文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取(qǔ)消预售制(zhì)了。 1月17日召开的全国住房和城乡建(jiàn)设工作(zuò)会议提出“有(yǒu)条件的可以进(jìn)行现房销售”，不足一(yī)个(gè)月(yuè)时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等(děng)地(dì)明确表态(tài)，试(shì)点现房销售。

　　1、是该(gāi)取(qǔ)消商品房预售制(zhì)了(le)，用你的(de)钱，建你的房子，还烂尾了，这(zhè)是对购房(fáng)者的不公平(píng)。以(yǐ)后谁有钱谁建房(fáng)，没钱没实(shí)力的别(bié)建了，不(bù)能把包袱(fú)甩给老(lǎo)百姓和社会，这是房地(dì)产从大(dà)开(kāi)发时代步入高(gāo)质量发(fā)展阶段(duàn)的必然趋势，也是(shì)对购房老百(bǎi)姓的最大保(bǎo)护。98年(nián)房改时(shí)，全国缺房子，开(kāi)发(fā)商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全(quán)国套户比超过1，从大开发(fā)进入存量时代，对购房民众不公平(píng)的预售制已经过时了(le)，该(gāi)取(qǔ)消了，改为现(xiàn)房销售。以后一手交钱，一手交房(fáng)，天经地义。当然(rán)二次房(fáng)改是(shì)个技术(shù)活，兼顾化解停贷(dài)、复(fù)工保交楼、重组(zǔ)房(fáng)企债务、恢复市场信(xìn)心以及(jí)长效机制(zhì)，长效机制(zhì)四大(dà)关键是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产(chǎn)税。如果按照经济规(guī)律(lǜ)办事，中国一定能实(shí)现房(fáng)地产软着(zhe)陆和(hé)长期(qī)平(píng)稳健康发展，跨过这道(dào)关，解(jiě)好这道世(shì)界难题。

　　2、为什么(me)要取(qǔ)消预售制、改为现房(fáng)销售？大家想想(xiǎng)，绝大(dà)部分商(shāng)品是一手(shǒu)交钱一手交货(huò)，预售制(zhì)是对购买(mǎi)者的单方面不(bù)公平制度，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能交付的(de)风(fēng)险。从个(gè)人(rén)层面(miàn)看，预售制对购房者非常不公平(píng)，比如，交房等(děng)待期一(yī)般为(wèi)两(liǎng)年，在(zài)此期间，购房者不仅承担银行利(lì)息(xī)，还要承担延迟交房、房(fáng)屋(wū)质量、房产证(zhèng)延期办理(lǐ)甚至不能交房的风(fēng)险。从行业(yè)层面看，预售制助推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆(gān)扩(kuò)张(zhāng)，若遇(yù)到下行(xíng)周期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁(gē)置(zhì)等(děng)系列风险。取消预(yù)售(shòu)制，改为(wèi)现房(fáng)销售(shòu)，这(zhè)样有助于落实(shí)中央房住不炒(chǎo)精神、有助于保障(zhàng)购房老百(bǎi)姓权益、有助于房(fáng)企稳(wěn)健发展(zhǎn)，一举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么(me)建议(yì)取消(xiāo)预售制度？预(yù)售制度怎么(me)来的？国外什么情况？简单科普一(yī)下：商品(pǐn)房预售(shòu)最早(zǎo)源(yuán)于中(zhōng)国香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是一种开(kāi)发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短(duǎn)缺，房企缺(quē)资金，借鉴中国香港，引入了商品房(fáng)预售(shòu)制度。其实，当前(qián)世界(jiè)不少(shǎo)国(guó)家存(cún)在预售制(zhì)。但是，重点(diǎn)来了！发达(dá)国(guó)家一般有严格的监管保障措施，开发商(shāng)在项目获(huò)得政(zhèng)府(fǔ)批准后才可以(yǐ)开始销售，买家在购买期房后并非(fēi)像(xiàng)中国一样在(zài)支付(fù)完首(shǒu)付款后(hòu)从银行一次性贷款(kuǎn)支付(fù)剩余全部房(fáng)款，而是根据开发(fā)商工程进度在完全交房前进行分期支(zhī)付。所以，预售制度(dù)是需要严格的资金(jīn)监管(guǎn)、分(fēn)期(qī)支付以及违约处(chù)罚措施作为保障的(de)，如果没有这(zhè)些(xiē)保障措施，一定会(huì)触(chù)发(fā)风(fēng)险(xiǎn)，对购房民众不公平，所以不如借机取消预售(shòu)制(zhì)度(dù)，以后改为现(xiàn)房销售。客观讲(jiǎng)预售制(zhì)度有(yǒu)一定(dìng)历史阶段性，现在中国住房(fáng)进(jìn)入存量时代，取消预售制度有(yǒu)助(zhù)于降负债(zhài)降杠(gāng)杆(gān)，不再把烂尾(wěi)风险(xiǎn)甩给老百姓和社会，当然这(zhè)需要配套房企债(zhài)务重(zhòng)组、复工(gōng)保(bǎo)交楼(lóu)、恢复市场(chǎng)信心和房地产长效(xiào)机制。这是个(gè)技术活，只要坚持市场化(huà)改革，中国一(yī)定能化解这个(gè)难(nán)题，让(ràng)房地(dì)产回(huí)归实(shí)体经济和居(jū)住属性，安(ān)居(jū)乐业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单讲(jiǎng)，如果取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼(pīn)的不是五(wǔ)花八门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能(néng)兑现的营(yíng)销手(shǒu)段，而是所见(jiàn)即(jí)所得的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是对(duì)购(gòu)房(fáng)民(mín)众的最根(gēn)本最实质的保障(zhàng)，这样将(jiāng)极大的提升开发商的建(jiàn)筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币(bì)。所有(yǒu)商业的本质是向(xiàng)善，是(shì)以客户为中心，房地产也(yě)不能例外，老百姓买(mǎi)房子是(shì)天大(dà)的事，烂尾(wěi)毁(huǐ)三(sān)代，好房幸福一家人。从这个(gè)角度(dù)，取消预售制、实施(shī)现房(fáng)销售(shòu)是实(shí)现老百(bǎi)姓(xìng)安居乐业、社(shè)会(huì)长治(zhì)久安、行业(yè)企(qǐ)业健康发展的重大措施。在当(dāng)前的情(qíng)况(kuàng)下(xià)，取消预(yù)售制要(yào)结(jié)合稳楼(lóu)市、房地产软着(zhe)陆(lù)、打通金(jīn)融支持当(dāng)期(qī)三好生、新模式等综合施策(cè)。

