导读

　　黄(huáng)金二(èr)十年之后，当下中国(guó)地产步(bù)入大分(fēn)化时代而(ér)非停滞期(qī)。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中国房地产市(shì)场(chǎng)黄(huáng)金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售(shòu)面积(jī)超15亿(yì)平，足够4000万家(jiā)庭入住(zhù)。恰逢(féng)近年地(dì)产持续(xù)低景(jǐng)气，有(yǒu)关中国地产是否过(guò)剩(shèng)的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图(tú)厘清(qīng)中国城镇存量(liàng)住宅(zhái)真实情况，据此判断中(zhōng)国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国(guó)地产存量(liàng)极度过剩，事实是否如(rú)此(cǐ)？

　　住(zhù)建部披(pī)露(lù)全国有近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，第(dì)七次人口普查调查(chá)数据显(xiǎn)示城镇家(jiā)庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国房子(zi)是否真的过剩？

　　事实(shí)上(shàng)住建部(bù)披露的近6亿栋城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占比(bǐ)不(bù)到一成，其中(zhōng)还包括(kuò)大(dà)量(liàng)城镇非住(zhù)宅建筑，如(rú)商业办(bàn)公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普(pǔ)显示(shì)中(zhōng)国城镇居民人均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，但居(jū)住舒适(shì)不是人均(jūn)一间房所能满(mǎn)足(zú)，它(tā)与房屋质量、居住面积、配套设施(shī)等(děng)因素密切相关。中国的人(rén)均住宅间数较发达(dá)国家还有很(hěn)大(dà)差距(jù)。人均住宅间数大于(yú)1同(tóng)样不意味着中国住(zhù)宅市场已经(jīng)饱和。

　　我们测算发现中国城(chéng)镇(zhèn)居民户均1套房，其(qí)中每户持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布中国家(jiā)庭户均住宅的(de)数据，我(wǒ)们根据商品住(zhù)宅(zhái)套(tào)数、商品住宅占比和城(chéng)镇家庭户数，计算出城镇家(jiā)庭住宅套(tào)户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目(mù)前(qián)城镇家庭户均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为商品住宅。若期房顺利(lì)交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其(qí)中商(shāng)业(yè)住宅仅0.64套(tào)。

　　户均(jūn)一套房(fáng)似乎意味着户户有房，然而(ér)事实(shí)上中(zhōng)国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟(shú)房地产市(shì)场的住宅套户(hù)比会(huì)大(dà)于(yú)1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡，是(shì)因为(wèi)户均一套房无(wú)法(fǎ)满足流动人口的租(zū)赁(lìn)和置业需求。全国总(zǒng)人口的近三成都是流动人(rén)口，流动人口会(huì)选择在大城市租房挣钱(qián)，在老家(jiā)买房，从而产生了(le)额(é)外的住宅需求。

　　即便户(hù)均(jūn)一套房，中国未来(lái)地产(chǎn)仍(réng)有四(sì)大新增需求动(dòng)力。

　　第一，户均人(rén)口规(guī)模(mó)缩小，一人户、两(liǎng)人户(hù)占比不断(duàn)增加，导致家庭(tíng)户数增多。小家庭化趋势将延(yán)续，带来新户(hù)购房需(xū)求增长。

　　第二，经济(jì)板(bǎn)块的分化(huà)日益明显(xiǎn)，区域经(jīng)济资源分配的再集中(zhōng)吸引着人口流入，人口(kǒu)净迁入城市的新增住宅需求(qiú)有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以前建成的住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住宅建筑面积。促(cù)成(chéng)“老破(pò)小”住宅(zhái)的改造势在必(bì)行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人(rén)均(jūn)住宅建筑面积均较(jiào)发达国家有着不小(xiǎo)差距，“住上更(gèng)大(dà)房子(zi)”的改善(shàn)性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过(guò)去二十年(nián)是中(zhōng)国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存在不(bù)足，这是过去二十年(nián)房(fáng)价快(kuài)速上涨基石。那么当下房地产大分化时代已至，大分化时代(dài)下地产(chǎn)矛(máo)盾则(zé)更多体(tǐ)现在(zài)住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地(dì)产(chǎn)大分化必将体现在不同能级(jí)城市之间，不同(tóng)区域板块之(zhī)间，不同品质住宅(zhái)之(zhī)间。

　　目录

　　正(zhèng)文(wén)

　　引言(yán)

　　不(bù)久前(qián)，官方披露全国已有近6亿(yì)栋(dòng)房屋(wū)建(jiàn)筑，引发热(rè)议。从2月(yuè)以(yǐ)来，各大(dà)城市二手房挂(guà)牌量突然激(jī)增，引发一阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中(zhōng)国的房子(zi)是否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到(dào)底是供给过(guò)剩，还是供需(xū)平衡，或(huò)是仍然存在不(bù)足？可惜由于住宅存量(liàng)数据并未(wèi)公布(bù)，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨(bō)开(kāi)迷(mí)雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥有住宅套数(shù)，回(huí)答当前的房子(zi)是否真(zhēn)的过剩(shèng)了(le)？据此判断未来房(fáng)地产市(shì)场会(huì)如何发展。

