5月(yuè)以来，房(fáng)地产板(bǎn)块(kuài)个股多(duō)出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日(rì)收(shōu)盘，中信房地产(chǎn)指数本(běn)月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。而以(yǐ)公(gōng)募基金为代表的机构对于这一板(bǎn)块已经在悄然布局。数据(jù)显示，以(yǐ)南方和华夏的(de)两(liǎng)只老(lǎo)牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所公布的(de)总(zǒng)份额均较4月28日时有(yǒu)小幅增(zēng)长。根据基金一季报统计(jì)，龙头与(yǔ)地(dì)方国企央(yāng)企获得增持，持仓数量占流通股比重增(zēng)幅五只个股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中(zhōng)新集(jí)团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募(mù)配置(zhì)房地产或“底(dǐ)部(bù)回升”

　　行(xíng)业红利时代已过 精(jīng)耕细作成共识(shí)

　　从公募基金(jīn)对(duì)房地产(chǎn)的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的市值约1188亿元，占(zhàn)其所(suǒ)持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但(dàn)公募所持房地产公司市值在股票资产(chǎn)中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数(shù)值更是(shì)进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三年来(lái)的首次(cì)回(huí)升，年底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公(gōng)募对房(fáng)地产行业的(de)持股(gǔ)比(bǐ)例也同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季(jì)度得(dé)以延续(xù)。数(shù)据统计(jì)显示(shì)，公募重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度(dù)提升(shēng)6.71％。持(chí)仓市值前五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨江集团(tuán)，持仓市值占板块比重合计达(dá)47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对于房(fáng)地产的投资(zī)愈发有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公募基金一(yī)季(jì)报汇总(zǒng)的重仓股中，房地产板块排名最高的是保利发展，在(zài)基金重仓第33位。排名第(dì)二的(de)是(shì)招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头股万科A排在(zài)第96位。对比去年(nián)四季报，变化之处首先(xiān)在于几只(zhǐ)房地产龙头股从排位上看均(jūn)有退步，尤其是万科最(zuì)为明显；其(qí)次是(shì)金地(dì)集团退(tuì)出百大(dà)之列(liè)。但(dàn)考虑到房(fáng)地产是复苏链(liàn)上最后一环(huán)，且首(shǒu)季(jì)并非(fēi)行业(yè)销(xiāo)售(shòu)旺(wàng)季，其(qí)传导到二级市场乃(nǎi)至机构(gòu)持仓上还(hái)需要时间周期(qī)。

　　形成共识的是，经济圈判(pàn)断房地产(chǎn)已经进入大(dà)分化时(shí)代，一二(èr)线城(chéng)市(shì)好于(yú)三(sān)四线城市(shì)。而映(yìng)射到(dào)二(èr)级市(shì)场投资(zī)上，配置(zhì)房地(dì)产行业(yè)轻(qīng)松收获行业贝塔的红利(lì)期(qī)一(yī)去不返(fǎn)了。“如果按照产业周(zhōu)期来(lái)分类，包括房地产等几类行(xíng)业(yè)在盖特纳(nà)曲线里属于成熟期或者衰退期的行业(yè)，传统认知上没有(yǒu)什么投(tóu)资(zī)机(jī)会的(de)。但(dàn)在这几年(nián)特(tè)殊的行(xíng)情里包括(kuò)煤炭、电解铝(lǚ)等类似的行(xíng)业也出现了一些机会，背后的逻(luó)辑是(shì)供给侧发生了(le)更大的变化。”一不愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不(bù)过也有公(gōng)募人(rén)士(shì)持谨慎乐观态度(dù)：“行业前(qián)几年17亿(yì)～18亿平方(fāng)米的年销售面积很(hěn)难再出现了(le)，2022年(nián)光是(shì)居民(mín)存款数量增(zēng)加了15万亿(yì)元(yuán)。中国存量有400亿平方米建筑面(miàn)积，考虑存量地产的更(gèng)新，也有近(jìn)10亿平方米(mǐ)。需求端还需要(yào)有一定的(de)政策(cè)出来去(qù)刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金(jīn)房(fáng)地产研(yán)究员吕功绩也(yě)指出(chū)：“时(shí)至今日(rì)，无论从城镇化的进(jìn)程，还是人均(jūn)住房面积（接近(jìn)30平/人），我国(guó)均已(yǐ)告(gào)别(bié)住(zhù)房短缺时代，而目前居民(mín)的杠杆率(lǜ)和房价收(shōu)入也不(bù)支撑(chēng)每(měi)年18万亿元(yuán)的销售额，以及过快上行的房价(jià)，因而(ér)行业(yè)高增的时代已经过去，未来(lái)行业的需求或(huò)将(jiāng)回落，在此过程中，伴随着地(dì)产(chǎn)的高杠杆属(shǔ)性，就(jiù)很容易(yì)出现信用(yòng)风险问题(tí)（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供(gōng)给侧出清的过程。这个过程中，综(zōng)合(hé)竞争力强的公司就(jiù)能够通过(guò)大鱼吃小鱼的方式，获得市占率(lǜ)的提升。当行业需求(qiú)见(jiàn)顶(dǐng)回(huí)落时，行业(yè)的(de)贝塔已经过(guò)去了(le)，但不代表没有投(tóu)资机会，机(jī)会在于(yú)城市、位(wèi)置、产(chǎn)品的阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力公司的(de)阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于这(zhè)样的(de)认识转变(biàn)，精耕细作(zuò)个(gè)股成为公募乃至整(zhěng)体机构的务实之举。

