近两年(nián)火爆的(de)创新产(chǎn)品公募(mù)REITs进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例稳定分红，15只公(gōng)告(gào)2022 年(nián)可供(gōng)分配金额的REITs产品，平均分红比(bǐ)例(lì)接(jiē)近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分(fēn)红机制(zhì)是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类产品长期投资价值，通过观(guān)测经(jīng)营(yíng)活动(dòng)现金流(liú)、可供分配现金等指标(biāo)，也(yě)是观察REITs项(xiàng)目底层资(zī)产运营情况(kuàng)的“窗口”。他们也提醒普通投(tóu)资者注意，与产权类(lèi)项(xiàng)目相比(bǐ)，特许经营(yíng)REITs项目在经营权(quán)到期后不再(zài)产生现金收益，特许经(jīng)营权(quán)分红目(mù)前已包含了利润分配(pèi)和(hé)本(běn)金(jīn)的归(guī)还，在(zài)选(xuǎn)择投资标的时应了(le)解资(zī)产类(lèi)型和分红(hóng)的特征(zhēng)。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集修行靠个人的上一句是什么意思，修行靠个人下一句分红(hóng)期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续(xù)迎来除息日(rì)，此外尚(shàng)有6只(zhǐ)REITs实(shí)际分配情况尚(shàng)未公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出(chū)了高(gāo)比例的稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供(gōng)分配金额的(de)公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配金额占(zhàn)可供分(fēn)配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负责人(rén)对此表示，投资公募REITs的(de)主要收(shōu)益来源为持有期分红收(shōu)益，以及(jí)基金份额(é)交易价(jià)格的变化。基(jī)金份额二级市场价(jià)格(gé)受到公募REITs资产运营情况(kuàng)及市场因素(sù)的(de)综合影响(xiǎng)，较易(yì)引(yǐn)起(qǐ)波动。与此相比，基金分(fēn)红预期则更有规(guī)律可循。公(gōng)募REITs的分红主(zhǔ)要来自基础设施资(zī)产的经营现金流，投(tóu)资人通(tōng)过(guò)基金(jīn)募集材料和信息披露(lù)文(wén)件(jiàn)，结合行业及(jí)市(shì)场情况，可以分析基础设施(shī)项(xiàng)目的经营业绩，作为(wèi)进行投资(zī)决策的重要参(cān)考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二(èr)级市(shì)场价(jià)格变(biàn)化导致(zhì)的(de)浮盈(yíng)或浮亏，分红作为(wèi)基金份额持有人实际获得的现金收益，对于长期投资者(zhě)更具参考(kǎo)价值。”中金基金(jīn)相关负责(zé)人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资(zī)中心运营高级(jí)副总监李华平也(yě)表示，根据《公(gōng)开募(mù)集(jí)基础设施证(zhèng)券投资基金(jīn)指引（试行(xíng)）》及相关法规要求，基础设施基金应当将90％以上合并后基金年度可分配金(jīn)额以(yǐ)现金形式分配给投资者，强制分(fēn)红机(jī)制是公募REITs的主要特(tè)征之一，稳定(dìng)的分红机制体现出REITs产(chǎn)品长期投(tóu)资(zī)价值(zhí)。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投资角度来看，基(jī)础(chǔ)设施公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性”双重特(tè)点。二级市(shì)场价格反映(yìng)这类产品“股性(xìng)”的一面(miàn)，分(fēn)红体现(xiàn)了(le)这类产品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有(yǒu)强制(zhì)分(fēn)红要(yào)求，分红类(lèi)似于(yú)债券派息，但不(bù)等同(tóng)于债(zhài)券的固定利息(xī)回报(bào)，而是由(yóu)可供分配现金决(jué)定。

　　从机构投资者的角度来看，一方(fāng)面是公募REITs丰富了机构投资(zī)者的(de)投资品类，为资产(chǎn)配置多元化提供抓手，具有较强(qiáng)的(de)配(pèi)置价值。另一(yī)方面，公募REITs的分(fēn)红(hóng)能够帮助机(jī)构投资者稳定收益。机构(gòu)投(tóu)资(zī)者公(gōng)募REITs能够(gòu)通过(guò)分红(hóng)获取相对于(yú)投(tóu)资债券相对高(gāo)的收(shōu)益性，在有效(xiào)控(kòng)制风险的前提下，增(zēng)厚资(zī)产(chǎn)包收益，起到投(tóu)资“压舱(cāng)石”的作(zuò)用。

