文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该取消预售制了(le)。 1月17日(rì)召开(kāi)的全国住房(fáng)和城(chéng)乡(xiāng)建设工作会议提(tí)出“有(yǒu)条件的可以进行现(xiàn)房销售”，不足一个月时(shí)间，已有山东、安徽、河南、四川、广东(dōng)等地明确(què)表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预(yù)售制了，用你的钱，建你(nǐ)的房(fáng)子(zi)，还烂(làn)尾了，这(zhè)是对购房(fáng)者的不公平。以(yǐ)后(hòu)谁有钱谁建(jiàn)房(fáng)，没钱(qián)没(méi)实力的(de)别(bié)建了(le)，不能把包袱甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和(hé)社会(huì)，这是房地产从大开发时代(dài)步入(rù)高质(zhì)量(liàng)发(fā)展阶段的(de)必然趋势，也是对购房老百姓的最大保护(hù)。98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计(jì)，现(xiàn)在全国(guó)套户比超过(guò)1，从大开发进(jìn)入存量(liàng)时(shí)代，对(duì)购房民众(zhòng)不(bù)公平的预售制已经过时了(le)，该(gāi)取(qǔ)消了，改为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售。以后一手交钱，一手交(jiāo)房，天经地义。当然二次(cì)房改是个技(jì)术活，兼顾(gù)化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组(zǔ)房企(qǐ)债务、恢(huī)复(fù)市场信心以及长效机制，长(zhǎng)效机制四(sì)大关(guān)键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂(guà)钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳定(dìng)和房地产税。如果(guǒ)按照经(jīng)济(jì)规(guī)律(lǜ)办事，中国(guó)一(yī)定能实(shí)现房地产软着陆(lù)和长期平稳健康发(fā)展(zhǎn)，跨过这道关，解好这道(dào)世界难题(tí)。

　　2、为什(shén)么要取消预售制、改为现房销售(shòu)？大家想想，绝(jué)大部分商(shāng)品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单(dān)方(fāng)面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎(hū)承担了(le)所(suǒ)有商品不能交(jiāo)付的风险。从(cóng)个arctan1怎么算出来的，arctan1怎么算？人层面看，预售制对购房者非常不公平，比(bǐ)如，交房等待期一(yī)般为(wèi)两年(nián)，在此期间，购(gòu)房者不(bù)仅(jǐn)承担银行利息，还要承担(dān)延(yán)迟(chí)交房、房屋(wū)质量、房产(chǎn)证(zhèng)延(yán)期办理甚至不能(néng)交房的风险。从(cóng)行业层面看，预售制助(zhù)推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇(yù)到下行周期，会(huì)引发(fā)资金链断裂、项目搁(gē)置等系列风险。取消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销售，这(zhè)样有助于落实中(zhōng)央房住不炒精神、有(yǒu)助于保障购房(fáng)老百姓权益、有助于房企稳健发展，一(yī)举多(duō)得(dé)，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售制度(dù)？预售制度怎(zěn)么来的？国(guó)外什么情况？简单科普一下：商(shāng)品(pǐn)房预售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是一种(zhǒng)开发(fā)商放(fàng)杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由于商品房短缺，房企缺资(zī)金，借鉴中国香港，引入了(le)商品房(fáng)预售制度(dù)。其实，当前世界不少国家存(cún)在预售制(zhì)。但是，重点来了！发达国家一(yī)般有严格(gé)的监管保障措施，开发商在项目(mù)获得政(zhèng)府批准后才(cái)可(kě)以开始(shǐ)销售，买家在购买期房后并非像中国一样(yàng)在支付完首付款(kuǎn)后从银(yín)行一次性贷款支付(fù)剩余全部房(fáng)款，而是(shì)根据开发商工程进度(dù)在(zài)完全交房前进行分期支付。所以(yǐ)，预售制度是需(xū)要严(yán)格的资金监管、分期支付以及违约处罚措施作为保障的，如果没有这些(xiē)保障措施，一定(dìng)会触发风险，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平，所以(yǐ)不如借机取消预售(shòu)制(zhì)度(dù)，以后改为现房销(xiāo)售。客(kè)观讲预售(shòu)制度(dù)有一(yī)定历史阶段性，现在中(zhōng)国住房(fáng)进(jìn)入存量时代，取消预售制(zhì)度有助于降负债降杠杆，不再(zài)把烂尾(wěi)风险甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和社会，当然这需(xū)要配(pèi)套房企债务重组、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、恢复(fù)市场(chǎng)信心和房地产长(zhǎng)效机制。这是个技术活，只要坚持(chí)市场化改革，中国一定能化解这个难(nán)题(tí)，让房(fáng)地产回归实(shí)体(tǐ)经济(jì)和居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单(dān)讲，如果(guǒ)取消预售制，改为(wèi)现房(fáng)销售，开发商将拼(pīn)的不是五花八门(mén)、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知道能不能(néng)兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对购房(fáng)民众(zhòng)的最(zuì)根本(běn)最实质的保障，这样将极大(dà)的提升开发商的(de)建筑质(zhì)量，实(shí)现良(liáng)币驱逐劣币。所有商业(yè)的(de)本质是向善，是以(yǐ)客户为(wèi)中心(xīn)，房地(dì)产也不能例外(wài)，老百姓买房子是(shì)天大的事，烂(làn)尾毁三代(dài)，好房幸(xìng)福(fú)一家人。从(cóng)这个角度，取消(xiāo)预售(shòu)制、实(shí)施现房销售是实现(xiàn)老百姓(xìng)安居乐业、社(shè)会长治(zhì)久安、行业企(qǐ)业健康发(fā)展的重大措施。在当(dāng)前的(de)情况下，取(qǔ)消预售制要结(jié)合稳楼(lóu)市(shì)、房地(dì)产(chǎn)软着陆(lù)、打通金融支(zhī)持当期三(sān)好生、新模式(shì)等综合施策。

