文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制了(le)。 1月17日召开(kāi)的全(quán)国住房和城乡建设(shè)工(gōng)作(zuò)会(huì)议提出(chū)“有条件的可以进行现房销售”，不足一个(gè)月时间，已有山东、安徽(huī)、河南、四川(chuān)、广东(dōng)等地明(míng)确表(biǎo)态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你(nǐ)的钱，建你的房(fáng)子，还烂(làn)尾了，这(zhè)是对购房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力(lì)的(de)别建了，不(bù)能把包袱甩给(gěi)老百姓和社会，这(zhè)是房地产从大开发时代步(bù)入高(gāo)质量(liàng)发展阶段(duàn)的必(bì)然趋势，也是(shì)对(duì)购房老百姓的最大保(bǎo)护。98年房改(gǎi)时(shí)，全国缺房子，开发(fā)商缺(quē)钱，预(yù)售(shòu)制是权(quán)宜之计(jì)，现在全国套户比超(chāo)过1，从(cóng)大开发进入(rù)存量时(shí)代，对购房民(mín)众(zhòng)不公平的预售制已(yǐ)经过时(shí)了，该取消了(le)，改(gǎi)为现房销售。以后一手(shǒu)交钱(qián)，一手(shǒu)交房，天(tiān)经(jīng)地(dì)义。当然(rán)二次房改是个技术活，兼顾化解停(tíng)贷、复(fù)工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制(zhì)，长(zhǎng)效机制(zhì)四大关(guān)键是推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税。如果(guǒ)按照经济规律(lǜ)办事，中国一定(dìng)能实现房地产(chǎn)软着(zhe)陆和(hé)长期平稳健(jiàn)康发展，跨过(guò)这道关(guān)，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么要(yào)取(qǔ)消预售制、改为现房销(xiāo)售？大家想想，绝大部(bù)分商品是一(yī)手交钱一手交货，预售制是对(duì)购(gòu)买者(zhě)的单方面不公(gōng)平制度(dù)，购房老百姓几乎承担了所有商品不(bù)能交付(fù)的风险。从个(gè)人层面看(kàn)，预售(shòu)制对购房者非(fēi)常不公平，比如，交(jiāo)房等待(dài)期一般(bān)为(wèi)两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、房屋质(zhì)量(liàng)、房产证(zhèng)延期办(bàn)理甚至不能交房的风险。从(cóng)行(xíng)业层面看(kàn)，预售制(zhì)助推部分房企过度(dù)举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置等系列(liè)风险。取消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)，这样有助于落实中央房住不炒精神、有助于保障购房老百姓(xìng)权益、有(yǒu)助于房企稳(wěn)健发展，一(yī)举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售制度(dù)？预售制度(dù)怎么来的？国外什么情况？简单科普一(yī)下：商(shāng)品房预售最早源于中国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖(mài)期房，是(shì)一(yī)种(zhǒng)开发商放(fàng)杠杆的方式。98年(nián)房改，由(yóu)于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房预售制度(dù)。其实，当前世(shì)界(jiè)不少(shǎo)国家(jiā)存(cún)在预售制。但是，重(zhòng)点来(lái)了！发达国家(jiā)一般(bān)有严格(gé)的监管(guǎn)保障措施，开发商在项目获得政(zhèng)府批准后才可以(yǐ)开始销(xiāo)售，买家(jiā)在购买期房后并非像中国一样在支付完首(shǒu)付款后(hòu)从银行(xíng)一(yī)次性贷款(kuǎn)支(zhī)付(fù)剩余(yú)全部房款，而是根据开发商工程进度在完(wán)全交房前进行分期支付。所以，预(yù)售制度是需要严格的资(zī)金监(jiān)管、分(fēn)期支付以及(jí)违约处罚措施(shī)作为保障的(de)，如果没有这些保障措施，一定会触发(fā)风险(xiǎn)，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平，所以不如借机(jī)取消预售制度，以(yǐ)后(hòu)改为现房销售。客观讲预(yù)售制(zhì)度有(yǒu)一定历史阶段性(xìng)，现在中国住(zhù)房进入存量时(shí)代，取消预售制度有助于降负(fù)债降杠(gāng)杆，不再把烂(làn)尾风险甩给老百(bǎi)姓和社会，当然这需要配(pèi)套房企债务重组(zǔ)、复工保交楼、恢(huī)复市(shì)场信心和(hé)房地产(chǎn)长效(xiào)机(jī)制。这是(shì)个(gè)技术活，只要坚持市场化改革，中(zhōng)国一定能(néng)化解这个(gè)难题，让房地产回(huí)归实体经济(jì)和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房(fáng)销售(shòu)，开发商将(jiāng)拼的不是五(wǔ)花(huā)八门(mén)、眼花(huā)缭乱、不知(zhī)道能(néng)不能(néng)兑现的营销手段(duàn)，而是(shì)所见即所得(dé)的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这才(cái)是对购(gòu)房民众(zhòng)的最根(gēn)本最(zuì)实质的(de)保障，这(zhè)样将极大的(de)提升(shēng)开发商(shāng)的建筑质量，实(shí)现良币(bì)驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是(shì)以客(kè)户为(wèi)中心，房地产也不能例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福(fú)一家人。从(cóng)这(zhè)个角度，取消预售(shòu)制(zhì)、实施现(xiàn)房(fáng)销售是实现老百(bǎi)姓安居乐业、社会长治久安(ān)、行(xíng)业企业健康发展的(de)重大措施。在当前(qián)的情况下，取消预售制要结合稳(wěn)楼(lóu)市、房地(dì)产软着陆、打通金融(róng)支持当期三好生、新模(mó)式等(děng)综(zōng)合施(shī)策。