　　一、如何(hé)有效(xiào)观察中(zhōng)国户(hù)均拥有住(zhù)宅数量

　　（一(yī)）中国住(zhù)宅数(shù)量过剩的直(zhí)观判断(duàn)站不住脚

　　今年(nián)2月，在以全(quán)国(guó)自然灾害综合(hé)风险普(pǔ)查工作情况为主(zhǔ)题的新闻发布会上，负责人(rén)对(duì)外披(pī)露：“住宅城乡(xiāng)建(jiàn)设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋(dòng)房屋(wū)建(jiàn)筑，平均每栋建筑(zhù)住不(bù)到3人，住宅(zhái)市场(chǎng)看似已(yǐ)经过(guò)剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋(wū)建筑中(zhōng)，农村房屋占9成以上，以(yǐ)栋数计算的(de)城镇房屋(wū)实际仅有4700多万(wàn)栋，还包(bāo)括了大量商业楼、写字楼、学校(xiào)、医院(yuàn)等非住宅。总的(de)算下来，住(zhù)宅占比并(bìng)不大。

　　第七次人口(kǒu)普查数据公布了中国(guó)城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间(jiān)，其中城市家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居(jū)民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看似(shì)意味着(zhe)人人都有房间(jiān)居住。

　　居住(zhù)水平(píng)不仅与(yǔ)房(fáng)间数量有(yǒu)关，更与房屋(wū)质量、居住(zhù)面积(jī)、配套设施等因素密(mì)切相关(guān)。单单(dān)从(cóng)人均住宅间数不能完(wán)全反映(yìng)出城镇(zhèn)居民的(de)居住水(shuǐ)平。

　　中国主(zhǔ)要(yào)是以家庭为(wèi)单位(wèi)购(gòu)买成套住宅，一套设施齐全的住(zhù)宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的(de)测算(suàn)思路(lù)、数(shù)据和方法

　　中国城镇居民(mín)住宅主要(yào)分两大(dà)类，一类是商品住(zhù)宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺(quē)乏统计数(shù)据，并没有直接公布城镇(zhèn)住宅数量(liàng)。居民住宅相关数据有两处(chù)可(kě)以直接公布，一是(shì)每年商(shāng)品住宅销售套数（统(tǒng)计局）；二是居(jū)民(mín)住宅(zhái)来源(yuán)（人口普查数据）。计算中(zhōng)国(guó)居民户均住(zhù)宅数量，我们主(zhǔ)要用到上述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前(qián)商品住宅(zhái)数(shù)量极少(shǎo)，可忽略不计。估(gū)算(suàn)城镇居民户均住宅套数(shù)分(fēn)三(sān)步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以(yǐ)来每年商品住宅(zhái)销售套(tào)数相加(jiā)，我们就(jiù)能够得到当前商品住(zhù)宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住(zhù)宅和(hé)非商品住宅比例，推算得到(dào)居(jū)民住(zhù)宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将城镇居一个鸡腿多重，一个鸡腿多重多少克民拥有的商品住宅(zhái)总数(shù)除以(yǐ)家庭户数，我们(men)就能够得到城镇户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体(tǐ)计算公式如(rú)下：

　　城镇家(jiā)庭住宅(zhái)套(tào)户(hù)比=住宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭户数(shù)）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套(tào)户比/商(shāng)品住宅占比(bǐ)

　　二(èr)、城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)1.02套房(fáng)

　　中国住(zhù)宅存量到(dào)底有多少，目前缺乏一个准确统计。我们利用既有统计数据，大致(zhì)测算得到中国(guó)存(cún)量房地产套数(shù)，并(bìng)进一步(bù)推算中国(guó)城镇家庭户均拥有(yǒu)的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中国的房(fáng)地(dì)产销售以期房为主，从2019年开始(shǐ)，新房销售(shòu)中期房(fáng)占比近9成。本(běn)文去除商品住宅(zhái)累计销售套数里的期房销售，得到商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品住宅现房套(tào)数计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数=截止(zhǐ)到(dào)2022年商品(pǐn)住宅累计销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流房企竣(jùn)工周期在(zài)2-3年，并考虑到(dào)交房后装修的时(shí)间，取(qǔ)最(zuì)大值3年。

　　将商品住宅现房套数(shù)除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品现房(fáng)住(zhù)宅(zhái)。

　　（二）城(chéng)镇居(jū)民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要(yào)进一步(bù)推(tuī)算中国城镇居民拥有(yǒu)的户(hù)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)套数(shù)。

