文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制(zhì)了。 1月17日召开的全国住房和(hé)城乡建设工作会议提出“有条件的可(kě)以(yǐ)进行现(xiàn)房销售(shòu)”，不(bù)足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预(yù)售(shòu)制了(le)，用你(nǐ)的(de)钱，建你的房子，还烂尾了，这(zhè)是对购房者的不公平。以后谁有钱(qián)谁建房(fáng)，没钱没实力的别(bié)建了(le)，不能把包袱甩给(gěi)老百姓和社会(huì)，这是房地产从大开发时(shí)代步入高质量(liàng)发展阶段(duàn)的必(bì)然(rán)趋势，也是(shì)对购(gòu)房老(lǎo)百姓的(de)最大保(bǎo)护。98年房改时，全(quán)国缺房子(zi)，开发(fā)商缺钱，预售制是(shì)权宜之(zhī)计，现在(zài)全国套户比超(chāo)过1，从大开发进入存(cún)量时代，对(duì)购(gòu)房民众(zhòng)不公(gōng)平的预售(shòu)制(zhì)已经过时了，该(gāi)取消了，改为现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)。以后(hòu)一手交钱(qián)，一(yī)手(shǒu)交房(fáng)，天经地义。当然(rán)二次房改是个技术活(huó)，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务(wù)、恢复市场(chǎng)信心以(yǐ)及长效(xiào)机制，长(zhǎng)效机(jī)制四(sì)大关键是推(tuī)动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产(chǎn)税。如果(guǒ)按照经济(jì)规律办(bàn)事，中国(guó)一定(dìng)能实(shí)现房地产(chǎn)软着陆和长期(qī)平(píng)稳(wěn)健(jiàn)康(kāng)发展(zhǎn)，跨过(guò)这道关，解好这道世(shì)界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预(yù)售制、改(gǎi)为现房销售？大家(jiā)想想，绝大部分商(shāng)品是一(yī)手交钱一手交(jiāo)货，预(yù)售制是(shì)对购买者的(de)单(dān)方(fāng)面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商(shāng)品(pǐn)不(bù)能交付的风险(xiǎn)。从个人层面看，预(yù)售制对购房者(zhě)非常不公平，比(bǐ)如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不(bù)仅承(chéng)担(dān)银行利息，还要承担(dān)延迟交房、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至不能(néng)交房的(de)风(fēng)险。从行(xíng)业(yè)层(céng)面看，预售制助推部(bù)分(fēn)房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，若遇到(dào)下行周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险。取(qǔ)消预(yù)售制，改为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)，这样有助于落实中央房住不炒精神(shén)、有助于(yú)保障购房老(lǎo)百姓权(quán)益、有助于房企稳健(jiàn)发展，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制度(dù)？预(yù)售(shòu)制(zhì)度怎么来的？国外什么情况？简单科普一下：商品房预售最(zuì)早(zǎo)源于(yú)中(zhōng)国(guó)香港，俗称卖楼(lóu)花，卖(mài)期房，是一种开发商放杠杆的(de)方式。98年(nián)房(fáng)改(gǎi)，由于商品(pǐn)房短(duǎn)缺(quē)，房企缺(quē)资金，借鉴中(zhōng)国香港，引入了商品(pǐn)房(fáng)预售制度。其实，当前(qián)世界不少国家存在预售制。但(dàn)是，重点来了！发达(dá)国家一般有严格的监(jiān)管保障措施，开发商在项目获(huò)得政府批(pī)准后才可以开始销售(shòu)，买家在购买期房后并非像中国一样(yàng)在支付完首付款后从银行一(yī)次(cì)性贷款支付(fù)剩余全(quán)部房款，而是根据(jù)开(kāi)发商工程(chéng)进(jìn)度在(zài)完全(quán)交房前进行分期支付。所以，预售制度是需要严格的资金监管(guǎn)、分(fēn)期支付以(yǐ)及违(wéi)约处罚措施作(zuò)为保障的，如(rú)果(guǒ)没有(yǒu)这(zhè)些(xiē)保障措施，一定会触发风险，对购房(fáng)民众不公平，所以不如(rú)借机取消预售制度，以后(hòu)改为现房(fáng)销售。客观讲(jiǎng)预售(shòu)制度有一定历史阶段性(xìng)，现在(zài)中国住房进入(rù)存量(liàng)时(shí)代，取消预售制(zhì)度有助于降负债降(jiàng)杠(gāng)杆，不(bù)再把(bǎ)烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然这需要(yào)配套房企债务重组、复(fù)工保交楼、恢复市场信心和房(fáng)地产长效机(jī)制。