　　作者十年前在国务院发(fā)展研究中心参(cān)与财税改革方案研究时，对预售(shòu)制(zhì)、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金融(róng)稳定、房企杠杆率等进行(xíng)过长期系统(tǒng)的(de)专项研究(jiū)。（参(cān)考后来形(xíng)成的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分(fēn)层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖(mài)楼花”模式(shì)，形成(chéng)“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化(huà)进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第(dì)三方全程监管，交付时开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易(yì)立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年保(bǎo)修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪(jì)五十(shí)年代在中国香(xiāng)港，楼(lóu)宇(yǔ)出租(zū)是(shì)地产行业盛行(xíng)的方式，但(dàn)有着转让(ràng)难、出租(zū)资(zī)金(jīn)周(zhōu)转期长等问题，分(fēn)层销售孕育而生。20世(shì)纪(jì)50年代，中国香港还未推行公共房屋制度，许(xǔ)多人栖(qī)身于木屋或者其(qí)他临时住宅，住(zhù)房的需求是相当(dāng)高，不过大(dà)多(duō)数居民(mín)的储蓄很(hěn)少(shǎo)。当时楼(lóu)宇(yǔ)买卖(mài)多数(shù)以一整栋(dòng)楼为单位，需要雄(xióng)厚(hòu)的资金(jīn)实力才能购买。虽然楼宇出租是中(zhōng)国香港地产行业盛行的方式，但有着转让难(nán)、出租资金周转期长等问(wèn)题(tí)。针对(duì)这(zhè)一(yī)系列(liè)问题，不(bù)少地产商开始探求(qiú)新的方式，如把楼(lóu)宇契约切开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇(yǔ)分(fēn)层出售。这模式一(yī)经推行(xíng)，购(gòu)买(mǎi)楼宇的市(shì)民数量有所增加(jiā)，开(kāi)发商资金周转加快(kuài)。