　　作者(zhě)十年前在国(guó)务(wù)院(yuàn)发展研(yán)究中心(xīn)参与财税改革方案研(yán)究(jiū)时，对(duì)预售(shòu)制(zhì)、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率等进行过长(zhǎng)期系统的专项研究(jiū)。（参(cān)考后(hòu)来(lái)形成的专(zhuān)著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成(chéng)“中国(guó)内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进程，但(dàn)背后潜藏(cáng)的(de)风险(xiǎn)确(què)实(shí)存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售(shòu)资金第(dì)三方全程(chéng)监管，交付(fù)时开(kāi)发商凭验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易(yì)立法(fǎ)，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期(qī)后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制(zhì)的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十(shí)年代在中国香港，楼(lóu)宇(yǔ)出(chū)租是地(dì)产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题(tí)，分(fēn)层销售(shòu)孕(yùn)育而生。20世纪50年代，中国香港还未推(tuī)行公共(gòng)房屋制(zhì)度，许(xǔ)多人栖身(shēn)于木屋或者其他临时(shí)住(zhù)宅(zhái)，住房的(de)需求是相当(dāng)高，不过大(dà)多数居民的储(chǔ)蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为(wèi)单位(wèi)，需要(yào)雄厚的(de)资(zī)金实力(lì)才能购买。虽(suī)然楼宇出租是中国香港地产行业盛行(xíng)的方(fāng)式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金(jīn)周转期长等问(wèn)题。针对这一系列问题(tí)，不少(shǎo)地产(chǎn)商(shāng)开始(shǐ)探(tàn)求新的(de)方式(shì)，如把楼宇契约切开(kāi)，即“分契”，然后(hòu)将楼(lóu)宇分层出(chū)售。这模(mó)式一经推行，购买楼宇的市民数量(liàng)有所增加，开发(fā)商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在(zài)分层出售的基础上，将(jiāng)“按(àn)揭”模式引(yǐn)入房地产销售，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办(bàn)立信置业有限公司，凭借商业直觉和多年经营杂货(huò)铺、海上驳运业务的(de)经验，对(duì)于商品流通、资金周转有着独到的(de)见(jiàn)解，在(zài)努力寻求方法加快(kuài)自(zì)身资金周转。当时其(qí)在购下(xià)九龙的一块地盘后，除了分层出售、还(hái)印发(fā)售楼说明书，上(shàng)有文字详(xiáng)尽说明(míng)楼宇的地势环境(jìng)、建筑材料、分层价格、订购方法等(děng)。此外(wài)，“卖楼花”是(shì)另(lìng)外一个亮点(diǎn)，即先收取买(mǎi)家(jiā)的订金(jīn)，采用类似租金的(de)分期付(fù)款(kuǎn)形(xíng)式，等新楼落(luò)成时，收齐买家(jiā)的钱，买家(jiā)就拥有了自己(jǐ)的房产。这种方式减轻(qīng)了民众购房的资(zī)金压(yā)力，加速了房(fáng)屋(wū)的建造和销售，也解决了制造商的资金(jīn)问(wèn)题(tí)，降低(dī)投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分期付(fù)款”的销售模式(shì)成为当时中国香(xiāng)港房地产市场的一大特色，纵观中国香港房地(dì)产市场(chǎng)的改革(gé)，“卖楼(lóu)花”模式高效率地解决了核心的(de)住房供不应求的(de)问题，使(shǐ)房市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼花(huā)模(mó)式推动了中国香港楼市几十年繁(fán)荣，但期间也出现(xiàn)过“烂尾楼(lóu)”的(de)情况，但监管部门(mén)不断完善、规范化，建立健全(quán)的监(jiān)管机(jī)制，促进市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大(dà)角咀的一(yī)个楼盘因建筑(zhù)费用(yòng)超支停工(gōng)，出现(xiàn)“烂(làn)尾”情况(kuàng)。在(zài)1961年后(hòu)，中国香港管理部(bù)门(mén)提升了对(duì)于预售楼花制度的监管，即要求开发商在预售前，确保地价款已经全部支付，还要证明自身有资金等能力把项目完(wán)成，资金需放入律师所(suǒ)托(tuō)管(guǎn)，支取时需律(lǜ)所和(hé)建筑师的核(hé)准。为(wèi)了防止开(kāi)发商、律(lǜ)所、建(jiàn)筑(zhù)师等造假，套(tào)取监管账户资金(jīn)，中(zhōng)国香港要求律师行在银行开设的信(xìn)托账(zhàng)户(hù)（监(jiān)管账户）、开(kāi)发商操作(zuò)等(děng)采(cǎi)取全(quán)透明化机(jī)制，且银行的责任上(shàng)升，如出现房屋(wū)“烂尾”情(qíng)况，银行将成最大风险(xiǎn)方，后续需自身推动项(xiàng)目(mù)完(wán)工。随(suí)着监(jiān)管(guǎn)体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预售(shòu)制”