这是个技术活，只要坚持市场(chǎng)化改革，中国一定能化(huà)解这(zhè)个难题(tí)，让房地产回归实体经济和(hé)居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的(de)不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营销手段，而是所见即所得的(de)过硬的(de)产品质量和诚(chéng)信，这才是对(duì)购房民(mín)众的最(zuì)根本最(zuì)实质(zhì)的保障(zhàng)，这样将(jiāng)极大的提升开发商(shāng)的(de)建筑质(zhì)量(liàng)，实(shí)现良币(bì)驱逐劣币(bì)。所有商(shāng)业的(de)本质是向善，是以(yǐ)客户为中心，房地产(chǎn)也不能例(lì)外(wài)，老百(bǎi)姓(xìng)买房子是天大的(de)事，烂尾毁三代，好房幸福一(yī)家人。从这个(gè)角度，取消(xiāo)预售制、实施现房销(xiāo)售是实现老百姓安居乐业(yè)、社会长治久安、行业企(qǐ)业健康发展的(de)重大措施。在当前的情况下，取消(xiāo)预售制要结合稳楼市、房地(dì)产软着陆、打通金融(róng)支持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十(shí)年前在国务(wù)院发展(zhǎn)研究中心参与财税改(gǎi)革方案研(yán)究(jiū)时，对预售制(zhì)、房地产(chǎn)税(shuì)、人地挂钩(gōu)、金融(róng)稳(wěn)定、房企杠杆率等(děng)进行过长期系(xì)统的专(zhuān)项研究。（参考(kǎo)后来(lái)形(xíng)成的专(zhuān)著《房地(dì)产周(zhōu)期》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中(zhōng)国内地商品(pǐn)房(fáng)预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形(xíng)成“中(zhōng)国内地版(bǎn)预售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确(què)实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预(yù)售资金(jīn)第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设(shè)置期房(fáng)预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资金由银行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中(zhōng)国(guó)内(nèi)地商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪(jì)五十年代在中(zhōng)国香港，楼宇出租是(shì)地产(chǎn)行业盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出租资金周转期长等问题，分层销售孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中国(guó)香港还未(wèi)推行公共房(fáng)屋制度(dù)，许多(duō)人栖(qī)身于木屋或者其(qí)他临时住宅(zhái)，住房的(de)需求(qiú)是相当(dāng)高，不(bù)过(guò)大(dà)多数居民(mín)的(de)储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买卖多数(shù)以一整栋楼为单位(wèi)，需(xū)要雄厚的资(zī)金实(shí)力才能购买。虽(suī)然(rán)楼宇出租是中国(guó)香港(gǎng)地产行业盛行的方式(shì)，但有着转让难(nán)、出租资金周转期长(zhǎng)等(děng)问(wèn)题。针对这一系列问题，不少地产(chǎn)商(shāng)开始探求新(xīn)的(de)方(fāng)式(shì)，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分层出售。这模(mó)式一经(jīng)推行，购买(mǎi)楼(lóu)宇的市民数量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在(zài)分层出售的(de)基础(chǔ)上(shàng)，将“按揭”模式引入房(fáng)地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年(nián)底霍英东创办立信(xìn)置(zhì)业有限公司，凭借商业直觉和多年经营(yíng)杂货铺、海上驳运(yùn)业务的(de)经验，对于(yú)商品流通、资金周转有(yǒu)着独到的见解，在(zài)努力寻求方法加快(kuài)自身(shēn)资金周转(zhuǎn)。当时其在购下九龙的(de)一块地盘后，除(chú)了分层(céng)出售(shòu)、还(hái)印(yìn)发售楼说明书，上(shàng)有(yǒu)文字详尽(jǐn)说明楼宇的地(dì)势环境、建筑材料、分层(céng)价格(gé)、订购方法等。此外(wài)，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取(qǔ)买家的订金，采用(yòng)类似租(zū)金的分期付款形式，等新楼(lóu)落成时，收(shōu)齐买(mǎi)家的钱，买家(jiā)就拥(yōng)有了自己的房产。这(zhè)种方式减(jiǎn)轻了民众购房的(de)资金压力，加速了(le)房屋的建造(zào)和(hé)销售，也解决了(le)制造商的资金问题，降低投(tóu)资风险，在(zài)当时(shí)可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分(fēn)期付款”的(de)销售模式成为当时中国(guó)香港房地产市(shì)场(chǎng)的一大特色(sè)，纵观中国(guó)香(xiāng)港房地(dì)产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核(hé)心的(de)住房供不应(yīng)求的问题，使房市(shì)发展进入(rù)新阶段。