　　作者十(shí)年前在国务院发展研究中(zhōng)心参与财(cái)税改革方(fāng)案研究(jiū)时，对预售制(zhì)、房地产(chǎn)税、人地(dì)挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠(gāng)杆率等进(jìn)行过长期系统的专项研究。（参考后来形成的(de)专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中(zhōng)国内地商品房(fáng)预售制的(de)前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进(jìn)“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的(de)风险确实(shí)存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付购房(fáng)，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付(fù)款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十(shí)世纪五十年代在(zài)中国香港，楼宇(yǔ)出租(zū)是地产行(xíng)业盛行的方(fāng)式(shì)，但有(yǒu)着转让难、出租(zū)资金周(zhōu)转期长等问题(tí)，分层销(xiāo)售孕(yùn)育而生。20世(shì)纪50年代，中国香港还未推行公(gōng)共房屋制度，许多人(rén)栖身(shēn)于木屋或者其(qí)他临时住(zhù)宅，住房的需(xū)求是相当(dāng)高，不过大多数(shù)居民的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖多数以(yǐ)一整栋楼(lóu)为单位(wèi)，需要雄厚的资(zī)金实力(lì)才能购买。虽然楼宇出(chū)租是中国香港地产行业盛行的(de)方式(shì)，但(dàn)有着转让(ràng)难(nán)、出租资金周(zhōu)转期长等问题。针对(duì)这一系(xì)列问题，不(bù)少(shǎo)地产商开始探求新的方式(shì)，如把楼宇契约(yuē)切开，即“分(fēn)契(qì)”，然(rán)后(hòu)将(jiāng)楼宇分层出售。这模式一经推行，购买楼宇的市(shì)民(mín)数量有所(suǒ)增加(jiā)，开发商资金周(zhōu)转加(jiā)快。

　　在分层出(chū)售的(de)基础上，将“按揭(jiē)”模(mó)式引入房地产销售，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英(yīng)东(dōng)创办立(lì)信置(zhì)业(yè)有限公(gōng)司(sī)，凭借(jiè)商业直觉和多(duō)年(nián)经营(yíng)杂货(huò)铺、海上驳运业务的经验，对于商品流通、资金(jīn)周转有着独到(dào)的见(jiàn)解，在努(nǔ)力寻求方(fāng)法加快自身资金周转。当时其在购(gòu)下九龙的一块地盘后，除了分层(céng)出售、还印发售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的地势环境(jìng)、建筑材料、分层价格、订购方法等。此(cǐ)外(wài)，“卖楼花”是另外(wài)一个(gè)亮点，即先收取买家(jiā)的订金，采用类似租金(jīn)的分期付款(kuǎn)形(xíng)式，等新楼落成时，收齐买家(jiā)的钱，买家就拥(yōng)有了(le)自己的房(fáng)产。这种(zhǒng)方(fāng)式减轻了民(mín)众购房的资金压力，加(jiā)速了房(fáng)屋的(de)建造(zào)和(hé)销售，也解决了制造商的资金问题，降(jiàng)低投资风险，在当时可谓是(shì)“双(shuāng)赢”的举(jǔ)措(cuò)。“预售(shòu)楼花+分期付款(kuǎn)”的销售模式(shì)成(chéng)为当时中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港房地产市场的一大特(tè)色(sè)，纵观中国香港房地产市场的(de)改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心(xīn)的住房供不(bù)应求(qiú)的问题(tí)，使(shǐ)房(fáng)市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国(guó)香港(gǎng)楼(lóu)市几十(shí)年繁荣(róng)，但期间(jiān)也(yě)出现过“烂尾(wěi)楼”的情况(kuàng)，但监管部门不断完善、规范化，建立健全的监管(guǎn)机制，促进市场健康发展。例(lì)如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因(yīn)建筑(zhù)费用超支停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国香(xiāng)港管理部门提升(shēng)了对于(yú)预售楼花制度的监管(guǎn)，即(jí)要求开发商在预售前(qián)，确保地(dì)价(jià)款已经(jīng)全部支付，还要证(zhèng)明自身有资金等能(néng)力(lì)把项目完成，资金需放(fàng)入律师所托(tuō)管(guǎn)，支取时需律所和建筑师(shī)的核准。为(wèi)了防止(zhǐ)开发商、律所、建筑(zhù)师等(děng)造假，套(tào)取监管(guǎn)账户资金，中国香港(gǎng)要求律师行在银行开(kāi)设的信托账户（监管账户）、开(kāi)发(fā)商(shāng)操作等采(cǎi)取(qǔ)全透明化(huà)机制，且银行的(de)责任(rèn)上升(shēng)，如出现房屋“烂(làn)尾(wěi)”情况，银行(xíng)将成最大(dà)风(fēng)险(xiǎn)方，后续需(xū)自(zì)身推动项目完工。随(suí)着监管体系逐步(bù)完善，出现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制(zhì)”

