OPPO宣布关停(tíng)旗(qí)下芯片子公司哲库(kù)科技，引发(fā)了公募REITs扩(kuò)募风波，如今，二(èr)级市场的影(yǐng)响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安(ān)张江光大园REIT开(kāi)盘继续延续此前(qián)几(jǐ)日的下跌走势，午后跌幅一度扩大，尾盘有(yǒu)所拉升(shēng)，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华安(ān)张江光大(dà)园REIT曾(céng)发(fā)布公告，紧急回应称，哲库科技是其(qí)扩募拟左眉毛有一根特别长是什么意思？新(xīn)购入基础设施资产张润大厦的(de)重要承(chéng)租方之一，目前未收(shōu)到哲(zhé)库科(kē)技及(jí)OPPO方(fāng)面关(guān)于停止执行已签租赁协议的通知。同时，在公告中(zhōng)，华安张江光大园(yuán)REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关注哲库科技(jì)后续(xù)情况(kuàng)，积极(jí)做好相关应(yīng)对。

　　此外，张江REIT拟扩募(mù)购入项目的原(yuán)始权益人相关负(fù)责人也表示，近期已同步启动了应急预案，排摸储备(bèi)租户，积极应对(duì)哲(zhé)库提前退租的(de)可能事(shì)项。由(yóu)于张(zhāng)润大(dà)厦是全国首批REITs申报(bào)扩募项目(mù)，公(gōng)司领导高度重视(shì)，浦东新区国资委也高度关(guān)注。

　　多位业内人士表示(shì)，华安张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)REIT近期市场波动较大(dà)，但其(qí)实不动产(chǎn)公募REITs项目短期出租率下跌并不(bù)会从(cóng)根本上影(yǐng)响其内(nèi)外价(jià)值，投(tóu)资(zī)者应理性看待。

　　张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园(yuán)REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗(qí)下芯片子公司哲(zhé)库科技的事件继续(xù)扰(rǎo)动公募REITs市场。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华(huá)安张江光大园REIT以3.726元的(de)价格小幅低开(kāi)，此后二级市场价格开始震(zhèn)荡走低，午盘(pán)收跌6.17％。午后，华(huá)安张江光大(dà)园REIT跌幅一度扩大(dà)到(dào)8.30％，随后价(jià)格有所回(huí)升，最终报(bào)收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT最近几个交易日(rì)二级市场价格(gé)表(biǎo)现欠佳，5月11日(rì)以来，3个交易(yì)日跌幅达到9.69％，今年以来(lái)跌幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日上市以来，华安张江光(guāng)大园REIT累计(jì)涨(zhǎng)幅超过24％，在全市场公(gōng)募REITs中位居(jū)前(qián)列。

　　从5月15日(rì)公募REITs市场整体(tǐ)表现上看，目前上市的8只产业园(yuán)区(qū)基础设施(shī)REITs中(zhōng)，仅博时(shí)招(zhāo)商蛇(shé)口(kǒu)产(chǎn)业园REIT微幅上涨，其余7只均(jūn)有不(bù)同(tóng)程度(dù)下跌，8只产(chǎn)业园(yuán)区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今(jīn)年(nián)以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露张江光大园(yuán)项目出租率有(yǒu)所下降，如今拟扩(kuò)募(mù)的项(xiàng)目又(yòu)遭遇突发事(shì)件(jiàn)，因此导致(zhì)二级(jí)市场价(jià)格(gé)出现波动(dòng)。”一位业内人士分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽(jǐn)管出于风险规避(bì)的原(yuán)因，最近几个交易(yì)日场(chǎng)内资(zī)金有所流(liú)出，但是，不(bù)动(dòng)产公募REITs项目短期(qī)出租率下(xià)跌并不会从根(gēn)本上影响其(qí)内外价值(zhí)。

　　他(tā)也同时表示，目前随着二级市场价格(gé)下跌，风险也得到(dào)一定释(shì)放，但是价格(gé)涨(zhǎng)跌(diē)会受到基本面、情(qíng)绪面等多重(zhòng)因素(sù)影(yǐng)响，不好判断价格是不是已(yǐ)经完(wán)全(quán)触底。