　　二(èr)十世纪(jì)九十年代(dài)，中国内地面(miàn)临住房(fáng)需求大和(hé)供给(gěi)量短缺问题，引入“卖(mài)楼花(huā)”制度。建(jiàn)国以来，中国内地优先(xiān)发展(zhǎn)重工业，强调基础建设，这一导向使前期发展工业(yè)化(huà)的进程大于城(chéng)市化进程(chéng)，唯(wéi)有解决(jué)住房基础等(děng)城市(shì)化配套问题，才能进(jìn)一(yī)步(bù)推进城市化。但当时推行的(de)是“统(tǒng)一(yī)管理(lǐ)，统一分(fēn)配(pèi)，以租养房(fáng)”的福利分房制度，住房市场发(fā)展起步较晚、增速较(jiào)慢，福利分房制(zhì)度也出现了分(fēn)配不公(gōng)、效(xiào)率低、配套差(chà)等问题，因此福利分房制度不再适用于当时的国情(qíng)。叠加房地产市场(chǎng)面临(lín)商品房的需求量大(dà)，而社会(huì)缺少大型房(fáng)地产开发商，商品房供应(yīng)量小的(de)困境，此时引入中国(guó)香(xiāng)港的“卖楼花”模(mó)式无疑(yí)是对内地房(fáng)地产市(shì)场的(de)一(yī)针强心剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐(zhú)步(bù)引进(jìn)中国香(xiāng)港预(yù)售商品房制度，先后出(chū)台多项文(wén)件，大力支持国内房地产市(shì)场改(gǎi)革。例(lì)如，1998年，国务院出(chū)台《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快(kuài)住(zhù)房(fáng)建设的(de)通知(zhī)》文件，决定停(tíng)止(zhǐ)住房无(wú)偿实物分配，逐步实(shí)行住房(fáng)分配货币化、住房供给商(shāng)品化、社(shè)会化的住(zhù)房新体制，从计划经济下的福利分房转向市(shì)场经济的商(shāng)品房(fáng)。房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场采用(yòng)预售制(zhì)，允许开发商卖(mài)期(qī)房，解决了房企缺(quē)少资(zī)金和开发时(shí)间(jiān)周(zhōu)期长(zhǎng)的两大难题，开发商以预售款撬动(dòng)下(xià)一个项(xiàng)目的开发(fā)，形成(chéng)滚动开发模(mó)式(shì)，住(zhù)房供应速度加快。自此中国内地开(kāi)始(shǐ)房(fáng)改货币化，中国人民银(yín)行(xíng)等多(duō)方迅(xùn)速(sù)出台(tái)相关的信贷政(zhèng)策，支持购房者，极(jí)大作用推动了房地产市场的发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花(huā)”模式后，经调整形成契(qì)合(hé)中国内地的商(shāng)品房预售(shòu)制度(dù)。预售制的初衷(zhōng)是为了缓解房企资金压力，加(jiā)快城(chéng)镇住房建设。具体来说，是指房地(dì)产开发企业(yè)将正在建(jiàn)设中的房屋预先(xiān)出售(shòu)给购房者(zhě)，由购房者支付定金或房款的(de)行(xíng)为(wèi)。区别于(yú)中国香港，在(zài)中国内地实践过程中，商(shāng)品房预售流程为(wèi)：房地产开发商办理(lǐ)预售许可证(zhèng)-签订商品(pǐn)房买卖合同-进行(xíng)备案登记(jì)和预(yù)告登记-交付房屋。在购(gòu)房过程中，购房者需要一次性付(fù)清首付款，并采用(yòng)银行贷款(kuǎn)的形(xíng)式一(yī)次性(xìng)付(fù)清剩(shèng)余房款(kuǎn)，换(huàn)言(yán)之，房屋未建成(chéng)，开(kāi)发商可能(néng)已拿(ná)到了全部购房(fáng)款，这点与(yǔ)中国香(xiāng)港的按照工程进度付(fù)款有所不(bù)同。对中国内地的开发商而(ér)言(yán)，预售制(zhì)商(shāng)品(pǐn)房(fáng)也开启了(le)高(gāo)周转、高(gāo)杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售(shòu)制(zhì)推动城市化进程，但背后潜藏的风险确(què)实存在

