导读

　　黄金(jīn)二十(shí)年之(zhī)后(hòu)，当下(xià)中国地(dì)产步入(rù)大分(fēn)化(huà)时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中(zhōng)国(guó)房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续三(sān)年商品住(zhù)宅销(xiāo)售面积超15亿(yì)平，足够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年地产(chǎn)持续低景气，有关中国地产是否过剩的(de)讨论日(rì)益(yì)热(rè)烈。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，本文试图厘清中(zhōng)国城镇(zhèn)存量住宅真(zhēn)实情况，据此(cǐ)判(pàn)断中国未(wèi)来(lái)地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染(rǎn)中国地(dì)产存量极度过剩，事实(shí)是否如(rú)此？

　　住(zhù)建(jiàn)部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第(dì)七次(cì)人口普查调查数据(jù)显示城镇家庭户人(rén)均住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的(de)近(jìn)6亿(yì)栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占比(bǐ)不到(dào)一成，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如商业(yè)办公楼、学校(xiào)等，因(yīn)此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中(zhōng)国城(chéng)镇居民人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)为1.06间，但(dàn)居住舒适不是(shì)人均(jūn)一(yī)间(jiān)房所能(néng)满(mǎn)足，它与房(fáng)屋质量、居(jū)住面积、配套设施等因素(sù)密切相(xiāng)关。中国(guó)的人均住宅间数较发达(dá)国(guó)家还有(yǒu)很大差距。人均住宅间数大(dà)于1同(tóng)样不意(yì)味着中国住(zhù)宅(zhái)市场已经饱和(hé)。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套房，其中每户(hù)持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无(wú)直接公布(bù)中国家庭户均住宅的数据，我(wǒ)们(men)根(gēn)据商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)套数、商品住宅占(zhàn)比(bǐ)和城镇家庭户(hù)数，计(jì)算出城镇家庭住(zhù)宅套户比(bǐ)。

　　测(cè)算结果(guǒ)显示，目(mù)前城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中(zhōng)0.54套(tào)为商(shāng)品(pǐn)住宅。若期房(fáng)顺(shùn)利交付(fù)，直至2024年(nián)，中国每户城(chéng)镇家庭才拥(yōng)有1套住宅，其中商(shāng)业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意味着户户有房，然而事实上中(zhōng)国住宅市(shì)场供需并(bìng)不(bù)平衡。

　　国际(jì)数据(jù)显示，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因为(wèi)户均一套(tào)房无法(fǎ)满(mǎn)足流动人口的租赁和置(zhì)业(yè)需求。全国总人口的近三成都是流动人口，流动人口会选择在大(dà)城市租(zū)房挣钱(qián)，在老家买房，从(cóng)而产生了额外的(de)住宅需(xū)求。

　　即便户(hù)均(jūn)一套房(fáng)，中国(guó)未来地产仍(réng)有(yǒu)四(sì)大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一(yī)人(rén)户、两人(rén)户占比(bǐ)不断增加，导致(zhì)家庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新(xīn)户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分化(huà)日益明显，区域经(jīng)济资源分配的再集中吸引着人(rén)口流(liú)入，人口净迁入(rù)城市(shì)的新增住(zhù)宅需(xū)求有望持(chí)续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的(de)家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的(de)住宅建筑面积。促成(chéng)“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的(de)人均(jūn)住(zhù)宅间数与(yǔ)人均住宅为什么福建女人不能娶建筑面积均较发达(dá)国家(jiā)有着不小差距，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求正在(zài)不(bù)断增加。

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地产步入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　如果说过去(qù)二十年是中国(guó)地产黄金发(fā)展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住(zhù)宅供给存(cún)在不足(zú)，这(zhè)是过去二十年房价快速(sù)上涨基石。那么当下房地产大分化时代(dài)已至，大分化时代下地产矛盾则更(gèng)多体现在(zài)住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产大分化(huà)必将体现(xiàn)在(zài)不同能(néng)级城市之(zhī)间，不同区(qū)域板块之间，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突然激增，引发一阵二手房的(de)“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担(dān)心，中(zhōng)国的房(fáng)子是否已经(jīng)过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到底是(shì)供给过剩，还是供需(xū)平衡，或是仍然(rán)存(cún)在不足？可惜(xī)由(yóu)于住宅存(cún)量数据并(bìng)未公布，我们(men)无法直接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测(cè)算(suàn)出中(zhōng)国城镇家庭户均拥有住(zhù)宅套数，回(huí)答当前的房子(zi)是否真(zhēn)的过剩了？据(jù)此判断未来(lái)房地产市场会如何发展。

　　一、如何(hé)有效观(guān)察中国户(hù)均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的(de)直观判断(duàn)站不住(zhù)脚