　　分红除了投资收益(yì)“落(luò)袋为安”外，市场对于未(wèi)来分红水平的预期，也是(shì)影响REITs基金(jīn)二级(jí)市场价格(gé)走势(shì)的关键因素之(zhī)一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级市(shì)场表现看，截(jié)至4月21日，今年以来(lái)中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至(zhì)2023年(nián)3月31日，有20只(zhǐ)公募(mù)REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观(guān)经济的影响，可(kě)分配金额完成率不达预期，一定(dìng)程度(dù)上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华(huá)平称，公募REITs二级市(shì)场的价格波动(dòng)受(shòu)多重因素(sù)的影响，投资收益是(shì)影响REITs二级市场价(jià)格的主要因素之一(yī)，而(ér)稳定的分(fēn)红有利于吸(xī)引(yǐn)投(tóu)资者(zhě)参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金(jīn)基金相关负责人(rén)也(yě)表示，近期经济预期恢(huī)复，一(yī)方面市场热点呈现向(xiàng)股票和债(zhài)券回归(guī)的过程；另一方面，基(jī)础设施项(xiàng)目的经营业绩(jì)相对经(jīng)济活力的改善有一定的(de)滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权日，将对(duì)基金份额的开盘(pán)指导价做调减处理，调(diào)减金额根(gēn)据单位基金份额的分红金额进行计算。除权操作是对分红前后基金份额净值变化的修正，使投资人在(zài)基金分红前(qián)后均可(kě)以(yǐ)获(huò)得公平的投资机会(huì)。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长期投(tóu)资的信心，同时需(xū)结合持有产品的特性，关注二级市场扰动对整体收(shōu)益的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权(quán)分红包括利润分配和本金归还

　　普通投资者应了解(jiě)底层(céng)资(zī)产情况

　　多(duō)位业内(nèi)人士还(hái)提醒，与现有(yǒu)公(gōng)募基金分红前提是本金之上的增值部分(fēn)不(bù)同，特许(xǔ)经营权(quán)REITs基(jī)金运作(zuò)期(qī)间的“分红(hóng)”界定为(wèi)“分派”更为准(zhǔn)确，分派的(de)是本金(jīn)与增值(zhí)两个部分(fēn)，两个部分之(zhī)间(jiān)的比例是变动的，与现有公募(mù)基(jī)金分(fēn)红差异很大，大多数普(pǔ)通投资者可能把“分派”金额误认为是持续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年(nián)等合同年(nián)限到期后基金(jīn)价值面临(lín)极(jí)大不确定性，这是该类(lèi)投资者应该注意的情况(kuàng)。修行靠个人的上一句是什么意思，修行靠个人下一句p>

　　李华平表示，目前公募REITs主要(yào)有特许经营权类(lèi)和产权类(lèi)两大(dà)资产类型，持(chí)有产权类产(chǎn)品的收益主要包括每年的现(xiàn)金分红及资(zī)产增值的收益，而持(chí)有特许经营类(lèi)产品的收益主要来(lái)自项目(mù)每年(nián)的(de)现金分红。其中，特许经(jīng)营(yíng)权类资(zī)产(chǎn)的分红包括了利润分配和(hé)本金(jīn)的归还(hái)，两者(zhě)的比率也是(shì)变(biàn)动的，对特许经(jīng)营权类(lèi)资产的(de)公募REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投资者在选择投资标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也(yě)表示，从细(xì)分(fēn)来看，各类公募REITs分红因底层资产(chǎn)属性不同(tóng)而形(xíng)成区别。特许经(jīng)营权类的公(gōng)募REITs产品因其分红相(xiāng)当于包含“本(běn)金+收(shōu)益”，分红相对较(jiào)多，债性偏(piān)强。而(ér)产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看(kàn)重(zhòng)底层资产(chǎn)的价(jià)值增(zēng)值，所以(yǐ)相对股性(xìng)偏(piān)强。普通(tōng)投资者在选择公募REIT时(shí)，需要(yào)考虑底(dǐ)层资产属性，对所选(xuǎn)择产品的二级市场价格(gé)和分红(hóng)有合理(lǐ)预期(qī)。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责(zé)人也认(rèn)为，与产(chǎn)权(quán)类(lèi)项目(mù)相比，特许经(jīng)营项(xiàng)目(mù)在经营权(quán)到期后(hòu)不再能(néng)产生现金收(shōu)益，因此将可(kě)供(gōng)分配金额的分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这(zhè)个特点，剩余经营期限较短的特许经(jīng)营项目(mù)，通(tōng)常具(jù)备更高的分(fēn)派率(lǜ)水平。对于剩余期限较(jiào)长的特许经营权项(xiàng)目，即(jí)使(shǐ)分派率相对较低，也(yě)有足够年限收回本金并取得收益。

