文：任(rèn)泽平团队　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月(yuè)17日召开的(de)全国(guó)住房(fáng)和城乡建设工作会议提出“有条(tiáo)件的可(kě)以进行现房(fáng)销售”，不足一个月时间，已有山(shān)东、安徽、河南、四川、广东(dōng)等地明确(què)表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商(shāng)品房预售制了，用(yòng)你(nǐ)的钱(qián)，建(jiàn)你的(de)房(fáng)子，还烂(làn)尾了(le)，这(zhè)是(shì)对(duì)购房者的不公平。以后谁有钱(qián)谁建(jiàn)房(fáng)，没钱(qián)没实(shí)力的别建(jiàn)了(le)，不能把(bǎ)包(bāo)袱甩给老百姓和社(shè)会，这是(shì)房地产从大开发时代步入高质量发展(zhǎn)阶段(duàn)的必然趋势，也是对购(gòu)房老百(bǎi)姓的最大保(bǎo)护。98年房改时(shí)，全国缺房子，开(kāi)发(fā)商(shāng)缺钱(qián)，预售制是权宜之(zhī)计(jì)，现在(zài)全国(guó)套户比超过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购房民众不公平(píng)的预售(shòu)制已经过时了，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为现房(fáng)销售(shòu)。以后一手交钱(qián)，一手交房，天经地义(yì)。当然二次房(fáng)改是(shì)个技术活，兼顾化(huà)解停贷(dài)、复工保交楼、重组房(fáng)企债务(wù)、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机(jī)制，长效机制四大关键(jiàn)是推动城市群战略(lüè)、人(rén)地(dì)挂(guà)钩(gōu)、金融中性稳定和房(fáng)地产税(shuì)。如果按(àn)照经济规律办事，中国(guó)一定能实现(xiàn)房地(dì)产软(ruǎn)着陆(lù)和(hé)长(zhǎng)期平稳健康发展，跨过这道(dào)关(guān)，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制、改(gǎi)为现房销售？大家想想，绝(jué)大部分(fēn)商品是一(yī)手交(jiāo)钱一(yī)手(shǒu)交货，预售制是对(duì)购买者(zhě)的单方面(miàn)不公(gōng)平制度(dù)，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有商品不(bù)能(néng)交付的风险(xiǎn)。从(cóng)个(gè)人层面看，预售制对购房者非常不公(gōng)平(píng)，比如，交(jiāo)房等待(dài)期一般为两年(nián)，在(zài)此(cǐ)期间(jiān)，购房者不仅(jǐn)承(chéng)担(dān)银行利息(xī)，还要承(chéng)担延迟交房、房屋(wū)质量(liàng)、房产证延期(qī)办理甚至(zhì)不能交房(fáng)的风险。从行业(yè)层面看，预售制(zhì)助推(tuī)部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇到下行周期(qī)，会引发资(zī)金链断裂、项目搁(gē)置等系列(liè)风险。取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)，改为现房(fáng)销(xiāo)售，这样(yàng)有助于落实中央房(fáng)住不炒精神、有助于保障购房老(lǎo)百姓权(quán)益、有助于房(fáng)企稳健发展，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消预售制度(dù)？预售制度怎么(me)来的？国(guó)外什么(me)情况？简单科(kē)普一下：商品房(fáng)预售(shòu)最早源(yuán)于中国香港，俗称(chēng)卖楼花(huā)，卖期房，是一种(zhǒng)开发商放(fàng)杠杆的方式。98年(nián)房改，由(yóu)于(yú)商品(pǐn)房短(duǎn)缺，房企缺资(zī)金，借鉴中国香港，引入了商品房预售制度。其实(shí)，当前世界不(bù)少国家存在预售制。但是，重点来了！发(fā)达国(guó)家一般有严格的(de)监(jiān)管保障措施，开发商在项目获得政府批准后才可以开始销售，买家(jiā)在购(gòu)买期房后并非像中(zhōng)国(guó)一样在支付完首付款后从银行一次性(xìng)贷款(kuǎn)支(zhī)付剩(shèng)余全(quán)部房款，而是根据开发商工程进度在完全交房前进行分期支付(fù)。所以，预售制度是需(xū)要严格的资金监管、分(fēn)期支付以及违约处罚措施作为保障(zhàng)的，如果(guǒ)没有这些(xiē)保障措施，一定会触发风险，对购房(fáng)民众不公平，所以不如(rú)借(jiè)机取消预售制(zhì)度，以后(hòu)改为(wèi)现房销售。客观(guān)讲预售制度有(yǒu)一(yī)定(dìng)历史阶段性，现在中国住房进入存量时代(dài)，取消预售制度有助于降负(fù)债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险(xiǎn)甩给(gěi)老百(bǎi)姓和社会，当然这需要配(pèi)套房企债务重组(zǔ)、复工保交楼(lóu)、恢复市场信心和房(fáng)地(dì)产(chǎn)长(zhǎng)效机制。这是个技术活，只要(yào)坚持市(shì)场化改革，中国一定能化解这个难题(tí)，让(ràng)房地产回归(guī)实体经(jīng)济和居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼(pīn)的(de)不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根(gēn)本最实(shí)质的保障，这样将极大(dà)的提升(shēng)开发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。所有(yǒu)商(shāng)业的(de)本质是向善，是以客(kè)户为中心，房地产也(yě)不能例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福(fú)一家人(rén)。从(cóng)这个角度，取(qǔ)消预售制(zhì)、实施现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)是实现老(lǎo)百姓安居(jū)乐业、社(shè)会长治久安、行业企业健康发(fā)展的重大措(cuò)施。在当前(qián)的情况下，取消预售(shòu)制要结合稳楼市、房地产软着(zhe)陆、打通金(jīn)融支持当期(qī)三(sān)好(hǎo)生、新模式(shì)等综合(hé)施(shī)策。