　　在分层(céng)出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模式引入房地产销售，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍(huò)英(yīng)东创办(bàn)立信置业有限公司，凭借商业直觉和多年经(jīng)营杂(zá)货铺、海上驳运业(yè)务的(de)经验，对于商品(pǐn)流(liú)通、资(zī)金周转有着独到(dào)的见解，在努力寻求方法加快(kuài)自身资金周转。当时其(qí)在(zài)购下九龙的(de)一块(kuài)地(dì)盘后，除了分层出售(shòu)、还印发(fā)售楼(lóu)说明书，上有文字详(xiáng)尽(jǐn)说(shuō)明(míng)楼(lóu)宇的地势(shì)环境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购方法等(děng)。此(cǐ)外，“卖(mài)楼花”是另外一个亮点(diǎn)，即先收(shōu)取买家的订金(jīn)，采用(yòng)类似租(zū)金的(de)分期付款形式，等新(xīn)楼落成时，收齐买家(jiā)的钱，买家就(jiù)拥有了自己的房(fáng)产。这种方式(shì)减轻了(le)民(mín)众购房的资金压(yā)力，加速了房屋的建(jiàn)造和销售(shòu)，也解决了制造商(shāng)的资金问题(tí)，降低投资风险，在当时可谓是“双(shuāng)赢(yíng)”的举措。“预售楼花+分期付(fù)款(kuǎn)”的销售(shòu)模式成为当时中国(guó)香港房地产市场的一(yī)大(dà)特色，纵观中国(guó)香(xiāng)港房(fáng)地产(chǎn)市场的改革，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地(dì)解决了(le)核心的住房供不应求的(de)问题(tí)，使房市发展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼(lóu)市几十(shí)年繁荣，但期间(jiān)也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规范化，建(jiàn)立(lì)健全的监管机(jī)制，促进市场健康发展。例(lì)如，1960年，位于大角咀的一个(gè)楼盘因(yīn)建(jiàn)筑(zhù)费用超支停工(gōng)，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国(guó)香(xiāng)港管理部(bù)门提升了对于(yú)预售楼花(huā)制度的(de)监管，即要求开发商在(zài)预售前，确保地(dì)价款已经全部支付(fù)，还(hái)要证明自身(shēn)有资(zī)金等能力(lì)把项(xiàng)目完成，资金需(xū)放(fàng)入(rù)律师所(suǒ)托管，支取时需律所和建筑师的核准。为了防止开发(fā)商、律所、建筑师等造假，套取监管账户资金，中国香(xiāng)港要求律师行在银行开(kāi)设的(de)信托账(zhàng)户（监(jiān)管账户）、开发商操作等采取全透(tòu)明(míng)化(huà)机制，且银行的责(zé)任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成(chéng)最大风险(xiǎn)方，后续需自身推动项目完工。随着监管体系(xì)逐步完(wán)善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形(xíng)成(chéng)“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中(zhōng)国内地面临(lín)住房需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花(huā)”制度。建国以来，中(zhōng)国(guó)内地优先发(fā)展重工业，强调基础建设(shè)，这(zhè)一导向使前期发展工业化的进(jìn)程(chéng)大于城(chéng)市化进程，唯有解决住房基础等城市化配套问题(tí)，才能进(jìn)一步推进城市(shì)化。但当时推行的是(shì)“统一管(guǎn)理，统一分配，以租养房”的福(fú)利分房制度(dù)，住房(fáng)市场发展起(qǐ)步较晚(wǎn)、增速较慢，福利分房制度也出现了分(fēn)配不公、效率低、配套差(chà)等(děng)问(wèn)题，因此福利分房制度不(bù)再(zài)适用于当时的国情。叠加房地产市场面临商品房(fáng)的需求量大(dà)，而社会(huì)缺少大型房(fáng)地(dì)产开发商，商品(pǐn)房供应量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花(huā)”模式(shì)无疑是对内地房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的(de)一针强心(xīn)剂。从1994年(nián)起，中国内(nèi)地逐步引进中国香港(gǎng)预(yù)售商品(pǐn)房制度，先(xiān)后出台多项文件，大力支持国内房地(dì)产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院出台《关(guān)于(yú)进(jìn)一步深化城(chéng)镇住房制度(dù)改(gǎi)革，加快住房建设(shè)的通知》文件，决(jué)定停止住(zhù)房无偿实物分配，逐步实(shí)行(xíng)住房分配货币化(huà)、住房(fáng)供给商品化、社(shè)会化的(de)住(zhù)房(fáng)新体(tǐ)制，从(cóng)计(jì)划经济下的福利分房转向市场经济(jì)的商(shāng)品房。房地产市(shì)场采用(yòng)预售制(zhì)，允许开发(fā)商卖期房(fáng)，解(jiě)决(jué)了房企缺(quē)少资金和开发时间周期长的(de)两大难题(tí)，开发商以预售款撬动下一个项目的开发，形(xíng)成滚(gǔn)动开发模式，住房供应速(sù)度(dù)加(jiā)快。自此(cǐ)中国(guó)内地开始(shǐ)房改(gǎi)货币(bì)化(huà)，中国人(rén)民银行等多(duō)方迅速出台相关(guān)的信(xìn)贷(dài)政(zhèng)策，支持购房(fáng)者，极大作用推动了房地产市(shì)场的发(fā)展。