　　二十(shí)世纪九(jiǔ)十年代，中国内(nèi)地面临住房需求大和供给量短缺(quē)问题，引(yǐn)入(rù)“卖楼花”制(zhì)度。建国以来，中(zhōng)国内地优先发展重工(gōng)业(yè)，强调基础建(jiàn)设，这一导(dǎo)向使前期(qī)发展工业化的(de)进程大(dà)于城(chéng)市化(huà)进程，唯有解决住房基础等(děng)城市化配套问题，才能进一步推进城市化。但当时推行的是“统一管理，统一分(fēn)配，以租养房(fáng)”的(de)福利分房(fáng)制度，住(zhù)房市场发展起步较晚、增速较慢(màn)，福利(lì)分房制(zhì)度(dù)也出现(xiàn)了分配不公、效率(lǜ)低(dī)、配(pèi)套差等问题，因此福利(lì)分房制度不再适(shì)用于当时的(de)国情。叠加房地产市场(chǎng)面(miàn)临商品(pǐn)房的需(xū)求量大，而社(shè)会缺少(shǎo)大型房(fáng)地产(chǎn)开发商(shāng)，商品房供应(yīng)量小(xiǎo)的困境，此时引入中国(guó)香港的“卖楼花(huā)”模式无疑是对内地房地产市场(chǎng)的一针强心(xīn)剂。从1994年起，中国内地(dì)逐步引进(jìn)中国香港预售商品房制度，先后出台多项文件，大力支持(chí)国(guó)内房地(dì)产市场(chǎng)改(gǎi)革。例如(rú)，1998年，国务院(yuàn)出台(tái)《关于进一步深化城镇住(zhù)房制(zhì)度(dù)改革，加快住房建设的通(tōng)知(zhī)》文件，决定停止住房(fáng)无偿实(shí)物分(fēn)配，逐(zhú)步实行住房(fáng)分配(pèi)货(huò)币化、住(zhù)房供给(gěi)商品化、社会化的(de)住房新体(tǐ)制，从计划(huà)经济下(xià)的福利分房转向市场(chǎng)经(jīng)济的商(shāng)品房。房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场采用预售(shòu)制，允许开发(fā)商(shāng)卖期房(fáng)，解决了(le)房(fáng)企缺(quē)少资金和开发时间周期长(zhǎng)的两(liǎng)大难题，开(kāi)发商以预售款撬动下一个项目的开发(fā)，形成滚动开发模式，住房(fáng)供应速(sù)度加(jiā)快。自(zì)此中国(guó)内地开始(shǐ)房改货币化，中国人(rén)民银行等(děng)多(duō)方(fāng)迅(xùn)速出(chū)台相关的(de)信贷政策，支持购房(fáng)者，极大(dà)作用推动了(le)房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的(de)发展。

