5月以来(lái)，房地产(chǎn)板块个股多(duō)出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。而以公募基金为代表的机(jī)构对于这一板块已经在悄然布局。数据显示，以南方和华(huá)夏的两(liǎng)只(zhǐ)老(lǎo)牌(pái)ETF基金为(wèi)例，5月(yuè)9日(rì)时所公布的总(zǒng)份额均较4月28日(rì)时有小(xiǎo)幅增(zēng)长。根据基金一季报统计(jì)，龙头与(yǔ)地方国企央(yāng)企获得增持，持仓数量占流通(tōng)股比(bǐ)重增(zēng)幅(fú)五只个股分别(bié)为华发股份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或“底部回升”

　　行业(yè)红利时代(dài)已(yǐ)过 精耕细作成(chéng)共识

　　从(cóng)公募基金对房地产的配(pèi)置看，2019年末，公募所(suǒ)持(chí)有的房地产行业标的市值约(yuē)1188亿(yì)元(yuán)，占其所(suǒ)持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场表现出色(sè)，但公(gōng)募所持房地产公司市值在股票资产中(zhōng)的占比却断(duàn)崖式下(xià)跌至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出(chū)现了三年来的首次回升，年底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房(fáng)地产(chǎn)行业的持(chí)股比例(lì)也同步回(huí)升(shēng)，从2021年(nián)底的6.94％提高(gāo)到2022年末(mò)的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今年一季(jì)度(dù)得以延续。数(shù)据(jù)统计(jì)显示，公募重仓持有(yǒu)房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分别为保利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓(cāng)市值占板块比重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对于房地产的投资愈(yù)发(fā)有集(jí)中于龙头(tóu)的趋势。Wind显(xiǎn)示(shì)，在公募基(jī)金(jīn)一季报汇总的重(zhòng)仓股中，房地(dì)产板块排名最高的是(shì)保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头(tóu)股万(wàn)科A排(pái)在第96位(wèi)。对(duì)比去年(nián)四季报，变(biàn)化之处首先在于几(jǐ)只房(fáng)地产龙头(tóu)股从排位(wèi)上看均(jūn)有退步，尤(yóu)其是万(wàn)科(kē)最为明(míng)显；其次是(shì)金地集团退出百大之列。但考虑到房地产是复苏链(liàn)上最后一环(huán)，且首季并非行(xíng)业销售(shòu)旺季，其传导到二级市场乃至机(jī)构持仓上(shàng)还(hái)需要时间周期(qī)。