　　作(zuò)为中国(guó)内地商品(pǐn)房销售的最主要(yào)方式(shì)，预(yù)售制(zhì)极大缩短(duǎn)房企现(xiàn)金回笼周期(qī)，同时(shí)增加市(shì)场商品房(fáng)供应，推(tuī)动了(le)城镇化发展进(jìn)程。预售(shòu)制(zhì)在过(guò)去20多年(nián)对(duì)中国内地房(fáng)地产(chǎn)市场的稳步发(fā)展(zhǎn)起到了重(zhòng)要作用，不仅解决了房地产市(shì)场快速发展阶(jiē)段的资金需求，也(yě)提高了居民居住水平，中国内地城镇居民从筒(tǒng)子楼住到住宅小(xiǎo)区，从全民(mín)蜗居到基本适居(jū)，住房事业取得巨大进步，数十年时间走完(wán)发(fā)达国家几百(bǎi)年城(chéng)镇化路程。改革开(kāi)放以来，城(chéng)镇(zhèn)化进程进入快速发展时(shí)期。1978-2021年(nián)，城镇人口(kǒu)由(yóu)1.7亿(yì)人(rén)增长至(zhì)9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建(jiàn)成(chéng)区(qū)面积由7438平方(fāng)公(gōng)里增(zēng)长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们(men)发布的《中国(guó)住房存量报告(gào)：2021》测算(suàn)，1978-2020年(nián)中国内地城(chéng)镇住宅(zhái)存量从不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人均住(zhù)房建筑面(miàn)积(jī)从8.1平方(fāng)米(mǐ)增至34.7平(píng)方米，城镇(zhèn)住房(fáng)套数从约3100万套(tào)增至3.63亿(yì)套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前已成(chéng)为(wèi)中(zhōng)国内地商品(pǐn)房销售最主要方(fāng)式，2005年中国内(nèi)地商(shāng)品住宅期房销(xiāo)售面积占总销(xiāo)售面积的比重为(wèi)63％，而2021年(nián)期房累(lèi)计销(xiāo)售面(miàn)积(jī)达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国内地房地产行业的发展。中国内地房地产历经二十多年(nián)长周期繁荣，行业各项(xiàng)指标大幅增(zēng)长。1999-2021年(nián)，房屋(wū)新开(kāi)工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开(kāi)发(fā)投资完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿(yì)元，累(lèi)计上涨(zhǎng)35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房(fáng)销(xiāo)售面积(jī)和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业(yè)的快(kuài)速发(fā)展，房(fáng)地产企业(yè)从无到有、从国(guó)企先行到民企崛起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企业(yè)数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成(chéng)为(wèi)拉动中国内地经济高增长(zhǎng)的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房(fáng)地产带动的上下(xià)游(yóu)产业链特别长，高达50多(duō)个行业。2020年房地产及其产业(yè)链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动(dòng)产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其(qí)中房地产对金融、批发、建材的(de)带动最为明(míng)显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产完全(quán)拉动的投资占全社会(huì)固(gù)定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投(tóu)资占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从(cóng)房地产贷款(kuǎn)占银行(xíng)各项贷款余(yú)额(é)的比重看(kàn)，2021年12月(yuè)为(wèi)27.07％，如果(guǒ)加上信托等(děng)通道(dào)业(yè)务，占比超过三分之一。从房地产融资存量占社(shè)融存量比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大(dà)面积违约，将导(dǎo)致银行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道，根(gēn)据我们(men)的(de)《中国住(zhù)房市值测(cè)算(suàn)报(bào)告》，2020年(nián)中国(guó)住房市值为(wèi)62.6万(wàn)亿美元(yuán)，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法德三国(guó)合计的31.5万亿美元。从住房市值占(zhàn)股债(zhài)房市(shì)值(zhí)的比例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国(guó)住(zhù)房市值(zhí)与股债房市(shì)值的比例较(jiào)高(gāo)，主要是因为住房市值高，以及中国资本市场发(fā)育尚不成熟，直接融资比(bǐ)例较(jiào)低，股票、债(zhài)券市值较低，居(jū)民投(tóu)资渠道缺乏(fá)。