　　引(yǐn)入(rù)中国(guó)香港“卖楼花”模式后，经调(diào)整形成契合中国(guó)内(nèi)地的商品房预售(shòu)制度。预(yù)售制(zhì)的初衷是(shì)为了(le)缓(huǎn)解房企资金压(yā)力，加(jiā)快城镇(zhèn)住房建设。具体来(lái)说，是指房(fáng)地产开发企业将正在(zài)建(jiàn)设中(zhōng)的房屋(wū)预先(xiān)出售给(gěi)购房者，由(yóu)购房者支付定(dìng)金或房款(kuǎn)的(de)行为。区别(bié)于中国香港，在中(zhōng)国内地(dì)实践过(guò)程中，商品房预售流程为：房(fáng)地产开(kāi)发(fā)商办理预售许(xǔ)可证-签订商品房买卖合同-进行备(bèi)案(àn)登记和预告登记-交付房屋(wū)。在购房过程中，购(gòu)房者需要一(yī)次(cì)性付清首付(fù)款(kuǎn)，并(bìng)采用银行贷款的(de)形式一次性付清(qīng)剩余房款，换言之(zhī)，房屋未(wèi)建(jiàn)成，开(kāi)发(fā)商可(kě)能已拿(ná)到了全部购房(fáng)款，这点与中国(guó)香港的按照工程进度付款(kuǎn)有所不(bù)同。对中(zhōng)国内地的开(kāi)发商(shāng)而言，预售(shòu)制商(shāng)品房也开启(qǐ)了高周转、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在(zài)

　　作为(wèi)中(zhōng)国(guó)内地(dì)商品(pǐn)房(fáng)销售的最主要方式，预售(shòu)制极大缩(suō)短房企现金回笼周期，同时增加市场商品房(fáng)供(gōng)应，推(tuī)动(dòng)了城镇化发(fā)展进程。预售制在过去20多年对中(zhōng)国内地房地(dì)产市场的稳步发(fā)展起到了重要作用，不仅解决了房地产市场快速发展(zhǎn)阶(jiē)段的资金需求，也(yě)提(tí)高了居民居(jū)住水平，中(zhōng)国(guó)内地城镇居民从筒(tǒng)子楼住到住(zhù)宅小(xiǎo)区，从全民(mín)蜗(wō)居到基本适居，住房(fáng)事业取得巨大进步，数十年(nián)时间走完发达国(guó)家几百(bǎi)年城镇化路(lù)程。改革开放以来，城(chéng)镇化(huà)进程(chéng)进入快速发(fā)展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面积(jī)由(yóu)7438平(píng)方公里增(zēng)长至60721平方(fāng)公里，增长(zhǎng)7.2倍。根(gēn)据(jù)我们发布的(de)《中(zhōng)国住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地(dì)城镇住宅(zhái)存(cún)量从不到14亿(yì)平(píng)增(zēng)至313.2亿平，城(chéng)镇(zhèn)人均住房建筑面积从(cóng)8.1平方(fāng)米增至34.7平(píng)方(fāng)米，城镇(zhèn)住房套(tào)数从约(yuē)3100万(wàn)套(tào)增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预售(shòu)制在当前(qián)已成为中国(guó)内(nèi)地商(shāng)品房销售最主要(yào)方(fāng)式，2005年中国(guó)内地商品住(zhù)宅期房销售面积占总销售(shòu)面(miàn)积的(de)比重为(wèi)63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行(xíng)业的发展。中国内(nèi)地房地(dì)产历经二十多年长(zhǎng)周(zhōu)期繁荣(róng)，行业各(gè)项指(zhǐ)标大(dà)幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平(píng)，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资(zī)完成额从0.4万(wàn)亿元(yuán)增至14.8万(wàn)亿元(yuán)，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房销售面积和销(xiāo)售金额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房(fáng)地产(chǎn)企业从无到有、从国企先行到(dào)民企(qǐ)崛起(qǐ)，队伍(wǔ)逐(zhú)渐壮大(dà)。2018年，房地(dì)产企业数(shù)量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也成为(wèi)拉动中国内地经济高(gāo)增(zēng)长的(de)火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房地产带(dài)动的上下(xià)游产业链特别长，高达(dá)50多(duō)个行(xíng)业。2020年(nián)房地产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产(chǎn)业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动(dòng)产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批(pī)发、建材(cái)的带动最(zuì)为(wèi)明(míng)显。

