导读

　　黄金二(èr)十(shí)年之后，当下中国地产步入大分(fēn)化时代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十年是(shì)中国房地产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年(nián)商品住宅销售面积(jī)超15亿(yì)平，足够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近(jìn)年地产持续低景气，有关中(zhōng)国地产是否过剩的讨(tǎo)论日(rì)益热(rè)烈。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，本(běn)文试图厘清中(zhōng)国城镇存(cún)量住(zhù)宅真实情(qíng)况，据此判(pàn)断中国(guó)未来地产趋(qū)势。

　　有媒体渲(xuàn)染(rǎn)中国地产存量(liàng)极度过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部披(pī)露(lù)全国有近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑，第七次人(rén)口普查调查数(shù)据显示城镇(zhèn)家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住(zhù)建(jiàn)部(bù)披露(lù)的近6亿栋城(chéng)乡房屋(wū)建筑(zhù)中，城镇建筑占比(bǐ)不到(dào)一(yī)成，其中还包括大量城镇(zhèn)非住宅建筑，如商业办公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比(bǐ)极低(dī)。

　　七普显示中(zhōng)国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但(dàn)居住舒适不是人均一间房所能满足(zú)，它与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切(qiè)相关。中(zhōng)国的(de)人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)较发达国家还有很大差距。人均住宅间数大于1同(tóng)样不(bù)意味着中国(guó)住宅市场(chǎng)已(yǐ)经饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中国(guó)城镇(zhèn)居(jū)民户均1套房，其中每户持有(yǒu)商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布(bù)中国(guó)家庭户均住宅(zhái)的数据，我们(men)根据商品住宅套(tào)数、商(shāng)品住宅(zhái)占比和城(chéng)镇(zhèn)家庭户数，计算出城(chéng)镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算(suàn)结果显示，目前城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥(yōng)有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住宅。若期房(fáng)顺利(lì)交付，直至2024年，中国每(měi)户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商(shāng)业住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　户均(jūn)一套房(fáng)似乎意味着户户有房，然(rán)而事实上中国(guó)住(zhù)宅(zhái)市场供需并不(bù)平衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因为(wèi)户均一套房(fáng)无法满足流动(dòng)人口(kǒu)的租赁(lìn)和置业需(xū)求。全国总人(rén)口的近三成(chéng)都是流动人口，流动人口(kǒu)会选择在大(dà)城市租(zū)房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家(jiā)买房，从而(ér)产生了(le)额外的住(zhù)宅需求(qiú)。

　　即便户均一套房，中国未来(lái)地产(chǎn)仍有四(sì)大新增需求动力。

　　第(dì)一(yī)，户均人口规模缩小，一人户、两人户占(zhàn)比不断增(zēng)加(jiā)，导致家庭户数增多。小家庭化(huà)趋势(shì)将延(yán)续(xù)，带来新(xīn)户(hù)购(gòu)房需求增(zēng)长。

　　第二，经(jīng)济板块的分化日益(yì)明显，区(qū)域经济资(zī)源分(fēn)配的再集中吸引(yǐn)着人口流(liú)入，人口净迁入城市的(de)新增住宅需(xū)求有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的(de)家(jiā)庭(tíng)住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方(fāng)米的住宅建(jiàn)筑面(miàn)积。促(cù)成“老(lǎo)破小”住宅的改(gǎi)造(zào)势(shì)在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积均较发达国家有(yǒu)着不小差距(jù)，“住(zhù)上(shàng)更大房子”的改善(shàn)性(xìng)需求正在不断增(zēng)加(jiā)。

　　黄(huáng)金二十年之后(hòu)，当下中(zhōng)国地产步(bù)入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地产黄(huáng)金发(fā)展(zhǎn)期，地(dì)产矛盾更(gèng)多体现为(wèi)住宅供给存在不足，这是(shì)过去二十年房价快速上涨基石。那么当下房地产大分化时代已至，大分化(huà)时代下地产矛盾则更多体现在(zài)住宅质量(liàng)供(gōng)需冲突。

　　地产大分化必将体现(xiàn)在(zài)不同能(néng)级城(chéng)市之间，不同区域(yù)板块之间，不同品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披(pī)露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发(fā)热议(yì)。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突然激(jī)增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国(guó)的房子是否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是(shì)供给(gěi)过剩，还(hái)是供需平衡，或是仍然(rán)存在不足？可惜由于住宅存(cún)量数据并未(wèi)公布，我(wǒ)们无法直接知晓(xiǎo)具(jù)体(tǐ)情(qíng)况。

　　拨(bō)开迷雾，我们(men)测算出中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有住宅套数，回(huí)答当前(qián)的(de)房(fáng)子是否真的(de)过(guò)剩(shèng)了？据此(cǐ)判断未来房(fáng)地产市(shì)场会如(rú)何发(fā)展。