　　引(yǐn)入(rù)中(zhōng)国香港“卖楼花”模式后，经(jīng)调整形成契(qì)合中国内地(dì)的(de)商(shāng)品房预售制度。预(yù)售制的初衷是为了缓(huǎn)解房企资(zī)金(jīn)压(yā)力，加快城(chéng)镇住(zhù)房建设。具体来说，是指房地(dì)产开发企业将正在建设(shè)中的房屋预先出售给购房者(zhě)，由购房(fáng)者支付定金或房款的行为。区别于(yú)中国香港，在中(zhōng)国内地实践过程中，商品房(fáng)预售流程(chéng)为：房地产开发商办理预售许可证-签订商(shāng)品(pǐn)房(fáng)买卖(mài)合(hé)同-进行备案登记和预告(gào)登(dēng)记-交付房(fáng)屋。在购房(fáng)过(guò)程(chéng)中，购房(fáng)者需要(yào)一次性付清(qīng)首付款，并采用银(yín)行(xíng)贷款的形式一次性付清(qīng)剩余房款，换言之，房屋未建成(chéng)，开发商可能已拿到了全部购(gòu)房款，这点与中国香(xiāng)港的(de)按照工程进度付款有所不同。对中国内(nèi)地(dì)的开发商而言，预(yù)售制商(shāng)品(pǐn)房也开启(qǐ)了高(gāo)周转(zhuǎn)、高杠杆的运(yùn)作模式(shì)。

　　1.3预售制(zhì)推动城市(shì)化进程(chéng)，但背(bèi)后潜藏的风险确(què)实存在(zài)

　　作(zuò)为(wèi)中国内地商品房销售的(de)最主要方式，预售制极大缩短房企(qǐ)现金回笼周期(qī)，同(tóng)时增加市场商品房供应，推动了城镇化(huà)发展进程(chéng)。预售制在过(guò)去20多(duō)年对中国(guó)内地房地(dì)产(chǎn)市场的稳步发展起到(dào)了重要(yào)作用，不仅(jǐn)解决(jué)了(le)房地(dì)产(chǎn)市场快速发展(zhǎn)阶段的资金(jīn)需求(qiú)，也提高了居(jū)民(mín)居住水平，中(zhōng)国内地城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全(quán)民蜗居(jū)到基本适居(jū)，住(zhù)房事业取得巨大进(jìn)步(bù)，数十年时间走完发达国家几百年城镇(zhèn)化路(lù)程。改革开放以来，城(chéng)镇化进程进入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人(rén)增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积(jī)由(yóu)7438平方公里(lǐ)增长至60721平(píng)方公里(lǐ)，增(zēng)长7.2倍。根据(jù)我们发布(bù)的《中国(guó)住(zhù)房存(cún)量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅存量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城镇住房套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套(tào)，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中(zhōng)国内地商(shāng)品(pǐn)房(fáng)销售最主要(yào)方式，2005年中国内地(dì)商品(pǐn)住宅期房销售(shòu)面积占(zhàn)总销售(shòu)面(miàn)积的比(bǐ)重为63％，而(ér)2021年期(qī)房累计销售(shòu)面积达15.6亿平(píng)，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中(zhōng)国内地房地产行业(yè)的发展。中国内地(dì)房(fáng)地产历经(jīng)二十(shí)多年长周期繁荣，行业各(gè)项指标(biāo)大幅(fú)增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积(jī)从2.2亿平(píng)增(zēng)至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开发投(tóu)资(zī)完成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿(yì)元，累计上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房销售面积和销售金(jīn)arctan1怎么算出来的，arctan1怎么算？额(é)分(fēn)别(bié)从(cóng)1.5亿平(píng)增至17.9亿平(píng)、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速发展，房地产企业从无到有(yǒu)、从国企先行到(dào)民企崛起，队(duì)伍(wǔ)逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动(dòng)中(zhōng)国内地经济(jì)高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地产带动的上(shàng)下游(yóu)产业链特别长，高达(dá)50多(duō)个行(xíng)业。2020年房地产及其产业链(liàn)占GDP的(de)17.2％（完全贡献(xiàn)），其(qí)中房地产业(yè)增加(jiā)值(zhí)占GDP的(de)7.3％（直接贡(gòng)献），房地(dì)产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡(gòng)献），其(qí)中房地(dì)产对(duì)金融(róng)、批发(fā)、建材的(de)带动(dòng)最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠(qú)道(dào)，2020年(nián)房地产完全(quán)拉动的投资占全(quán)社会固定资产投资(zī)的51.5％，其(qí)中，房地产(chǎn)开发投资占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占(zhàn)银行(xíng)各项贷款余(yú)额的(de)比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等通道(dào)业务，占比超过三分之一。从房地产融资存量占社融存量比重(zhòng)看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如(rú)果房企(qǐ)大面(miàn)积违约(yuē)，将导致银(yín)行不(bù)良率大(dà)幅上升(shēng)。

　　4）从居民(mín)财富效应(yīng)渠道，根据我们的《中(zhōng)国住房(fáng)市(shì)值(zhí)测(cè)算报(bào)告(gào)》，2020年中(zhōng)国住(zhù)房(fáng)市值为62.6万亿美元，大于美(měi)国的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国合计的31.5万亿(yì)美元。从住(zhù)房(fáng)市(shì)值占股(gǔ)债房市值的比例看(kàn)，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本(běn)的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值与股债(zhài)房市值的比例较高，主要是因为住房市值(zhí)高，以及(jí)中国资本(běn)市场发育尚不(bù)成熟，直接融资比例较低，股票、债券市值较(jiào)低，居(jū)民(mín)投资渠道缺乏。