　　作(zuò)者(zhě)十年前(qián)在国务院发展研(yán)究中(zhōng)心参(cān)与财(cái)税改革方案研究时，对预售制、房地产税、人地(dì)挂钩(gōu)、金融(róng)稳定、房企(qǐ)杠杆率(lǜ)等进行过长期系统的专项(xiàng)研究。（参考后来形成的专著《房地(dì)产(chǎn)周期(qī)》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地(dì)版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进程，但背后(hòu)潜(qián)藏的风险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金(jīn)第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付(fù)购房，提供期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交(jiāo)易立法，设(shè)置期房预(yù)付(fù)款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银(yín)行监管，享1年保修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品房预售制(zhì)的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式

　　二(èr)十(shí)世纪五十年代在中国(guó)香港，楼宇(yǔ)出租是地(dì)产行(xíng)业盛行(xíng)的方式，但有(yǒu)着转让(ràng)难、出(chū)租资金周转期长(zhǎng)等问题，分层销售(shòu)孕(yùn)育(yù)而生。20世纪(jì)50年(nián)代，中国香港还(hái)未推行公共房屋制度，许多(duō)人栖身于木屋(wū)或者其他临时住宅，住房的(de)需求是相(xiāng)当高，不过(guò)大多数居民的(de)储蓄很(hěn)少(shǎo)。当时楼(lóu)宇买卖多(duō)数以一(yī)整栋楼为单位，需(xū)要雄(xióng)厚的(de)资金(jīn)实力才(cái)能购(gòu)买。虽然楼宇(yǔ)出租是中国香港(gǎng)地产(chǎn)行业盛行的方(fāng)式(shì)，但(dàn)有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题。针对这(zhè)一系列问题，不少(shǎo)地(dì)产商开始探(tàn)求(qiú)新的方式，如把楼宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层(céng)出售。这模式一经推行，购买楼宇的市民数量有所增加(jiā)，开发商(shāng)资金(jīn)周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引入房地(dì)产销售(shòu)，霍(huò)英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创(chuàng)办立(lì)信置业有限公司(sī)，凭借商(shāng)业直觉和多年经(jīng)营(yíng)杂货(huò)铺(pù)、海上驳运业务的经验(yàn)，对(duì)于商(shāng)品流(liú)通、资金周转有着独到的见解，在(zài)努力寻求方法加(jiā)快自身资金周转。当时其(qí)在购下九龙的一块(kuài)地盘后，除了分层出售(shòu)、还印发售楼说明书，上有文字(zì)详尽说明(míng)楼(lóu)宇的地势环(huán)境、建(jiàn)筑材(cái)料、分层价格(gé)、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收(shōu)取买(mǎi)家的订金，采用(yòng)类似租金的(de)分期付款(kuǎn)形式，等新楼落成(chéng)时，收(shōu)齐买家的(de)钱，买家就拥(yōng)有了自(zì)己的(de)房产。这种方式减轻(qīng)了(le)民众购房(fáng)的(de)资金压力，加速了房屋的建造和销售，也解决(jué)了制造(zào)商的资(zī)金(jīn)问题，降低投资(zī)风险，在当(dāng)时可(kě)谓(wèi)是“双(shuāng)赢(yíng)”的举(jǔ)措。“预售(shòu)楼花+分期付款”的销售模式成为(wèi)当时中国香港房地产市场的一大特色，纵观中国香港房地产市场(chǎng)的改革，“卖(mài)楼花”模式(shì)高效(xiào)率地解决(jué)了核心的(de)住房供不应求(qiú)的问题，使房(fáng)市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预(yù)售(shòu)楼花模(mó)式推动了中国香港楼市几十年繁荣，但期间(jiān)也出现过(guò)“烂尾楼”的情况，但(dàn)监(jiān)管(guǎn)部门不(bù)断完(wán)善、规(guī)范(fàn)化，建(jiàn)立健全的监管机制，促进市(shì)场(chǎng)健(jiàn)康发(fā)展。例如(rú)，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用超支(zhī)停(tíng)工，出现(xiàn)“烂(làn)尾”情(qíng)况。在(zài)1961年后，中(zhōng)国香港(gǎng)管理部门提升了对(duì)于预售楼(lóu)花(huā)制度的监(jiān)管，即要求开发商(shāng)在预售前(qián)，确保(bǎo)地价(jià)款已经全部支付，还要证明自身(shēn)有资金等能力把项目完成，资金需(xū)放入(rù)律师(shī)所托(tuō)管，支取(qǔ)时需(xū)律所和建筑师的核(hé)准。为了防止开发商、律所、建(jiàn)筑师(shī)等造假，套取监管(guǎn)账户资金，中国香(xiāng)港(gǎng)要(yào)求律师行在银(yín)行开设的信托账户（监管账户）、开(kāi)发商操作等采取(qǔ)全透明化(huà)机制(zhì)，且银(yín)行的责任(rèn)上升(shēng)，如出(chū)现房(fáng)屋“烂尾”情(qíng)况，银行将(jiāng)成最大(dà)风险方，后续需自身推动项目完工。随(suí)着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　<泰国相当于中国的哪个省，泰国等于中国哪个省strong>1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花”模式，形(xíng)成“中国内(nèi)地版(bǎn)预售制”