　　今年(nián)2月，在以全国自然灾害综合(hé)风险普查(chá)工作(zuò)情(qíng)况为主题的新(xīn)闻(wén)发布会上(shàng)，负责人对外(wài)披露：“住宅城(chéng)乡建(jiàn)设行业获取了全(quán)国(guó)近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平(píng)均(jūn)每栋建筑住(zhù)不到3人，住宅(zhái)市场(chǎng)看似已经过(guò)剩(shèng)。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村房(fáng)屋占9成以(yǐ)上(shàng)，以栋数计算(suàn)的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还(hái)包括了大量商业楼、写字(zì)楼、学校、医院等非(fēi)住宅(zhái)。总的算下来，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次(cì)人口普查数据公布了中国(guó)城镇家庭户(hù)人均住宅间数为(wèi)1.06间，其中(zhōng)城市家庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数(shù)大于1，看似(shì)意味(wèi)着人人(rén)都有房间居住。

　　居住水平不仅与房(fáng)间(jiān)数量有关，更与房屋质量、居住(zhù)面积、配套(tào)设施等因素密切相关。单单从人(rén)均住宅间(jiān)数不(bù)能完全反映(yìng)出城镇(zhèn)居民的居住水(shuǐ)平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭(tíng)为单位(wèi)购买成套住宅(zhái)，一(yī)套设(shè)施齐(qí)全(quán)的住(zhù)宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国(guó)户均住宅的测算思路(lù)、数据(jù)和(hé)方法

　　中国城(chéng)镇居民住宅主(zhǔ)要(yào)分两大类，一类是商品住宅(zhái)，另一(yī)类是保障房、原公有住(zhù)宅、自(zì)建(jiàn)房等非商品住宅。

　　目(mù)前(qián)缺乏统计数(shù)据，并没有直接公(gōng)布城镇住宅数量。居民住宅相关(guān)数据有两处(chù)可(kě)以直接(jiē)公布，一是每年(nián)商品住宅销售套数（统计局）；二是居民住(zhù)宅来源（人(rén)口普查数据）。计算中(zhōng)国居民户均住(zhù)宅数量(liàng)，我们主要用(yòng)到上(shàng)述两(liǎng)组数据。

　　中国住(zhù)宅改(gǎi)革始于(yú)1998年，1998年(nián)之(zhī)前商品住宅数量极少，可忽略不计。估算城(chéng)镇居民户(hù)均住宅套数分(fēn)三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来(lái)每年(nián)商品住宅销售套数相加(jiā)，我们(men)就能够(gòu)得到(dào)当(dāng)前商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)总存量(liàng)。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居(jū)民(mín)拥有的商品住宅和非商品住宅比例，推(tuī)算得到居(jū)民住宅总套(tào)数。

　　第三步(bù)，将城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅(zhái)总数除以家庭户(hù)数(shù)，我们就能够得到城镇户均拥(yōng)有的住宅(zhái)数量。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套户比(bǐ)=住宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家庭户数(shù)）/（商(shāng)品住宅套数/住(zhù)宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到底有多少，目(mù)前缺(quē)乏一个准确统计。我们利(lì)用既(jì)有统计(jì)数据，大(dà)致测算得到中(zhōng)国存量房地产套数，并(bìng)进一步推(tuī)算中国(guó)城(chéng)镇家庭户均拥有的住宅数(shù)量(liàng)。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有(yǒu)商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售(shòu)1.97亿套(tào)。

　　（二(èr)）城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包(bāo)含(hán)现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年开(kāi)始，新房销(xiāo)售中期房占(zhàn)比近(jìn)9成。本文去除(chú)商品住宅累计(jì)销(xiāo)售(shòu)套数(shù)里的期房(fáng)销售，得到商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住(zhù)宅现房(fáng)套数计算为例(lì)：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套数=截止到2022年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)累计销售套数(shù)-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的(de)期(qī)房销(xiāo)售额(é)。

　　主(zhǔ)流房(fáng)企(qǐ)竣工周(zhōu)期在2-3年(nián)，并(bìng)考虑到交房(fáng)后(hòu)装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需(xū)要进一步(bù)推算中国城(chéng)镇居民拥有的户均住宅套数(shù)。

