导读

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地产步入大分化(huà)时(shí)代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去(qù)二十年(nián)是(shì)中国房地产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低(dī)景气(qì)，有关中国(guó)地产是否过(guò)剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘清(qīng)中国城镇存量住宅真实(shí)情况(kuàng)，据此(cǐ)判断中国未来地产趋势(shì)。

　　有媒(méi)体渲染(rǎn)中国(guó)地产存(cún)量极度过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部披露全国有(yǒu)近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑(zhù)，第七次(cì)人(rén)口普查调查数据显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中国房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露的近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建筑(zhù)中，城镇建(jiàn)筑占比(bǐ)不到一(yī)成(chéng)，其中还包括大量城镇非住(zhù)宅建筑，如商(shāng)业办公楼、学(xué)校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均(jūn)住宅间数为1.06间，但居(jū)住舒(shū)适不(bù)是人均(jūn)一间(jiān)房所能满足(zú)，它与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等因素(sù)密切相(xiāng)关(guān)。中国(guó)的人均(jūn)住宅(zhái)间数较发达国家还有(yǒu)很大(dà)差距(jù)。人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)大于1同样(yàng)不意味着(zhe)中国(guó)住宅市场已经饱和。

　　我们测(cè)算发现中国城镇居民户(hù)均1套(tào)房，其中(zhōng)每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直(zhí)接(jiē)公布(bù)中(zhōng)国家庭户(hù)均住(zhù)宅(zhái)的数据，我们根据(jù)商品住宅(zhái)套数、商品(pǐn)住宅(zhái)占比和城镇(zhèn)家庭户数，计算出城(chéng)镇家庭住宅套户(hù)比。

　　测算结(jié)果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中(zhōng)0.54套为商品住宅。若期房(fáng)顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住(zhù)宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎(hū)意(yì)味着户户有房，然而事实上中国住宅市场(chǎng)供需并不平(píng)衡。

　　国际数(shù)据(jù)显示，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡(héng)，是因为(wèi)户均一套(tào)房无法满足流动人口的租赁和置业需(xū)求。全国总人口的近三成都是(shì)流(liú)动(dòng)人(rén)口，流(liú)动人(rén)口会选择在大城市租房挣钱(qián)，在老(lǎo)家买房，从而产生(shēng)了额(é)外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍(réng)有(yǒu)四(sì)大新增(zēng)需求动力。

　　第一，户均人口规模(mó)缩(suō)小，一人(rén)户、两(liǎng)人户占比不断增(zēng)加(jiā)，导致家庭(tíng)户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第(dì)二，经(jīng)济板(bǎn)块的分化日益明显，区域经济资源分配的再集中吸引(yǐn)着人口(kǒu)流入，人口净迁入城市的新(xīn)增住宅需求有望持续(xù)旺盛。

　　第三(sān)，30％左右(yòu)的家庭(tíng)住在2000年以前建成(chéng)的住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭(tíng)、81亿平方米的(de)住宅建筑(zhù)面积。促(cù)成“老破(pò)小”住(zhù)宅的(de)改造势在(zài)必行。

　　第四，中国的人均住宅间(jiān)数与人均住(zhù)宅建筑面积(jī)均较发达国家有着不小(xiǎo)差距，“住上更(gèng)大房子”的改善性需(xū)求正在不断增加。

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国(guó)地产步入大分化时代而非(fēi)停(tíng)滞期。

　　如(rú)果说(shuō)过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体现为(wèi)住宅供给(gěi)存在不足(zú)，这是过去二十年(nián)房价快速上涨基石。那么当下房地产大分化(huà)时代(dài)已(yǐ)至，大分(fēn)化时代下地产矛盾则(zé)更多(duō)体现在住宅质(zhì)量供需冲(chōng)突(tū)。

　　地产(chǎn)大分化必将体(tǐ)现(xiàn)在不(bù)同能级城市(shì)之间(jiān)，不同区域(yù)板块之间(jiān)，不同品(pǐn)质住(zhù)宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露全国已有近6亿(yì)栋房屋建筑，引发热议(yì)。从2月以来(lái)，各大城市二手房(fáng)挂牌量突然激增，引发(fā)一阵二手房的“抛(pāo)售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国的房子(zi)是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底是供给过剩，还(hái)是供需平衡，或是仍然存在不足(zú)？可惜由于(yú)住宅存量数据并未公布(bù)，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，我们测(cè)算(suàn)出中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)住宅套数，回(huí)答(dá)当前的(de)房子是否(fǒu)真的过剩(shèng)了？据(jù)此判断未(wèi)来房地(dì)产市场会(huì)如何发展(zhǎn)。