　　预(yù)售楼花(huā)模式(shì)推动了中国香(xiāng)港楼市几十年(nián)繁荣，但(dàn)期间也出现(xiàn)过“烂尾(wěi)楼”的情况，但(dàn)监管(guǎn)部门不断完善(shàn)、规范化(huà)，建立健(jiàn)全的监(jiān)管(guǎn)机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀(jǔ)的一个楼盘因建筑费用(yòng)超支(zhī)停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中(zhōng)国香港管(guǎn)理部门(mén)提升了对于预售(shòu)楼花制度(dù)的监管，即要求开(kāi)发商在(zài)预售前，确保地价款已经全部支付，还要证明自身有资金等能力(lì)把项目完成，资金需放(fàng)入律师所托(tuō)管，支(zhī)取(qǔ)时需律所和建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑师等造(zào)假，套取(qǔ)监管账户资金，中国香港(gǎng)要求(qiú)律师行(xíng)在银行开设(shè)的信托(tuō)账户（监管账户）、开发(fā)商操作等采取(qǔ)全透明化机制，且银(yín)行的(de)责任上升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情(qíng)况，银行将(jiāng)成最大(dà)风险方，后(hòu)续(xù)需自身(shēn)推动(dòng)项目完工。随(suí)着监管体(tǐ)系(xì)逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　二十世纪(jì)九十年代，中(zhōng)国内(nèi)地面临住房(fáng)需求(qiú)大(dà)和(hé)供给量短(duǎn)缺问题，引入“卖(mài)楼花”制度。建国以来(lái)，中国内地优先发(fā)展(zhǎn)重(zhòng)工业(yè)，强(qiáng)调基础建(jiàn)设，这一导向使前期发展(zhǎn)工(gōng)业(yè)化的进程大于城市化进程，唯有解决住房基础等城市化配(pèi)套问(wèn)题(tí)，才能进一步推进城市化。但(dàn)当时推(tuī)行的(de)是“统(tǒng)一管理(lǐ)，统(tǒng)一分配，以租(zū)养房”的福利分房(fáng)制度(dù)，住房市场发展起步较晚(wǎn)、增速较慢，福利分房制度也(yě)出现了分配不公、效率低、配套差等(děng)问题，因此福利分房制(zhì)度不再适用(yòng)于(yú)当时的国情(qíng)。叠加房地产市场(chǎng)面临商品房的需求量大，而社会缺少大型(xíng)房(fáng)地产开发商，商品(pǐn)房供应(yīng)量(liàng)小的困境(jìng)，此时引入中国(guó)香(xiāng)港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产(chǎn)市场的一针强(qiáng)心剂。从(cóng)1994年起(qǐ)，中国内地逐步(bù)引(yǐn)进(jìn)中国香港预(yù)售(shòu)商品房制(zhì)度，先后出(chū)台多项文件，大力支(zhī)持国内房地产市(shì)场(chǎng)改革(gé)。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇住房制度改革(gé)，加(jiā)快(kuài)住(zhù)房建(jiàn)设的通(tōng)知(zhī)》文(wén)件，决定停止(zhǐ)住房无偿实物分配，逐步实行住(zhù)房分(fēn)配(pèi)货币化、住房供给商品化、社(shè)会化的住房(fáng)新体制(zhì)，从计划经济下的福(fú)利分房转向市场经济的(de)商品房。房地产市场采用预售制，允许开(kāi)发商卖期房(fáng)，解决了房(fáng)企(qǐ)缺少资金和开发时间(jiān)周期(qī)长(zhǎng)的(de)两大难题，开发商以预售款撬动下一个(gè)项目的开发(fā)，形成滚动(dòng)开发模式，住房供(gōng)应速度加快。自此中国内地开始(shǐ)房改货币化，中国人民银行等多方(fāng)迅速出台相关的信贷政(zhèng)策，支(zhī)持购房者，极大作(zuò)用推动了房地产市场的发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖(mài)楼花”模式后(hòu)，经调整形成契合中(zhōng)国(guó)内地的商品房预售(shòu)制度(dù)。预售制的初衷(zhōng)是为了缓(huǎn)解房企资金压力，加快城(chéng)镇住(zhù)房(fáng)建设。具体来(lái)说，是指房地产开发企业将正在(zài)建设中的(de)房屋预先出售给(gěi)购房者(zhě)，由(yóu)购房者支付(fù)定金或房款的行为。区别(bié)于中国香港，在中国内地(dì)实践过程中(zhōng)，商品(pǐn)房(fáng)预售流程(chéng)为：房地(dì)产(chǎn)开发商办理(lǐ)预售许可证-签订商品(pǐn)房买(mǎi)卖合同(tóng)-进行(xíng)备案登记和预(yù)告登记(jì)-交(jiāo)付房屋。在(zài)购(gòu)房过(guò)程中，购房(fáng)者(zhě)需(xū)要一次性付清首付款，并(bìng)采用银行(xíng)贷款的形式一次性付清剩余房款，换(huàn)言之，房(fáng)屋未建成，开发商可能已拿到(dào)了全部购房款，这点与中国香(xiāng)港的按照(zhào)工程(chéng)进度付款有所不同。对中(zhōng)国内地的开发商而言，预售制(zhì)商品房(fáng)也开启了高周(zhōu)转、高杠杆的运(yùn)作(zuò)模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进程(chéng)，但背后(hòu)潜藏的(de)风险确(què)实(shí)存在

