ)导价如果(guǒ)取消，首先(xiān)有利于深圳二手房回暖，然后二手房回暖有利(lì)于深圳楼市总体回暖，最后(hòu)深圳楼市(shì)回(huí)暖有(yǒu)利于全国(guó)楼(lóu)市回暖....

　　看吧，这(zhè)妥妥(tuǒ)的“蝴蝶效应”。

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　　“核弹调控”退出？

　　昨天，深(shēn)圳疯传“二手房指导价”正(zhèng)式结束。传言称：二手(shǒu)房(fáng)贷(dài)款(kuǎn)不(bù)按官方参(cān)考(kǎo)价（指导(dǎo)价），银(yín)行(xíng)核定(dìng)房价(jià)以网签备案(àn)价和评估价孰低(dī)为准。

　　自此，参考价真正(zhèng)变成(chéng)了“参考价”。

　　目前没有看(kàn)到官方文件。据证券(quàn)时报21日(rì)消息，目前深(shēn)圳(zhèn)多(duō)家大(dà)行表示“尚未接(jiē)到正式(shì)通知，目前仍按参考价(jià)办理按(àn)揭(jiē)”。所以还需要持(chí)续的关注。

　　易居研(yán)究(jiū)院(yuàn)研究总监严跃进认(rèn)为，本次政策大概率(lǜ)为真，更(gèng)多体现为(wèi)银行贷款等领域按(àn)照新的规则进行(xíng)，但不会(huì)出台正式文件(jiàn)。

　　有时(shí)候，有些事情(qíng)公立小学一年级收费标准明细表，公立小学一年级收费标准表，是不用(yòng)发文件的。毕(bì)竟可以“窗口(kǒu)指导”。

　　2021年2月8日，深(shēn)圳(zhèn)楼市二手房(fáng)指(zhǐ)导(dǎo)价(jià)横空出世。当时(shí)，深圳(zhèn)一口(kǒu)气公布(bù)了全市3595个小区的参考价，很多南(nán)山(shān)、福田、宝安中心区的高价(jià)盘，直接按照当时的市场价打了5折、6折来“指导(dǎo)”，银(yín)行(xíng)只能(néng)按照指(zhǐ)导价来计(jì)算(suàn)首付、发放贷款(kuǎn)。

　　当时(shí)大家还不觉得厉害(hài)，但(dàn)经历了(le)这两年的痛苦，才深知为啥叫做——“核(hé)弹级”。

　　举个例(lì)子(zi)，市场价1000万的(de)房子，如果不“指导(dǎo)”，可以首付3成即300万(wàn)；如(rú)果(guǒ)指导价打七折即700万，那么首付3成210万，加上需(xū)要全(quán)款支(zhī)付的部分(fēn)，实际首付(fù)去到了510万，相当于首付5成了(le)（多(duō)给210万首付）。这(zhè)直接让大批量买家，失去了购房能力，相当于强势(shì)“降杠杆”。

　　自深(shēn)圳(zhèn)推行二(èr)手房参(cān)考价以后，东(dōng)莞、宁(níng)波(bō)、成都、三亚、西安、合(hé)肥、广(guǎng)州等10多个城市陆续跟进。事实也确实证(zhèng)明(míng)了，这条政策(cè)的“核弹”级(jí)别。

　　到了2021年10月，根据安居客的统(tǒng)计，实施二手房指导(dǎo)价的10个(gè)城市(shì)，有(yǒu)8个挂牌价降了。

　　2022年受(shòu)到疫情的影响(xiǎng)，二手房更是(shì)惨不忍睹(dǔ)。以2022年12月(yuè)数据为例(lì)，全国70个(gè)大中城(chéng)市房价只(zhǐ)有6个同比上涨，其他的泥(ní)沙(shā)俱下。

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　　深(shēn)圳，有(yǒu)人付出了沉(chén)重代(dài)价

