导(dǎo)读

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国(guó)地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年(nián)是中(zhōng)国房地产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积(jī)超15亿平，足够(gòu)4000万(wàn)家庭入住。恰逢近年地产(chǎn)持续(xù)低景气，有关中国地(dì)产是否(fǒu)过剩(shèng)的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘清中国城镇存量住宅真实情(qíng)况，据此判(pàn)断中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中(zhōng)国(guó)地产存量极度过剩，事实是否如(rú)此？

　　住(zhù)建部披(pī)露全(quán)国(guó)有(yǒu)近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次人口普查调(diào)查数据显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)。市场陷(xiàn)入怀(huái)疑，中国房(fáng)子是否真的(de)过剩？

　　事实上住建部披露的(de)近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中，城(chéng)镇建筑占比不到一成，其中(zhōng)还包括大量城(chéng)镇(zhèn)非住(zhù)宅(zhái)建筑，如(rú)商业办公楼(lóu)、学校等(děng)，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居民人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能(néng)满(mǎn)足，它与房(fáng)屋质量(liàng)、居住面积、配套设(shè)施(shī)等因素密切相关。中国的(de)人均住宅间数较(jiào)发达国家(jiā)还有很大(dà)差距。人均(jūn)住(zhù)宅间数大于1同样不意味着中国住(zhù)宅市场已经饱和(hé)。

　　我(wǒ)们(men)测算发(fā)现(xiàn)中(zhōng)国城镇(zhèn)居民户均(jūn)1套房，其中(zhōng)每户持有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前(qián)并无直(zhí)接(jiē)公布(bù)中国家庭户均住宅(zhái)的数据，我(wǒ)们根据商品住宅套数、商品(pǐn)住宅(zhái)占比(bǐ)和城镇(zhèn)家庭户(hù)数(shù)，计(jì)算出城镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结(jié)果(guǒ)显示，目(mù)前城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套(tào)房，其(qí)中0.54套为商品住宅(zhái)。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家(jiā)庭才(cái)拥有(yǒu)1套住宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套(tào)房(fáng)似乎(hū)意味着(zhe)户户有房，然而事实上中国住宅市场供需并不(bù)平衡(héng)。

　　国际数据(jù)显(xiǎn)示，成(chéng)熟房地产市场(chǎng)的住(zhù)宅套户比会(huì)大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是(shì)因(yīn)为户(hù)均(jūn)一套房无法满足流动人口的租(zū)赁(lìn)和(hé)置(zhì)业需求。全国总人口(kǒu)的近三(sān)成都是流动人口(kǒu)，流(liú)动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家(jiā)买房，从而产(chǎn)生(shēng)了额外的住宅需求。

　　即(jí)便户均一套(tào)房，中国(guó)未来地产仍有四大(dà)新增需求动力。

　　第一(yī)，户(hù)均人口规模(mó)缩小，一人(rén)户、两人户占比(bǐ)不断增(zēng)加，导致家庭户数增(zēng)多。小(xiǎo)家庭(tíng)化趋势将延续，带(dài)来新户购房需求增(zēng)长。

　　第二，经济(jì)板块的分(fēn)化日益明(míng)显(xiǎn)，区域经济资源分配的再集中吸引着(zhe)人口流入，人口净迁入城市(shì)的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在2000年(nián)以前(qián)建(jiàn)成的(de)住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积(jī)。促成“老破(pò)小(xiǎo)”住宅(zhái)的改造势在必行。

　　第四(sì)，中国的人均住宅间数与人(rén)均住宅建筑面(miàn)积均(jūn)较发达国家有着不小差(chà)距，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求正(zhèng)在不断(duàn)增加。

　　黄金二(èr)十年之(zhī)后，当下中国(guó)地产步(bù)入大(dà)分化时代而(ér)非停滞期(qī)。

　　如(rú)果说过去二十年(nián)是中国地产黄金发展(zhǎn)期(qī)，地产(chǎn)矛盾更多体(tǐ)现为住(zhù)宅供(gōng)给存(cún)在不足(zú)，这是过去二十(shí)年房价(jià)快(kuài)速上涨基石。那么当下房(fáng)地产大分化时代已至，大分化时代(dài)下地产矛盾则更多体现在住宅质量(liàng)供需冲(chōng)突。

　　地(dì)产(chǎn)大分化必将体现在不同能(néng)级(jí)城(chéng)市之间，不同区(qū)域(yù)板块之间，不同品质(zhì)住宅之间(jiān)。

　　目录(lù)

