万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今(jīn)年(nián)年初“万柳少(shǎo)爷(yé)”的意(yì)外走红(hóng)，让这个位于北京海淀的(de)豪(háo)宅被全国(guó)知(zhī)晓，其背(bèi)后曾(céng)宣(xuān)称要做地(dì)产界“劳斯莱斯(sī)”的神秘开(kāi)发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再(zài)次受到(dào)舆(yú)论关注，起因中(zhōng)赫集团(tuán)成了共同债务(wù)人被中国信(xìn)达追债，中国(guó)信达为了收(shōu)回钱款(kuǎn)不(bù)得不将中(zhōng)赫抵(dǐ云n是哪里的车牌号)押的75套万柳书(shū)院豪宅拍(pāi)卖。可问题是(shì)，这些房子早已售出，业主(zhǔ)并(bìng)非中赫集团，那些真(zhēn)正(zhèng)斥巨资购入(rù)房(fáng)产(chǎn)的(de)有(yǒu)钱人，房(fáng)子(zi)现在莫(mò)名奇(qí)妙地被(bèi)拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看到这些业主的维权信息，难怪有网友调侃(kǎn)：“富人被割韭(jiǔ)菜的时(shí)候，他们的姿势(shì)都那么优雅。”

　　不(bù)过(guò)事件背后，可能没(méi)你想(xiǎng)象的(de)那么简(jiǎn)单。

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　　富人(rén)被精准收割(gē)？

　　最惨(cǎn)的可能还是(shì)债(zhài)主

　　“北京豪(háo)宅的尽头是万柳书院”，但(dàn)谁都没想到，这(zhè)个位于(yú)海淀核心区(qū)位，名校环绕(rào)的(de)顶级豪(háo)宅(zhái)，竟(jìng)然(rán)暴雷了(le)！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中国信达(dá)在(zài)京东(dōng)拍卖上，上架(jià)了“北(běi)京赫华恒(héng)瑞房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)有(yǒu)限公(gōng)司不良(liáng)债权转(zhuǎn)让项目”，债权总(zǒng)额高达近47亿，该项(xiàng)目的(de)抵押(yā)物中，包括75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东拍卖显示(shì)，上述不良债权转让(ràng)项目的处置主体是中国信达资产管理股份有限公司北京(jīng)市分(fēn)公司（下称中国信达北分），处置的是对北京赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞(ruì)房地产开发有(yǒu)限公司（下(xià)称赫华(huá)恒瑞）的(de)不良债权。截至2023年1月31日(rì)，债(zhài)权(quán)金额约为46.95亿元人民币(bì)，其(qí)中债(zhài)权本(běn)金37.50亿(yì)元。中(zhōng)赫集(jí)团有限(xiàn)公(gōng)司是共同债务(wù)人(rén)。目前(qián)，该项(xiàng)目已(yǐ)有1万(wàn)次围(wéi)观(guān)，35名意向人。

　　从表面(miàn)上看，这就是(shì)一起中国信达北分讨债的故事，但实际(jì)上，75套豪(háo)宅的(de)背后暗藏秘密。

　　据此前媒(méi)体报道，万柳书院总共301户(hù)，而且(qiě)早(zǎo)已(yǐ)售罄(qìng)。如果该报道(dào)属(shǔ)实，说明(míng)这些(xiē)房子实际上都是卖出去了的，是有(yǒu)人住的。

　　那为(wèi)什(shén)么(me)中国信达的拍卖页面上(shàng)又注明这75套(tào)房子是“未出售(shòu)”的(de)状态呢(ne)？只能说(shuō)明这些房子根本没(méi)有网签(qiān)，也(yě)没有房产证(zhèng)！

　　第一财经的报道证实(shí)了上述内容。有豪宅中(zhōng)介透(tòu)露，中赫集团早就把(bǎ)这75套房子抵押出去，现在还没(méi)资金(jīn)解抵押，所以不(bù)能网签、没(méi)办房本(běn)。

　　作为海(hǎi)淀的顶级(jí)豪宅，最强学区(qū)房，万柳书院的业主基本(běn)都(dōu)是北京的高端(duān)人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是万柳书院的业主。另据(jù)地(dì)产自(zì)媒体“地产(chǎn)八卦女”爆(bào)料，万柳书院的业(yè)主中，还有不少中赫(hè)集(jí)团(tuán)的(de)高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少网(wǎng)友感叹，“富人也被(bèi)精(jīng)准收割(gē)了！”

　　不(bù)过，如果(guǒ)这(zhè)些(xiē)业主确实已经支付价(jià)款并实际占有(yǒu)，那么，中国信达转(zhuǎn)让这笔(bǐ)不良(liáng)债(zhài)权回本(běn)的愿望，或将泡汤(tāng)。这次拍卖(mài)损失最大的(de)，没准还是债主中国信达。