　　不(bù)可(kě)否认，预售制背后潜(qián)藏的风险确实存在，当前的负面效应愈(yù)发凸显。

　　从(cóng)个人层面看(kàn)，绝大部分商(shāng)品是(shì)一手交(jiāo)钱(qián)一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制(zhì)度，购(gòu)房老百姓(xìng)几(jǐ)乎承担了所有商品(pǐn)不(bù)能交付的(de)风险。比如，交(jiāo)房(fáng)等待期一(yī)般为两年，在此期间，购(gòu)房者不(bù)仅承担(dān)银行利息，还要承(chéng)担(dān)延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋(wū)质量、房产证延(yán)期办理(lǐ)甚至不(bù)能交房等风险。另外(wài)，购房者和开发商之(zhī)间的(de)购(gòu)房合(hé)同(tóng)、购房者和(hé)银(yín)行的按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同是两(liǎng)个独立(lì)的合同关系，如(rú)果开发商发(fā)生违约，购房者只能根据购房(fáng)合同向开发(fā)商(shāng)主张(zhāng)权力，但(dàn)依旧需要(yào)根据按揭贷款合同按时向银(yín)行进行(xíng)贷款偿还，因此(cǐ)购房者承担(dān)的风(fēng)险较大。

　　从行业层面看，预(yù)售制助推部分(fēn)房企过(guò)度举债、高杠杆(gān)扩张，资金若遇(yù)到下(xià)行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列(liè)风险，进行影响自身信(xìn)用和购(gòu)房者对行业的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银(yín)行作为按揭贷款的(de)发放方，一旦房企因(yīn)为市场波动或经(jīng)营不(bù)善，出现资(zī)金链断(duàn)裂等(děng)一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房(fáng)企(qǐ)通过与(yǔ)购房者(zhě)签订的(de)预售(shòu)合同(tóng)和按(àn)揭(jiē)合同，已(yǐ)经从(cóng)银行获得房款(kuǎn)，如(rú)果购(gòu)房者丧(sàng)失还款能力或短期不能还(hái)款等，则风(fēng)险完全(quán)由银行承担，银行将面(miàn)临(lín)较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金去(qù)哪了？楼盘“烂(làn)尾(wěi)”，归根结底两个字那就是“没钱(qián)”，即没钱(qián)付(fù)工程款。在(zài)2004版的《城市商(shāng)品房预售管理办法》中明(míng)确规定了开发(fā)企业(yè)预(yù)售商(shāng)品房(fáng)所得(dé)款(kuǎn)项(xiàng)应(yīng)当用于有关(guān)的工程建设，商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)款(kuǎn)监管的(de)具体办法，由房地产(chǎn)管理部门(mén)制(zhì)定。但多年以(yǐ)来全国并没有统一的预(yù)售资金监管规定，各(gè)地实(shí)行“一城一(yī)策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市重(zhòng)点监管资(zī)金比(bǐ)例为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合(hé)肥等城(chéng)市则按照项目的(de)建安(ān)成本(běn)乘以建筑面积或者项目工程(chéng)总(zǒng)额报价计(jì)算重点资(zī)金。而(ér)事实(shí)是，不(bù)少购房(fáng)款未进入监(jiān)管账户、或进入(rù)监管(guǎn)账户后被挪用，导致楼盘没有(yǒu)资金继续建(jiàn)设(shè)。收楼遥(yáo)遥(yáo)无(wú)期(qī)，月供(gōng)却(què)被(bèi)迫继续还款。那么，监管账户资(zī)金如何被挪走的？实(shí)际上，在(zài)过去房地产大(dà)开发(fā)时代的高周转(zhuǎn)背(bèi)景(jǐng)下，抽调预售款监管账户资金(jīn)，是行业“潜(qián)规(guī)则(zé)”。比如工(gōng)程总承包(bāo)方，以工(gōng)程建设名义，获得(dé)监(jiān)管账(zhàng)户拨付(fù)资金(jīn)，再由工程(chéng)方将资金(jīn)转给房企，而(ér)拨付的工程款，远(yuǎn)超工程进度所(suǒ)需。通过这些方式套取的资(zī)金(jīn)，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提(tí)供了(le)资金流动(dòng)性，房企抽(chōu)调资金统筹(chóu)拿地(dì)、还款和楼盘建设，形成一种资金循环高周转(zhuǎn)模式，但一定程度上把(bǎ)风险甩给了(le)购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国外(wài)商品房预售制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预(yù)付(fù)款保(bǎo)护：对于购房者预付资金，一般设(shè)有定金或预(yù)付款(kuǎn)保护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要(yào)求购房者支付(fù)的预付款比例相对较低，绝大部分房(fáng)款在房屋交(jiāo)付(fù)后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预(yù)付款一般以定金方式支付，或按工(gōng)程进度(dù)分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷(dài)款方式：一般(bān)采用两(liǎng)种方式发放按揭贷(dài)款，一(yī)是按(àn)工程(chéng)进(jìn)度付(fù)款，按揭贷款按(àn)照工(gōng)程(chéng)进度逐(zhú)渐发(fā)放，购房者开始月供(gōng)；二是(shì)房屋交付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品(pǐn)房提供期房烂尾保险，在商品房出(chū)现重大(dà)延期(qī)或重大缺(quē)陷时，保障购房(fáng)者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋交付(fù)质arctan1怎么算出来的，arctan1怎么算？(zhì)量的保障有两种方(fāng)式，一是期房由政府(fǔ)或第(dì)三(sān)方验(yàn)收(shōu)合格并提供验收凭证后，开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)取得(dé)购(gòu)房者支付的房款。二是开发商为购房(fáng)者提供一定的(de)保修期，通常(cháng)1-5年(nián)，保修期(qī)满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预(yù)售资金第三方全程监管，交付(fù)时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金一(yī)定期限内(nèi)无条件(jiàn)返还，最(zuì)低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其余(yú)房款交付后按(àn)揭(jiē)还款，交(jiāo)付前资(zī)金由第三方全程监(jiān)管，交付时(shí)开发商凭(píng)验收凭证取得房款。