　　首先(xiān)，七普(pǔ)数据显示中国城镇居(jū)民的住宅结(jié)构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥(yōng)有住宅(zhái)。其中自(zì)建(jiàn)住宅占(zhàn)比21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过(guò)继承或(huò)赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房(fáng)与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其他住(zhù)宅和购买二(èr)手房都是商品住宅，因此将租赁(lìn)其他(tā)住宅、购(gòu)买商品住宅与(yǔ)购买二手房加(jiā)总，得到(dào)商品住宅占居民(mín)所有住宅的(de)比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年(nián)期间商品住宅(zhái)增幅(fú)为过(guò)去(qù)十年变化(huà)幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅(zhái)的(de)实际变化比例(lì)，从而我们(men)估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购期房，中(zhōng)国(guó)平均每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利，已购期(qī)房会在(zài)2-3年(nián)内陆续交(jiāo)付使(shǐ)用，到2024年，中(zhōng)国平均(jūn)每(měi)户城镇家庭(tíng)都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇(zhèn)户均(jūn)一套房的(de)三点含义

　　既(jì)然城镇居民已经达到了户均一套(tào)房的程度(dù)，“户户有房”是否意味着中国城镇化进展(zhǎn)终结，甚(shèn)至意味着中国地产存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一(yī)）户(hù)均(jūn)一套房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅(zhái)来(lái)满足因人口流动、居民换房等因素(sù)产生的住宅(zhái)需求。因此，成熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的(de)住宅(zhái)套(tào)户比均高于(yú)1.1，其中，英国的住(zhù)宅(zhái)套户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国(guó)分别(bié)为1.02和1.05。

　　如(rú)果户(hù)均刚好一套房，就会(huì)造成人口净流入地的住宅市场(chǎng)供不应求，造成房价或(huò)房租迅(xùn)速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中(zhōng)国的流动人口3.76亿，省(shěng)内流动人(rén)口(kǒu)和(hé)省际流(liú)动人口分别(bié)为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动(dòng)人(rén)口会选择在大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的(de)中(zhōng)国城乡(xiāng)人口流动(dòng)调查数据(jù)显示，在(zài)上(shàng)海、杭州以及南(nán)京工作的流动(dòng)人口在老(lǎo)家拥有(yǒu)住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的(de)高(gāo)工资吸引打(dǎ)工人，但高(gāo)房价迫使打工人回乡置业。

　　流动(dòng)人口(kǒu)实际上会占据两套房，在高(gāo)房(fáng)价的大城市租赁一(yī)套(tào)房，在房价较(jiào)低的县城购买一套房(fáng)。所以说户(hù)均(jūn)一套房(fáng)无(wú)法满足庞大流动(dòng)人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住(zhù)宅品质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也(yě)就是约9000万(wàn)户城镇居民住(zhù)宅(zhái)是2000年以前建成，其(qí)中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少在33岁(suì)以上。

　　这(zhè)批存在着(zhe)建(jiàn)筑结构(gòu)松散(sàn)、设施陈旧、安全隐患大等问题，如(rú)电线老(lǎo)化、管道等基础设施陈旧，给(gěi)住户的生活(huó)带来(lái)了很(hěn)大的(de)不便和安全隐患，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建成的(de)老(lǎo)旧住宅(zhái)面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭(tíng)户(hù)数拥(yōng)有(yǒu)的住(zhù)宅面积占比仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的(de)家(jiā)庭没有(一个鸡腿多重，一个鸡腿多重多少克yǒu)独立卫(wèi)浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小(xiǎo)区(qū)很难满足现代生活需求(qiú)，在未来(lái)大(dà)都(dōu)会被拆迁重建。

　　近(jìn)五成的家(jiā)庭(tíng)住宅为(wèi)一居室和二(èr)居室，户型偏小。其中(zhōng)一(yī)居室占比为14.9％，二居(jū)室占(zhàn)比为33％。对比镇，城(chéng)市(shì)家庭住宅户型更(gèng)小，当然这与城市土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)面积扩张是未来地产的(de)需求(qiú)驱动力

　　根(gēn)据七(qī)普(pǔ)数据测(cè)算，2020年城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户住宅存量总面积(jī)为(wèi)294.6亿平。暂不(bù)考虑(lǜ)两年间农民(mín)带(dài)房进城和老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年(nián)商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得(dé)出(chū)2022年住宅存量(liàng)总面积为308.16亿平，人均住宅建筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一(yī)半的家庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面积小(xiǎo)于均值(zhí)，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积不足19平方米，不及全国人均水(shuǐ)平的一半。若去除20％的公(gōng)摊，可(kě)使用的住宅面积仅为15.2平方(fāng)米(mǐ)。上海市将人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积低于(yú)15平方米的(de)家庭界定(dìng)为住宅(zhái)存在困难，若按(àn)这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存(cún)在住宅困难问题。

