近两年火爆的创(chuàng)新产品(pǐn)公(gōng)募(mù)REITs进入密集分红期(qī)，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息日(rì)，公(gōng)募(mù)REITs整体呈(chéng)现出(chū)高(gāo)比例稳定分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年(nián)可(kě)供(gōng)分配金额(é)的REITs产(chǎn)品，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机制是(shì)公募REITs主要特(tè)征(zhēng)之一(yī)，稳定(dìng)分红体现出该(gāi)类产(chǎn)品长期投资价值，通过观测经营活(huó)动现金(jīn)流、可供分配(pèi)现金等(děng)指标，也是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他(tā)们也提醒普(pǔ)通投资者注意，与(yǔ)产(chǎn)权(quán)类项目(mù)相比，特(tè)许经营REITs项目在经营权到期后不再产(chǎn)生现(xiàn)金(jīn)收益(yì)，特许(xǔ)经营权分红目(mù)前已(yǐ)包(bāo)含了(le)利润分配和(hé)本(běn)金的归还，在选择(zé)投(tóu)资标的时应了解资产类(lèi)型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公募(mù)REITs产(chǎn)品(pǐn)分(fēn)红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎(yíng)来除息日(rì)，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公(gōng)布。整体(tǐ)来看，公(gōng)募REITs呈现出(chū)了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额(é)的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金额占可供分(fēn)配金额比例(lì)平均为98.89％，且绝(jué)大(dà)部分分配比例(lì)在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负(fù)责人对此(cǐ)表示，投(tóu)资公募REITs的(de)主要收益来源为持有期分红收益(yì)，以及基金份额交易价格的变化。基金份额二(èr)级市场价(jià)格(gé)受到公募REITs资产运营情况及市场因素的综合影响，较易引起波动。与此相(xiāng)比(bǐ)，基金分红预期则更有规律可(kě)循。公募REITs的分红主要(yào)来自基础(chǔ)设施资产的经(jīng)营现金流(liú)，投资人通过基金募集(jí)材料和信息披(pī)露文件(jiàn)，结合行业及市场情况(kuàng)，可以分析基础设(shè)施(shī)项目的(de)经营(yíng)业绩，作为进(jìn)行投(tóu)资决(jué)策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于(yú)基金份额二级市场价(jià)格(gé)变化导致的浮盈(yíng)或浮亏(kuī)，分红(hóng)作为(wèi)基金份(fèn)额持有人(rén)实(shí)际获(huò)得的现(xiàn)金收(shōu)益(yì)，对于(yú)长期投资者更具参考价(jià)值。”中金(jīn)基金(jīn)相关负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心(xīn)运营高级副总监李华(huá)平(píng)也表示，根据(jù)《公开募(mù)集(jí)基础(chǔ)设施证券投(tóu)资基金指引（试行）》及(jí)相关法规要求，基础设施基金应当将90％以上合并后基金年度可分配金额以(yǐ)现(xiàn)金形(xíng)式分配(pèi)给投资者，强制(zhì)分红机制(zhì)是公(gōng)募REITs的主要特征之一，稳定(dìng)的分红机制体现出REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中航基金也认为，从(cóng)投资角度(dù)来(lái)看，基础设施公募REITs同(tóng)时具(jù)备“股性(xìng)”和“债(zhài)性”双(shuā元首制的实质是什么，元首制的内容ng)重特点(diǎn)。二级市(shì)场价格反映这类产品“股性(xìng)”的一面，分红体现了(le)这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制(zhì)分红(hóng)要求，分(fēn)红(hóng)类似于债券派(pài)息，但不等同于债券的固定利息(xī)回(huí)报，而是由可供分配(pèi)现金决定。

　　从机构(gòu)投资者(zhě)的角(jiǎo)度来看，一方面是公募(mù)REITs丰(fēng)富(fù)了机构投资者的投资(zī)品类(lèi)，为资产配置(zhì)多元化提供抓手，具有较强的配置价值。另(lìng)一(yī)方面，公募REITs的(de)分红(hóng)能(néng)够帮助机构投资(zī)者稳定(dìng)收益。机构投资者公募(mù)REITs能够通(tōng)过分红获取(qǔ)相对于(yú)投资债券相对高的收益性(xìng)，在有效控制风险的前提下，增厚(hòu)资产包(bāo)收益，起(qǐ)到投资(zī)“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了(le)投资收(shōu)益“落袋为安”外，市场对于未(wèi)来分红水平的预期(qī)，也是影响REITs基金二(èr)级市场价格走势的关键因素之一元首制的实质是什么，元首制的内容。