　　作为中国(guó)内地商品房销售的最主要方式，预售(shòu)制极大缩(suō)短房企现金回笼周(zhōu)期(qī)，同时增加市场商(shāng)品房供应，推动了城(chéng)镇化(huà)发展进程。预售制在过去20多(duō)年对中国(guó)内地房地产市场(chǎng)的稳步(bù)发(fā)展起到了重要作用，不仅解决(jué)了房地产市场快速发(fā)展(zhǎn)阶段的资(zī)金需求，也提高了(le)居(jū)民(mín)居住水平，中国内(nèi)地城镇居民从筒子楼住到(dào)住宅小区(qū)，从全(quán)民(mín)蜗居到(dào)基(jī)本适(shì)居(jū)，住房(fáng)事业(yè)取得(dé)巨大进步，数十年时间走完发达国家几(jǐ)百年城镇化路程。改革开放以来，城镇化进程进入快(kuài)速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间增(zēng)长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面积(jī)由7438平方公(gōng)里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中(zhōng)国(guó)住房(fáng)存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国(guó)内地(dì)城镇住宅存(cún)量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建筑面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平(píng)方米(mǐ)，城镇住(zhù)房套(tào)数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预(yù)售制(zhì)在当前已成为中国内地商品房(fáng)销(xiāo)售最主(zhǔ)要方式，2005年中国内地商品住宅期房销售面(miàn)积(jī)占总销(xiāo)售面积的比重为63％，而(ér)2021年期房累计销(xiāo)售面(miàn)积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国内地房地产(chǎn)行(xíng)业的发展(zhǎn)。中国内地房地产历经二十(shí)多年长(zhǎng)周期(qī)繁(fán)荣，行业(yè)各(gè)项指标大幅(fú)增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复(fù)合增速10.6％。房地(dì)产开发投资(zī)完成(chéng)额(é)从(cóng)0.4万(wàn)亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增(zēng)速17.8％。商品房销售面积和销售金额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的(de)快速发展，房地产企业从无到(dào)有、从国(guó)企先(xiān)行到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也(yě)成为拉动中国(guó)内地经济(jì)高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地产带动的上下(xià)游产业链特别长，高达50多个行业(yè)。2020年房地产(chǎn)及(jí)其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业(yè)增(zēng)加(jiā)值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地(dì)产(chǎn)带动产(chǎn)业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产对(duì)金融(róng)、批发(fā)、建材的带(dài)动最为(wèi)明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉(lā)动(dòng)的(de)投资占全社会固(gù)定(dìng)资产投(tóu)资的51.5％，其(qí)中，房地(dì)产开(kāi)发(fā)投资占(zhàn)固定资(zī)产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款(kuǎn)余额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托(tuō)等通(tōng)道业(yè)务，占比(bǐ)超过三(sān)分(fēn)之一。从房地产融资(zī)存量占社融存量(liàng)比重看(kàn)，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大(dà)面(miàn)积违约，将导(dǎo)致银(yín)行不良率(lǜ)大(dà)幅上(shàng)升(shēng)。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠(qú)道，根据我(wǒ)们的(de)《中国住房市值测算报告》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美(měi)元、英法德三(sān)国合计的31.5万亿美元。从住房市值(zhí)占股债房(fáng)市值的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国(guó)的(de)49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值与股债房市值的比(bǐ)例较高，主要是(shì)因为住房市值高，以及中国资本市场发育(yù)尚(shàng)不成熟，直接融(róng)资比(bǐ)例较(jiào)低(dī)，股票(piào)、债券市值(zhí)较低，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制(zhì)背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在(zài)，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝大部分商(shāng)品是一(yī)手(shǒu)交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购(gòu)买者的(de)单方(fāng)面不公平制(zhì)度，购(gòu)房老(lǎo)百姓几乎承(chéng)担(dān)了所(suǒ)有商品不能交(jiāo)付(fù)的风险。比如，交房(fáng)等待(dài)期一(yī)般为两年，在(zài)此期间，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还要承担延迟交房(fáng)、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能交(jiāo)房等(děng)风险。另外(wài)，购房者和开发商(shāng)之间的购房合同(tóng)、购房者(zhě)和银行的按(àn)揭贷(dài)款合同是两个独立的合同(tóng)关(guān)系，如(rú)果开发(fā)商发(fā)生违约，购房(fáng)者只能根据(jù)购房合同向(xiàng)开发商主张(zhāng)权力，但依旧需要根(gēn)据按揭贷款合同(tóng)按时(shí)向银行进行贷(dài)款(kuǎn)偿(cháng)还，因此购房(fáng)者(zhě)承担的风险较大。