　　此外，还有一位业内人士表示，今年整体(tǐ)REITs市场表现低迷，不(bù)少产品年(nián)内(nèi)二级市(shì)场跌幅较大，其实有些(xiē)隐含收益率(lǜ)高的产品具备一定的投(tóu)资价值，很适合(hé)稳健类投(tóu)资者。此外，伴(bàn)随着经济复苏的(de)步伐，产(chǎn)业园区、物流类(lèi)等REITs产(chǎn)品具备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高如星对此表示，若张(zhāng)江园区最(zuì)终能顺(shùn)利解决招(zhāo)商，平稳过度对(duì)经营现金流(liú)没有造成大的影响，“事件性(xìng)利空下调至得这(zhè)么急、这么深，加上前(qián)期本身(shēn)园区(qū)类(lèi)资产就回调不少(shǎo)了，这就是黄金(jīn)坑。”不过，他(tā)也强调，最终还是落到租金收入(rù)受不受影响，影(yǐng)响(xiǎng)多大，估计(jì)园区会最终解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募路(lù)上再迎接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片(piàn)子(zi)公司哲库科技。随后5月12日晚(wǎn)，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT发(fā)布公告，紧急(jí)回应称，哲库科(kē)技是其扩募拟新购入基础设(shè)施资产张润大厦的重(zhòng)要承(chéng)租方之(zhī)一(yī)，目(mù)前未收到哲库(kù)科(kē)技及(jí)OPPO方面(miàn)关(guān)于停止执行已签(qiān)租赁协议(yì)的通知(zhī)。同时，在(zài)公告中，华安(ān)张江光大园REIT进一步表示(shì)，原始权益人将(jiāng)继续密切关注哲库(kù)科技后续情况(kuàng)，积(jī)极做好(hǎo)相关应(yīng)对。

　　此前，张江REIT因其一季报(bào)中(zhōng)披露的张(zhāng)江光大园项目出(chū)租率下降事项，一度二级市场价(jià)格出(chū)现回落。在随(suí)后召开的业绩说明会(huì)中管理人就(jiù)相关(guān)事项进行了解释说明，市场信心得到了一定提振，二级市(shì)场价格表现也(yě)趋于平稳。据了(le)解，张江 REIT在5月11日(rì)召开的线上(shàng)和线下的扩(kuò)募说明会上，运(yùn)营团队表示了对(duì)张江光大(dà)园项目的信心，预计签署意向书和合同(tóng)谈(tán)判中(zhōng)的(de)储(chǔ)备(bèi)租(zū)户正常转化后，项(xiàng)目(mù)出(chū)租率将(jiāng)得到回升。没想(xiǎng)到仅过了不到三周的时间，张江REIT的(de)扩(kuò)募之路又迎来了新(xīn)的考验。

　　因张江REIT的上述公告(gào)引起了市场(chǎng)各方的广泛关注，张江(jiāng)REIT拟扩募(mù)购入项目的原始权益人相(xiāng)关负责人坦言，事(shì)发突然确(què)实(shí)始料未及，在获悉OPPO关停哲(zhé)库科技消息的第一(yī)时间即奔赴现场进行了(le)沟通和核(hé)实工作，并同步启动了应(yīng)急预案，排摸储备租户，积极应对(duì)哲库提前退租的(de)可能事项(xiàng)。由于(yú)张润大厦(shà)是(shì)全国首批REITs申报扩(kuò)募项目(mù)，公司领导高度重视，据悉新区国资委(wěi)也高度(dù)关注。

　　当谈及储备租户情况，相关负责人介(jiè)绍说，目前(qián)储备(bèi)租户还是比较丰富的，覆(fù)盖了芯片测试、人工(gōng)智(zhì)能、航(háng)天(tiān)产业、信息技(jì)术等产业客户，租(zū)赁意(yì)向面积超(chāo)过了2万方。从意向储备转化为实际租户需要一些时间(jiān)。