　　一(yī)、如(rú)何(hé)有效观(guān)察(chá)中国户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩的直(zhí)观判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险普查工作(zuò)情(qíng)况为主(zhǔ)题的新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅(zhái)城乡建设(shè)行业获取了全国近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑数据以及(jí)80多万处市政(zhèng)设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建筑，平(píng)均每栋建(jiàn)筑住不到(dào)3人，住(zhù)宅市场看似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)中，农(nóng)村房(fáng)屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋(wū)实际仅有4700多万栋(dòng)，还包括了大量(liàng)商业楼、写字楼(lóu)、学校(xiào)、医(yī)院等(děng)非(fēi)住宅。总的算下来，住宅占比(bǐ)并不(bù)大。

　　第七(qī)次人(rén)口普查数据(jù)公布了中(zhōng)国城(chéng)镇家(jiā)庭户人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，其(qí)中城(chéng)市家庭(tíng)户居(jū)民人(rén)均0.99间(jiān)，乡镇家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数(shù)大于1，看似意味着人人都有(yǒu)房(fáng)间居住(zhù)。

　　居(jū)住水平不仅与房间(jiān)数(shù)量(liàng)有关，更(gèng)与房屋质量(liàng)、居住面积、配(pèi)套设(shè)施(shī)等因素密切相关。单(dān)单(dān)从(cóng)人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)不能完(wán)全反映(yìng)出城镇(zhèn)居民的居(jū)住水平(píng)。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为单位(wèi)购买成套(tào)住宅，一(yī)套设(shè)施(shī)齐全(quán)的住宅才(cái)是城镇居民宜(yí)居的(de)选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住宅的测算(suàn)思路、数据和方法

　　中国城(chéng)镇居民住宅主要分两(liǎng)大(dà)类，一类是商品(pǐn)住(zhù)宅，另(lìng)一类是保障房、原公有住(zhù)宅、自建房等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没(méi)有直(zhí)接公布城镇(zhèn)住宅数(shù)量。居民住(zhù)宅相关数据有两处可以直接公布，一(yī)是每年商品住宅(zhái)销售(shòu)套数（统计局）；二是(shì)居民住宅来源（人口(kǒu)普查数据）。计(jì)算中国居民户均住(zhù)宅(zhái)数量，我们主要(yào)用到上述两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年，1998年(nián)之前商品住宅数量极少(shǎo)，可忽略不计。估(gū)算城镇居民户均住宅(zhái)套数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每年商品住(zhù)宅(zhái)销售套数(shù)相加(jiā)，我们就(jiù)能(néng)够得(dé)到当前商(shāng)品住宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇(zhèn)居民(mín)拥有的商品住宅和非商品(pǐn)住宅比例，推算(suàn)得到居(jū)民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民(mín)拥有的商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅总数除以(yǐ)家庭户(hù)数，我们(men)就能够得到城镇户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计(jì)算公式如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户比(bǐ)=住宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套(tào)数/家庭户(hù)数）/（商(shāng)品住宅套(tào)数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套户(hù)比/商品住宅占比<一寸多少厘米公分 一寸是几个手指/strong>

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到底有多少，目前(qián)缺乏一个准确统计。我们利用既(jì)有(yǒu)统计数据，大(dà)致(zhì)测算得到中国(guó)存量(liàng)房地产套数，并进(jìn)一步推算(suàn)中国(guó)城镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)拥有的住(zhù)宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅(zhái)累(lèi)计(jì)销(xiāo)售1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)0.64套商(shāng)品(pǐn)住宅（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国(guó)的房地产销售以期房为主，从2019年开始，新房(fáng)销售中期房(fáng)占比近9成。本文去除商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售套(tào)数(shù)里(lǐ)的(de)期房销(xiāo)售，得到商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)现房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现房套数(shù)计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到(dào)2022年商(shāng)品住宅累计(jì)销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣(jùn)工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交(jiāo)房后(hòu)装修的时间(jiān)，取(qǔ)最大值3年。

　　将(jiāng)商(shāng)品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数(shù)除以(yǐ)家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我(wǒ)们需要(yào)进一(yī)步推算中国城镇居(jū)民(mín)拥有的(de)户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显(xiǎn)示中国城镇居(jū)民的住宅结(jié)构特征如(rú)下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住(zhù)宅。其中自建住(zhù)宅占比21％，购买(mǎi)商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承(chéng)或(huò)赠(zèng)与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租(zū)房(fáng)与其他(tā)住宅(zhái)。