　　从行业层(céng)面看，预售(shòu)制助推部分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，资(zī)金(jīn)若(ruò)遇到下行(xíng)周(zhōu)期，会引发(fā)资金链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置等(děng)系列风(fēng)险，进行影(yǐng)响自身(shēn)信用和(hé)购房者(zhě)对行业的信心(xīn)。

　　从金融层面看，银行(xíng)作为按(àn)揭贷款的发放方，一旦房企因为市场波(bō)动(dòng)或经营不善，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购(gòu)房者签订的预售合同和按揭合同(tóng)，已经(jīng)从银行(xíng)获得(dé)房(fáng)款(kuǎn)，如果购房者丧失还款能(néng)力(lì)或(huò)短期不能还款等(děng)，则风险完全由银(yín)行(xíng)承担，银行将面(miàn)临较(jiào)大的坏账压力。

　　从(cóng)监(jiān)管角度(dù)看，购房者的预售(shòu)监管资金去(qù)哪了(le)？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字那就是“没(méi)钱”，即没钱(qián)付工程款(kuǎn)。在2004版(bǎn)的《城市商(shāng)品房预售管理办法》中明确规定了(le)开发企业预(yù)售商品(pǐn)房(fáng)所(suǒ)得款项应当(dāng)用于有关的工(gōng)程建设，商品房预售款监(jiān)管的具(jù)体办(bàn)法(fǎ)，由房地产(chǎn)管理(lǐ)部门制(zhì)定。但多(duō)年以来全国并没有统一(yī)的预售资金监(jiān)管规(guī)定，各地实行“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆(kūn)明、重庆、长(zhǎng)沙等城(chéng)市(shì)重点监管资金比例为总预(yù)售(shòu)款(kuǎn)的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等(děng)城市(shì)则按照项目的建安(ān)成本乘(chéng)以(yǐ)建筑面积(jī)或者项目工程(chéng)总额报价计算重点(diǎn)资金。而事实是，不(bù)少购房款(kuǎn)未进入监(jiān)管(guǎn)账户(hù)、或进(jìn)入监管账户后被挪(nuó)用，导致楼盘没有资金继续建设(shè)。收楼遥遥无期，月供却被迫继(jì)续还款。那么，监管账户(hù)资金如何被挪走的？实际上，在过去(qù)房地产(chǎn)大开发时代的高周转(zhuǎn)背(bèi)景下，抽调预售(shòu)款监管账户资金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工程总承包方，以工程(chéng)建设名义，获得监管账户拨(bō)付资金，再(zài)由工(gōng)程(chéng)方将资(zī)金转给房企，而拨付的工(gōng)程款，远超工程进度所需。通(tōng)过这些(xiē)方式套(tào)取(qǔ)的资金，在(zài)房企各地项目(mù)间流动，变相加杠杆(gān)，这样做(zuò)提供(gōng)了云n是哪里的车牌号资(zī)金流动性，房企抽(chōu)调(diào)资(zī)金统筹拿地、还(hái)款和楼(lóu)盘建设，形成一种资金循环(huán)高周转模式，但(dàn)一定程(chéng)度上把风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国(guó)外商品房预售制度(dù)呈(chéng)现以下(xià)特点：