　　定金(jīn)及首付(fù)环节，定金比例一(yī)般(bān)为房(fáng)款的1％-5％，首付比例(lì)最低可低于3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年美国平均首付比例(lì)为12％。

　　余款支付(fù)方面(miàn)，除定金或首付外，购房者在房屋交付后(hòu)通过按揭贷(dài)款支付剩余房款。

　　资(zī)金(jīn)监管方面，美国为防(fáng)止开(kāi)发商挪(nuó)用资金，购房者(zhě)的定金及首付款由第三方公证行或产权保险公司的信托账(zhàng)户监管。如(rú)果开(kāi)发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通(tōng)过申请仲(zhòng)裁取(qǔ)回，且不承担任何责(zé)任与(yǔ)损失。而开发商在房屋建设过程(chéng)中的资(zī)金全(quán)部来(lái)自(zì)银行，银行根据工程(chéng)进度向开(kāi)发商提供(gōng)一定比例的(de)贷款(kuǎn)，由于开(kāi)发商(shāng)挪用资金直(zhí)接损(sǔn)害银行利(lì)益，银行有充分动机监管开发商(shāng)施工进度。开发商在房(fáng)屋交付(fù)时(shí)需取得(dé)由政府相(xiāng)关(guān)部门经审查(chá)后发(fā)放的(de)验收凭证(zhèng)，通过验收凭证向(xiàng)银行得到购房者支付(fù)的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期(qī)房烂(làn)尾险

　　德(dé)国期房(fáng)可零首付购房，房款按建造(zào)工期(qī)进度支(zhī)付，按揭按工期放款(kuǎn)后还贷，房(fáng)贷利率采(cǎi)用固定利率，开发商或(huò)购房者可购(gòu)买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国(guó)开(kāi)发商在(zài)项目获批(pī)后(hòu)即可预售(shòu)房(fáng)屋。签(qiān)署购房合(hé)同前，购房(fáng)者(zhě)需支付约2000欧的定金并进(jìn)行预约(yuē)公证，签订(dìng)合同后定(dìng)金退(tuì)还(hái)。如由于任(rèn)何(hé)原因不能购买，定金按照德(dé)国法律全部退(tuì)还。

　　签署购(gòu)房(fáng)合同(tóng)后，购房(fáng)者需支付公证(zhèng)费(fèi)和土地交易税，分别为(wèi)房屋(wū)售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含(hán)在购房款(kuǎn)中(zhōng)，属于购房附(fù)加费。

　　首付方(fāng)面，德(dé)国没有规(guī)定最低(dī)首付比(bǐ)例(lì)，可零首付购房。

　　余(yú)款方面，德(dé)国也(yě)采取按工期支付房款的制度(dù)，一般(bān)分7笔进行(xíng)支付，具(jù)体支付节(jié)点、比例因(yīn)项目而异(yì)。一般来(lái)说，支付节点可分为公证后、主体完(wán)工、内部水(shuǐ)暖(nuǎn)电路完工(gōng)、窗户玻(bō)璃完(wán)工、室内(nèi)清洁(jié)及墙(qiáng)面完工、地板完工、全部(bù)完(wán)工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申请房贷，房贷利率采用固定利率，银行按施工(gōng)节奏分多次(cì)发放贷款，每(měi)笔(bǐ)贷款给予购房者一定(dìng)使用期(qī)限，期限(xiàn)结束后，购(gòu)房者开始(shǐ)还贷(dài)。