　　根据相关法律规定，民(mín)事执行中，业主(zhǔ)已经支付(fù)价款(kuǎn)并实(shí)际占有，但(dàn)未办理过户手(shǒu)续(xù)的，如果业主没有过错，人(rén)民(mín)法院不得查封、扣押、冻结，已经查(chá)封的可以(yǐ)向法(fǎ)院提出执行异议申请，请求法(fǎ)院解除查(chá)封，同时可(kě)以(yǐ)联合起诉开发商，要求退还购(gòu)房款或办理房产(chǎn)证，并承担(dān)违约(yuē)责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民(mín)法(fǎ)院报公布《最高人民法(fǎ)院关于商品房消费者权利保护问题的(de)批复(fù)》，以司(sī)法(fǎ)解释(shì)的方(fāng)式明确了购房人的(de)优先权：

　　商品房消费(fèi)者以居住为(wèi)目(mù)的购买房屋并已支付全(quán)部价款(kuǎn)，主张其房屋(wū)交付请求权优(yōu)先于建(jiàn)设(shè)工程价款优先受偿权、抵押权以及其(qí)他债权的，人民法(fǎ)院应当予以支持。只支付了部分价(jià)款的商品(pǐn)房消费者，在一审法庭(tíng)辩论(lùn)终结前已实际支(zhī)付剩余价款的，可以适用(yòng)前款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如果这75套(tào)房(fáng)子均为“已售(shòu)未网签”，那么这笔不良债(zhài)权，实际上是个烫手(shǒu)山芋。可能不仅不(bù)能卖出去回本，抵(dǐ)押的这75套(tào)房子，还(hái)会被业主讨回去。

　　中国信达，将(jiāng)会(huì)赔(péi)了(le)夫(fū)人又(yòu)折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国(guó)信达(dá)申请不良债(zhài)权转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷信(xìn)托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前中国信达已(yǐ)经(jīng)成(chéng)为赫华恒(héng)瑞唯一股东。但(dàn)此前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集团旗下子公司(sī)。2019年(nián)4月(yuè)22日(rì)，中(zhōng)赫集团、中赫置(zhì)地等选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞(ruì)的股东行列，中国金谷(gǔ)国际信(xìn)托有限责任公司成为了唯(wéi)一股东，后者由中国信(xìn)达资产管理(lǐ)股份有限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房(fáng)地(dì)产开发商(shāng)，相较其他房企，中赫集团既没有(yǒu)很大规模，也没有很高(gāo)的国民知名度，但(dàn)却(què)在(zài)北(běi)京豪宅圈留(liú)下一个个传(chuán)说。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作为中赫集(jí)团进入北京(jīng)的第(dì)一个豪宅(zhái)项目，2011年(nián)，中(zhōng)赫置(zhì)地推出钓鱼岛(dǎo)七号(hào)院3号楼，高达(dá)30万/平(píng)米的天价(jià)，成为当时(shí)京城最贵的楼盘(pán)，引发了(le)市场强烈震惊(jīng)。

　　随后(hòu)开(kāi)发的万(wàn)柳书院，更(gèng)是被(bèi)誉(yù)为“北京海淀顶(dǐng)端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等大型知(zhī)名(míng)房(fáng)企手中，抢下了北京(jīng)万柳地块，成为北京当年的“双(shuāng)料地王”。很快，万柳(liǔ)书院就以神秘高端的(de)姿(zī)态(tài)杀入(rù)市场，无论是一(yī)块块从荷(hé)兰运回来的灰砖垒起来(lái)的(de)五米高墙(qiáng)，还是每(měi)棵成(chéng)本超6万的成(chéng)年银杏(xìng)树，还是每平米20万元的(de)价格(gé)，都令业内外震(zhèn)撼不(bù)已。

　　“万柳的(de)墙、西宸(chén)的(de)缸(gāng)、霄(xiāo)八的顶儿、融创(chuàng)的湖(hú)、紫(zǐ)辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺(shùn)口溜中，就可看出(chū)其(qí)在北(běi)京(jīng)豪宅圈(quān)的(de)地位。2014年末上市的它，对手是(shì)当时有(yǒu)名的融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广(guǎng)场、恒大(dà)华府等，现(xiàn)如(rú)今，它远远(yuǎn)超过这些对手。