　　不(bù)可否认，预售制背(bèi)后潜(qián)藏的风险确实存(cún)在，当前的负面效(xiào)应(yīng)愈发凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者(zhě)的单方(fāng)面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承担(dān)了所有商(shāng)品不能(néng)交付的风险。比如，交房等待期一般为两年(nián)，在此(cǐ)期间(jiān)，购房者不仅承担银(yín)行利息，还(hái)要承担延(yán)迟交(jiāo)房、“一房二卖(mài)”、房屋质量(liàng)、房产(chǎn)证延期(qī)办理甚至(zhì)不能交房等风险。另外(wài)，购房者(zhě)和开(kāi)发商之(zhī)间的(de)购房(fáng)合同、购房(fáng)者和银行的按揭贷款合(hé)同是(shì)两个独立的合同(tóng)关系，如(rú)果开发商发生违约，购房者只能根据(jù)购(gòu)房合(hé)同(tóng)向开发商主(zhǔ)张权力，但依旧需要根据按揭(jiē)贷款合(hé)同按(àn)时向银行进行贷款偿还(hái)，因此购(gòu)房者承(chéng)担(dān)的风险较大。

　　从(cóng)行业层面看，预售(shòu)制(zhì)助推部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇到下行周期，会引发资金链(liàn)断(duàn)裂、项目(mù)搁置(zhì)等(děng)系列风险，进(jìn)行影(yǐng)响(xiǎng)自(zì)身信(xìn)用和购(gòu)房者对(duì)行业的信心(xīn)。

　　从金融层面看，银行(xíng)作为按揭贷(dài)款(kuǎn)的(de)发放方，一旦房企(qǐ)因为市场波动或经营(yíng)不善，出(chū)现资金链断裂等一系列问(wèn)题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企(qǐ)通过与购(gòu)房(fáng)者签(qiān)订的预售合同(tóng)和按揭合(hé)同，已经(jīng)从银行(xíng)获得房款，如果购房(fáng)者丧失还款能力(lì)或(huò)短期不能还款(kuǎn)等(děng)，则(zé)风险完全由银行承担，银行将面(miàn)临较(jiào)大的坏账压力。

　　从监管角度(dù)看(kàn)，购房者的预售监管资金(jīn)去(qù)哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归(guī)根结底两个(gè)字那就是(shì)“没钱”，即没钱(qián)付工程款(kuǎn)。在2004版的《城(chéng)市商品房预售管理(lǐ)办法》中(zhōng)明(míng)确规定了开发企业预售(shòu)商(shāng)品房所得(dé)款项应(yīng)当用于有关的工程建设，商(shāng)品房预售款监管的具体(tǐ)办法，由房地产管理部门制定。但(dàn)多年以(yǐ)来全(quán)国并没有(yǒu)统一的预售资(zī)金(jīn)监管(guǎn)规定，各(gè)地(dì)实行(xíng)“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明(míng)、重庆、长沙等城市重点监(jiān)管资金比例为总预售款(kuǎn)的(de)15-40％左右(yòu)，郑州、福(fú)州、合肥等城市则按照(zhào)项目的建(jiàn)安(ān)成(chéng)本乘以建筑(zhù)面积或者项目工(gōng)程总额报价(jià)计算(suàn)重点资金。而事实是，不少购房款未进入监管账(zhàng)户、或进入监管账户后被(bèi)挪用，导(dǎo)致楼盘没有资金继续建设(shè)。收楼遥(yáo)遥无期，月供却被迫继续还(hái)款。那么，监管账户资(zī)金(jīn)如何被挪走的？实际上，在过去房(fáng)地产大(dà)开(kāi)发时代的高周转背景下，抽调预售款监管账户资(zī)金，是行(xíng)业(yè)“潜规则(zé)”。比(bǐ)如工(gōng)程总承包方，以工程建设名(míng)义，获得监管账户拨付资金，再由工程方(fāng)将资金转给房(fáng)企，而拨付的工程款，远(yuǎn)超工程(chéng)进度所需。通(tōng)过(guò)这些方式套(tào)取(qǔ)的资金，在房(fáng)企各地(dì)项目间流(liú)动，变相加杠杆，这样做(zuò)提供了(le)资金流(liú)动性，房企抽(chōu)调资(zī)金统(tǒng)筹拿(ná)地(dì)、还款和楼盘(pán)建设，形成(chéng)一种资金(jīn)循环高周转模(mó)式，但一定程度(dù)上(shàng)把风险甩给了(le)购(gòu)房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整(zhěng)体来说，国外商品(pǐn)房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房者(zhě)预付资金，一般设有定金或预付(fù)款保护机(jī)制(zhì)，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房者支付的预付款比例(lì)相对较低(dī)，绝大部(bù)分房款在房屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预(yù)付款支(zhī)付方(fāng)式(shì)：预付款一般以定金方式(shì)支付，或(huò)按工程(chéng)进度分期(qī)支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是(shì)按(àn)工程进度付款，按揭(jiē)贷款按照工程进度逐渐(jiàn)发放，购房者开始月供；二(èr)是房屋交付后发放按(àn)揭贷(dài)款；