　　1）预(yù)付款保护(hù)：对(duì)于购房者预付资金(jīn)，一般设有(yǒu)定金或预(yù)付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比(bǐ)重：要求购房者支(zhī)付的预付(fù)款比例相对(duì)较低，绝大部分(fēn)房(fáng)款在房(fáng)屋交付后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付(fù)方式：预(yù)付款(kuǎn)一般以(yǐ)定金方式支付(fù)，或(huò)按(àn)工(gōng)程进度分期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两(liǎng)种方式发放按揭(jiē)贷款，一是按工程进(jìn)度付款，按(àn)揭贷(dài)款按照(zhào)工(gōng)程进度逐(zhú)渐发放，购房者开始(shǐ)月供；二(èr)是房屋交付后(hòu)发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房(fáng)屋烂(làn)尾保(bǎo)护：为预售(shòu)商品房提供期房(fáng)烂(làn)尾保险(xiǎn)，在商品房出现重大延期(qī)或重大缺陷时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋(wū)交付(fù)质量的保障(zhàng)有(yǒu)两(liǎng)种方式，一是期房由(yóu)政(zhèng)府或第(dì)三方验收合格并提供验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)后，开发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)购房者支付的房款。二是开发商为(wèi)购(gòu)房者提供一定的保修期，通常(cháng)1-5年，保(bǎo)修期满，购房者(zhě)支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　美国期房定金一定期限内无条件(jiàn)返还(hái)，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其(qí)余房款交付后按揭(jiē)还款(kuǎn)，交付前资(zī)金(jīn)由第三(sān)方全程监(jiān)管，交付时(shí)开发商凭验收(shōu)凭证取得房(fáng)款(kuǎn)。

　　定金及首(shǒu)付(fù)环(huán)节，定金(jīn)比例一(yī)般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例(lì)最低(dī)可低于3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年美国(guó)平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金或首付外，购房者在房屋交(jiāo)付后通过按揭(jiē)贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资(zī)金监管方面，美国为防(fáng)止开(kāi)发商挪用资金(jīn)，购房者的定金及(jí)首付款由第三(sān)方公证行(xíng)或产权保(bǎo)险公(gōng)司的(de)信托(tuō)账(zhàng)户监管(guǎn)。如果开(kāi)发商倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房者资(zī)金可通过申请仲(zhòng)裁(cái)取回(huí)，且不承担任(rèn)何责任与损失。而开发商(shāng)在房屋建(jiàn)设过程(chéng)中的资金全部来自银行，银(yín)行根(gēn)据工(gōng)程进度向开(kāi)发(fā)商提(tí)供一定比例的贷款，由于开发商挪用(yòng)资(zī)金直接损害银行利益，银(yín)行有(yǒu)充分动机监管开发商(shāng)施工进度(dù)。开发商(shāng)在房(fáng)屋交付(fù)时需(xū)取得由政府相关部门经审查后发放的验(yàn)收(shōu)凭(píng)证，通过验收凭证向银行(xíng)得(dé)到(dào)购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房(fáng)，提(tí)供期房(fáng)烂尾险

　　德国期房可(kě)零(líng)首付(fù)购房，房款按建造工期进度支付，按(àn)揭按工(gōng)期(qī)放款(kuǎn)后还贷，房贷利(lì)率采用固定利率，开发商或购房(fáng)者(zhě)可购买期房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预售门(mén)槛方面，德国(guó)开(kāi)发商在项目获批后即(jí)可预(yù)售房屋。签署购房(fáng)合同前(qián)，购房者需支付约2000欧的定金并(bìng)进(jìn)行预约公证，签云n是哪里的车牌号订合同后定金(jīn)退还。如(rú)由于任何原因不能购(gòu)买，定金按(àn)照德国法律全部(bù)退还(hái)。

　　签署(shǔ)购房合(hé)同(tóng)后，购房(fáng)者需支付公证费(fèi)和土地交易税，分别为(wèi)房屋售价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在(zài)购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面(miàn)，德国没有规定最低首(shǒu)付比例，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方(fāng)面，德国也采(cǎi)取按工(gōng)期(qī)支付房款的制(zhì)度，一般(bān)分7笔进(jìn)行支付(fù)，具体支(zhī)付节点、比例因项目而异(yì)。一般来说，支付节点可分(fēn)为公(gōng)证后、主体(tǐ)完工、内(nèi)部水暖电(diàn)路完工、窗(chuāng)户玻(bō)璃完工、室内(nèi)清洁及墙面完工、地板完工(gōng)、全部完(wán)工，支(zhī)付比例可能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购(gòu)房者(zhě)可在(zài)支付房款前申(shēn)请房贷，房贷(dài)利率采用(yòng)固定利率，银(yín)行按施(shī)工节奏分多(duō)次发放贷款，每笔贷款给(gěi)予购房者(zhě)一定使用期限，期限(xiàn)结束后，购房者(zhě)开始还(hái)贷。