　　首先，七普数据(jù)显(xiǎn)示中国城(chéng)镇居(jū)民(mín)的住宅结构特(tè)征如下(xià)：

　　73.8％的城(chéng)镇家(jiā)庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠与占比0.9％。另(lìng)有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁(lìn)其(qí)他住宅和购买(mǎi)二手(shǒu)房都是商品住宅，因此将租赁(lìn)其他住宅(zhái)、购买商品住宅与购(gòu)买(mǎi)二手房加总，得到商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占居民所有住宅的比例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商品(pǐn)住(zhù)宅增幅为过去十年变(biàn)化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住(zhù)宅的实际变(biàn)化比例，从而(ér)我们估算(suàn)出2022年(nián)商品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中(zhōng)国(guó)平均每户城(chéng)镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅(zhái)。但考(kǎo)虑已购(gòu)期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购期房会在(zài)2-3年内陆续交付使用，到2024年(nián)，中国平(píng)均每户城(chéng)镇家庭都会拥(yōng)有(yǒu)一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房的(de)三点(diǎn)含(hán)义

　　既然城(chéng)镇居(jū)民已经达(dá)到了户均一套房的程度，“户户有房”是否意味着中(zhōng)国城镇(zhèn)化进(jìn)展终结，甚至意味着中国(guó)地产存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套(tào)房(fáng)并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有(yǒu)多余(yú)住宅(zhái)来满(mǎn)足(zú)因(yīn)人口流动、居民换房等因素产生的住宅(zhái)需求。因(yīn)此，成熟房地产市(shì)场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美国、英(yīng)国(guó)和日本的住宅套户比均高于1.1，其(qí)中，英国的住(zhù)宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德(dé)国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均(jūn)刚好一套房，就会(huì)造(zào)成人口净流(liú)入地的住(zhù)宅(zhái)市场供(gōng)不应求，造(zào)成房(fáng)价或房(fáng)租迅(xùn)速上(shàng)涨。

　　七(qī)普指出中(zhōng)国的流(liú)动人口3.76亿，省(shěng)内(nèi)流动人口和(hé)省际流动(dòng)人口分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨(jì)南大(dà)学2017年的中国城(chéng)乡人(rén)口流动调查数据(jù)显示，在上海、杭州以及南京工(gōng)作的流(liú)动人(rén)口(kǒu)在老家(jiā)拥有(yǒu)住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房价迫使打工(gōng)人(rén)回乡置(zhì)业。

　　流动(dòng)人(rén)口实际(jì)上会占(zhàn)据两套房，在高房价的大城市租赁一套(tào)房，在房(fáng)价较(jiào)低的县城购买一套房。所以说户均一(yī)套(tào)房无法满(mǎn)足(zú)庞(páng)大流动人(rén)口的(de)租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户(hù)家庭住宅品质(zhì)仍(réng)需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有(yǒu)不少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也就是约9000万(wàn)户城镇居民住(zhù)宅是(shì)2000年(nián)以前建(jiàn)成，其中又有11.6％住(zhù)宅年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构(gòu)松散、设施陈旧、安全(quán)隐(yǐn)患大(dà)等问题(tí)，如电线(xiàn)老(lǎo)化、管道等(děng)基础设施陈(chén)旧(jiù)，给住(zhù)户的生(shēng)活带(dài)来(lái)了很大的不便和(hé)安全(quán)隐患(huàn)，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭没有独(dú)立卫浴和厨房。这类上世(shì)纪修建的(de)老旧小(xiǎo)区(qū)很(hěn)难满(mǎn)足现(xiàn)代(dài)生(shēng)活需(xū)求(qiú)，在(zài)未(wèi)来大都会(huì)被拆(chāi)迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭(tíng)住宅为一居室和二居室(shì)，户型偏小。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二居(jū)室占(zhàn)比为33％。对(duì)比(bǐ)镇，城市家(jiā)庭住宅户型(xíng)更小，当然这与城(chéng)市土地(dì)资源(yuán)紧(jǐn)张有(yǒu)关。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩张是未来地产(chǎn)的需求驱动力

　　根据七普数据(jù)测(cè)算，2020年城镇家庭户住宅存(cún)量总面(miàn)积(jī)为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间农民带房(fáng)进城和老旧小区(qū)拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工(gōng)面积（7.3亿(yì)与6.3亿(yì)），得出2022年住宅(zhái)存量(liàng)总面积为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑(zhù)面积为39.45平(píng)方米。

　　超(chāo)过一(yī)半的家庭人均住宅建筑面积(jī)小于(yú)均值(zhí)，近4成家庭人均住宅建筑面积(jī)在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅建筑面(miàn)积不足19平(píng)方米，不及全国人均水平的(de)一半。若去除20％的公摊，可使用的(de)住宅面积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积低于(yú)15平方米(mǐ)的家庭界定为住宅存在困难，若按这个标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的(de)家庭存(cún)在住宅困(kùn)难问题。

　　若人均(jūn)可使(shǐ)用(yòng)住(zhù)宅面积为40平，即人(rén)均住(zhù)宅建筑面积(jī)为50平，只考虑家庭(tíng)户人(rén)数，需要住(zhù)宅总(zǒng)量约390.6亿平，较(jiào)目前至少新增82亿(yì)平。