　　5）房(fáng)屋烂(làn)尾保护：为(wèi)预售(shòu)商品房提供期(qī)房烂(làn)尾保险，在(zài)商品房(fáng)出现(xiàn)重(zhòng)大延期或(huò)重(zhòng)大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交(jiāo)付质量的保障(zhàng)有(yǒu)两种方式，一(yī)是期房由(yóu)政(zhèng)府或第三方验收合格并(bìng)提供验(yàn)收凭证后(hòu)，开发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得购房者支付的(de)房(fáng)款。二是开(kāi)发商为购房者提供一定的保(bǎo)修期，通(tōng)常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三(sān)方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　美(měi)国期房定金(jīn)一定期限内无条件返还(hái)，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房(fáng)款交付后按(àn)揭还款(kuǎn)，交付前资(zī)金由第三(sān)方全程监(jiān)管，交付时(shí)开发商凭(píng)验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定(dìng)金比例(lì)一般为房款的(de)1％-5％，首(shǒu)付比例最(zuì)低可低于(yú)3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付比例(lì)为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定(dìng)金或首付(fù)外，购房者在房(fáng)屋交付后通(tōng)过(guò)按揭贷(dài)款支付剩余房款。

　　资金监管方面(miàn)，美国为防止开(kāi)发商挪用资金(jīn)，购房者的定(dìng)金(jīn)及首(shǒu)付款由第三方公证行或产权保险公司的(de)信托(tuō)账户监管。如(rú)果开(kāi)发商(shāng)倒闭导致楼(lóu)盘烂尾，购(gòu)房者资(zī)金可通过申请(qǐng)仲裁取回，且不承担任(rèn)何责任与损失。而开发商在房(fáng)屋建设过程中的资金全部(bù)来(lái)自银行，银(yín)行根据(jù)工程进(jìn)度向(xiàng)开发(fā)商提供一定比例(lì)的贷款(kuǎn)，由于开发商挪用资金直接损害银行(xíng)利益(yì)，银行有充分动机监(jiān)管开(kāi)发商施工(gōng)进(jìn)度。开发商在房(fáng)屋交付时需取得由政府(fǔ)相关部门经审查后(hòu)发(fā)放的(de)验收凭证，通过(guò)验收(shōu)凭(píng)证向银行得到购房者(zhě)支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　德国期房可(kě)零首付购房，房(fáng)款(kuǎn)按建造(zào)工(gōng)期进度支付，按(àn)揭按工期放款后还(hái)贷，房贷利率采用固定利率，开发商或购房者可购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开发商(shāng)在项目获(huò)批(pī)后即可预(yù)售(shòu)房屋。签(qiān)署购房合同(tóng)前，购房者需(xū)支付约2000欧(ōu)的定金并进行(xíng)预约(yuē)公证，签订合同后定金退(tuì)还。如由于任何原(yuán)因不(bù)能购买，定(dìng)金按照德国法律全部退(tuì)还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证费(fèi)和土地交易税，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费用不包含在(zài)购(gòu)房(fáng)款中，属于购房附(fù)加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规(guī)定最低首付比例(lì)，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德国也(yě)采取(qǔ)按(àn)工期支付房款的制度，一般分7笔进行(xíng)支付，具体支付节点、比(bǐ)例(lì)因项目(mù)而异。一(yī)般来说，支付节(jié)点可分(fēn)为公证后、主体完工、内部(bù)水暖电路完工、窗(chuāng)户(hù)玻璃完(wán)工、室(shì)内清(qīng)洁(jié)及墙面完工、地板完工、全部完(wán)工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在支(zhī)付房款前申请房贷(dài)，房贷利(lì)率采用固定利(lì)率(lǜ)，银(yín)行按施(shī)工节奏分(fēn)多次(cì)发(fā)放贷款，每笔贷款给予(yǔ)购房(fáng)者一定使用期限，期(qī)限结束后，购房者开始还(hái)贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公司针对期房设(shè)计了两(liǎng)种保险，保险的功能(néng)是当房屋出现重大(dà)延期或重大缺陷(xiàn)时，保险(xiǎn)公司保证开(kāi)发(fā)商(shāng)赔偿或修复，开发商破产，由(yóu)保险(xiǎn)公司(sī)负(fù)责相(xiāng)应赔偿。保险由开发商或购房者购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师严(yán)格(gé)监(jiān)管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双(shuāng)方均有一名律(lǜ)师，负责沟通期房交(jiāo)易中的房产(chǎn)、资金、合同等各个环节，各环节内容确认无误(wù)后(hòu)签订(dìng)首付交换(huàn)合(hé)同。