　　形成共(gòng)识的(de)是，经济圈判断房地(dì)产已经进入大(dà)分化(huà)时代，一(yī)二线(xiàn)城市好于三四线城市。而映射(shè)到二级市(shì)场投资上，配置房地产(chǎn)行业轻松收获行业(yè)贝塔的红利期一去(qù)不返了。“如(rú)果按照(zhào)产业周期来分类(lèi)，包括(kuò)房(fáng)地(dì)产等几类行业(yè)在(zài)盖特(tè)纳曲线(xiàn)里属于成(chéng)熟期或者衰退期的行业，传统认知(zhī)上没(méi)有(yǒu)什么投资机会的。但在这几(jǐ)年特殊的行情里包括(kuò)煤炭、电解(jiě)铝等类似的行业也出现(xiàn)了(le)一些(xiē)机会，背(bèi)后的逻(luó)辑是供给侧发生了更大的变化。”一不愿具名(míng)的(de)上海公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不(bù)过(guò)也有(yǒu)公募(mù)人士持(chí)谨慎乐观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿(yì)平(píng)方米的(de)年销售面积很难再出现了，2022年光(guāng)是(shì)居民(mín)存款数量(liàng)增(zēng)加了15万亿元。中国存量(liàng)有400亿(yì)平方(fāng)米(mǐ)建(jiàn)筑(zhù)面积，考(kǎo)虑存(cún)量地(dì)产的更新，也有近10亿平方米。需(xū)求端(duān)还需(xū)要(yào)有(yǒu)一定的政策出(chū)来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地(dì)产研究员吕(lǚ)功绩也指出：“时至今日(rì)，无(wú)论从城镇化的(de)进(jìn)程，还是人均住房面积(jī)（接近30平/人），我国均已告别(bié)住(zhù)房短缺时(shí)代，而(ér)目前居民的(de)杠杆率和房(fáng)价收入也不(bù)支撑每年18万亿(yì)元的(de)销售额(é)，以及过(guò)快上行的房(fáng)价(jià)，因而(ér)行(xíng)业高增的时(shí)代已经过去(qù)，未来行业的需求或(huò)将回落，在(zài)此过程中，伴(bàn)随着(zhe)地(dì)产的高杠杆(gān)属(shǔ)性，就很容(róng)易出现(xiàn)信用风(fēng)险问题（类似2022年的(de)民营地产(chǎn)爆雷），行业进(jìn)入到(dào)供给(gěi)侧(cè)出清的(de)过程。这个过程中，综(zōng)合竞(jìng)争力(lì)强的公司就(jiù)能够通过(guò)大鱼(yú)吃小鱼的方(fāng)式，获得市占率的提升。当行(xíng)业需求见顶回(huí)落时，行业的贝塔已(yǐ)经过去了，但不(bù)代表(biǎo)没有投资机会，机(jī)会在于(yú)城(chéng)市、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而(ér)对应到股票投资(zī)，就是强竞争力(lì)公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也(yě)是(shì)基于这(zhè)样的认识(shí)转变(biàn)，精(jīng)耕细(xì)作个股成(chéng)为公募乃至整体机构的务实之(zhī)举。

　　机(jī)构配置房地产“风物(wù)长宜放(fàng)眼量”

　　头部央(yāng)国企、优(yōu)质区域(yù)性(xìng)标(biāo)的(de)成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘(pán)，中信(xìn)房地产指数(shù)本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体(tǐ)的(de)个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地(dì)产(chǎn)板块个股，在(zài)纳入统计的124只房(fáng)地产类标(biāo)的(de)股中(zhōng)，本月(yuè)以来实现股价(jià)上涨的达(dá)到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段(duàn)恰好排名前五(wǔ)的(de)公司月内涨幅超过了(le)10％，它们分(fēn)别是上(shàng)实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福(fú)、荣(róng)安地产。排名第一(yī)的上(shàng)实发展(zhǎn)，五一假期(qī)归来后日成交量明(míng)显放大(dà)，4日(rì)、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的基本面(miàn)来看，上实发(fā)展的(de)主营业务为(wèi)房(fáng)地产开发与经营。公司(sī)的主要产品及服务为房地产销售(shòu)、房地产租赁、物业管理服务、工程(chéng)项目(mù)、酒(jiǔ)店(diàn)经营(yíng)。从业绩(jì)数据来(lái)看，2022年(nián)，其实现营业(yè)收入(rù)52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度(dù)，其实现营业总收(shōu)入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归(guī)母净利润(rùn)2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不(bù)过(guò)从(cóng)十大流通股股东来看(kàn)，各类机构都(dōu)有(yǒu)对(duì)其(qí)布局的(de)例子。以3月31日(rì)时的首(shǒu)季(jì)十(shí)大流通(tōng)股股东来看， 具体(tǐ)包括公(gōng)募的上银(yín)基金、私募(mù)的迎谢霆锋资产有百亿吗(yíng)水文龙(lóng)、中央汇金、长城资产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排名第二(èr)的浦(pǔ)东金桥也是上海本地房企(qǐ)，其(qí)第一(yī)季度的收入(rù)利润规模大幅度复苏。究其(qí)原因，一方面是该公司后(hòu)疫情时(shí)代出租率复苏至近(jìn)年来最高(gāo)，另一方面则是公司拿地结算持续性向(xiàng)好，从数(shù)字上看，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建(jiàn)筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然也吸引了知(zhī)名机构(gòu)在(zài)其中(zhōng)持续驻足。从(cóng)第一季(jì)度(dù)十(shí)大(dà)流通股股(gǔ)东来看，知名(míng)私募高毅邓晓峰的两只产品(pǐn)依然(rán)在前十中，这也是连续(xù)第三个季度他有的两只产品杀入前十。同(tóng)时榜单中还有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比(bǐ)投资局，其当季还小幅增加了(le)持股。

