5月以(yǐ)来，房地(dì)产(chǎn)板块个(gè)股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中信房(fáng)地(dì)产指数本月涨幅(fú)约为2％。而以(yǐ)公募(mù)基金为代表的机构对于(yú)这一板块已经在(zài)悄然(rán)布局。数(shù)据显示，以南(nán)方和华(huá)夏的两只(zhǐ)老牌(pái)ETF基金为例，5月(yuè)9日时所(suǒ)公布的总份(fèn)额均(jūn)较(jiào)4月28日时有小幅(fú)增长(zhǎng)。根据基金一季报统(tǒng)计(jì)，龙头(tóu)与地方国企(qǐ)央(yāng)企获得增持(chí)，持(chí)仓数量占流通股(gǔ)比重(zhòng)增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精耕细作成共识(shí)

　　从公募基(jī)金对房地产的配置看，2019年(nián)末，公募(mù)所持有的房地产行业(yè)标(biāo)的(de)市值约1188亿(yì)元(yuán)，占其所持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表(biǎo)现出(chū)色，但公募所持房地(dì)产公司(sī)市值在(zài)股票资产中的占比却(què)断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是(shì)进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三年(nián)来的首(shǒu)次回升，年(nián)底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地产行业的持股比例也同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今年一季度得以延续。数据统(tǒng)计(jì)显示，公募重仓持有房地产(chǎn)板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季(jì)度(dù)提(tí)升6.71％。持仓(cāng)市值前五个(gè)股(gǔ)分别为保(bǎo)利发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股(gǔ)份(fèn)、滨江集团，持仓市值占板(bǎn)块(kuài)比(bǐ)重合计达47.29卡西欧手表是名牌吗，卡西欧手表很掉档次吗％，环比(bǐ)下(xià)降3.05％。

　　从中(zhōng)不(bù)难发现，公募对于房地产的投资愈(yù)发有集中于龙头的趋(qū)势(shì)。Wind显示，在公募基金一季报汇总(zǒng)的重仓股中，房(fáng)地产板块排名最高的(de)是保利发展，在基金重仓第(dì)33位。排名第二(èr)的是招商蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙(lóng)头股万科A排(pái)在(zài)第96位(wèi)。对比去年四季报，变化之处首先在于几(jǐ)只房地产龙头股从排位上(shàng)看均有退步，尤其是万科(kē)最为明显(xiǎn)；其(qí)次是金(jīn)地集团(tuán)退出百大之列。但考(kǎo)虑到房地产(chǎn)是复(fù)苏(sū)链上(shàng)最后一环，且(qiě)首季并非行业销售旺季，其传导到二级市场乃至机(jī)构持仓上还需(xū)要时间周期。

　　形成共(gòng)识的(de)是，经济圈判断(duàn)房地产已经进入大分(fēn)化时代，一二线城市好(hǎo)于(yú)三(sān)四线(xiàn)城市。而(ér)映射到二级市场投资上，配置房地产行业轻松(sōng)收获(huò)行(xíng)业贝塔的红利期(qī)一去不返了。“如(rú)果按照产业(yè)周期(qī)来(lái)分类，包括房(fáng)地产等几类行(xíng)业在盖特(tè)纳曲线里属于成熟(shú)期或者衰(shuāi)退(tuì)期的行业，传统认知上没有什么投资机会(huì)的。但(dàn)在这(zhè)几年特殊(shū)的行情里包括煤(méi)炭(tàn)、电解铝等(děng)类似的行(xíng)业也出现了一些机会(huì)，背(bèi)后的逻辑是(shì)供给侧发(fā)生(shēng)了更大的变化。”一不愿具名的上海公募基金经理(lǐ)指出(chū)。