　　二十(shí)世纪(jì)九十(shí)年代(dài)，中国内地面临住房需(xū)求大和(hé)供给量短缺问题，引入(rù)“卖楼(lóu)花”制(zhì)度。建国以(yǐ)来，中国内地优先发展重工业，强调(diào)基础(chǔ)建设(shè)，这一导向使前(qián)期发展(zhǎn)工业化的(de)进程(chéng)大于城市化进程，唯(wéi)有解决住房(fáng)基础等城市化配套(tào)问题，才能进一步推进城市(shì)化(huà)。但(dàn)当时推行的(de)是“统一管理，统一分配，以租养房”的(de)福利分房制度，住房市场发展起(qǐ)步较晚、增(zēng)速较慢，福利分房制度也出现(xiàn)了分配不公、效率低、配(pèi)套差等(děng)问(wèn)题，因此(cǐ)福利分房(fáng)制度不(bù)再适用于当时的(de)国情(qíng)。叠加房地产市(shì)场(chǎng)面(miàn)临商品房的(de)需(xū)求量大，而社会缺少大(dà)型房地产开(kāi)发商(shāng)，商品房供应(yīng)量小的困境(jìng)，此时(shí)引入中国香港(gǎng)的“卖(mài)楼(lóu)花”模式无疑是对内(nèi)地(dì)房地产市场的一(yī)针强心剂。从1994年(nián)起，中国内地逐(zhú)步引(yǐn)进中国香港(gǎng)预(yù)售(shòu)商品房制度，先后出台多(duō)项文(wén)件，大力(lì)支持国内房地产市场(chǎng)改(gǎi)革。例(lì)如(rú)，1998年，国务院出台《关于进一步深化(huà)城镇住(zhù)房(fáng)制度(dù)改(gǎi)革(gé)，加快(kuài)住房建设的(de)通知》文件，决定停止住房无偿(cháng)实物分(fēn)配，逐步实(shí)行住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的住(zhù)房新体制，从计划经济下(xià)的福(fú)利分房转向市场经济的商(shāng)品房。房地产市场采(cǎi)用预售制(zhì)，允许开发商卖(mài)期房，解(jiě)决(jué)了房(fáng)企缺少资金和开发时间周期(qī)长的两大难题，开发商以预售款撬动下(xià)一个项目的开发，形成滚(gǔn)动开发模式，住房供(gōng)应速度加快。自此中国内地开始房改货币化，中(zhōng)国(guó)人民银行等多方迅速出台(tái)相关(guān)的信贷政策，支持(chí)购房者，极大(dà)作用(yòng)推动(dòng)了房地产市场的发展。