　　去年，万(wàn)柳书院一套300平米(mǐ)的(de)法拍房，最终成交价(jià)1.09亿、单价达(dá)到惊人的(de)36万(wàn)元/平米(mǐ)，说明万(wàn)柳书(shū)院虽然已(yǐ)经推出了(le)8年之久，但(dàn)其依旧在(zài)北(běi)京(jīng)豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中赫集(jí)团开发(fā)的豪宅，也吸引了不少知名人士，如知(zhī)名演员宋(sòng)丹丹，就(jiù)住(zhù)在钓鱼台七号院。而柳传志、丁(dīng)磊(lěi)等知名商业大(dà)佬(lǎo)则居(jū)住(zhù)在万(wàn)柳(liǔ)书院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定(dìng)了中赫集团的“高端路线”，也(yě)因此，它被(bèi)外界贴上了，“卖(mài)北(běi)京城最贵的房，拿(ná)北京城最贵的地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪(háo)宅(zhái)开发商光环(huán)的背后，这个(gè)地产界“劳斯莱斯”却多次(cì)成为被执(zhí)行人，被执行标的高(gāo)达11亿(yì)。

　　今年(nián)年初(chū)，因为履行(xíng)能力而拒不履(lǚ)行生效(xiào)法律文书(shū)确(què)定义务，中(zhōng)赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集(jí)团如今沦落到(dào)这个地(dì)步，其实是有迹可(kě)循(xún)的(de)。

　　事实上(shàng)，早在(zài)今年年初(chū)“万(wàn)柳书院少爷”走红之时，深蓝(lán)财经就曾深挖出背后的中赫(hè)集团，发现(xiàn)其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开(kāi)发商(shāng)到沦为“老(lǎo)赖(lài)”，中赫(hè)集(jí)团(tuán)实控人周金辉(huī)的人生轨迹跟着急转直下。而追根溯(sù)源，这个转(zhuǎn)折点，就在于收购北京国安。

　　近十年(nián)来，房企纷纷开始了多元化(huà)转型(xíng)，但(dàn)转型之路并不好走。早(zǎo)在2008年开始，中(zhōng)赫集团就尝试过多(duō)元化业务，先后进(jìn)军能(néng)源市场(chǎng)、团(tuán)购网站(zhàn)，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将转型的目(mù)光(guāng)，放(fàng)到了(le)体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服(fú)与(yǔ)IDG资本退出后(hòu)，中赫集团以(yǐ)35.5亿元(yuán)参股国安足球俱乐部64％股(gǔ)权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中(zhōng)信(xìn)集团手中拿下北(běi)京(jīng)国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全部股权。如果北京国(guó)安的估值(zhí)一直没变，那么中赫(hè)集团拿下(xià)北京国安，总计花费(fèi)了约(yuē)55.5亿。

　　看到(dào)这里，有(yǒu)人也许会感叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样，中(zhōng)赫为什么(me)又要(yào)质(zhì)押(yā云n是哪里的车牌号)股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团及其(qí)实控人(rén)周金辉夫妇将其手中的中赫(hè)集(jí)团股份质押陆续质押(yā)，据企查查显示，目前中(zhōng)赫集(jí)团共(gòng)有11条股权出质(zhì)记录。质(zhì)权(quán)人包括海(hǎi)金商(shāng)业保理、北京建工、山东国际(jì)信托、中融信托、中信建设等。

　　这与(yǔ)入(rù)主北京国安的时间完(wán)全吻(wěn)合。

　　然而，入主北(běi)京国(guó)安后，不仅(jǐn)国安(ān)的(de)经营(yíng)状(zhuàng)况(kuàng)没(méi)有(yǒu)得到改(gǎi)善，中赫集团也被拉入泥(ní)淖(nào)。

　　据(jù)北京产权(quán)交易所(suǒ)官网信息显(xiǎn)示(shì)，2020年(nián)，北京国安足球(qiú)俱乐部实现(xiàn)营业收(shōu)入(rù)1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年(nián)末，该俱乐部资(zī)产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金压力，中赫集(jí)团和(hé)周金辉(huī)夫妇还(hái)在持(chí)续质押(yā)手中的中赫集(jí)团(tuán)股(gǔ)份，但(dàn)国安(ān)和中赫(hè)的经(jīng)营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集(jí)团(tuán)被5次列(liè)被执行人，执行标的高达11亿，北京国安也(yě)3次与中赫集团、中赫置地(dì)、及中赫(hè)集团(tuán)股东周金辉、李(lǐ)彩霞等(děng)共同成为(wèi)被执(zhí)行人(rén)，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年(nián)1月，因为履行能力(lì)而拒不履行生效法律文(wén)书确定义务(wù)，上(shàng)述被执行人(rén)成为“老赖”。只有北京国安，目(mù)前幸免于难。不过在实控人都成为(wèi)老赖的情况下，被执行10个多亿的北京国安，又如何能(néng)独善(shàn)其身？

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