　　2）从投(tóu)资渠(qú)道，2020年(nián)房地产完全拉动(dòng)的(de)投资占全社(shè)会固定资(zī)产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资占固定资产投资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道(dào)，从房(fáng)地(dì)产贷款占银(yín)行(xíng)各(gè)项(xiàng)贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上(shàng)信托等通道业务，占比超过三(sān)分之一。从房(fáng)地产(chǎn)融资存量占社融(róng)存量比(bǐ)重看(kàn)，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企大(dà)面积违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富(fù)效应渠道，根据我们的《中国(guó)住房市值测算报(bào)告》，2020年中国住房(fáng)市(shì)值为(wèi)62.6万亿美(měi)元(yuán)，大于美(měi)国(guó)的33.6万(wàn)亿(yì)美元、日本(běn)的10.8万(wàn)亿(yì)美元、英法德三国(guó)合计(jì)的31.5万亿美元。从(cóng)住(zhù)房(fáng)市值占(zhàn)股债房市值(zhí)的(de)比(bǐ)例看，2020年(nián)中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的美国为什么打伊拉克，伊拉克现在归美国管吗64％。中(zhōng)国住房市值与股债(zhài)房市(shì)值的比(bǐ)例较高，主要是(shì)因(yīn)为住(zhù)房市值高(gāo)，以及中国资本市场发(fā)育尚不成熟，直接(jiē)融资比例较(jiào)低，股票(piào)、债券市值较(jiào)低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存在，当前的负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售(shòu)制是(shì)对购买者的单方(fāng)面(miàn)不公(gōng)平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承(chéng)担(dān)了所有商品不能交付(fù)的(de)风险。比如，交房等待期(qī)一(yī)般为(wèi)两年，在此期间，购(gòu)房(fáng)者不仅承担(dān)银行利息，还要承担延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至不能交房等风险。另外，购房者(zhě)和(hé)开发(fā)商之间(jiān)的购房合同、购房(fáng)者和(hé)银行的按(àn)揭贷款合(hé)同是(shì)两个独立的合同(tóng)关系，如果开发商发生(shēng)违(wéi)约(yuē)，购房(fáng)者(zhě)只能根据(jù)购(gòu)房(fáng)合(hé)同向开发商(shāng)主(zhǔ)张权力，但依旧需要根据(jù)按揭贷款合同按时向(xiàng)银(yín)行进行贷(dài)款偿还，因此购房者(zhě)承(chéng)担(dān)的(de)风险较大(dà)。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇(yù)到下行周(zhōu)期，会引发资金链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁置等(děng)系(xì)列风险，进行影响自(zì)身信用(yòng)和购房(fáng)者对行业的信心。

　　从(cóng)金(jīn)融层面(miàn)看，银(yín)行作为按(àn)揭贷款的发(fā)放(fàng)方，一旦房企因为市场波动(dòng)或经营(yíng)不善，出(chū)现资金(jīn)链断裂等(děng)一系(xì)列(liè)问题，导致(zhì)“烂(làn)尾”等情况(kuàng)，而房(fáng)企通过与购(gòu)房者签订的(de)预(yù)售合(hé)同和按揭(jiē)合同，已经从银行获得(dé)房款，如果购房(fáng)者丧失还(hái)款(kuǎn)能力或(huò)短期不能还款等，则(zé)风险(xiǎn)完全由银行承担，银行(xíng)将面(miàn)临较大的坏账(zhàng)压(yā)力。

　　从监管角度看，购房者的预售监(jiān)管(guǎn)资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾(wěi)”，归根结底两(liǎng)个字那就(jiù)是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预(yù)售管(guǎn)理办法》中明确(què)规定(dìng)了开发企(qǐ)业预售商品(pǐn)房所得(dé)款项应当用于(yú)有关的工程建设，商品房预售款监(jiān)管的具体办法，由房地产管理部门制定(dìng)。但多年以(yǐ)来(lái)全国并没有统一的预(yù)售(shòu)资金监管(guǎn)规定，各地实行“一(yī)城(chéng)一策”。例(lì)如，太原、昆明(míng)、重庆(qìng)、长沙(shā)等城市重点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福(fú)州、合肥等城市则按照项目的建(jiàn)安成本乘以建筑面(miàn)积或(huò)者项目工程总额(é)报价计算重(zhòng)点资(zī)金。而事(shì)实是(shì)，不(bù)少购房款未进入监管账户、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥(yáo)无期，月供却被迫继续(xù)还款。那么，监管账户资(zī)金(jīn)如何被挪走的？实际上，在过去(qù)房地产大开发时代的高周转背景(jǐng)下(xià)，抽调预售款监管账(zhàng)户资金，是行业“潜(qián)规(guī)则”。比如工程总承包(bāo)方，以(yǐ)工程建设(shè)名义(yì)，获得(dé)监管账户拨付资(zī)金，再由(yóu)工(gōng)程方(fāng)将资(zī)金转给(gěi)房企，而拨(bō)付的工程款，远超工程进度(dù)所需(xū)。通过这(zhè)些方式套取的资(zī)金，在房企各地项目间流(liú)动，变相加杠杆(gān)，这(zhè)样做提(tí)供了资金流动性(xìng)，房(fáng)企抽调资金统筹拿地、还(hái)款和楼盘建设(shè)，形成一(yī)种资金循(xún)环高周转模式，但一(yī)定程度上(shàng)把风(fēng)险甩(shuǎi)给了购(gòu)房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国外商品房(fáng)预售制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房者预付资金，一般设有定(dìng)金或预付款保护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重(zhòng)：要求购房者(zhě)支(zhī)付的预(yù)付款比例相对较低，绝(jué)大(dà)部分房款(kuǎn)在房屋交(jiāo)付后(hòu)开始支付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付款一般以定金方式(shì)支付，或按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度分期(qī)支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷(dài)款方式(shì)：一般(bān)采用两种方式发放按揭贷款，一是按工程进度(dù)付(fù)款(kuǎn)，按揭(jiē)贷款(kuǎn)按(àn)照工程(chéng)进(jìn)度逐渐(jiàn)发(fā)放，购房者开始月(yuè)供(gōng)；二是(shì)房屋交付(fù)后发放(fàng)按(àn)揭(jiē)贷款；