　　据深圳(zhèn)乐(lè)有家研(yán)究中心(xīn)数据显示：成交量上，二手房指导价出(chū)台当(dāng)年，深(shēn)圳二手住宅成交量(liàng)同比下滑57％。2022年继续(xù)腰(yāo)斩(zhǎn)，成交量同比下(xià)滑47％，全年成交量仅2.2万(wàn)套，创近二十年最(zuì)低记录，相较2020市场高峰缩(suō)水近八成。

　　价格(gé)方面，与二手(shǒu)房(fáng)指导价(jià)发布当月相比，如今二手(shǒu)房(fáng)挂牌价低于及接近参(cān)考(kǎo)价的房(fáng)源(yuán)占比大幅增(zēng)加。2023年一(yī)季度(dù)，深(shēn)圳各区二手房成交TOP10小区中，过半成(chéng)交价低于(yú)参考价。

　　只有(yǒu)真实经历其中的人，才能深切(qiè)的感知其威力。

　　深(shēn)圳房东，斩仓的新(xīn)闻(wén)不绝于耳(ěr)。

　　据说(shuō)一位码农三(sān)年前高杠(gāng)杆(gān)买(mǎi)了2套华润城(chéng)，月供(gōng)12万(wàn)，最终(zhōng)亏损1000万破产。据媒(méi)体推测，如果案例属实(shí)，买家的(de)实(shí)际购房成本高达20万/平(píng)，目前价格(gé)跌至14万/平，叠加这三(sān)年的房贷(dài)和持有成(chéng)本，差不多亏(kuī)损超千万(wàn)。

　　深圳一大(dà)批人这两年感受到了太多“心酸”。二手房成交量创下多(duō)年新(xīn)低，学区房神话(huà)不再(zài)，房(fáng)产中(zhōng)介的日子难过，投资(zī)客挥泪斩仓....

　　在稳楼市的基调下，2022年以来，实施了二手房指导(dǎo)价(jià)的城市陆陆续续低调(diào)退出，目前只有深圳还是最后的(de)“堡(bǎo)垒”。

　　3

　　“风向标”意义明显

　　最近一线城市也不端着了(le)。

　　近日，北京在房山区(qū)试点多子女家庭和(hé)职住(zhù)平衡家庭购房支持(chí)政策。上海也考虑(lǜ)予以多孩(hái)家庭在新(xīn)房计分制度政(zhèng)策上(shàng)的支持。

　　从最新公布的3月份70个大(dà)中(zhōng)城市商品(pǐn)住宅销售(shòu)价(jià)格(gé)变动(dòng)情况来看(kàn)，广州、深圳的(de)新房、二(èr)手(shǒu)房价格仍然是同比去(qù)年依然是下降的。

　　北京、上海已(yǐ)经同比增长了，其他(tā)二线(xiàn)城市如(rú)杭州、成都、南京、合肥等城市价格(gé)都是同比上(shàng)涨的。

　　广州、深圳(zhèn)能不(bù)急吗？

　　事实上，上面可能更急。3月(yuè)份，两(liǎng)部门联(lián)合发文，全面推动二(èr)手房“带押过户”全国实施，这(zhè)是一(yī)条(tiáo)被广泛好(hǎo)评的新(xīn)政。对于激活二手房交易，具(jù)有定(dìng)海(hǎi)神针般的作用(yòng)。

　　住建部部长倪虹近日更是指(zhǐ)出：建筑业(yè)、房地产企业要发挥国民经济(jì)“顶(dǐng)梁柱”“压舱石”作(zuò)用。回归(guī)到(dào)常识，从(cóng)字面理解一下这两(liǎng)个词，意思就是——顶梁(liáng)柱如果不行(xíng)了，上面不就塌了嘛？压舱石如(rú)果压不住，小船不就(jiù)翻了？

　　也许，今年扶持楼市的政(zhèng)策，还有一大波正在路(lù)上...

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