　　除去上(shàng)述两家(jiā)上海区域性地产公司外，荣(róng)安地产则(zé)是主要布局在深(shēn)圳(zhèn)的地(dì)产公司，一季报交出的也是一(yī)份报喜(xǐ)的成绩单：首季公司实现营业(yè)收入51.85亿(yì)元，同比(bǐ)增(zēng)长(zhǎng)35.51％。归属于(yú)上市公(gōng)司(sī)股(gǔ)东(dōng)的净利润(rùn)6.48亿元(yuán)，同比增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊(kān)》注意到两只公(gōng)募指基首季新杀入十大流通股股东行列。具(jù)体说来， 南方中证(zhèng)全指房地产ETF上榜排名(míng)第七位，富国中证指数1000增强则排名(míng)第九(jiǔ)位，此(cǐ)外联袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛(shèng)国际(jì)和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全球基金(jīn)相关(guān)人士(shì)分析：“经历过行业洗牌(pái)和(hé)兼(jiān)并(bìng)重组后，龙头的价(jià)值更为笃定(dìng)突出；从(cóng)拿地(dì)端看，2022年土地市场大幅(fú)降温，优质土地供给较多（券商测算对(duì)应潜(qián)在毛利率在25％以上，目前(qián)房(fáng)企的(de)利润率仅20％），绝大多(duō)数房企受限于信用(yòng)问题或者(zhě)资金(jīn)紧张没法拿地，龙头(tóu)房企趁(chèn)机(jī)获取低成(chéng)本土地(dì)，龙头房企的拿地(dì)力度(dù)（拿地金额/销售金额(é)）基(jī)本在30％以上(shàng)；从融资上看，龙头(tóu)房企杠杆率(lǜ)较低(dī)，净负债率基本(běn)在70％以下(xià)，而其(qí)他(tā)房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空(kōng)间有(yǒu)限(xiàn)，从(cóng)融资成本看，龙头(tóu)房企的融资成本不断(duàn)下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销售(shòu)，龙(lóng)头(tóu)房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房企的销(xiāo)售额增(zēng)速(sù)为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特谢霆锋资产有百亿吗估的浪(làng)潮下，央国企地产股或存(cún)在发展的大好机会。中信证券指出：“房地产行业的结构(gòu)性机(jī)会依然存在(zài)，少(shǎo)部分公(gōng)司尤其是央企占据显(xiǎn)著优(yōu)势，其主要又(yòu)体现为库(kù)存的优势。央企地产公司，现阶(jiē)段(duàn)表现(xiàn)出较低的(de)融资成本，优质(zhì)的(de)开发资源和(hé)良(liáng)好的不动产(chǎn)资(zī)产(chǎn)运营(yíng)能(néng)力的多重(zhòng)竞争(zhēng)优势(shì)。”