　　5）房(fáng)屋烂(làn)尾保护：为(wèi)预售商品房提供期房烂尾(wěi)保险(xiǎn)，在商品房出(chū)现(xiàn)重(zhòng)大延期或(huò)重大缺陷时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋(wū)交(jiāo)付保护：房(fáng)屋交付质(zhì)量的(de)保障有(yǒu)两种方式(shì)，一是期房由政(zhèng)府或(huò)第三方验收合格并提供验收凭(píng)证后，开发商凭验收凭证取得购房者支付的房款。二(èr)是开发商为购房者提供一定的保修(xiū)期，通(tōng)常1-5年，保修(xiū)期满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方全程监管，交付时开发商(shāng)凭(píng)验(yàn)收(shōu)凭证取得房款

　　美国期房定金一定(dìng)期限内无条件(jiàn)返还，最低(dī)首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交(jiāo)付后按(àn)揭还款，交付(fù)前资(zī)金由第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭(píng)验收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)。

　　定金(jīn)及(jí)首付环(huán)节，定金比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首(shǒu)付(fù)比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面(miàn)，除(chú)定金或首付外，购(gòu)房者在房屋交付后通过按(àn)揭贷款支付(fù)剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商(shāng)挪用(yòng)资金，购(gòu)房者(zhě)的定(dìng)金及首付款由第三方公证行或产权保(bǎo)险公(gōng)司(sī)的信(xìn)托账户监管(guǎn)。如果(guǒ)开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房(fáng)者资金可通过申请仲裁取回，且不(bù)承担任何责任与损失。而开发商在(zài)房(fáng)屋(wū)建(jiàn)设过程中的资金全部(bù)来自银行(xíng)，银(yín)行根据工程进度向开(kāi)发(fā)商(shāng)提供一(yī)定比例的(de)贷(dài)款，由于(yú)开发商挪用资(zī)金(jīn)直接损害银行(xíng)利益，银行有充分(fēn)动机监管开发商施工进度(dù)。开发商在(zài)房屋交付时需取得由政府相关部门经审查后发放的验(yàn)收凭证，通(tōng)过验(yàn)收凭证向(xiàng)银行得到购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购(gòu)房(fáng)，提(tí)供期房烂(làn)尾险

　　德国期房可零首付购房(fáng)，房款按(àn)建造工期进(jìn)度支付，按揭按工期放款后(hòu)还(hái)贷(dài)，房贷利(lì)率采(cǎi)用固定(dìng)利(lì)率(lǜ)，开发商或购房者可(kě)购买期房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面(miàn)，德国开发商在项目获批(pī)后即可预售房屋。签署购(gòu)房合同前(qián)，购房者(zhě)需支付约2000欧的定(dìng)金并进行预约公证，签订合同后(hòu)定金退还。如由于任何(hé)原(yuán)因不能(néng)购买(mǎi)，定金按照(zhào)德国法律全部退还。

　　签(qiān)署购(gòu)房合同后，购房者需支付公证费和(hé)土(tǔ)地交易税(shuì)，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费(fèi)用(yòng)不包(bāo)含在购房款中(zhōng)，属(shǔ)于(yú)购房(fáng)附加(jiā)费。