　　其次，我们(men)假定租(zū)赁其他住宅(zhái)和购(gòu)买(mǎi)二手房都是(shì)商品住宅，因(yīn)此(cǐ)将租(zū)赁其他住宅、购买商品住宅与购买二手房(fáng)加总，得到商(shāng)品(pǐn)住宅占(zhàn)居民所有住宅的比(bǐ)例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商品(pǐn)住宅增幅为过去十年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅(zhái)的实际变化比例(lì)，从而我们估算出2022年商品住(zhù)宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)0.86 套(tào)住宅。但考虑已(yǐ)购期房，中(zhōng)国平均每户城(chéng)镇家庭拥(yōng)有1.02套(tào)住(zhù)宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆(lù)续(xù)交(jiāo)付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　<一寸多少厘米公分 一寸是几个手指img alt="中国(guó)户均几套房？| 民(mín)生·周君芝团(tuán)队" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230515161807615.png">

　　三、城镇户均一套房的(de)三点(diǎn)含义

　　既(jì)然城镇居民已(yǐ)经达到(dào)了(le)户均(jūn)一套房(fáng)的程(chéng)度(dù)，“户户(hù)有房(fáng)”是(shì)否意味(wèi)着中国城镇(zhèn)化进展终结(jié)，甚至意味着(zhe)中国(guó)地(dì)产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味(wèi)着(zhe)住宅(zhái)市场(chǎng)供(gōng)需平衡

　　需要(yào)有多余(yú)住宅来(lái)满足(zú)因人口(kǒu)流(liú)动、居民换房(fáng)等(děng)因素产(chǎn)生的住宅(zhái)需(xū)求(qiú)。因(yīn)此，成熟房地(dì)产(chǎn)市场的住宅套户比会(huì)在1.1左右。

　　国际经验来看，美(měi)国(guó)、英(yīng)国(guó)和日本的住(zhù)宅套户(hù)比均(jūn)高于(yú)1.1，其(qí)中，英国的住宅(zhái)套户比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为(wèi)1.11。德国和韩国分别(bié)为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好(hǎo)一(yī)套房，就会造成(chéng)人(rén)口(kǒu)净流入地(dì)的(de)住宅市场供不应(yīng)求，造成房(fáng)价或房租迅速上涨。

　　七(qī)普指出中(zhōng)国的(de)流动人(rén)口(kǒu)3.76亿，省内流动(dòng)人口(kǒu)和省(shěng)际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨(jì)南大学(xué)2017年的中国城乡(xiāng)人口流动调查数据显示(shì)，在上海、杭州以及(jí)南京工作的流动人口在老(lǎo)家拥(yōng)有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资(zī)吸引(yǐn)打工人，但高(gāo)房价迫使打工(gōng)人回(huí)乡(xiāng)置业(yè)。

　　流动人口实(shí)际上会占据两套房，在高房价的大城市租赁一套房，在房价较(jiào)低的县城(chéng)购(gòu)买(mǎi)一套房(fáng)。所以说户均(jūn)一套房无法(fǎ)满足庞大(dà)流动人口的租赁(lìn)与(yǔ)置(zhì)业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家(jiā)庭住宅品质仍需改善

　　目(mù)前(qián)，中国的(de)城镇住宅中依然有不(bù)少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也就是约9000万户城镇(zhèn)居民住宅(zhái)是2000年以前建成，其(qí)中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松(sōng)散(sàn)、设施陈旧、安全隐患(huàn)大等问题，如电线老化(huà)、管道等(děng)基础设施(shī)陈旧，给住户的生活(huó)带来(lái)了(le)很大的不(bù)便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老(lǎo)旧住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭(tíng)户数拥有(yǒu)的(de)住宅(zhái)面积(jī)占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭没有独(dú)立(lì)卫浴(yù)和(hé)厨房。这类上世纪修建的(de)老旧(jiù)小区(qū)很难(nán)满(mǎn)足(zú)现代(dài)生(shēng)活需(xū)求(qiú)，在未(wèi)来(lái)大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住(zhù)宅为一居室和(hé)二居室，户型偏小。其中一居(jū)室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅(zhái)户型更小(xiǎo)，当然这与城市(shì)土地(dì)资源紧张(zhāng)有关。

　　（三(sān)）人均住(zhù)宅(zhái)面积扩张(zhāng)是未来地产(chǎn)的需求驱动力(lì)

　　根据七普数(shù)据(jù)测算(suàn)，2020年(nián)城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)住宅(zhái)存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年间农民带房进城和老旧小区拆(chāi)迁(qiān)，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过(guò)一(yī)半的(de)家庭人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面积小于均值，近(jìn)4成家庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑面积不足19平方(fāng)米，不及全国(guó)人均水平(píng)的一半。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅面积仅为15.2平(píng)方米。上(shàng)海市将人均住宅建筑面积低于(yú)15平方(fāng)米的(de)家庭界定为住(zhù)宅(zhái)存在困难，若按这个(gè)标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难问题。