　　一、如何(hé)有效观察中国户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过剩的直观判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险(xiǎn)普(pǔ)查(chá)工(gōng)作情况(kuàng)为主题的新闻发布会(huì)上，负责人对(duì)外披(pī)露(lù)：“住宅城乡建设行业获取了全国近(jìn)6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看(kàn)似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建筑中(zhōng)，农(nóng)村房(fáng)屋占(zhàn)9成以上(shàng)，以栋数(shù)计算(suàn)的(de)城镇房屋(wū)实(shí)际仅有4700多万栋，还包括(kuò)了大(dà)量商(shāng)业楼(lóu)、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次人口普查数(shù)据公布(bù)了中国城镇家庭户人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间，其(qí)中(zhōng)城(chéng)市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数大于(yú)1，看似意味(wèi)着人(rén)人(rén)都有(yǒu)房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更(gèng)与房屋(wū)质量(liàng)、居住面积、配套设施等因素(sù)密切相关。单单从人(rén)均住宅间(jiān)数不(bù)能完全(quán)反映(yìng)出城镇居民的(de)居住水(shuǐ)平。

　　中国(guó)主(zhǔ)要(yào)是以家庭为(wèi)单(dān)位购(gòu)买(mǎi)成套住宅，一套设施齐全的住宅(zhái)才(cái)是城镇(zhèn)居民宜居的(de)选择(zé)。

　　（二(èr)）中国户均住宅的(de)测算思路(lù)、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主(zhǔ)要(yào)分两(liǎng)大类，一类是商品住宅，另一类(lèi)是保障房(fáng)、原(yuán)公(gōng)有住宅(zhái)、自建房等非商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布城镇(zhèn)住宅数量。居(jū)民住宅相(xiāng)关(guān)数据有两处(chù)可以直接公布，一(yī)是每年商品住宅销售(shòu)套数(shù)（统(tǒng)计局(jú)）；二(èr)是居(jū)民(mín)住宅(zhái)来源(yuán)（人口普查数据）。计(jì)算中(zhōng)国居民户均住宅数量，我们(men)主(zhǔ)要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数(shù)量极少，可忽略不计(jì)。估(gū)算城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民户均住宅(zhái)套数分三步(bù)走：

　　第一步(bù)，将(jiāng)1999年以来每年(nián)商品住宅销(xiāo)售套数相加，我们就能够得(dé)到当(dāng)前商品住宅总存量。

　　第(dì)二步，根据(jù)城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅和非(fēi)商品住(zhù)宅比例，推算(suàn)得到居民住(zhù)宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥(yōng)有的商品住宅(zhái)总数除(chú)以家庭户(hù)数，我们就能(néng)够得到城镇户均拥有的住宅(zhái)数(shù)量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭(tíng)住(zhù)宅套户比=住宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭(tíng)户数(shù)）/（商品住宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套(tào)户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存(cún)量到(dào)底(dǐ)有多少，目前缺乏一(yī)个(gè)准确统计。我们利用既有统计数据，大致测算得到中国存量房地产套(tào)数，并进(jìn)一步推(tuī)算中国城镇家庭(tíng)户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一(yī)）中国(guó)商品住(zhù)宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商品住(zhù)宅(zhái)（包含现房(fáng)和期房(fáng)）。

　　中国的房地产销售以期房为(wèi)主，从2019年开始，新房销(xiāo)售中(zhōng)期房占比近9成。本文去除(chú)商品住宅累计(jì)销售套数里的期房销(xiāo)售，得到商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数(shù)=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流房企竣(jùn)工周期(qī)在2-3年，并(bìng)考虑到(dào)交房后装修的时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套数除(chú)以家庭(tíng)户数，算出(chū)：

　　（三）目(mù)前(qián)中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均拥有0.54套(tào)商品现(xiàn)房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均(jūn)拥有住(zhù)宅(zhái)1.02套(tào)

　　接下来我们需要进一步推(tuī)算(suàn)中国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普(pǔ)数(shù)据显示中国城镇居民的住宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)。其(qí)中自建(jiàn)住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠(zèng)与(yǔ)占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁(lìn)廉租(zū)房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和(hé)购买二手房都是商(shāng)品住宅，因此(cǐ)将租赁其他住宅、购买(mǎi)商品住宅(zhái)与购买(mǎi)二手(shǒu)房加总，得到(dào)商品(pǐn)住宅占居民所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间(jiān)商品住宅增幅为过去十(shí)年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商(shāng)品住宅的实际变化比例(lì)，从而我(wǒ)们估算出2022年商品住(zhù)宅所占比例(lì)，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)0.86 套(tào)住宅。但(dàn)考虑已购期(qī)房(fáng)，中国平均(jūn)每户(hù)城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年(nián)内陆续交(jiāo)付(fù)使(shǐ)用(yòng)，到(dào)2024年，中国平均(jūn)每户城镇家庭都会拥(yōng)有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的三点含义