　　机(jī)构配置房地(dì)产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部(bù)央国企(qǐ)、优质(zhì)区(qū)域性标的(de)成(chéng)香饽(bō)饽

　　5月以来，房地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块个(gè)股多(duō)出现小幅(fú)上(shàng)涨，截(jié)至5月10日(rì)收盘，中信房地(dì)产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。从具体的(de)个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万(wàn)房地(dì)产板(bǎn)块个股，在纳入统计的124只房地产类(lèi)标的股(gǔ)中，本月以来(lái)实(shí)现股价上(shàng)涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述(shù)时间段(duàn)恰好(hǎo)排(pái)名前五的公司月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分(fēn)别是上实发展、浦(pǔ)东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地产。排名第一的上实发展，五一假期归来(lái)后(hòu)日成(chéng)交(jiāo)量(liàng)明显(xiǎn)放大(dà)，4日、5日连(lián)续两(liǎng)个交(jiāo)易(yì)日收出涨停。从该股的基本面来(lái)看，上实发展(zhǎn)的主(zhǔ)营(yíng)业(yè)务为房地(dì)产(chǎn)开发与经(jīng)营。公司的主要产品及(jí)服务为房地产销(xiāo)售、房地产租(zū)赁、物业管理(lǐ)服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据(jù)来看，2022年，其实现营业(yè)收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营业总收(shōu)入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿(yì)元，同(tóng)比扭亏(kuī)。

　　不过从十大(dà)流(liú)通股股东(dōng)来看，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日(rì)时的首季十大流通股股(gǔ)东(dōng)来看， 具体包括公募的(de)上银基(jī)金、私募的迎水文龙、中央(yāng)汇金、长城(chéng)资产管理(lǐ)公司等都(dōu)跻身前十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的(de)浦东(dōng)金桥也是上海(hǎi)本地房企，其(qí)第一季度(dù)的收入利润规模大(dà)幅度复苏。究其原因(yīn)，一方面是该(gāi)公司后疫(yì)情时代出租(zū)率复苏至近年来最高，另一方面(miàn)则(zé)是公司拿(ná)地结(jié)算持续性向好，从(cóng)数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面(miàn)积约(yuē)54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好(hǎo)背景下，自(zì)然也吸引了(le)知名(míng)机构在其中持续(xù)驻足。从第一(yī)季度(dù)十大流通股股(gǔ)东来看，知名私募高(gāo)毅邓晓峰(fēng)的两只产品依然在前(qián)十中，这也是连续(xù)第三个(gè)季度(dù)他有的两只产品杀入(rù)前十(shí)。同时(shí)榜单中(zhōng)还(hái)有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局，其(qí)当季还小幅增加了持股。