　　引入(rù)中(zhōng)国香港“卖楼(lóu)花”模式(shì)后，经调整形(xíng)成契(qì)合中(zhōng)国内地的商品房(fáng)预售制度。预售(shòu)制的初衷是(shì)为(wèi)了缓解房企资金压(yā)力，加快城镇住(zhù)房建设。具体来(lái)说，是(shì)指房(fáng)地产开发企业将正(zhèng)在建设(shè)中的房屋预(yù)先出售(shòu)给(gěi)购(gòu)房(fáng)者，由购房者支付(fù)定(dìng)金或房(fáng)款的行为(wèi)。区(qū)别于中国香(xiāng)港，在中国(guó)内地实(shí)践过(guò)程(chéng)中，商品房预售流程为：房地产(chǎn)开发商办理预售(shòu)许可(kě)证-签订商品房买卖合同-进行(xíng)备案登(dēng)记(jì)和预告登记-交付房屋(wū)。在购(gòu)房(fáng)过(guò)程中，购房者需要一次(cì)性付(fù)清(qīng)首付款(kuǎn)，并采用(yòng)银行贷(dài)款(kuǎn)的形式一次(cì)性(xìng)付清剩余(yú)房(fáng)款，换言之，房(fáng)屋未建成，开(kāi)发商可(kě)能已(yǐ)拿到了(le)全部购房款，这点与中国香港的(de)按(àn)照工程进度付(fù)款有所不(bù)同。对中国(guó)内地的(de)开发商而(ér)言(yán)，预售制商(shāng)品(pǐn)房也开启了高(gāo)周转、高杠杆(gān)的(de)运作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市(shì)化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确(què)实存在

　　作(zuò)为(wèi)中国(guó)内地商品(pǐn)房销售的最主要方(fāng)式，预售制极(jí)大缩短房企现金回笼周期，同时增加市(shì)场商品房供应，推(tuī)动了(le)城镇化发(fā)展进程。预(yù)售制(zhì)在(zài)过去20多年对(duì)中(zhōng)国内地房地产市(shì)场(chǎng)的稳(wěn)步发展起(qǐ)到了重要作用，不仅解决了房(fáng)地产市(shì)场快速发展阶段的资(zī)金需求，也提高了居民居住水平，中(zhōng)国内地城(chéng)镇居(jū)民(mín)从筒子楼(lóu)住到住(zhù)宅小区，从全(quán)民蜗居到基本适(shì)居，住房事业取得巨大(dà)进(jìn)步，数十(shí)年(nián)时间走完发(fā)达国家几百年城镇化路程。改革(gé)开放以来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面积由7438平方(fāng)公里(lǐ)增长至60721平方(fāng)公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发布(bù)的(de)《中国住房存(cún)量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年(nián)中(zhōng)国内地城镇住宅存(cún)量(liàng)从(cóng)不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建筑(zhù)面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套(tào)数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至(zhì)1.09。预售(shòu)制在当前已成(chéng)为(wèi)中(zhōng)国内地(dì)商品房销售最主要(yào)方(fāng)式，2005年中国内地商品住宅期房销售面积占(zhàn)总销(xiāo)售(shòu)面积的(de)比重(zhòng)为63％，而(ér)2021年(nián)期房累计销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国内地房地(dì)产行业的(de)发展(zhǎn)。中(zhōng)国内地(dì)房地(dì)产历(lì)经(jīng)二十(shí)多(duō)年长周期繁荣，行(xíng)业各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增(zēng)速10.6％。房地产开发投资(zī)完成(chéng)额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万(wàn)亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房(fáng)销售面积和销售金(jīn)额分(fēn)别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累(l泰国相当于中国的哪个省，泰国等于中国哪个省èi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速发(fā)展，房(fáng)地(dì)产企(qǐ)业从无到有、从(cóng)国(guó)企(qǐ)先行到民(mín)企(qǐ)崛起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企(qǐ)业数量(liàng)达(dá)9.8万个(gè)，比1998年(nián)的(de)2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也成为拉动(dòng)中国内地经(jīng)济高增(zēng)长的火车(chē)头。

　　1）从经济增(zēng)长渠(qú)道(dào)，房地(dì)产带动(dòng)的上(shàng)下(xià)游产(chǎn)业链特别长(zhǎng)，高达(dá)50多个(gè)行业。2020年房地产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其(qí)中(zhōng)房地产业(yè)增加值(zhí)占(zhàn)GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动产(chǎn)业(yè)链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房(fáng)地(dì)产对金融(róng)、批发、建材的(de)带(dài)动最(zuì)为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉动的投资占全(quán)社会固(gù)定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发投资占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠(qú)道，从房地(dì)产贷款占银行各(gè)项贷款余额的比(bǐ)重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道业(yè)务(wù)，占比超过三(sān)分之一。从房地(dì)产融(róng)资存量(liàng)占社融存量比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大(dà)面积违约，将导(dǎo)致银行(xíng)不(bù)良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠(qú)道，根据(jù)我们的《中国住房市值测算报告(gào)》，2020年中国住房市(shì)值(zhí)为62.6万亿(yì)美(měi)元，大(dà)于美国的(de)33.6万亿美元、日(rì)本的(de)10.8万亿美元(yuán)、英法德三国(guó)合计的31.5万亿美元。从住房市值占(zhàn)股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住房(fáng)市(shì)值(zhí)与股债房(fáng)市值的(de)比例较高，主要是(shì)因为住房市值高，以及(jí)中(zhōng)国资本市场发育尚不成熟，直接融资比例(lì)较低，股(gǔ)票、债券(quàn)市值较低(dī)，居民(mín)投资渠道缺乏(fá)。