　　“我们(men)正在着(zhe)手通过签署租(zū)赁意向书来尽(jǐn)快(kuài)锁定一些重要租户。虽然(rán)收了三个月履约保证金给(gěi)了我(wǒ)们一些空间，但本着(zhe)对首(shǒu)批扩募、对市(shì)场负责的态度(dù)，我们肯定要(yào)全力与(yǔ)时间赛跑，把这些面积在短(duǎn)期(qī)内完成去化。”相关负责人(rén)说道(dào)。

　　张江REIT已持有的同(tóng)区(qū)域(yù)的(de)张江光大园项(xiàng)目(mù)一(yī)季度末也有将近(jìn)30％的空置率，原始权益人有那么多储备租户，之前的空置率为(wèi)何(hé)未能得到解决(jué)。

　　对此相(xiāng)关负责人解释，张(zhāng)江光大园一直以来(lái)都(dōu)坚持以市场化运营为(wèi)导向，历(lì)史运营表现稳定(dìng)，租户(hù)的调租和换租(zū)都属于(yú)正常(cháng)情(qíng)况，而这次(cì)项目的大(dà)租户退租(zū)正(zhèng)好(hǎo)发(fā)生在市场活跃(yuè)度的(de)短期低点，目前市场情况(kuàng)已有(yǒu)所好转。在看到出租率下滑情况(kuàng)没(méi)有(yǒu)得到(dào)及(jí)时修复后，张江这边也作(zuò)了(le)一定的(de)资(zī)源调(diào)配和倾斜，引入了一些(xiē)储备租(zū)户。

　　另外，张润大厦和张江光(guāng)大园项(xiàng)目(mù)在给租(zū)户的分隔空间、交付标(biāo)准、租金(jīn)水平(píng)等(děng)方面也有一些(xiē)差异化，张(zhāng)润大(dà)厦(shà)多是两千(qiān)多平(píng)的大平层，楼的成新度高一些，单(dān)价也贵(guì)一些(xiē)，张(zhāng)江光大园单层以一千平的(de)面积(jī)为主，还有一些独栋形态(tài)的物业。租户自身也会有诉求，也会根据自身(shēn)需(xū)求和预算挑选(xuǎn)区域(yù)内的不同物业(yè)。

　　“如果扩募(mù)完成以(yǐ)后，新老资产(chǎn)的管(guǎn)理人(rén)都变成了一(yī)家(jiā)，后续我们在资源共享和联合营销方(fāng)面(miàn)能更加充分发挥协(xié)同(tóng)效(xiào)应，相信可以做得更好。”上述(shù)负责人(rén)补充说道。

　　最后谈及对(duì)于张江REIT的定位和展(zhǎn)望，相关负责人表示，张江集团和(hé)张江高(gāo)科目前在管(guǎn)资产(chǎn)约五百万方，还有一些其他在开发(fā)的(de)储备项目，这些都将成为张江REIT实现打造张江园区(qū)产业(yè)空间(jiān)资产(chǎn)上市平台目标(biāo)的坚实后(hòu)盾和(hé)储备资源。“我(wǒ)们非常重视(shì)张江REIT这个资本平台(tái)和它未来(lái)的发(fā)展(zhǎn)。”相关负(fù)责人(rén)表示，“这(zhè左眉毛有一根特别长是什么意思？)次扩募(mù)是我(wǒ)们实(shí)现基金扩容的第一步，也是至(zhì)关重(zhòng)要的一步，眼下我们可(kě)能面(miàn)临了一些突(tū)发情(qíng)况需(xū)要解决，但是这和我们在张江科学城这三十年建设发展(zhǎn)过程中所经历的相比，只能算(suàn)是一个非(fēi)常小的插曲。我们有信心排除万难，尽一切可能(néng)化解当前突发事件的所有负(fù)面影响，维持预(yù)期和(hé)市(shì)场(chǎng)的(de)信心。”

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