　　保(bǎo)险方面，德国保险公司针对期房设(shè)计了(le)两种保(bǎo)险，保险(xiǎn)的功能是当(dāng)房屋出现重大延期或重(zhòng)大(dà)缺陷时，保(bǎo)险公司保证开发商(shāng)赔偿或修复(fù)，开发(fā)商(shāng)破产(chǎn)，由保(bǎo)险(xiǎn)公司负责相(xiāng)应赔偿。保(bǎo)险(xiǎn)由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金保险保护机制，交房(fáng)前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师(shī)严(yán)格监管(guǎn)。

　　订立合(hé)同前(qián)，买卖双方均(jūn)有一名律师，负责沟(gōu)通期房交(jiāo)易中的房(fáng)产、资金、合同等各个(gè)环节，各环节内容确认无(wú)误后签订首付(fù)交换(huàn)合同。

　　定金方面，英国设(shè)置了(le)10％定金保险保护机制，当开发商出现(xiàn)财务(wù)、经(jīng)营(yíng)问题时，购房者(zhě)10％的定(dìng)金由保险公司赔付，而超出(chū)10％的部(bù)分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要(yào)在(zài)合同签订21天内支付。

　　余(yú)款支付(fù)环节(jié)，英国采(cǎi)取按工程进度付款的方式(shì)，但(dàn)是交(jiāo)房前付款比例相对较(jiào)低，一般会在合同签订6-24个月分别支(zhī)付(fù)两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付(fù)环节(jié)，英国规定房屋必须经(jīng)过房产公证公司的检验验(yàn)收后才能(néng)交付，交付后(hòu)方(fāng)可按揭(jiē)还贷(dài)。

　　资金(jīn)监管环(huán)节，英(yīng)国期(qī)房预售资金监管极为严格，资(zī)金也由律师监管，在(zài)确认工程进度、支付相关款项过程中，由买(mǎi)房律师(shī)将资金转给(gěi)卖方律(lǜ)师，卖方(fāng)律师转给开(kāi)发商，即资(zī)金(jīn)在进(jìn)入开发商账户前经过两(liǎng)道关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设(shè)置期房预(yù)付款(kuǎn)保全措施

　　日本期(qī)房交易(yì)立法，定金超5％或1000万日元(yuán)时(shí)，开发商必须完成“预售(shòu)房(fáng)定金保全措施”，交房前付款(kuǎn)比例(lì)不(bù)超房款(kuǎn)的20％，开发商(shāng)违约(yuē)需(xū)返还定价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房(fáng)后(hòu)按揭(jiē)还款(kuǎn)。

　　立法(fǎ)方面，日本(běn)二(èr)战结束后由于房屋供给严(yán)重失衡，叠加法律空(kōng)白，社(shè)会上“一房二卖”现(xiàn)象(xiàng)普遍，为(wèi)此，日本政府(fǔ)1952年(nián)出台《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经多次(cì)修订(dìng)，目前(qián)是唯(wéi)一(yī)一(yī)部规范(fàn)期房(fáng)交易的法律。