　　不可(kě)否认，预(yù)售制(zhì)背后潜藏的(de)风(fēng)险确实(shí)存在，当前的负面效应(yīng)愈发凸(tū)显。

　　泰国相当于中国的哪个省，泰国等于中国哪个省从个人(rén)层(céng)面看(kàn)，绝大部分商品是(shì)一手交钱一手交货，预(yù)售制是对购(gòu)买者的单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎(hū)承(chéng)担了(le)所有商品不(bù)能交付的风险。比(bǐ)如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房(fáng)产证延期办(bàn)理甚至不(bù)能交(jiāo)房等(děng)风(fēng)险。另外，购房者和开发商之间的购房合同(tóng)、购(gòu)房者和银行(xíng)的按(àn)揭(jiē)贷款合同是两个独(dú)立的合(hé)同关系，如果开发商发生违约，购(gòu)房(fáng)者只能根据购(gòu)房合同向(xiàng)开发(fā)商主张(zhāng)权力，但依旧(jiù)需(xū)要(yào)根据按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)合同(tóng)按(àn)时向(xiàng)银行进行(xíng)贷款偿还，因此(cǐ)购房者(zhě)承(chéng)担的风(fēng)险较(jiào)大。

　　从行(xíng)业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，资金若(ruò)遇(yù)到下(xià)行(xíng)周期，会引(yǐn)发资金链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置等系(xì)列(liè)风险，进行影响自身信用和购房(fáng)者对(duì)行业的信心。

　　从金融层面(miàn)看，银行作(zuò)为按(àn)揭贷款的(de)发放(fàng)方，一(yī)旦房企因为市(shì)场(chǎng)波动或经营不善，出现资金链断裂等(děng)一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过(guò)与购房者签订的预(yù)售(shòu)合同(tóng)和(hé)按揭合同，已(yǐ)经从银行获(huò)得房(fáng)款，如(rú)果购房者丧(sàng)失还款能力(lì)或短期(qī)不能还款等，则风险完全由(yóu)银(yín)行承担，银行将面临较大的坏账压(yā)力(lì)。

　　从(cóng)监管角度看，购(gòu)房者(zhě)的预(yù)售监管(guǎn)资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归(guī)根结底(dǐ)两个字那就是“没钱”，即没(méi)钱(qián)付(fù)工程款。在2004版(bǎn)的《城(chéng)市商品房预(yù)售(shòu)管理办(bàn)法》中明(míng)确规定了开发企业预售商品房所(suǒ)得款项(xiàng)应当用(yòng)于(yú)有关的工程建(jiàn)设(shè)，商品房预售款监管的具(jù)体办(bàn)法，由房地产管理部门制定。但多年(nián)以(yǐ)来全国并没(méi)有(yǒu)统一(yī)的预售资金(jīn)监(jiān)管规定(dìng)，各地实(shí)行“一城一(yī)策(cè)”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城(chéng)市(shì)重点监管(guǎn)资金比(bǐ)例(lì)为(wèi)总预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等(děng)城市则按照(zhào)项目的(de)建安(ān)成本乘以建筑面积或者项(xiàng)目工程总额(é)报价计算重(zhòng)点资金。而事(shì)实是，不少购房(fáng)款未(wèi)进入监管(guǎn)账户、或(huò)进入监管(guǎn)账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建(jiàn)设。收(shōu)楼遥遥(yáo)无期(qī)，月供却被迫继(jì)续还(hái)款。那么，监(jiān)管(guǎn)账户资金如何被挪走的？实际上，在过去房地产(chǎn)大开发时代的(de)高(gāo)周转(zhuǎn)背景(jǐng)下，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程(chéng)总承包(bāo)方，以工程建设名(míng)义，获得(dé)监管(guǎn)账户拨(bō)付资金(jīn)，再由工程方将资金转给房企(qǐ)，而拨付的工程款，远超工程进(jìn)度(dù)所需。通过这些(xiē)方式(shì)套取的资金，在房企各地项目间流(liú)动，变相(xiāng)加杠(gāng)杆，这样做(zuò)提供了资金流动(dòng)性(xìng)，房(fáng)企抽调(diào)资金统(tǒng)筹(chóu)拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成一种(zhǒng)资金循环高周转模式，但一(yī)定程度(dù)上把风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国(guó)外商品(pǐn)房预售(shòu)制度呈现(xiàn)以下(xià)特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对(duì)于(yú)购房者(zhě)预(yù)付(fù)资(zī)金，一般设(shè)有定金或预付款保护机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房者支付(fù)的预(yù)付(fù)款比例(lì)相(xiāng)对(duì)较低，绝大部分房(fáng)款在(zài)房屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付款(kuǎn)一般以定金方式支付，或按工程(chéng)进度分期支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采用两种方式发(fā)放按(àn)揭贷款，一是按工程进度付款，按揭(jiē)贷款按照工程(chéng)进度逐渐(jiàn)发放，购房者开始月(yuè)供；二是房屋交付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预(yù)售商品房(fáng)提(tí)供期房烂尾保险(xiǎn)，在(zài)商品房出(chū)现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交付质量的保障有两种(zhǒng)方式，一是期房由政府或第三方验收合格并提供(gōng)验收凭证后，开发商凭验收凭证取得购房(fáng)者支付的房款。二是开(kāi)发(fā)商为购房者提(tí)供一定的保修期(qī)，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前(qián)预售资金第三(sān)方全程监管，交付时开(kāi)发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房款