　　若人均可(kě)使用住(zhù)宅面(miàn)积为40平(píng)，即人(rén)均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为50平，只考(kǎo)虑(lǜ)家庭户(hù)人数，需(xū)要住宅总量约390.6亿平，较目前(qián)至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德(dé)国和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大(dà)。但(dàn)若去除公摊面积后，中国的人均可使(shǐ)用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的(de)集体户人口，所需要的住宅总量会(huì)更(gèng)多。

　　四、户均已(yǐ)然1套(tào)房(fáng)，未来地产还(hái)会有需求么？

　　我们测(cè)算(suàn)得到(dào)中国城镇家庭(tíng)户(hù)均1套(tào)房(fáng)，看(kàn)似已经户户有房(fáng)。即便如(rú)此，中国人口静(jìng)态(tài)结构和动(dòng)态趋势(shì)演绎，决定了中国未来地产(chǎn)仍有(yǒu)需(xū)求释放。户均1套住宅(zhái)现实之下，中国未来城镇住宅需求主要来自于四个方面(miàn)。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购(gòu)房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇家庭(tíng)户均人口数不断下降，六(liù)普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇户(hù)均(jūn)人口规(guī)模为2.62人/户，一人(rén)户(hù)、二(èr)人户的占(zhàn)比(bǐ)明显上升，人口(kǒu)小家庭化趋(qū)势将继续延(yán)续，导致(zhì)户数会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济(jì)发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的(de)分化日益明显，资源和生产要素逐步向经济带、都市(shì)圈中心城市流(liú)入，区域经济资源(yuán)分配(pèi)的再集(jí)中吸引着人口流入。人口迁移势必涉及到买房租(zū)房，给迁入地(dì)住宅市(shì)场带(dài)来新的增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万(wàn)，而出生人口为(wèi)44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万人，自然增加人(rén)口(kǒu)仅为6.5万(wàn)人(rén)，其(qí)人(rén)口增长主(zhǔ)要(yào)受(shòu)益于(yú)人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区(qū)改善(shàn)性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和原公有(yǒu)住宅的家庭拆(chāi)迁(qiān)改建(jiàn)最多。自建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原公(gōng)有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住(zhù)宅建(jiàn)造(zào)时间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万(wàn)家庭户，自(zì)建(jiàn)住(zhù)宅和(hé)原公有住宅(zhái)减少了1282万户，住宅净需求(qiú)增(zēng)加(jiā)9755万户。49％的(de)家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家(jiā)庭购买二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买(mǎi)了商品住宅。租房、购买(mǎi)经(jīng)济适用房和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城(chéng)中(zhōng)村和(hé)旧城改造，商品住宅的(de)占比(bǐ)势(shì)必(bì)会进一步(bù)上升。

　　2000年(nián)以前(qián)建造的住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)还有约81亿(yì)平(píng)，涉及城镇家庭约9000万户。破(pò)旧的城(chéng)中村、老公有住(zhù)宅，建筑(zhù)面积(jī)小、质量(liàng)低(dī)、基础设施配套差、没有或(huò)少有物业管理，居民(mín)追求美好、宜居生活的环境，背后的(de)改善性(xìng)需(xū)求有待释(shì)放。

　　第四(sì)，“住上更大(dà)房子”的改善性需(xū)求(qiú)还将有所(suǒ)增加。

　　刚(gāng)需购(gòu)房受限于资(zī)金(jīn)，倾向于中(zhōng)小(xiǎo)户型。已有(yǒu)住宅(zhái)家(jiā)庭希(xī)望提高生活品质，以小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底(dǐ)的中央经(jīng)济工作会议明确指出支持住宅(zhái)改善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数为1.71间，无论(lùn)是(shì)否考虑乡村住宅因素(sù)，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数较其他国家依旧存在不小差(chà)距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水平有着密切正(zhèng)向联系。随着经(jīng)济发展水平(píng)的提高，中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数(shù)与人(rén)均住(zhù)宅建筑面积将随(suí)之增(zēng)长。

　　如果说(shuō)过去(qù)二十年是中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛(máo)盾更多体现为住(zhù)宅供(gōng)给存在不足(zú)，供需出现(xiàn)错(cuò)配，这(zhè)是过去二十年房(fáng)价快(kuài)速上(shàng)涨基(jī)石。那么未来将是住(zhù)宅质量的供(gōng)需(xū)冲突。房地产大分化时代(dài)已至，这种分化不单局(jú)限于城市能级之间差异，优质小区和老旧二手房之间的差异也将越(yuè)发扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数据(jù)调查的(de)是人，并不是(shì)针对住宅，因此可能存在(zài)统计偏差。商品住宅占比(bǐ)实际值(zhí)可(kě)能偏低，其(qí)增速可能超预期。

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