　　首付方面，德国没(méi)有(yǒu)规(guī)定最低首付比例，可零(líng)首付(fù)购房。

　　余款方面，德国也(yě)采取按工期(qī)支付房款(kuǎn)的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因(yīn)项(xiàng)目而(ér)异。一般来说(shuō)，支付节点(diǎn)可(kě)分为公证后、主体完(wán)工、内(nèi)部水暖电路(lù)完(wán)工、窗户玻(bō)璃完(wán)工(gōng)、室内(nèi)清洁及墙面完工、地(dì)板完工、全部完工，支(zhī)付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在支付房(fáng)款前申请房贷，房贷利率采用固定利(lì)率，银行(xíng)按施工(gōng)节奏分(fēn)多次发(fā)放贷款，每(měi)笔贷款给予(yǔ)购(gòu)房者一定使用期限，期限结束后，购房者开(kāi)始还贷(dài)。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险(xiǎn)公(gōng)司针(zhēn)对期房设(shè)计(jì)了两(liǎng)种保险，保险的功能是当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公司保证开(kāi)发(fā)商赔偿或修复，开发商破产，由保险公司负责相(xiāng)应赔偿(cháng)。保险由开发商(shāng)或(huò)购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预售(shòu)制设有10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖(mài)双(shuāng)方(fāng)律(lǜ)师严(yán)格监管。

　　订立(lì)合同前，买卖双方均有一名律(lǜ)师，负责沟通期房交易中(zhōng)的房产、资金、合同等(děng)各个环节，各环节内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面(miàn)，英国(guó)设置了(le)10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，当开发商(shāng)出现财务、经(jīng)营问(wèn)题时，购房者10％的定金(jīn)由保险公司赔付(fù)，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通(tōng)常为10％-25％，首(shǒu)付需要(yào)在合同(tóng)签订21天(tiān)内支付。

　　余款支付环(huán)节，英国采取按工(gōng)程进度付(fù)款的方(fāng)式，但是交房前(qián)付(fù)款比(bǐ)例相(xiāng)对(duì)较低，一般会(huì)在合(hé)同签(qiān)订6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项(xiàng)，即交房前付款(kuǎn)比例在(zài)20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房(fáng)屋必须经过房产公证公司的检验(yàn)验收后(hòu)才能交付，交(jiāo)付后(hòu)方可(kě)按(àn)揭还(hái)贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国期(qī)房(fáng)预售资金监(jiān)管极(jí)为严格(gé)，资金(jīn)也由律师监(jiān)管，在确(què)认工(gōng)程进度、支付相关款(kuǎn)项过程(chéng)中，由买(mǎi)房(fáng)律师将资金(jīn)转给卖方律师(shī)，卖方律(lǜ)师转给开发商，即资金(jīn)在进入开发商账户前经过两道关(guān)口，有(yǒu)利于保(bǎo)障(zhàng)购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房(fáng)交易立法，设置期房预付(fù)款保全措施(shī)

　　日(rì)本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时(shí)，开发商(shāng)必须完成“预售(shòu)房(fáng)定金保全措施”，交(jiāo)房前付款比例不超房款的20％，开(kāi)发商(shāng)违约需返还(hái)定价并赔偿约(yuē)10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束(shù)后由(yóu)于(yú)房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会上(shàng)“一房二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物(wù)交易法(fǎ)》，经多次修(xiū)订，目前是唯一一部规(guī)范(fàn)期房交易的法律。

　　定(dìng)金保护方面，根据(jù)日本《宅地(dì)建物取引业法》，对购房者支付定金超过5％或(huò)超(chāo)1000万日元的部分(fēn)，法(fǎ)律(lǜ)要求开发商必须(xū)完成定金(jīn)保全措施才可(kě)预售。什么(me)是定金(jīn)保全措施？即买(mǎi)卖双方(fāng)签订(dìng)购房(fáng)合同时(shí)，开发商(shāng)向金融机构或指定保证机构或保险机(jī)构签订定金(jīn)保(bǎo)证委托合同，设置购房者定金的保证(zhèng)或保险(xiǎn)，并将(jiāng)相应(yīng)的保证金(jīn)证明书交(jiāo)付给(gěi)购(gòu)房者。除定金外，其(qí)他预先(xiān)支(zhī)付的(de)购房款也(yě)受该措施(shī)保护。若开发商倒闭导致期(qī)房烂(làn)尾，购(gòu)房(fáng)者(zhě)可(kě)凭保证金证明书(shū)向金(jīn)融机构(gòu)或保证机构或保险公司兑付，同时，开(kāi)发商需向购房者赔付违约金，一般(bān)约为房(fáng)价的(de)10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前只(zhǐ)需支付最多不超(chāo)20％的定金，签订购房合同后，购房(fáng)者(zhě)即可向银行申(shēn)请贷(dài)款，但交房后才开始按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)，除定(dìng)金外(wài)的(de)剩余(yú)房(fáng)款在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方(fāng)资金由银(yín)行监管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后(hòu)付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返(fǎn)还相当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)20％，余款按工程进度支付，所有资金进银行专门项目资金账户，交房后满1年(nián)保(bǎo)修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新加(jiā)坡开发商有统一的选购权合同(tóng)以及(jí)订金返还(hái)机制，即OTP，签订(dìng)OTP后(hòu)需支付5％房款作(zuò)为(wèi)订金(jīn)，OTP有效(xiào)期(qī)14天，执行(xíng)OTP则进一步签订购买合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首(美国为什么打伊拉克，伊拉克现在归美国管吗shǒu)付比例方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首付及(jí)印花税(shuì)，同(tóng)时购(gòu)房者向银(yín)行申请(qǐng)按揭贷(dài)款。