　　除(chú)去上述(shù)两家上海区域(yù)性(xìng)地产公司外，荣安(ān)地(dì)产则是主要(yào)布局在深圳的地产公司(sī)，一季报交出的(de)也(yě)是一份报喜(xǐ)的成绩单：首(shǒu)季公司(sī)实(shí)现营业收(shōu)入51.85亿(yì)元(yuán)，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市公司股东(dōng)的净(jìng)利润(rùn)6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度(dù)来(lái)看，《红周刊》注(zhù)意到两只公募指基首季新杀入(rù)十(shí)大流通股股(gǔ)东行(xíng)列(liè)。具体(tǐ)说来， 南(nán)方中证全指房(fáng)地产ETF上(shàng)榜排名第七位，富国中证指数1000增强则排(pái)名第九位，此外联袂出(chū)现的机(jī)构还有QFII高盛国(guó)际(jì)和私募(mù)迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊(kān)》采(cǎi)访时，兴证全球基金(jīn)相(xiāng)关人士分析：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙头的价(jià)值更为笃定突(tū)出；从拿地端看，2022年(nián)土地市场大幅降温，优质土地(dì)供给较多（券商(shāng)测算对(duì)应潜(qián)在毛利率在25％以上(shàng)，目前(qián)房企(qǐ)的利润率(lǜ)仅20％），绝大多(duō)数房企受限于信用问题(tí)或者资金紧张没法拿地，龙(lóng)头(tóu)房企趁机获(huò)取(qǔ)低成本土地，龙头(tóu)房(fáng)企的拿地力度（拿(ná)地(dì)金额/销售(shòu)金额）基本在30％以上；从融资上看(kàn)，龙(lóng)头(tóu)房企杠(gāng)杆(gān)率较低，净(jìng)负债率基本在(zài)70％以(yǐ)下，而其他房(fáng)企(qǐ)的净负(fù)债率普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆空(kōng)间有(yǒu)限，从融资(zī)成本看，龙(lóng)头房(fáng)企的融资成反正切函数的导数推导过程，反正弦函数的导数本(běn)不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的(de)销售，龙头房企明显跑(pǎo)赢(yíng)行业，1～4月百(bǎi)强(qiáng)房(fáng)企的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前中特(tè)估的浪潮下，央国企地(dì)产股或存在(zài)发展的(de)大好机会。中信证券指(zhǐ)出：“房地产行业的结构性(xìng)机会依(yī)然存(cún)在，少部分公司尤(yóu)其(qí)是央企占据显著优势，其主要又体现为库存(cún)的(de)优势。央企(qǐ)地产公司，现(xiàn)阶段表现出(chū)较低的融资成本，优质的(de)开发(fā)资源和良好的不动产资(zī)产运营(yíng)能力的多重(zhòng)竞争优(yōu)势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央企(qǐ)相(xiāng)较于民营地产公(gōng)司也是更有优势(shì)的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权(quán)债务(wù)关系等(děng)问题，市场对民营房开企业(yè)的资产会(huì)有更(gèng)多担忧和(hé)质疑，所以在这一(yī)轮(lún)行业出清的过(guò)程中，央国企相(xiāng)较于民企来说估值的修复(fù)更(gèng)明(míng)显(xiǎn)。中特估的角度从中长(zhǎng)期的维度看，行业的逻辑(jí)在(zài)于(yú)集中度(dù)提(tí)升后，行业进入高质量发展阶段，具备较快(kuài)速发展(zhǎn)阶段更稳定且可预(yù)期的盈(yíng)利和现金(jīn)流创(chuàng)造能力，以此(cǐ)带来估值中(zhōng)枢的提升，应该关注估(gū)值相(xiāng)对较低，企业自(zì)身资(zī)产(chǎn)的质量(liàng)好、运营能力强、可以创(chuàng)造持(chí)续(xù)现金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代(dài)中行(xíng)业普(pǔ)涨的概(gài)率比较低，行业(yè)内部将出现分化(huà)，要关注(zhù反正切函数的导数推导过程，反正弦函数的导数)将受益于行业集(jí)中度提升的头部公司。”星石投(tóu)资首席研究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这一思(sī)路的话，或许还是保利发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更为光明。不(bù)过国投瑞银基金投资(zī)部副(fù)总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要客观地去持(chí)续观察国企央企(qǐ)在三个方面是(shì)否可以维持，首先是(shì)融资成(chéng)本保持(chí)低(dī)位，其次(cì)是销售份额持续提升，再次是拿地(dì)份额持续提(tí)升。”