　　美国(guó)期房定金一定期限内无条件(jiàn)返还，最低(dī)首付比(bǐ)例(lì)为3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其余房款(kuǎn)交付(fù)后按揭还(hái)款，交(jiāo)付前资金由第三方全程监管，交付(fù)时(shí)开发商凭验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及(jí)首(shǒu)付环节，定(dìng)金比例一(yī)般为房款(kuǎn)的(de)1％-5％，首(shǒu)付比例(lì)最低可低于(yú)3.5％，根(gēn)据(jù)美(měi)国官方数据，2021年(nián)美(měi)国(guó)平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房(fáng)者在房(fáng)屋交付后(hòu)通过按揭贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资金监管方面，美国为防(fáng)止开发商挪用资金，购房者的定(dìng)金(jīn)及首付款由(yóu)第三(sān)方公(gōng)证行或产(chǎn)权(quán)保险公司(sī)的(de)信托账(zhàng)户监管。如果开(kāi)发商倒闭导(dǎo)致楼盘(pán)烂尾(wěi)，购(gòu)房者资金可通过申请仲(zhòng)裁取回(huí)，且不承担(dān)任何责任与损失(shī)。而开发商在房屋(wū)建设(shè)过程中的资金(jīn)全部来自银行，银行根据(jù)工程进(jìn)度向开发商提供一定比例(lì)的贷款，由于开发商挪用(yòng)资金(jīn)直接(jiē)损(sǔn)害(hài)银行利益，银行有充分动机(jī)监管开发(fā)商施工进度。开发商在房屋交(jiāo)付时需(xū)取得由政府相关部门经(jīng)审(shěn)查后发放的验(yàn)收凭证，通过验收凭证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾(wěi)险

　　德(dé)国期房可零(líng)首付(fù)购(gòu)房，房款按建造(zào)工期进度支付，按揭(jiē)按工期(qī)放款后还(hái)贷，房贷利率采用固定利率，开(kāi)发商或购(gòu)房者(zhě)可购买(mǎi)期房(fáng)烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国(guó)开发商(shāng)在(zài)项目获批(pī)后即(jí)可预售房屋。签署购房合同前，购房者(zhě)需支付约2000欧(ōu)的定(dìng)金(jīn)并进行预约公证，签订合同后定金(jīn)退还。如由(yóu)于任何(hé)原因不能购(gòu)买，定金按照(zhào)德国法(fǎ)律全部退(tuì)还。

　　签署购房合同后，购房者需支付(fù)公证费和土地交易(yì)税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房(fáng)款中，属于购房(fáng)附加(jiā)费。