　　定金(jīn)方(fāng)面，英国设置了10％定(dìng)金保险保护机制，当(dāng)开发商(shāng)出现财务、经营问题时，购房者10％的定(dìng)金由(yóu)保险(xiǎn)公司赔付(fù)，而超出10％的部分较难(nán)追回。

　　首付方面(miàn)，首付(fù)比例通(tōng)常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订21天(tiān)内支(zhī)付。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付环(huán)节，英国采(cǎi)取按工(gōng)程进度(dù)付款的方式，但(dàn)是交房前付款比例(lì)相对较低，一般(bān)会在(zài)合同签订6-24个(gè)月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款(kuǎn)项(xiàng)，即交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间(jiān)，剩余(yú)款(kuǎn)项交房后支付(fù)。

　　交付环(huán)节，英国规定房屋必(bì)须经过(guò)房产公(gōng)证公司的(de)检验(yàn)验收后才(cái)能交付，交付后方(fāng)可按揭还贷(dài)。

　　资金(jīn)监管环节，英国期房预售资金监管极为严格，资金也由律师监管，在(zài)确认工程进(jìn)度、支(zhī)付相关款(kuǎn)项(xiàng)过程(chéng)中，由(yóu)买房律师将(jiāng)资金转给卖方(fāng)律师，卖(mài)方律(lǜ)师转给开发商，即资金在进入开发商账户前经过(guò)两道关口，有利于保障购房者(zhě)资金安(ān)全(quán)。

　　2.4 日(rì)本：为规范期(qī)房(fáng)交易立法(fǎ)，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　日本期(qī)房交易立法，定(dìng)金(jīn)超5％或1000万日元(yuán)时，开发(fā)商(shāng)必(bì)须完成(chéng)“预售(shòu)房定金保全(quán)措施”，交房前付款比(bǐ)例不超房款(kuǎn)的20％，开发(fā)商违约需返还(hái)定(dìng)价(jià)并赔偿约(yuē)10％房款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法(fǎ)方面(miàn)，日本二战结(jié)束后(hòu)由于房屋供(gōng)给严重失(shī)衡，叠加法律空白，社会上“一房二(èr)卖”现象普(pǔ)遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经多次修订，目(mù)前是唯一一部规范期房交易的(de)法律。