　　对比(bǐ)发达(dá)国家(jiā)人(rén)均住宅面积，美(měi)国(guó)为67㎡，瑞(ruì)士、日(rì)本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国(guó)的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距(jù)将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人(rén)口，所(suǒ)需要的住宅总量会更多。

　　四、户(hù)均已然(rán)1套房，未来地(dì)产(chǎn)还会有(yǒu)需求么？为什么福建女人不能娶ong>

　　我们(men)测算得到(dào)中国城镇家庭户均1套房，看(kàn)似(shì)已(yǐ)经(jīng)户户有房。即便如此，中(zhōng)国(guó)人口静态结构(gòu)和动态趋势演绎，决(jué)定(dìng)了中国未(wèi)来地产(chǎn)仍有需求释放。户均1套住(zhù)宅现实(shí)之下，中国(guó)未来城镇(zhèn)住宅需(xū)求主(zhǔ)要来自(zì)于四个方面。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家庭(tíng)户(hù)数增多，新户购房(fáng)需(xū)求扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭户均人(rén)口数不断下降，六普显示城镇户(hù)均(jūn)人口(kǒu)规模(mó)为(wèi)2.85人/户，而七普显示城(chéng)镇(zhèn)户均人口规模为2.62人/户，一(yī)人(rén)户、二人户的占比明显上升，人口小家庭化趋势将(jiāng)继续延(yán)续，导(dǎo)致户数会因户均人口规模的缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的新增(zēng)住宅需求(qiú)旺盛。

　　中(zhōng)国(guó)经济板(bǎn)块的(de)分化日益明显，资源和(hé)生产要素逐步向经(jīng)济(jì)带、都市圈(quān)中(zhōng)心城市流入，区域经济资源分(fēn)配的再集中(zhōng)吸引着人(rén)口流(liú)入。人口迁移势必(bì)涉及到买房(fáng)租房(fáng)，给迁入(rù)地(dì)住宅(zhái)市场(chǎng)带(dài)来(lái)新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增(zēng)量为72万(wàn)，而(ér)出生人(rén)口为(wèi)44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万(wàn)人，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万(wàn)人，其人口(kǒu)增(zēng)长(zhǎng)主要受益于(yú)人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改善(shàn)性需求依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和(hé)原(yuán)公(gōng)有住宅的家庭拆迁(qiān)改(gǎi)建(jiàn)最(zuì)多。自建房(fáng)家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原公(gōng)有(yǒu)住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时(shí)间为2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭户，自建住宅(zhái)和原公有住宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅(zhái)净需求(qiú)增加97为什么福建女人不能娶55万户(hù)。49％的家(jiā)庭购买商(shāng)品住宅(zhái)，21％的家庭购买二手房。在新增住宅(zhái)需(xū)求中，有7成家庭购(gòu)买了商(shāng)品住宅。租(zū)房、购买经济适用房(fáng)和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未(wèi)来随(suí)着(zhe)城中村和(hé)旧城(chéng)改(gǎi)造，商品住宅的占比势必(bì)会进一步上升。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅建筑面积还有约(yuē)81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约(yuē)9000万户。破(pò)旧的(de)城中(zhōng)村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套差(chà)、没有或少有物业管理，居民追求(qiú)美好、宜居生活的环境(jìng)，背后的改善性需求有待释放。

　　第(dì)四(sì)，“住上更(gèng)大(dà)房子”的改善性需求还将有所增(zēng)加(jiā)。

　　刚需(xū)购房受限(xiàn)于(yú)资(zī)金，倾向于中(zhōng)小户型。已有住宅家庭(tíng)希望提(tí)高生活品质，以(yǐ)小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中(zhōng)央经(jīng)济工作会议(yì)明确指(zhǐ)出支持住宅改(gǎi)善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无(wú)论是否考(kǎo)虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间(jiān)数较其他国(guó)家(jiā)依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济(jì)水平有着密切正向联系。随着(zhe)经济发展水平的提高(gāo)，中国(guó)的(de)人均住宅间数与人均住宅建筑面积将随之(zhī)增长。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国(guó)地产(chǎn)黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多体(tǐ)现为住宅供给(gěi)存在(zài)不足，供需出现错配(pèi)，这是过去二十(shí)年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么未(wèi)来(lái)将(jiāng)是住宅质量(liàng)的供需冲突。房地产大分化时代已至，这种分化不单局限(xiàn)于城(chéng)市能级之间差异(yì)，优(yōu)质小区和老旧二手房之间的差异也将(jiāng)越(yuè)发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普查数(shù)据调查的(de)是人，并不(bù)是针对住宅，因此可(kě)能存在统计偏差(chà)。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速可能超预期。