　　首付(fù)方面(miàn)，德(dé)国没有规定(dìng)最低(dī)首(shǒu)付比例，可零首付购房(fáng)。

　　余(yú)款方(fāng)面，德国也采取按工期支付(fù)房款的制度，一(yī)般分(fēn)7笔(bǐ)进行支付(fù)，具体支付(fù)节(jié)点、比例因(yīn)项目而异(yì)。一般来说，支付(fù)节点可(kě)分为公证后(hòu)、主(zhǔ)体完工、内部水暖(nuǎn)电路完工(gōng)、窗(chuāng)户玻璃(lí)完(wán)工(gōng)、室内清(qīng)洁及墙(qiáng)面(miàn)完工、地(dì)板完工(gōng)、全部完工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在支付(fù)房款(kuǎn)前(qián)申请房贷(dài)，房(fáng)贷利(lì)率采(cǎi)用固定利率，银(yín)行按(àn)施工节(jié)奏分(fēn)多(duō)次发(fā)放(fàng)贷款，每笔贷款给予购房者一定使用期限，期限结(jié)束后，购房(fáng)者开始还(hái)贷。

　　保(bǎo)险方面(miàn)，德国保(bǎo)险公司针对期房(fáng)设计了两种保险(xiǎn)，保险的功能(néng)是当房屋(wū)出现重大延期或重大缺陷时，保险(xiǎn)公司保证开(kāi)发(fā)商赔偿或修复(fù)，开发商破(pò)产(chǎn)，由保险公(gōng)司负责相(xiāng)应赔(péi)偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金保险保护机(jī)制(zhì)，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方(fāng)律(lǜ)师严(yán)格监管。

　　订立合同前(qián)，买卖(mài)双方均(jūn)有一(yī)名律师，负(fù)责沟通期(qī)房交易中的房产、资金、合(hé)同等各个环节(jié)，各环节内(nèi)容确认(rèn)无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发商出现财务、经(jīng)营问(wèn)题时，购房(fáng)者10％的(de)定金由保(bǎo)险公司(sī)赔付，而超出(chū)10％的(de)部分较难(nán)追回。

　　首付(fù)方(fāng)面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付(fù)。

　　余款支付环节，英国采取按(àn)工程进度付款的方式，但(dàn)是交(jiāo)房前付(fù)款(kuǎn)比例(lì)相对(duì)较(jiào)低，一般会(huì)在合同(tóng)签订6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房(fáng)前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余(yú)款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付环节(jié)，英国规定房(fáng)屋(wū)必须经过(guò)房产公证(zhèng)公(gōng)司的检验验收后才能交付，交付后方可按揭还贷(dài)。

　　资金监管环节，英国期房预售资金(jīn)监管极为严格，资金也由律师(shī)监管，在确认工程(chéng)进度(dù)、支付相关款(kuǎn)项过程(chéng)中，由买房(fáng)律(lǜ)师将资金转给卖方律师(shī)，卖方律师转给开发商，即资金在进入开发商(shāng)账户(hù)前(qián)经(jīng)过(guò)两道关(guān)口，有利于保障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期(qī)房预付款保全措施

　　日本期(qī)房交(jiāo)易立法，定金超(chāo)5％或1000万日元(yuán)时，开发商必须完成“预售房(fáng)定金(jīn)保全措施”，交(jiāo)房(fáng)前(qián)付款比(bǐ)例不超(chāo)房款的20％，开发商违约需返还定价并(bìng)赔偿约10％房(fáng)款，交房后按(àn)揭还(hái)款(kuǎn)。

　　立法方(fāng)面，日本二战结束后(hòu)由(yóu)于房屋供给严重失衡，叠加法律(lǜ)空白，社(shè)会(huì)上“一房二(èr)卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本(běn)政府1952年出台(tái)《宅地建筑(zhù)物交易法(fǎ)》，经多次(cì)修订，目前(qián)是唯一一(yī)部规(guī)范期房交易的法律(lǜ)。