　　不过也有(yǒu)公募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的(de)年销售面积(jī)很难(nán)再出现(xiàn)了，2022年光是居民(mín)存款数量增加了15万(wàn)亿元。中国存量有(yǒu)400亿平方米(mǐ)建筑面积，考虑存量地(dì)产的更新，也有(yǒu)近10亿平方米。需求端还需(xū)要有一(yī)定的政(zhèng)策出来去(qù)刺(cì)激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地(dì)产(chǎn)研究员吕功绩也(yě)指出(chū)：“时至今日，无论(lùn)从城镇化的进程，还(hái)是人均住(zhù)房面(miàn)积（接近30平/人），我国均已告别住(zhù)房短缺时代，而目前居民的(de)杠杆率(lǜ)和(hé)房价收(shōu)入也不支撑每年18万亿元的销售额，以及(jí)过快上行的房价，因而行业高(gāo)增的(de)时代已经(jīng)过去(qù)，未来行业的(de)需求或将回落，在此过程中，伴随着(zhe)地(dì)产的(de)高杠杆(gān)属性，就很容易出现信(xìn)用风险问(wèn)题（类(lèi)似2022年的民营(yíng)地(dì)产爆雷(léi)），行业进入到供给侧(cè)出清的过程(chéng)。这个(gè)过(guò)程中，综合竞争力强(qiáng)的公司就能够(gòu)通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当行(xíng)业需求见顶回(huí)落时(shí)，行业的贝塔已经过去了，但不代表没有投资机(jī)会，机(jī)会在(zài)于(yú)城(chéng)市、位置、产品的(de)阿尔法，而对应(yīng)到股票投(tóu)资，就是强(qiáng)竞争(zhēng)力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这(zhè)样的认识转变(biàn)，精耕细作个(gè)股成为公募乃至整体机构的(de)务(wù)卡西欧手表是名牌吗，卡西欧手表很掉档次吗实(shí)之举。

　　机构配置房地产“风物(wù)长宜放(fàng)眼量”

　　头(tóu)部央国(guó)企(qǐ)、优质区域(yù)性(xìng)标的成香(xiāng)饽饽(bō)

　　5月以来，房地产(chǎn)板(bǎn)块个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅(fú)约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申(shēn)万房地产板块(kuài)个股，在纳入统(tǒng)计(jì)的124只(zhǐ)房地(dì)产类标的(de)股中，本月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好排名(míng)前五的(de)公司月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别(bié)是上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排(pái)名第一(yī)的上实发展，五(wǔ)一(yī)假期归(guī)来后(hòu)日成(chéng)交(jiāo)量(liàng)明显放(fàng)大，4日、5日连续两个交易日收出(chū)涨停。从该股的基(jī)本(běn)面来看，上实发展(zhǎn)的主营业务(wù)为(wèi)房地(dì)产开发与(yǔ)经营。公司(sī)的主(zhǔ)要产品及服务(wù)为房地产销(xiāo)售、房地产(chǎn)租(zū)赁、物(wù)业管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数(shù)据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比下降(jiàn卡西欧手表是名牌吗，卡西欧手表很掉档次吗g)33.24％。2023年第一(yī)季度，其(qí)实现营业(yè)总收(shōu)入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股(gǔ)股东来(lái)看，各类机构都有对其布局的(de)例子。以3月31日(rì)时的(de)首季(jì)十大流通股股(gǔ)东来看， 具(jù)体包(bāo)括公募的上银基金、私募(mù)的迎(yíng)水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城资产管理公司等都跻(jī)身前十(shí)的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂(zàn)时排名第二的浦(pǔ)东金桥也是上(shàng)海本地房企，其第一季度的收(shōu)入利润(rùn)规(guī)模(mó)大幅度(dù)复苏(sū)。究其原(yuán)因，一(yī)方面是该公司后(hòu)疫情时代出租率复苏(sū)至近年来最高，另一方面则(zé)是公司(sī)拿地(dì)结算持续(xù)性向(xiàng)好，从数字上看(kàn)，一(yī)季度(dù)新增虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑(zhù)面积约54万平(píng)方米。

　　在这(zhè)样的业绩势头(tóu)向好背景下，自(zì)然也吸(xī)引了(le)知名机构在其中持(chí)续驻(zhù)足。从第一季度十(shí)大流(liú)通股股(gǔ)东来看，知(zhī)名私(sī)募高毅邓晓峰的(de)两只产(chǎn)品依(yī)然在前十中，这(zhè)也是连(lián)续(xù)第三个季(jì)度他有的(de)两只产品杀入前十(shí)。同(tóng)时榜(bǎng)单中(zhōng)还(hái)有一支(zhī)大名鼎鼎(dǐng)的(de)QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅(fú)增加了持股。