　　定金(jīn)保(bǎo)护方面(miàn)，根(gēn)据日本(běn)《宅地建物取(qǔ)引业法》，对购房者支付(fù)定金(jīn)超过5％或超1000万日元的部分，法律要求(qiú)开发(fā)商(shāng)必(bì)须完成定金保全措施才可预售。什么(me)是定金(jīn)保全措施？即买卖(mài)双方(fāng)签订购(gòu)房合同时，开发(fā)商(shāng)向金融机构或指(zhǐ)定保证机构(gòu)或(huò)保险机构签订定金保(bǎo)证委托(tuō)合(hé)同，设(shè)置购房者定金的(de)保证或(huò)保(bǎo)险，并将(jiāng)相应的保证金证(zhèng)明书交付给购房者。除定金(jīn)外，其(qí)他预先支付的购房(fáng)款也受该措施(shī)保护。若开发商倒闭导致期(qī)房烂尾，购房者可凭保证金(jīn)证(zhèng)明书(shū)向金融(róng)机构(gòu)或(huò)保证机(jī)构或保险(xiǎn)公司兑付，同时，开发商需向购房(fáng)者赔付违约金，一般约(yuē)为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环(huán)节(jié)，交(jiāo)房前只需支(zhī)付最多(duō)不超20％的定金，签订购(gòu)房合同后，购房者即可向银行申请贷款，但(dàn)交房后才开(kāi)始按揭贷(dài)款，除定(dìng)金(jīn)外的剩(shèng)余房款(kuǎn)在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银(yín)行监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后(hòu)付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度支付(fù)，所有资金进银行专(zhuān)门项目资金账户(hù)，交房后满1年保修(xiū)期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开(kāi)发商有统一的选购(gòu)权合(hé)同以(yǐ)及订金(jīn)返(fǎn)还(hái)机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一步签订购买合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合(hé)同后，购房者需(xū)支(zhī)付15％的首付及(jí)印花税，同时购房者向银行申请按揭(jiē)贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期房同(tóng)样采(cǎi)取(qǔ)按工程(chéng)进度(dù)付款的方式，《发(fā)展(zhǎn)商条例》对期房付款流(liú)程做了统一详(xiáng)细规定(dìng)，要求所有开发商遵(zūn)守(shǒu)，支付节点一般为(wèi)合(hé)同签订后(hòu)、地基完工、框架完(wán)工、管(guǎn)道门窗等(děng)完工等(děng)，支(zhī)付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按(àn)揭贷款(kuǎn)也依照工(gōng)程进度(dù)放款，月供在(zài)此(cǐ)过(guò)程中随着放出贷款的增加而增(zēng)加，未放(fàng)款部(bù)分(fēn)无需月供。

　　资金监管方面，购房者(zhě)的订金与付(fù)款会存入(rù)银行专(zhuān)门的项目资金账户，账(zhàng)户资(zī)金提取须与房屋(wū)建设有(yǒu)关。房屋交付(fù)后，购房者(zhě)享受1年的房屋(wū)保修期，此(cǐ)后(hòu)购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当(dāng)前房地(dì)产到(dào)了(le)政策出(chū)手临界点，重点是保交楼(lóu)和房企重组(zǔ)。一方(fāng)面(miàn)，加大对刚需(xū)和改善(shàn)型需求的支持力度，长短(duǎn)兼(jiān)顾妥善(shàn)应对(duì)局(jú)部停贷(dài)现象，重点(diǎn)是保交楼保复工保(bǎo)民生(shēng)，给予(yǔ)强有力的金融(róng)工具支持。另(lìng)一方(fāng)面(miàn)，从现在起，对还在正常运转的房(fáng)企包括(kuò)民营企业，加大支持力度，由优质房企牵头并购重组整个行业，为每个房企配套(tào)AMC和财团，给予(yǔ)金融工具配套(tào)。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估(gū)计形(xíng)势复(fù)杂性(xìng)和人(rén)性(xìng)复(fù)杂(zá)性，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷、复(fù)工保交楼、重(zhòng)组(zǔ)房企债(zhài)务、恢复市(shì)场信心以及长效机制(zhì)。长效机制四大关键是(shì)推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中(zhōng)性稳定和房地(dì)产税。定金环节，建立(lì)开发(fā)商违约后定金保护机制(zhì)，如将已支付(fù)定金(jīn)冻结至房屋交付阶段，保障(zhàng)购(gòu)房者定金(jīn)安(ān)全。签订(dìng)合(hé)同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以(yǐ)及重大缺(quē)陷等情况提供充分的保障。余款支付(fù)环节(jié)，建立按工程进度付款机制或交房后(hòu)按揭贷款机(jī)制，充分保护购房者的权益(yì)。资金监管环节(jié)，引入独立于开发商、银行的(de)第三方资金监管机构，或由(yóu)政(zhèng)府相关部门(mén)直接监管，以此防(fáng)止资金挪用现象。交付(fù)环节，建立商品房(fáng)保修期制度(dù)。保修期(qī)内，开发商应对房屋质量问题(tí)全(quán)权负责、免费维(wéi)修，购房者在保(bǎo)修期结(jié)束(shù)后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取(qǔ)消(xiāo)商品房预(yù)售制(zhì)是大势(shì)所(suǒ)趋。一(yī)方(fāng)面，98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在(zài)全(quán)国套户比(bǐ)超过1，从大(dà)开(kāi)发进入存量时代，对购房民众不公(gōng)平的预售(shòu)制已经过(guò)时(shí)了，该取消了，改为(wèi)现房销售。另一(yī)方面，取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八(bā)门、眼花(huā)缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销手(shǒu)段(duàn)，而(ér)是(shì)所见(jiàn)即所得(dé)的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对(duì)购房(fáng)民(mín)众的最根(gēn)本(běn)最实(shí)质(zhì)的保(bǎo)障，这(zhè)样将(jiāng)极大(dà)的提升开发商的(de)建筑质(zhì)量(liàng)，实现良币驱(qū)逐劣(liè)币。

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