　　定金保护(hù)方面，根据(jù)日(rì)本《宅地建物取引业法》，对购(gòu)房者支付定(dìng)金超(chāo)过5％或超1000万日元的部分，法律(lǜ)要求开发商必须完成定金保全措(cuò)施(shī)才可预售(shòu)。什么是定金(jīn)保(bǎo)全措施？即(jí)买卖(mài)双方签订购(gòu)房合(hé)同时，开发(fā)商向金融(róng)机构或指(zhǐ)定保(bǎo)证机构(gòu)或保险机构(gòu)签订定(dìng)金保证委(wěi)托合(hé)同，设置购房者定金的保证或保险(xiǎn)，并将相(xiāng)应的保证(zhèng)金证明书(shū)交(jiāo)付给购房者。除定金(jīn)外，其他预先(xiān)支付(fù)的购房款也(yě)受该措施保护。若开发商倒闭导致期房烂(làn)尾，购房者可凭保证金证(zhèng)明书向金融机构(gòu)或保证机构或保险公(gōng)司兑付，同时，开发商需(xū)向购房(fáng)者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节(jié)，交房前只需支付最多不超20％的定(dìng)金(jīn)，签订购房(fáng)合同后，购房者即可向银行申(shēn)请贷款，但交房后才开(kāi)始按(àn)揭贷款，除定金(jīn)外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年(nián)保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者(zhě)违(wéi)约可返(fǎn)还相当于(yú)3.75％房(fáng)款的订金(jīn)，首付比例20％，余(yú)款按(àn)工程进度支付，所有资(zī)金进(jìn)银行专门项目资金(jīn)账户，交房后(hòu)满(mǎn)1年(nián)保(bǎo)修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节(jié)，新加坡开发(fā)商有统一(yī)的选购权合同(tóng)以(yǐ)及订金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期(qī)14天，执行(xíng)OTP则进(jìn)一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购(gòu)房(fáng)者需支付15％的(de)首付及印花税，同时购房(fáng)者(zhě)向银行申请按(àn)揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新(xīn)加(jiā)坡期(qī)房同样采取按工程进度付款的(de)方式，《发展商(shāng)条例(lì)》对期(qī)房付款流程做(zuò)了统一详(xiáng)细规定，要求(qiú)所有开(kāi)发商遵守，支付节点一般(bān)为合同(tóng)签订后、地基完工(gōng)、框架完工(gōng)、管道(dào)门(mén)窗等完工(gōng)等，支付比(bǐ)例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按(àn)揭贷款也依(yī)照工程进度放款，月供在此过程中随着放出贷款的增加而增加，未放款部(bù)分无(wú)需月供(gōng)。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款会存入银行(xíng)专(zhuān)门的项目资金账户，账户资金(jīn)提取须与房屋建(jiàn)设有(yǒu)关。房(fáng)屋交付(fù)后(hòu)，购房(fáng)者享(xiǎng)受(shòu)1年的房屋(wū)保修期(qī)，此后购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看(kàn)，当前房地(dì)产到了政策出手临界点(diǎn)，重点是保交楼和房企重组(zǔ)。一方(fāng)面，加(jiā)大对刚需和改善型需求的支持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局部停(tíng)贷现(xiàn)象(xiàng)，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼保复工保民生(shēng)，给予(yǔ)强有力的金融(róng)工(gōng)具(jù)支持。另一方面，从现在起，对还在(zài)正常运转的房企包括民(mín)营企业，加大支持力度，由优质房企牵(qiān)头并购(gòu)重组(zǔ)整(zhěng)个行业，为每(měi)个(gè)房企(qǐ)配(pèi)套AMC和财团，给予金融工(gōng)具配套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估计形势复杂(zá)性(xìng)和人(rén)性复杂(zá)性，兼顾(gù)化解(jiě)停贷(dài)、复(fù)工保交楼、重组房企(qǐ)债务(wù)、恢复(fù)市场信心以及长效机(jī)制(zhì)。长效机制四大关键是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。定金环节，建(jiàn)立开发商违约后(hòu)定(dìng)金保护机制，如将已支付定(dìng)金冻结(jié)至(zhì)房屋交(jiāo)付(fù)阶段，保障购房者定金安全。签订合同环(huán)节，鼓励保险公司(sī)介入，为房屋重大(dà)延期以(yǐ)及重大缺陷等情况(kuàng)提(tí)供充分的保障。余款支付环节，建立按工程进度付(fù)款机制或交房后(hòu)按揭贷款机制(zhì)，充分保护购房者的(de)权(quán)益。资金监管环(huán)节，引入独(dú)立于(yú)开发商(shāng)、银行(xíng)的第三(sān)方资金监管机构，或由政府相关部门直(zhí)接监管，以此(cǐ)防止资金挪用现象。交付环(huán)节，建立商品房保修期制度(dù)。保修(xiū)期内(nèi)，开(kāi)发商应对(duì)房屋(wū)质量(liàng)问题全权负责、免费维(wéi)修(xiū)，购房者在保修期结束后支付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品房(fáng)预售制是(shì)大势所(suǒ)趋。一方(fāng)面，98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发(fā)商缺(quē)钱(qián)，预售制是权宜之(zhī)计，现在(zài)全(quán)国套户比(bǐ)超过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购房(fáng)民众不公(gōng)平的预(yù)售制(zhì)已经过(guò)时了，该取(qǔ)消了(le)，改为现(xiàn)房(fáng)销售。另(lìng)一方(fāng)面，取消(xiāo)预售(shòu)制，改(gǎi)为现房销售，开(kāi)发(fā)商将(jiāng)拼(pīn)的不(bù)是(shì)五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知(zhī)道能不(bù)能兑现的营(yíng)销(xiāo)手(shǒu)段，而是(shì)所(suǒ)见即所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房民众的最(zuì)根本最(zuì)实质的保障(zhàng)，这样将极大的(de)提升开发商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。

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