　　除去上述两(liǎng)家(jiā)上海区域性地产公司外，荣安地产(chǎn)则是(shì)主要布局在深圳的地产公司，一(yī)季报交出的也是一份报(bào)喜(xǐ)的成绩(jì)单：首季公司实现营(yíng)业收入51.85亿元(yuán)，同比(bǐ)增长35.51％。归(guī)属于上市公司股(gǔ)东(dōng)的净(jìng)利润6.48亿(yì)元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从(cóng)机(jī)构态(tài)度来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》注意到(dào)两只公募指(zhǐ)基首季新杀入十(shí)大(dà)流通(tōng)股(gǔ)股东行列。具体说来， 南方中证全指房地产(chǎn)ETF上榜排(pái)名第七位，富国中证指数1000增(zēng)强则(zé)排名(míng)第九位(wèi)，此(cǐ)外联(lián)袂(mèi)出现的机(jī)构(gòu)还有(yǒu)QFII高(gāo)盛国际(jì)和(hé)私(sī)募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全球基(jī)金(jīn)相关人士分析：“经历过行(xíng)业洗牌和(hé)兼并重组后，龙头(tóu)的(de)价值更(gèng)为笃定突出；从(cóng)拿地端(duān)看，2022年土地(dì)市(shì)场大幅降温(wēn)，优质土地供(gōng)给(gěi)较多（券(quàn)商(shāng)测算(suàn)对应潜在毛(máo)利(lì)率在25％以(yǐ)上，目前房(fáng)企的利润率仅20％），绝大多数房(fáng)企受限于信用问题或(huò)者(zhě)资金紧张(zhāng)没(méi)法拿(ná)地，龙(lóng)头房企(qǐ)趁机获取低成本土(tǔ)地，龙头房企(qǐ)的(de)拿(ná)地力度（拿地金额/销售(shòu)金额）基本(běn)在30％以上(shàng)；从(cóng)融资上看，龙头(tóu)房企(qǐ)杠杆率较低，净负债率基本在70％以(yǐ)下，而其他(tā)房企(qǐ)的(de)净负债率普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆(gān)空间有(yǒu)限，从融资成本看，龙头房(fáng)企的融资成本不断下滑(huá)，基(jī)本(běn)在(zài)3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头房企(qǐ)明显跑赢行(xíng)业(yè)，1～4月百强房(fáng)企的销售额(é)增速为(wèi)9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当(dāng)前中特(tè)估的浪(làng)潮下，央(yāng)国(guó)企(qǐ)地(dì)产股或存在发(fā)展的大好机会。中信证券指出：“房(fáng)地产行业的(de)结构(gòu)性机会依(yī)然存在，少部分公司尤其(qí)是央企占据显(xiǎn)著优势，其主要又(yòu)体现为(wèi)库存(cún)的优势。央企地产公(gōng)司，现阶段(duàn)表现出较低的融资成本，优质(zhì)的开发资源和良好的不动产资(zī)产(chǎn)运营能力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有(yǒu)中特(tè)估(gū)，国央企相(xiāng)较于民营地(dì)产公(gōng)司(sī)也是更有优势的。”吕(lǚ)功(gōng)绩强调，“对于减值(zhí)、土地资源债(zhài)权(quán)债务关系等(děng)问题，市场对民营房开企业(yè)的(de)资产会有更多担忧和质(zhì)疑，所(suǒ)以在这一轮行业(yè)出清的过程中，央(yāng)国企相较(jiào)于民企(qǐ)来说估值的修复更(gèng)明显(xiǎn)。中特估的角度(dù)从中长期的维度(dù)看，行业的(de)逻辑(jí)在(zài)于集中度(dù)提(tí)升后，行业进入高质量发展阶段，具(jù)备较快速发(fā)展阶(jiē)段更稳定(dìng)且可预期的(de)盈利和现(xiàn)金流创造能力，以此(cǐ)带来估(gū)值中(zhōng)枢(shū)的提升，应该关注估值(zhí)相对较低，企业(yè)自身资(zī)产(chǎn)的质量好、运营能力强、可以创造(zào)持续现金流的(de)企(qǐ)业。”