　　若人(rén)均可使用(yòng)住宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑(lǜ)家庭户人数，需要住(zhù)宅总量约(yuē)390.6亿平(píng)，较(jiào)目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对(duì)比发达国(guó)家人(rén)均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公(gōng)摊面积后，中国(guó)的人均可使用(yòng)面积为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一差距将变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户人(rén)口，所(suǒ)需(xū)要的(de)住宅总量会(huì)更多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来地(dì)产(chǎn)还(hái)会有需求么？

　　我(wǒ)们测算(suàn)得到中国城镇家(jiā)庭户均1套(tào)房，看似已经户户(hù)有(yǒu)房。即便如此，中(zhōng)国人口(kǒu)静态(tài)结构(gòu)和动态(tài)趋势演绎，决定了中国未来地产仍有需求释放(fàng)。户均1套住宅现实之下(xià)，中(zhōng)国未来城(chéng)镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户(hù)均人口缩小，家庭户(hù)数增多，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭(tíng)户均人口数(shù)不断下降，六(liù)普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户均(jūn)人口规模(mó)为2.85人/户，而(ér)七普显示城镇户均人口(kǒu)规模(mó)为2.62人/户，一人户(hù)、二人户的占比明显上升，人口小家(jiā)庭(tíng)化趋势将继续延(yán)续(xù)，导致(zhì)户数会因户均(jūn)人(rén)口(kǒu)规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致(zhì)经济(jì)发展带来的新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的分化日益(yì)明显，资源和生(shēng)产(chǎn)要素逐步向经济带(dài)、都市(shì)圈中心城市流(liú)入，区域经济资源分配的再集中(zhōng)吸引着人口流(liú)入。人口迁移势必涉及到买房(fáng)租房，给迁入地住宅市场带来(lái)新的(de)增量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常住人口增(zēng)量为72万，而出(chū)生人口为44.9万人，死(sǐ)亡(wáng)人口(kǒu)为(wèi)38.4万人，自然增(zēng)加(jiā)人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增(zēng)长主要受益于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性需求(qiú)依(yī)然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改(gǎi)建最多。自建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为(wèi)6.8个百分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其(qí)他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造时(shí)间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大(dà)致相(xiāng)吻(wěn)合(hé)。

　　十(shí)年(nián)间新增8473万(wàn)家庭户，自(zì)建住宅和原(yuán)公有住宅减少了(le)1282万户(hù)，住宅净需求增加9755万户。49％的(de)家庭购买商品(pǐn)住(zhù)宅，21％的家庭购买二手房。在新增(zēng)住宅需求中，有(yǒu)7成(chéng)家庭购买了(le)商品(pǐn)住宅(zhái)。租房、购(gòu)买经济适用房和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中(zhōng)村和(hé)旧城改造，商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅的占比(bǐ)势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造的(de)住宅建筑面积还有约81亿平(píng)，涉(shè)及城镇家庭(tíng)约9000万(wàn)户。破旧(jiù)的城中(zhōng)村、老公有住宅(zhái)，建筑面积小、质(zhì)量低、基(jī)础设(shè)施配套(tào)差、没(méi)有(yǒu)或少有(yǒu)物业(yè)管理，居(jū)民追求美好、宜(yí)居(jū)生活的环境，背后的改(gǎi)善(shàn)性需(xū)求有待(dài)释放(fàng)。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的改善性需求(qiú)还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向(xiàng)于中小(xiǎo)户型。已有住宅家庭希望提(tí)高生活品质，以小(xiǎo)换大、以(yǐ)旧(jiù)换新(xīn)。2022年底(dǐ)的中央(yāng)经济工作会(huì)议(yì)明确指(zhǐ)出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为(wèi)1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村住宅因素，中国的(de)人均住宅间数较其他国家依旧(jiù)存在不小差距(jù)。

　　住(zhù)宅舒适度与(yǔ)经济水平有着(zhe)密切正(zhèng)向联(lián)系。随着经(jīng)济发展(zhǎn)水(shuǐ)平的提高，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅(zhái)间数与人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积将(jiāng)随(suí)之增长。

　　如果说过去(qù)二十(shí)年是(shì)中国地产黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存在不足(zú)，供需出现错配，这是过去二十年房价快速(sù)上涨基石。那么(me)未(wèi)来将是住(zhù)宅质(zhì)量的供需冲突。房地产大分(fēn)化时代(dài)已至，这种分化不单局限于城市能(néng)级之间差异(yì)，优质小区和老旧二手房之(zhī)间的差异也(yě)将越发(fā)扩(kuò)大。

　　风(fēng)险提示

　　人口(kǒu)普查数据调查的是人，并不是针(zhēn)对住(zhù)宅，因此可能存(cún)在统计偏差。商品(pǐn)住宅占比实(shí)际值(zhí)可(kě)能偏低，其增速可(kě)能超预期。