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露全国已有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引(yǐn)发(fā)热议。从2月以来，各大(dà)城(chéng)市二手(shǒu)房挂牌量突然激增，引发一阵二手房(fáng)的“抛(pāo)售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已经过(guò)剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底是(shì)供给过剩，还(hái)是供需平衡，或(huò)是仍(réng)然存在(zài)不足？可惜由于住宅存量数据并未公布(bù)，我们无法直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测(cè)算出中国(guó)城镇家庭户(hù)均拥有住宅(zhái)套(tào)数，回答当前的房子(zi)是否真的过剩了？据(jù)此判断(duàn)未来房地产市场会(huì)如何发展(zhǎn)。

　　一(yī)、如何有效观察中国户(hù)均(jūn)拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅数量过剩的直(zhí)观判(pàn)断站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自然灾害综(zōng)合风(fēng)险普查工作(zuò)情况为主题(tí)的(de)新闻(wén)发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行(xíng)业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万(wàn)处市政设(shè)施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑，平均每(měi)栋建筑(zhù)住(zhù)不到3人(rén)，住宅市(shì)场看(kàn)似(shì)已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑中，农(nóng)村房屋占(zhàn)9成以上(shàng)，以栋数(shù)计(jì)算的城镇房屋实际仅有4700多(duō)万栋(dòng)，还包(bāo)括了大(dà)量商(shāng)业楼(lóu)、写字(zì)楼、学校、医院等非住(zhù)宅。总的算下来，住宅占比(bǐ)并不大(dà)。

　　第七次人口(kǒu)普查(chá)数据公布了中国城镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间，其(qí)中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户(hù)居(jū)民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看似意(yì)味着人人都有房间居住(zhù)。

　　居住水(shuǐ)平不(bù)仅(jǐn)与房间数量(liàng)有(yǒu)关(guān)，更与房(fáng)屋(wū)质量、居住(zhù)面积、配(pèi)套设施等因素密切相关。单单从人均住宅间数(shù)不(bù)能完全反(fǎn)映出城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民的(de)居住水平。

　　中国主要是以家庭为(wèi)单位购买成套住(zhù)宅，一套设施(shī)齐全的住宅才是城镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户均住(zhù)宅的测算思路、数据和方(fāng)法

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一类是商品住宅(zhái)，另一类(lèi)是保障房、原(yuán)公有(yǒu)住(zhù)宅、自建房等非商品住宅。

　　目(mù)前(qián)缺乏(fá)统计数据(jù)，并(bìng)没有直接(jiē)公布(bù)城镇(zhèn)住(zhù)宅数量。居民住宅相关(guān)数(shù)据有两处可以直(zhí)接公布，一(yī)是(shì)每年商品住宅销售套数（统(tǒng)计局）；二是居民住宅来源（人口普(pǔ)查数(shù)据(jù)）。计算中国居民户均住宅数量，我们主要用(yòng)到上述两组(zǔ)数据。

　　中(zhōng)国住宅(zhái)改(gǎi)革始于(yú)1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数量极少，可忽略不计(jì)。估算城镇(zhèn)居民(mín)户均住宅套(tào)数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售套数相(xiāng)加，我们就能够得(dé)到当(dāng)前商品住宅总存量。

　　第二(èr)步，根据城镇居民拥有(yǒu)的商品(pǐn)住宅(zhái)和非商品住(zhù)宅比(bǐ)例，推(tuī)算得到居民住宅总套数(shù)。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的商品住(zhù)宅(zhái)总数(shù)除以家(jiā)庭户数，我们就能(néng)够得到城镇户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具(jù)体计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比=住宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户(hù)数）/（商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏一个准确统计(jì)。我们利用既有统计(jì)数据，大(dà)致测算(suàn)得到中国存量房地(dì)产套数，并进一(yī)步推算中国城镇家庭(tíng)户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销(xiāo)售以期房为主，从2019年开始，新(xīn)房销售中期(qī)房占比近9成。本文去除(chú)商品住宅累计销售套数里的期房销售，得到商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套(tào)数计算为(wèi)例：

　　2022年(nián)商品住(zhù)宅现(xiàn)房(fáng)套数(shù)=截止到(dào)2022年商品住宅累计销售(shòu)套(tào)数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房(fáng)企竣工周期在2-3年，并考虑到(dào)交房后(hòu)装修的时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现(xiàn)房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前(qián)中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有住宅(zhái)1.02套(tào)

　　接下来我们(men)需要进(jìn)一步推(tuī)算中国城镇居(jū)民(mín)拥有的(de)户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的住宅结(jié)构特(tè)征(zhēng)如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住(zhù)宅(zhái)。其中自(zì)建(jiàn)住宅(zhái)占比(bǐ)21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用(yòng)房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租(zū)赁廉(lián)租房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我(wǒ)们假定(dìng)租赁其(qí)他住宅(zhái)和购买二手(shǒu)房(fáng)都(dōu)是商品住宅，因(yīn)此将(jiāng)租赁其他住宅、购买商品住宅与购买二手房加(jiā)总，得(dé)到(dào)商品(pǐn)住宅(zhái)占居民所有住(zhù)宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期(qī)间商品住宅增幅为过去十年变化幅度(dù)的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的(de)实际变化比例(lì)，从而我们估(gū)算出2022年商(shāng)品住(zhù)宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国(guó)平均每(měi)户(hù)城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购期房，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期房会(huì)在2-3年内陆(lù)续(xù)交付(fù)使用，到(dào)2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇(zhèn)户均(jūn)一套房的(de)三(sān)点含义