　　余款支付(fù)上，新加坡(pō)期房(fáng)同样采取按工程(chéng)进(jìn)度(dù)付款的方式，《发展商(shāng)条例(lì)》对期房(fáng)付款流程做了统一详细规定，要(yào)求所有开发商遵守(shǒu)，支付节点一般为合(hé)同(tóng)签订后、地基完工、框架完工、管道门窗(chuāng)等完工等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款(kuǎn)也依照工程(chéng)进度放款，月供在此过程中(zhōng)随着放出贷款的(de)增加而增加，未放款部分无需月(yuè)供。

　　资金监管方面，购房者(zhě)的订金与付款(kuǎn)会存入银行专门的项目资金账户(hù)，账户资金提取须(xū)与房屋(wū)建设有关(guān)。房屋交付(fù)后，购房者(zhě)享受1年的房(fáng)屋保修期，此后(hòu)购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房(fáng)地产到了政策出手(shǒu)临界点，重点是(shì)保交楼和房企重组。一方(fāng)面，加(jiā)大对刚需和改善(shàn)型需求的支持力度，长短兼顾(gù)妥善应对局部停贷现象，重点(diǎn)是保交楼保复工保民(mín)生，给予强(qiáng)有(yǒu)力(lì)的金融(róng)工具支持。另一方(fāng)面，从现在起，对还(hái)在正常运(yùn)转的(de)房(fáng)企包括民营企业，加大(dà)支持力(lì)度，由优质房企牵头并购重组(zǔ)整个行业，为每个房企配(pèi)套AMC和财团，给予(yǔ)金融(róng)工具配套(tào)。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂(zá)性(xìng)和人性(xìng)复杂性，兼顾化解停贷、复(fù)工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信心(xīn)以(yǐ)及长(zhǎng)效机制(zhì)。长(zhǎng)效(xiào)机制四大(dà)关键(jiàn)是推(tuī)动城市(shì)群战略(lüè)、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳(wěn)定和(hé)房(fáng)地产税。定金环节，建立开发商违约后定金保护机(jī)制，如(rú)将已支付定金(jīn)冻(dòng)结至房屋交(jiāo)付(fù)阶段，保障购房者定金(jīn)安全。签订合同环节，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为房屋(wū)重大(dà)延(yán)期(qī)以及重大缺陷(xiàn)等情况提供充(chōng)分的保障。余款支(zhī)付环节，建立按工(gōng)程进度付(fù)款机制或(huò)交房后(hòu)按揭贷款机制，充(chōng)分保护购(gòu)房者的(de)权益。资金监(jiān)管环节，引入独立(lì)于开(kāi)发商、银(yín)行的第三(sān)方资金监管(guǎn)机构，或由政府相(xiāng)关部(bù)门直接监(jiān)管，以(yǐ)此防(fáng)止资金(jīn)挪用现象(xiàng)。交付环节，建立商品房(fáng)保修(xiū)期制度。保(bǎo)修期内，开发商应对房屋质量问题全权(quán)负责、免(miǎn)费维修，购房者在保修期结束后(hòu)支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商品房(fáng)预售制是大势所(suǒ)趋(qū)。一方面，98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商(shāng)缺(quē)钱，预(yù)售制是(shì)权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进入(rù)存量(liàng)时代，对购(gòu)房(fáng)民众不公平的预售制已(yǐ)经过时了，该取消了(le)，改为现房销售。另(lìng)一(yī)方面，取消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不(bù)是(shì)五花八门、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知道能不能兑(duì)现的营销手段(duàn)，而是所(suǒ)见即(jí)所(suǒ)得的(de)过硬的产品质(zhì)量和诚(chéng)信，这(zhè)才是(shì)对购房(fáng)民众(zhòng)的最根本(běn)最实质的保障(zhàng)，这样将极大(dà)的(de)提升开(kāi)发(fā)商的(de)建筑质量，实(shí)现良(liáng)币驱逐劣币。

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