　　“即使没(méi)有中(zhōng)特估(gū)，国央企相较于民营地产公司(sī)也是更有优势(shì)的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债(zhài)权债务(wù)关(guān)系等问题，市场(chǎng)对民(mín)营房开企业的资(zī)产会有更多担(dān)忧(yōu)和质疑，所以在这(zhè)一轮行(xíng)业(yè)出清(qīng)的过程(chéng)中，央国企相较于(yú)民企来(lái)说估值的修复更明显。中特估的角(jiǎo)度从中长(zhǎng)期的维(wéi)度(dù)看(kàn)，行业的逻(luó)辑在于集(jí)中度(dù)提升后，行业进入高质量发展阶段，具备(bèi)较(jiào)快速发展阶段更稳(wěn)定且可预期(qī)的(de)盈利和现金(jīn)流创(chuàng)造(zào)能(néng)力，以此带来(lái)估值中枢(shū)的提升，应该(gāi)关(guān)注估值(zhí)相对较低，企业自身资产的质量好、运(yùn)营(yíng)能力强、可以创造(zào)持续现金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行(xíng)业普涨的(de)概率(lǜ)比较低，行业内部将出现(xiàn)分化，要关注将受益于行业(yè)集中度(dù)提升(shēng)的(de)头部公司(sī)。”星石投资首(shǒu)席(xí)研究(jiū)官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一思路(lù)的话，或许还是保利发(fā)展(zhǎn)、招商蛇(shé)口等国资背景龙头前途更为光明。不过国投(tóu)瑞银基金投资部副总监綦(qí)傅鹏表示：“需要客(kè)观地去持续观察国(guó)企央企在三个(gè)方面是否可以维持(chí)，首先是融资成本保持低位，其次是销售(shòu)份额持续(xù)提升，再次(cì)是拿地份额(é)持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢(màn)

　　机构需要(yào)多(duō)给一(yī)些耐心(xīn)

　　而《红(hóng)周刊》也根据(jù)房企一季报(bào)梳理发现(xiàn)，对于2022年的业绩出现的(de)整(zhěng)体(tǐ)下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保(bǎo)利发展、滨江集团等(děng)房企营收(shōu)、净利均实现了业绩的回正，甚至是(shì)较大增速的增长。而这些公司也是机构的重(zhòng)仓(cāng)对象。

　　对此，知名房(fáng)地产业内人士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善的房企，主要是因(yīn)为(wèi)过去两三年时间，尤其(qí)是在(zài)2021年下半年民(mín)营房企不怎么投资(zī)拿地之后，国(guó)有企业仍在持(chí)续性地拿地(dì)，且主要集(jí)中(zhōng)在核心城市，投(tóu)资力度较大。投资的驱(qū)动能够推动房企(qǐ)销售业绩(jì)的增长，从而(ér)在2023年(nián)一季度市场恢复但仍(réng)处(chù)于调整(zhěng)的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也(yě)提醒表示(shì)，在房地产的复苏过程(chéng)中，还(hái)面临着(zhe)一些不确定性。其实整个市场从四(sì)月份开始(shǐ)又在往下掉。除了杭州、成都等极(jí)个别城市四月环比三(sān)月相对表现(xiàn)较好(hǎo)之外，包(bāo)括北京、上海在内的绝大多数城市都出现环比下(xià)滑的情况(kuàng)。而现在五月(yuè)的市场表现也不太乐观。按照现在的经济状况、收(shōu)入情(qíng)况，以及市场的去库存压力、企(qǐ)业(yè)的资金面(miàn)压力，可(kě)能会出现(xiàn)，到(dào)六月份(fèn)房企(qǐ)为了半年报冲业绩出现市场的(de)短(duǎn)期反(fǎn)弹外的一个(gè)市(shì)场(chǎng)乏力现(xiàn)象。也就是说(shuō)，第二季度、第三季度增长不确(què)定性的压力仍(réng)旧较大(dà)。

　　上海(hǎi)利(lì)檀(tán)投资董事长(zhǎng)陈昊扬也向(xiàng)《红周刊(kān)》指出，现在整个房地产以(yǐ)及其上下游产业链的复苏速度都比想(xiǎng)象的要慢很多，我们要(yào)多给一些耐(nài)心，这个时候，在(zài)房地产以(yǐ)及上下游就不是赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚他基本面的钱(qián)。但这也意(yì)味着，只有极为少数的、做得比同行好(hǎo)得多的企业(yè)，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐(zhú)步体现出来。所以只能耐心地去(qù)等待它的基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红周刊(kān)》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖(mài)推荐(jiàn)。）

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