　　中金(jīn)基金该负责人提醒投资(zī)者注(zhù)意，特许经营(yíng)权项目的分(fēn)派金额(é)包含了投资(zī)本金，在(zài)不进行扩募的情(qíng)况(kuàng)下，基金份额(é)单价随着分派进度逐年下降(jiàng)是(shì)正常现象，投资特(tè)许经营(yíng)权REITs的收益来自(zì)项(xiàng)目剩(shèng)余期限产生的现金流。

　　“与特(tè)许经营项(xiàng)目(mù)相比(bǐ)，产权类(lèi)项(xiàng)目的(de)土(tǔ)地或建筑(zhù)的剩余使用年限一(yī)般(bān)较长，再加上(shàng)到期后通(tōng)过对建筑的更新改造或补缴土(tǔ)地出让(ràng)金等追加投资，有机会进一步(bù)延(yán)长经(jīng)营期限。这种类似(shì)永续经营的假设反映在基础(chǔ)资产(chǎn)的估值上，使产权类REITs具(jù)备更显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益(yì)率等指标

　　评估项目底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)运营情况

　　在基金(jīn)分红的(de)时点，多位业(yè)内人士还(hái)表示，在产(chǎn)品分红期，投(tóu)资者(zhě)可以观测经营活动现金流、可供分配现金、内部收益(yì)率(lǜ)等指标(biāo)，来观察和评估项目底层资(zī)产的(de)运(yùn)营情况。

　　中航基金表示，年报(bào)指(zhǐ)标中(zhōng)，跟现金(jīn)相关的指标有两个：一是年报中(zhōng)披露的(de)经营活动现金流(liú)，二是可供分配(pèi)现金，二者存在本(běn)质性区别。经营活动产生的现金(jīn)净流量(liàng)是指(zhǐ)企业经营、筹(chóu)资(zī)、投资产生的现金(jīn)流，基(jī)于企业本身经营活动产生；可(kě)供分配(pèi)的现金实质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金(jīn)影响利润表(biǎo)的项目进(jìn)行调整，加期初现金(jīn)，最(zuì)终(zhōng)得到的账面现(xiàn)金。

　　李(lǐ)华平也表示(shì)，公募REITs作为资产配置新(xīn)选择，投(tóu)资价(jià)值体现在(zài)相对股债市场独(dú)立的资产配置功能(néng)，比(bǐ)较适合长期持有。建(jiàn)议(yì)投资者(zhě)对经营权类(lèi)的资产(chǎn)可以更多关(guān)注(zhù)内部收(shōu)益(yì)率的高(gāo)低(dī)，对(duì)产权(quán)类的资产更多(duō)关注(zhù)分派率高低。因为(wèi)公募REITs可分配收益主要来自底层(céng)资产的经营(yíng)净(jìng)现金流，所以底层(céng)资产运营(yíng)情况直接影响投资回报，投资(zī)者可综合考虑原始权益(yì)人综合实力、运营管理机(jī)构实力(lì)、公募基金管(guǎn)理人实(shí)力等多重因素来选择投资标的。

　　中信证券(quàn)研报也显示，公募(mù)REITs进(jìn)入密集(jí)分红期，由于分红交易带(dài)来(lái)的短期博(bó)弈(yì)机会仍(réng)在(zài)，叠(dié)加此前市场(chǎng)接(jiē)连回(huí)调，建议投资者关注有(yǒu)基(jī)本(běn)面(miàn)支撑(chēng)、填权效应相对明显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均会载明(míng)REITs在发行首年(nián)及次年(nián)的可供分配(pèi)金额预测。投资(zī)者可以将REITs的(de)实际分红金(jīn)额与募(mù)集材(cái)料中(zhōng)披露预(yù)测进行(xíng)比(bǐ)较分析，结(jié)合经(jīng)济及(jí)市场的(de)实际环境，对基(jī)础设施项目的运营业(yè)绩及REITs的(de)管理能力(lì)进行判断。”中金基(jī)金上述负责人也称。

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