　　“存(cún)量时代中(zhōng)行业普涨的概率比(bǐ)较低，行业内(nèi)部将出现分化，要关注将受益于行业集中度提升的(de)头(tóu)部公司。”星石投资首席(xí)研究(jiū)官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机(jī)构这一(yī)思路的话，或(huò)许还是保利发展、招商(shāng)蛇口等国资(zī)背景(jǐng)龙头前途更为光明。不过国(guó)投(tóu)瑞银(yín)基金投资部副(fù)总监綦傅(fù)鹏表(biǎo)示：“需要客(kè)观地去持续观(guān)察国企央企在三个方面是否可以维持，首先是融(róng)资成本保(bǎo)持低位(wèi)，其次是销售份(fèn)额(é)持续提升，再次是拿地份额持(chí)续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需(xū)要(yào)多给(gěi)一些耐心

　　而(ér)《红(hóng)周刊》也(yě)根据房企(qǐ)一季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的业绩出(chū)现的整体下滑(huá)，2023年一(yī)季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集(jí)团(tuán)等房企营收、净利(lì)均实(shí)现了业绩的回正(zhèng)，甚(shèn)至是较(jiào)大增(zēng)速的增长。而(ér)这些公司也(yě)是(shì)机构的(de)重仓对象(xiàng)。

　　对(duì)此(cǐ)，知名房地产业内人士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善的房企，主要是(shì)因为过去两三年(nián)时间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之后(hòu)，国有企业仍在持续(xù)性地拿地，且(qiě)主要集中在核心城市，投资力度较大。投资(zī)的驱动能够(gòu)推动房企销售(shòu)业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一季(jì)度市场恢(huī)复但仍(réng)处于(yú)调整的过程中，能够(gòu)保有一个正增长(zhǎng)。

　　不(bù)过张宏伟同时也提醒表示，在房地产(chǎn)的(de)复苏过(guò)程中，还面临着一些不确定性(xìng)。其实整个(gè)市场从四月(yuè)份开始(shǐ)又在(zài)往下掉。除了(le)杭州、成都等极个别城市四(sì)月环比(bǐ)三月相(xiāng)对表现较(jiào)好之外，包括(kuò)北京、上海在内(nèi)的(de)绝大多数城市都出现环比(bǐ)下滑的(de)情况。而(ér)现在五月的市场表(biǎo)现也不太乐观。按照现(xiàn)在的经济状(zhuàng)况(kuàng)、收入(rù)情况(kuàng)，以及市(shì)场的去库存压力(lì)、企业(yè)的资金面压力，可能会出现，到六(liù)月份(fèn)房企(qǐ)为了半年(nián)报冲业绩出现市场(chǎng)的短期反弹外的一个市场乏力现象。也(yě)就(jiù)是说(shuō)，第二(èr)季度、第三季(jì)度增长不确定性(xìng)的(de)压力仍旧较大。

　　上海利檀投资(zī)董事长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊(kān)》指出，现在(zài)整(zhěng)个(gè)房地产以及其上下游(yóu)产业链的复(fù)苏速(sù)度都(dōu)比想象的要慢很(hěn)多，我(wǒ)们要多(duō)给一些耐心，这个时候(hòu)，在房(fáng)地产以及上下游就不是赚快(kuài)钱的时候，只能赚他基本(běn)面(miàn)的钱。但这也意味着(zhe)，只有极为少(shǎo)数的(de)、做得比同行好得多的企业，会伴随整(zhěng)个行业的弱复(fù)苏，业绩会逐步体(tǐ)现出(chū)来。所以只能耐心地去等待它的基(jī)本(běn)面(miàn)不断地凸显出(chū)来，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及(jí)个(gè)股仅为(wèi)举例分析，不做买卖推荐。）

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