　　定(dìng)金保护(hù)方面，根据(jù)日(rì)本(běn)《宅地(dì)建物取引业法(fǎ)》，对购房者支付定金超过(guò)5％或超1000万日元的部分，法律(lǜ)要求开发商必须完成定金保全措(cuò)施(shī)才可预售(shòu)。什么(me)是定金保全措(cuò)施？即买卖(mài)双方签订(dìng)购房合同(tóng)时，开发商向金融机(jī)构或指(zhǐ)定保证机构或保险机(jī)构签订定(dìng)金保证委托(tuō)合(hé)同，设置购房者定金(jīn)的(de)保证或保(bǎo)险，并将相应的保证金证明(míng)书交付给购(gòu)房者。除定(dìng)金外(wài)，其他预(yù)先支付(fù)的购房款也受该措施(shī)保护。若开发商倒闭导致期(qī)房烂尾，购房者(zhě)可凭保证金证明书(shū)向金(jīn)融机构或保证机构或(huò)保险公司兑(duì)付(fù)，同时，开发(fā)商需(xū)向购房者赔付(fù)违(wéi)约金，一(yī)般(bān)约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前只需支(zhī)付最多不超20％的定金，签订购房合同后(hòu)，购房者即可向银(yín)行申请贷(dài)款，但(dàn)交(jiāo)房后才开(kāi)始按(àn)揭贷款，除定金外的剩(shèng)余房款在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资(zī)金由银行监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修(xiū)期后付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按(àn)工程进度支付，所有资(zī)金进(jìn)银行专(zhuān)门项(xiàng)目(mù)资金账(zhàng)户(hù)，交房后满1年保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节(jié)，新加(jiā)坡开发商有(yǒu)统一的选购权合同以及(jí)订金返还机(jī)制，即OTP，签(qiān)订(dìng)OTP后需支付(fù)5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一步(bù)签订购买(mǎi)合同，不(bù)执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购(gòu)房者需支(zhī)付15％的(de)首(shǒu)付及印花税，同时购房者向银行申请按揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按工程进度付款的(de)方(fāng)式(shì)，《发(fā)展商条例》对期房付(fù)款流(liú)程(chéng)做了统一(yī)详(xiáng)细规定，要求所有开发(fā)商(shāng)遵守，支付节点一般为合同签订后(hòu)、地基完工、框架完工、管道门(mén)窗(chuāng)等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照工程进度放款，月供在(zài)此(cǐ)过(guò)程中随着放(fàng)出贷(dài)款的(de)增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面(miàn)，购房者的(de)订金与付(fù)款(kuǎn)会存入银(yín)行专门的(de)项目资金账户，账(zhàng)户资金提取须与(yǔ)房屋建设有关(guān)。房(fáng)屋交付(fù)后，购(gòu)房者享(xiǎng)受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前房地产到了政策出(chū)手临界点，重点是保交楼和房企重组(zǔ)。一方面，加(jiā)大对刚需(xū)和改善型(xíng)需求的支(zhī)持力度，长(zhǎng)短兼顾(gù)妥善应对局部停贷现象，重点是保交楼(lóu)保复工保民(mín)生(shēng)，给予(yǔ)强(qiáng)有力的(de)金融工具支持。另一(yī)方面，从现在起，对(duì)还(hái)在正常运转的(de)房(fáng)企包括(kuò)民营企业，加(jiā)大(dà)支持(chí)力度，由优质房企牵头(tóu)并购重组整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予(yǔ)金融工具配套(tào)。

　　二，中期来看(kàn)，应充(chōng)分(fēn)估计形势复杂(zá)性和(hé)人性复(fù)杂性，兼顾化(huà)解(jiě)停贷(dài)、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复(fù)市场信(xìn)心(xīn)以及长(zhǎng)效(xiào)机制。长效机(jī)制四大(dà)关键是推动城(chéng)市群战略、人(rén)地挂钩(gōu)、金(jīn)融(róng)中性稳定(dìng)和(hé)房地产税。定金(jīn)环节，建立开发商(shāng)违约后(hòu)定(dìng)金(jīn)保护机制，如将已支付(fù)定金(jīn)冻(dòng)结至房(fáng)屋交付阶段，保障购房(fáng)者(zhě)定金安全(quán)。签(qiān)订合同环节(jié)，鼓励保(bǎo)险公司介入，为房屋(wū)重大延期(qī)以(yǐ)及(jí)重大缺陷等情(qíng)况提供充分(fēn引号怎么写标点符号，稿纸双引号怎么写)的(de)保障。余款支付环节(jié)，建立按工程进度付款机制或交房后按(àn)揭贷款机(jī)制，充分保护购房者的(de)权益(yì)。资金(jīn)监管环节，引入独立(lì)于(yú)开发商、银行的第三(sān)方资金监管机构(gòu)，或(huò)由(yóu)政府相关部(bù)门直接监管，以此(cǐ)防止(zhǐ)资金挪(nuó)用现(xiàn)象(xiàng)。交(jiāo)付环节，建立商(shāng)品(pǐn)房保修期制度。保修期内，开(kāi)发商应对(duì)房屋质量问题(tí)全(quán)权负责(zé)、免(miǎn)费(fèi)维修，购房者(zhě)在保修期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商品(pǐn)房预售制是大势所(suǒ)趋。一方面，98年(nián)房改(gǎi)时，全(quán)国缺(quē)房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代(dài)，对购房民(mín)众不公(gōng)平的预售制(zhì)已经过时了，该(gāi)取消了，改为现房销售。另一(yī)方(fāng)面，取消(xiāo)预(yù)售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是五花八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不(bù)知道能不能兑现的(de)营销(xiāo)手段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得的过硬的(de)产品质量和诚(chéng)信，这才(cái)是对购房民众的最根本最实质的(de)保障，这样将极大的提升开发商(shāng)的(de)建筑质量(liàng)，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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