　　保险方面，德国保险公(gōng)司针对期(qī)房设计了两种保险(xiǎn)，保险的功能是当房(fáng)屋出现重大(dà)延期或重大缺陷时，保(bǎo)险公司保证开发商(shāng)赔偿或修(xiū)复，开发商破产，由(yóu)保险公司负(fù)责相应赔偿。保险(xiǎn)由开(kāi)发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定(dìng)金保险保护机制，交房(fáng)前(qián)付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖(mài)双方律师(shī)严格监(jiān)管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖(mài)双方均(jūn)有一(yī)名律师(shī)，负责沟(gōu)通期房交易中(zhōng)的房产、资金、合(hé)同(tóng)等各个环(huán)节，各环节内(nèi)容确认(rèn)无(wú)误后签订首(shǒu)付(fù)交换合同。

　　定金(jīn)方面，英国设置(zhì)了(le)10％定金(jīn)保险保护机制，当开发商(shāng)出现财务、经营(yíng)问题时(shí)，购房者10％的(de)定金由保险公司(sī)赔付(fù)，而超(chāo)出(chū)10％的(de)部分较难追回。

　　首付方(fāng)面，首付(fù)比例通(tōng)常为10％-25％，首付需(xū)要在(zài)合同签订21天内支(zhī)付。

　　余(yú)款支(zhī)付环节，英国采取按工(gōng)程进度付款的方(fāng)式，但(dàn)是交房(fáng)前付款(kuǎn)比例相对较低，一般(bān)会在合同签订6-24个月分别(bié)支付(fù)两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后(hòu)支付。

　　交付环节(jié)，英国规定房屋必须经过房产公证公司的检验验收后才能交付，交付后方(fāng)可按(àn)揭(jiē)还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英(yīng)国期(qī)房预售资金(jīn)监(jiān)管极为(wèi)严格(gé)，资金(jīn)也由律师监管，在确(què)认(rèn)工程进度、支付相关(guān)款项过程中(zhōng)，由(yóu)买房律师(shī)将资金转给卖方律(lǜ)师，卖方律师转给(gěi)开(kāi)发商，即资(zī)金在进入开发(fā)商账户前(qián)经过两道关口(kǒu)，有(yǒu)利于(yú)保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设置期(qī)房预付款保全措施

　　日本期房交(jiāo)易立法，定金(jīn)超5％或(huò)1000万日元时，开(kāi)发商必须完(wán)成“预售房定金保全措施”，交房前付款(kuǎn)比例不(bù)超房款的20％，开(kāi)发商违约(yuē)需返还定价并(bìng)赔偿(cháng)约10％房款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战结束后由于房(fáng)屋供给严(yán)重失衡，叠加法(fǎ)律空白(bái)，社会上“一房二(èr)卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本政(zhèng)府1952年出台《宅(zhái)地建筑(zhù)物交易法》，经(jīng)多次修订，目前是唯(wéi)一(yī)一部规范期房交易的(de)法律。

　　定(dìng)金保(bǎo)护方面(miàn)，根据日本《宅地建物取引业法(fǎ)》，对购房者支付定金(jīn)超过5％或超1000万日元的部分，法(fǎ)律要求开发商必须完成定金保全措施才可(kě)预售。什么是定金保(bǎo)全(quán)措(cuò)施？即买卖双方签订(dìng)购房合(hé)同时，开发(fā)商向金融机构或指定(dìng)保证机构或(huò)保险机构签订定金保证委托合同，设置购房者定(dìng)金的保证(zhèng)或保险，并将(jiāng)相(xiāng)应的保证金(jīn)证明书交(jiāo)付(fù)给购房者(zhě)。除定金外，其(qí)他预先支付(fù)的购房款(kuǎn)也受该(gāi)措(cuò)施保护(hù)。若开发商倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购(gòu)房(fáng)者(zhě)可凭(píng)保证金证明书向金融机构或保证机构或(huò)保险公司兑付，同时，开发商需向购房者赔(péi)付(fù)违约金，一(yī)般约(yuē)为(wèi)房价的10％。