　　既(jì)然城(chéng)镇居民已经(jīng)达到(dào)了(le)户均(jūn)一套房的程度，“户户(hù)有房”是(shì)否意(yì)味着(zhe)中国城(chéng)镇化进展(zhǎn)终(zhōng)结，甚至(zhì)意味着中(zhōng)国(guó)地(dì)产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房(fáng)并不意味着住(zhù)宅市场供需平衡

　　需要有多余住(zhù)宅来满足因(yīn)人口流动、居民换房等因素产生的住宅(zhái)需求(qiú)。因此，成熟(shú)房地产市场的(de)住(zhù)宅套户比会在(zài)1.1左右(yòu)。

　　国(guó)际经验来看(kàn)，美国、英国和(hé)日本的住宅套(tào)户比均高(gāo)于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套户(hù)比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分(fēn)别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房，就会造成(chéng)人(rén)口净流入地的住宅市(shì)场供不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口(kǒu)3.76亿(yì)，省内流(liú)动人口和省际流动人(rén)口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城乡人(rén)口流(liú)动调(diào)查数(shù)据显示(shì)，在上(shàng)海、杭州以及(jí)南京工作的流动人(rén)口在老(lǎo)家拥有(yǒu)住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市(shì)的(de)高(gāo)工资吸引打工(gōng)人，但(dàn)高房价迫使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动(dòng)人口实际上会占据(jù)两套房，在高房价的大城市租(zū)赁一套(tào)房，在房价较低的(de)县城购买一套房。所以说户均一套房无法满足庞大流动人口的租赁(lìn)与置业需求(qiú)。r在数学集合中是什么意思啊，r在数学集合中表示什么

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前(qián)，中国(guó)的城(chéng)镇住宅中依然有不少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也(yě)就是约(yuē)9000万户城镇(zhèn)居(jū)民住宅是2000年以前建成(chéng)，其(qí)中又有11.6％住宅年龄(líng)至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在(zài)着建(jiàn)筑结构松散(sàn)、设施陈旧、安全隐(yǐn)患(huàn)大等问题，如电线(xiàn)老化、管道(dào)等(děng)基础设施(shī)陈旧(jiù)，给住户的(de)生活带(dài)来了很大的不便和安全隐患，并且居(jū)住(zhù)体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的老旧住宅(zhái)面积(jī)小。占比为31.3％的家庭户数(shù)拥有的住(zhù)宅面(miàn)积(jī)占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家庭(tíng)没有独(dú)立卫浴和(hé)厨房(fáng)。这(zhè)类上(shàng)世(shì)纪修(xiū)建的老(lǎo)旧小区很(hěn)难满足现代生活需(xū)求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五(wǔ)成(chéng)的家庭住宅为一居室和二居室，户型偏小。其中一(yī)居室占比(bǐ)为14.9％，二(èr)居(jū)室(shì)占比为(wèi)33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅户型更小，当然这与城市(shì)土地(dì)资源紧张有关(guān)。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩(kuò)张是未来(lái)地产的需(xū)求驱(qū)动力

　　根据七普(pǔ)数(shù)据测(cè)算，2020年城镇家庭户住宅存(cún)量总面积为(wèi)294.6亿平(píng)。暂不(bù)考虑(lǜ)两年间农民带房进(jìn)城和老旧(jiù)小区拆迁，加(jiā)上2021年(nián)和2022年商品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量(liàng)总面(miàn)积为(wèi)308.16亿(yì)平，人均住(zhù)宅建筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积小(xiǎo)于均值，近4成(chéng)家庭(tíng)人均住宅建筑面积(jī)在(zài)30平米(mǐ)以下(xià)。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅建筑面积不足(zú)19平方米(mǐ)，不及全(quán)国人均水平的一半。若去(qù)除20％的公(gōng)摊，可使用的住(zhù)宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积低于15平方米的家(jiā)庭界定为住宅(zhái)存在(zài)困难，若按这(zhè)个标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的(de)家庭(tíng)存在住宅(zhái)困难问题。

　　若人(rén)均可使用住(zhù)宅(zhái)面积为40平，即(jí)人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为50平，只考虑(lǜ)家庭户人数，需要(yào)住宅总量约390.6亿平，较目前至少新(xīn)增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的人(rén)均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公摊面积后，中国的人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体户人(rén)口，所需要的住宅总量会(huì)更多。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来地(dì)产还(hái)会有需求(qiú)么？