　　既(jì)然(rán)城镇(zhèn)居民已经达到(dào)了户均一(yī)套房的程度，“户户有房”是否(fǒu)意味(wèi)着中国城(chéng)镇(zhèn)化进展终结，甚至意味着(zhe)中国(guó)地产存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一(yī)）户均一套房并不意(yì)味着(zhe)住宅(zhái)市场供需平衡

　　需要有多(duō)余(yú)住(zhù)宅来满足因人口流动、居民换房(fáng)等因素产生(shēng)的(de)住宅需求。因此，成熟房地(dì)产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英国(guó)和(hé)日本的(de)住宅套户比均高于1.1，其中，英国的(de)住宅(zhái)套户比最高，为(wèi)1.19，日本(běn)为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均(jūn)刚好(hǎo)一套房，就会造成人口净流(liú)入地的住宅市(shì)场供不应求，造(zào)成房价或房(fáng)租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流动(dòng)人口3.76亿，省内(nèi)流动人口和省际流动人(rén)口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人(rén)口会(huì)选择在大城市(shì)租房挣钱，在(zài)老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口(kǒu)流动调查数据显示，在上海(hǎi)、杭州以及南京工作的(de)流动(dòng)人口在老家(jiā)拥(yōng)有(yǒu)住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸引(yǐn)打工人，但高房价迫使打(dǎ)工人回(huí)乡置业(yè)。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高房价(jià)的大城市租赁一套房，在(zài)房(fáng)价(jià)较低的(de)县(xiàn)城(chéng)购买(mǎi)一套房。所以说户均一套房无(wú)法满(mǎn)足庞大流动人口的租赁(lìn)与置(zhì)业需(xū)求(qiú)。

　　（二）至少9000万(wàn)户(hù)家庭住宅(zhái)品质(zhì)仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就是(shì)约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住(zhù)宅年龄至少(shǎo)在33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建(jiàn)筑(zhù)结构松散、设施(shī)陈旧、安(ān)全隐患(huàn)大等问(wèn)题(tí)，如电线(xiàn)老(lǎo)化、管道等(děng)基础设施(shī)陈旧，给住户的生(shēng)活带来了(le)很大的不便和(hé)安全隐患，并且居住体验较(jiào)差。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)成的老(lǎo)旧住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户(hù)数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左(zuǒ)右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小区很难满足现(xiàn)代生(shēng)活需求，在未(wèi)来(lái)大(dà)都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五成的(de)家庭住宅为一居室和二(èr)居(jū)室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住宅户(hù)型更小，当然这与(yǔ)城(chéng)市(shì)土地资源(yuán)紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩(kuò)张是未来地产的(de)需求(qiú)驱(qū)动力

　　根据七普数(shù)据测算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存量总面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两(liǎng)年(nián)间农(nóng)民(mín)带房(fáng)进城和老(lǎo)旧小区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存(cún)量总面积为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人(rén)均住宅建筑面积小于均值(zhí)，近4成(chéng)家庭人均住宅建筑(zhù)面积在(zài)30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人(rén)均住宅(zhái)建筑面积不足19平(píng)方米(mǐ)，不(bù)及(jí)全(quán)国人(rén)均水平的一半。若去除20％的(de)公摊，可使用(yòng)的住(zhù)宅(zhái)面积仅为(wèi)15.2平方(fāng)米。上(shàng)海市(shì)将人均(jūn)住宅(zhái)建筑面(miàn)积低(dī)于15平方米的家庭界(jiè)定为住宅存在困(kùn)难(nán)，若按(àn)这(zhè)个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若(ruò)人均(jūn)可使用住(zhù)宅(zhái)面积为40平，即(jí)人均住宅(zhái)建筑面积为50平(píng)，只考虑(lǜ)家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平(píng)。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国(guó)为(wèi)67㎡，瑞士、日本(běn)、德(dé)国和英(yīng)国(guó)都高(gāo)于40㎡，中国的(de)人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大(dà)。但(dàn)若去除(chú)公摊面积后，中国(guó)的人均可(kě)使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变(biàn)得明(míng)显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户(hù)人(rén)口，所需要的住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来(lái)地产还会有需求么？