　　房款支付环节，交房前(qián)只需支付最多不超20％的定金，签订购(gòu)房合(hé)同后，购(gòu)房者即可向银行(xíng)申请贷款，但交(jiāo)房后(hòu)才开(kāi)始按揭贷款，除定金外的剩余房款在(zài)交(jiāo)房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资(zī)金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房者(zhě)违约(yuē)可(kě)返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程(chéng)进度支付，所有资金进银行专(zhuān)门项目资金账户，交房后满1年保(bǎo)修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金(jīn)支付环(huán)节，新加坡开发商(shāng)有统(tǒng)一的选购权合同以(yǐ)及订(dìng)金返(fǎn)还(hái)机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进(jìn)一步签(qiān)订购买合(hé)同(tóng)，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购(gòu)房合同后(hòu)，购房者需支付15％的(de)首付及印花税，同时(shí)购房者向(xiàng)银(yín)行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新(xīn)加坡期房同样采(cǎi)取按工程进度付(fù)款(kuǎn)的方式(shì)，《发展商条例》对期房付款流程做了统一详(xiáng)细规定，要求(qiú)所(suǒ)有(yǒu)开发商遵(zūn)守，支付节(jié)点(diǎn)一(yī)般为合(hé)同(tóng)签(qiān)订后(hòu)、地基(jī)完工、框架完工、管道(dào)门窗等完工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度(dù)放款，月(yuè)供在此过程中随(suí)着(zhe)放(fàng)出贷款的(de)增(zēng)加(jiā)而增加，未放款部分(fēn)无需月供。

　　资金监管方面(miàn)，购房(fáng)者的订金与付款会存(cún)入银行专(zhuān)门的项目资(zī)金账户，账户资金提取(qǔ)须与房屋建设有关。房屋交付后(hòu)，购房者享(xiǎng)受1年的(de)房(fáng)屋保修(xiū)期，此后购(gòu)房者支付15％的(de)尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当(dāng)前房地产到了政策出手临界点，重点(diǎn)是(shì)保交楼和房企重组。一方面，加大对刚需和改善(shàn)型需求的支持力度，长短兼(jiān)顾妥善应对局部停贷现(xiàn)象，重点是保交楼保复工保民生，给予强有(yǒu)力(lì)的金融(róng)工具(jù)支持。另一方(fāng)面，从现(xiàn)在起，对还在(zài)正常运(yùn)转的房企包(bāo)括民(mín)营企业，加大(dà)支(zhī)持力度，由优质(zhì)房企牵头并购重组整个行(xíng)业，为(wèi)每个房企配套AMC和(hé)财团，给予金融(róng)工具配套。

　　二(èr)，中期来看，应(yīng)充分估计形势复杂性和(hé)人性复杂性(xìng)，兼顾(gù)化解停贷、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重组房企债务(wù)、恢复市场信心以及长效机(jī)制。长(zhǎng)效机制四大关键是推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金(jīn)融(róng)中(zhōng)性(xìng)稳定和房地产(chǎn)税(shuì)。定金环(huán)节，建立开(kāi)发(fā)商(shāng)违约(yuē)后定金保(bǎo)护机制，如将已支付(fù)定金冻结至房屋交付(fù)阶段(duàn)，保障(zhàng)购房(fáng)者(zhě)定金安全。签订合同环节(jié)，鼓励保险公司(sī)介入，为房屋重大延期以及重大缺(quē)陷等情况提供充分的保障。余款支付环节，建立按工程进(jìn)度(dù)付(fù)款机制或(huò)交房后(hòu)按揭贷款机(jī)制，充分保护购(gòu)房者的(de)权益。资金监管(guǎn)环节，引入独立(lì)于开发商、银行的第三方资金监管机构，或由政府相关部门直接监管(guǎn)，以(yǐ)此防(fáng)止资金挪用现象。交付环节(jié)，建(jiàn)立商品房保修期制度。保修期内，开发商应对房(fáng)屋质量问题全权负责(zé)、免费维修，购房者在(zài)保修期结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制(zhì)是大势所趋。一方面，98年房改时，全(quán)国(guó)缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全国(guó)套户比超(chāo)过(guò)1，从大开发(fā)进入(rù)存(cún)量(liàng)时代，对购房(fáng)民众不公平的预(yù)售制已经过时了，该取消了(le)，改为现房销(xiāo)售。另一方(fāng)面，取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)，开发商将拼的(de)不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑(duì)现的营销手段，而是所见即所得的(de)过硬(yìng)的产品质量和(hé)诚信，这才(cái)是(shì)对(duì)购房(fáng)民众的最(zuì)根本最(zuì)实质的保障(zhàng)，这样(yàng)将(jiāng)极大(dà)的(de)提升开发(fā)商的建筑(zhù)质量，实(shí)现良币驱逐劣币。

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