　　复苏速度(dù)缓慢(màn)

　　机(jī)构需要(yào)多(duō)给一些(xiē)耐(nài)心

　　而(ér)《红(hóng)周刊(kān)》也根(gēn)据房企一季报梳(shū)理发现，对于2022年的业绩(jì)出现的整体下滑(huá)，2023年(nián)一季度(dù)的业绩分(fēn)化更趋明显，保(bǎo)利(lì)发展、滨江集(jí)团(tuán)等房企营收(shōu)、净(jìng)利均(jūn)实现了(le)业绩的回正(zhèng)，甚(shèn)至是(shì)较大增速的增(zēng)长。而(ér)这些公(gōng)司(sī)也是机构的(de)重仓对象(xiàng)。

　　对此(cǐ)，知名房地产(chǎn)业(yè)内人士张(zhāng)宏(hóng)伟向《红周刊》分析表示，业绩出(chū)现明显改(gǎi)善的房企，主(zhǔ)要(yào)是因为过去两三(sān)年时间，尤其是在2021年(nián)下(xià)半(bàn)年(nián)民营房企不怎么(me)投资拿(ná)地(dì)之后，国有企业仍在持续(xù)性地拿(ná)地，且主(zhǔ)要集中在核心城(chéng)市，投资力度较(jiào)大。投(tóu)资的驱动能够推动房企销售业绩的增长，从而(ér)在2023年一季度市场恢复(fù)但仍处于(yú)调整(zhěng)的过程(chéng)中，能够(gòu)保有一个正增(zēng)长(zhǎng)。

　　不(bù)过张宏伟(wěi)同时也提(tí)醒(xǐng)表示，在房地(dì)产的复苏过程中，还面临着一(yī)些不确定性。其实(shí)整个市场(chǎng)从四月份开始(shǐ)又在往下(xià)掉(diào)。除了(le)杭州、成(chéng)都(dōu)等极个别城市四月环(huán)比三月相对表(biǎo)现较好之外，包括北京、上(shàng)海在内的绝(jué)大多数(shù)城市都出现环比下滑的情况。而现在五月的市(shì)场表现(xiàn)也不太乐观。按(àn)照现在的经济状况、收入情况，以及市场的(de)去库存压(yā)力、企业的(de)资金面(miàn)压力，可能会(huì)出现，到(dào)六月(yuè)份房企为(wèi)了半年报冲业绩出现市场的短期(qī)反弹外的(de)一个市(shì)场乏力现(xiàn)象。也就是说(shuō)，第二季度、第三(sān)季度增(zēng)长不确定性的压力(lì)仍旧较大。

　　上海利檀投资(zī)董(dǒng)事长陈(chén)昊扬(yáng)也向《红周(zhōu)刊(kān)》指出，现在整个房地(dì)产以及其上(shàng)下游产业链的(de)复苏速度都比想象(xiàng)的要慢很(hěn)多，我(wǒ)们(men)要多给(gěi)一些耐心(xīn)，这个时候，在房地(dì)产以及上下游就不是赚(zhuàn)快钱的时候，只(zhǐ)能赚(zhuàn)他基本面的钱(qián)。但这也意味着，只有极为少数(shù)的、做得比同行好得多的企业(yè)，会伴随(suí)整个(gè)行(xíng)业的弱复苏，业绩(jì)会(huì)逐步体现(xiàn)出来。所以只能耐心地去等待它的(de)基本面不断地凸显出来，这需要(yào)时(shí)间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文(wén)中提(tí)及个股仅为(wèi)举例(lì)分(fēn)析，不做买卖推荐。）

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