　　我们(men)测算得(dé)到中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均(jūn)1套房(fáng)，看似已经户户有房。即(jí)便如(rú)此，中国人口静(jìng)态结(jié)构和(hé)动态趋势演绎，决定了中国(guó)未来(lái)地产仍有需求释放。户均1套住宅现实之下，中国(guó)未来城镇(zhèn)住宅(zhái)需求主要来(lái)自于四个(gè)方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户(h新冠疫苗接种后多久更新健康码，新冠疫苗接种后多久更新健康码信息ù)数增(zēng)多，新户购房需(xū)求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户(hù)均人(rén)口数不断下降，六(liù)普显示城(chéng)镇(zhèn)户均(jūn)人口规(guī)模为2.85人/户，而七(qī)普(pǔ)显示(shì)城(chéng)镇户均人口(kǒu)规模为2.62人(rén)/户，一人户、二(èr)人户(hù)的占比明显(xiǎn)上升，人口小家庭化趋(qū)势将继续延续，导(dǎo)致户数(shù)会因户均(jūn)人(rén)口规模的缩小而增多(duō)。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经济发展(zhǎn)带(dài)来的新增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的分化日益明(míng)显，资源和生产要(yào)素逐(zhú)步(bù)向(xiàng)经济带、都市圈中心(xīn)城市流入，区域经济资源分配的再(zài)集中(zhōng)吸引着人口流入(rù)。人口迁移(yí)势必涉及到买房租房，给迁入地住(zhù)宅(zhái)市场带来新的(de)增(zēng)量。

　　以浙江(jiāng)省为(wèi)例(lì)，2021年常住人口增量为72万(wàn)，而出生人口为44.9万(wàn)人，死(sǐ)亡人口为(wèi)38.4万(wàn)人，自(zì)然(rán)增加人口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增(zēng)长(zhǎng)主要(yào)受益于人(rén)口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区改善性(xìng)需(xū)求依(yī)然庞(páng)大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和原(yuán)公有住宅的(de)家庭拆迁改建(jiàn)最多。自建(jiàn)房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分(fēn)点；原公(gōng)有住(zhù)宅家庭(tíng)比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时(shí)间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新(xīn)增8473万家庭户，自(zì)建住宅和原公有住宅减少了1282万(wàn)户(hù)，住(zhù)宅(zhái)净需求(qiú)增加9755万户。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅(zhái)，21％的家庭购买二(èr)手房(fáng)。在新(xīn)增(zēng)住宅(zhái)需求(qiú)中，有7成家(jiā)庭购买了(le)商品住宅。租房、购(gòu)买经济(jì)适用(yòng)房和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来(lái)随着城中村和旧城改(gǎi)造，商品(pǐn)住宅的占比(bǐ)势(新冠疫苗接种后多久更新健康码，新冠疫苗接种后多久更新健康码信息shì)必会进一(yī)步上升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建(jiàn)筑面积还有约(yuē)81亿(yì)平，涉(shè)及城镇家庭约(yuē)9000万户(hù)。破旧(jiù)的城中村、老公有住宅，建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)小、质(zhì)量低、基础设施(shī)配套差、没有或少有物业管理，居(jū)民追求美好、宜居(jū)生活的环(huán)境，背后(hòu)的改善性需求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上更(gèng)大(dà)房子”的改善性需求(qiú)还将有所增(zēng)加。

　　刚需购(gòu)房受(shòu)限于资(zī)金(jīn)，倾向于中小(xiǎo)户型。已有住宅家(jiā)庭希望提高(gāo)生活品质，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年底的中央(yāng)经济工作(zuò)会(huì)议明确指出支持(chí)住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数为(wèi)1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间数较其他(tā)国家(jiā)依(yī)旧存在不小差距。

　　住宅舒适度(dù)与经济(jì)水(shuǐ)平有着密(mì)切(qiè)正向(xiàng)联系。随着经济发展水平的提(tí)高(gāo)，中(zhōng)国的人均住宅间数与(yǔ)人(rén)均住宅建筑面积将随之(zhī)增长。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二十年是中国地产黄金(jīn)发展期(qī)，地产矛盾(dùn)更多体现(xiàn)为住宅供给存在不足(zú)，供(gōng)需出现(xiàn)错配，这是过去二十年(nián)房价(jià)快速上涨基石(shí)。那么未来(l新冠疫苗接种后多久更新健康码，新冠疫苗接种后多久更新健康码信息ái)将是(shì)住宅质(zhì)量的供需(xū)冲突。房地产大分化(huà)时代已至，这种分(fēn)化不单局(jú)限于城市能(néng)级之间差异，优质小区和老旧二手房之间的(de)差(chà)异也将(jiāng)越发(fā)扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数据调查(chá)的是人，并不(bù)是针对住宅，因此可(kě)能存在统计偏差。商品住宅占比实际值可能(néng)偏低，其增(zēng)速可能(néng)超预期。

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