　　我们测算得(dé)到中国城镇家庭户(hù)均1套房，看似已经(jīng)户户有(yǒu)房。即便如此(cǐ)，中国人(rén)口静态结构和(hé)动态趋(qū)势演绎，决定了中国(guó)未来地产(chǎn)仍有需求释放。户(hù)均1套住(zhù)宅现实(shí)之下，中国未来(lái)城镇住宅需求主(zhǔ)要来自于(yú)四个方面(miàn)。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口缩小(xiǎo)，家庭(tíng)户数(shù)增多，新户(hù)购房需求扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭户均(jūn)人(rén)口数不断下(xià)降，六普显(xiǎn)示城镇户(hù)r在数学集合中是什么意思啊，r在数学集合中表示什么均人口规模为(wèi)2.85人(rén)/户，而七(qī)普(pǔ)显示城镇户均(jūn)人口规模为(wèi)2.62人/户(hù)，一(yī)人户、二人户(hù)的占比明(míng)显上升，人口小家庭(tíng)化趋势将继续延续，导致户数会因户均人口规模(mó)的(de)缩小而增多。

　　第二(èr)，人口(kǒu)迁移导致经济发展带来的(de)新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分化日益(yì)明显，资源(yuán)和生产要素逐步向经济带、都市圈中心城市流入，区域(yù)经济资源分配的再集中吸引着人口流入。人口(kǒu)迁移(yí)势必涉(shè)及到买(mǎi)房租房，给迁(qiān)入地(dì)住(zhù)宅市场(chǎng)带来(lái)新(xīn)的(de)增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常住(zhù)人口增量为72万，而出(chū)生人口为44.9万人(rén)，死亡人口(kǒu)为38.4万(wàn)人，自然增加人口仅为(wèi)6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁(qiān)移(yí)。

　　第(dì)三，老旧(jiù)小区(qū)改善性需求(qiú)依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅(zhái)的家庭拆(chāi)迁改建最多。自(zì)建房家庭比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原公有住宅(zhái)家庭(tíng)比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再(zài)加上其他住宅(zhái)（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大(dà)致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家(jiā)庭户，自建住宅和原(yuán)公有住宅减少了1282万(wàn)户(hù)，住(zhù)宅(zhái)净需求增加(jiā)9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增(zēng)住宅需求(qiú)中，有(yǒu)7成家庭(tíng)购(gòu)买了商品住宅。租(zū)房、购(gòu)买经济适用房和其(qí)他分(fēn)别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城中村和(hé)旧(jiù)城(chéng)改造，商(shāng)品住宅(zhái)的占比(bǐ)势必会进一步(bù)上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建筑面(miàn)积还有(yǒu)约81亿平，涉及城(chéng)镇家庭(tíng)约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑(zhù)面积小、质(zhì)量低(dī)、基础(chǔ)设施配套差、没有或少有物(wù)业管理，居民追求美好(hǎo)、宜居生(shēng)活的环境，背后(hòu)的(de)改善性(xìng)需(xū)求(qiú)有待释(shì)放。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的改善性需求还将有(yǒu)所增加。

　　刚需购房(fáng)受(shòu)限(xiàn)于(yú)资(zī)金，倾向(xiàng)于(yú)中小户型。已有住宅(zhái)家(jiā)庭希望提高生活品质，以小(xiǎo)换大、以旧(jiù)换新(xīn)。2022年底的(de)中央经济工作会(huì)议明确指出支持住宅改(gǎi)善(shàn)等消费。

　　OECD国家(jiā)的人(rén)均住宅间数(shù)为1.71间，无论(lùn)是否(fǒu)考(kǎo)虑乡村住宅因素，中国(guó)的人均住宅间数较其他国家依旧存(cún)在不小差(chà)距。

　　住(zhù)宅舒(shū)适度与经济水平有着密(mì)切正向(xiàng)联系。随着(zhe)经济发(fā)展(zhǎn)水平的提高，中国的人均住宅(zhái)间数(shù)与(yǔ)人均住宅建筑面(miàn)积将随之增长。

　　如果说(shuō)过去二(èr)十(shí)年是(shì)中(zhōng)国地产(chǎn)黄金(jīn)发展(zhǎn)期，地产矛盾更(gèng)多(duō)体现为住宅供给存在不足，供(gōng)需出现错(cuò)配，这是过去二(èr)十年房价(jià)快速(sù)上涨(zhǎng)基石(shí)。那(nà)么未来将是(shì)住宅质量(liàng)的供(gōng)需冲突。房地产大分化(huà)时代(dài)已至(zhì)，这种分化不单局限于城(chéng)市(shì)能(néng)级之间差异，优质小(xiǎo)区和(hé)老旧二手房之间(jiān)的(de)差异也将越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数据调查的是人，并不是(shì)针对住宅，因此可能存在统计偏差。商品住(zhù)宅占比实(shí)际(jì)值可能偏低，其增(zēng)速可能超预期(qī)。

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