　　从近期公募REITs的(de)二级市场表现看，截至4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下(xià)跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债券(quàn)宽基(jī)指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募(mù)REITs发布了2022年(nián)年报，部分产品受宏观经济(jì)的影(yǐng)响，可分配(pèi)金额完成(chéng)率不达预期，一定程度上影响了(le)公(gōng)募REITs二级市场的(de)价格。”李华平称，公(gōng)募(mù)REITs二级市场的价格波动(dòng)受(shòu)多重(zhòng)因素的影(yǐng)响，投(tóu)资(zī)收(shōu)益(yì)是影响REITs二级市场价格的(de)主要因素之一，而稳(wěn)定的分(fēn)红(hóng)有利(lì)于吸引(yǐn)投资者参(cān)与公募(mù)REITs二级(jí)市(shì)场的(de)投(tóu)资(zī)。

　　中金基金相关负责人也表(biǎo)示，近期经(jīng)济(jì)预期(qī)恢复，一方面市场热点呈现向股(gǔ)票和债(zhài)券回(huí)归的过程；另一方面，基础设施项目的经(jīng)营业绩相对经(jīng)济活力(lì)的改(gǎi)善有一定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权(quán)日，将对基金份额的开(kāi)盘指导价做调减处理(lǐ)，调减金额(é)根据单位基金(jīn)份(fèn)额(é)的分(fēn)红金额进行计算。除权操作是对分红前后基金份额净值变化的修正，使(shǐ)投资人在基金(jīn)分红前后均可以获得(dé)公平的投资机(jī)会。

　　“分红可增强投资者(zhě)长期投资的(de)信心，同时需结合持有产品的特性，关注二(èr)级市(shì)场扰动(dòng)对整体收益的影(yǐng)响程度。”中航基金相关人士(shì)也(yě)称。

　　特(tè)许经(jīng)营权分红(hóng)包(bāo)括利润分配和本(běn)金归(guī)还

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多位业内人士(shì)还提醒，与现有公募基金分红(hóng)前提是本金(jīn)之上的增值部分不同(tóng)，特许经营权REITs基金运作期(qī)间的“分红”界定为“分派”更为(wèi)准确，分派(pài)的是本金与增(zēng)值两个(gè)部分，两个(gè)部分之间(jiān)的比例是(shì)变动的，与现有公募基金分红差异很大，大多数普通投资者可能把“分派”金额误认(rèn)为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到期后(hòu)基金(jīn)价值面临极大不(bù)确定性，这是该类(lèi)投资者(zhě)应该注(zhù)意的情(qíng)况。

　　李(lǐ)华平表(biǎo)示，目前(qián)公募REITs主(zhǔ)要有(yǒu)特许经营权类和产(chǎn)权类(lèi)两大资(zī)产类型，持有产(chǎn)权类产品的收益主要包括(kuò)每年的(de)现金分红及资产增值(zhí)的(de)收益(yì)，而持有(yǒu)特许(xǔ)经营类产品的(de)收益主要来自(zì)项目每年的现金分红。其中，特(tè)许经(jīng)营权类(lèi)资产的分(fēn)红包括了利润分配和本金的(de)归还(hái)，两者的比率也是(shì)变(biàn)动的，对特(tè)许经营权类资产(chǎn)的公(gōng)募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普(pǔ)通投资者(zhě)在选(xuǎn)择(zé)投资标的时(shí)，应了解公募REITs底层资产(chǎn)的(de)类(lèi)型。

　　中(zhōng)航(háng)基金也表示，从细分来看，各类(lèi)公(gōng)募REITs分红因底(dǐ)层(céng)资产属性不同而形成区(qū)别(bié)。特许(xǔ)经营权(quán)类的公募REITs产品(pǐn)因(yīn)其(qí)分红(hóng)相当于包含“本金(jīn)+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的(de)公募(mù)REITs分红主要为(wèi)“收益(yì)”，更(gèng)看重(zhòng)底层资产(chǎn)的价值(zhí)增值，所以相对股性(xìng)偏(piān)强。普(pǔ)通投资者(zhě)在选择公(gōng)募REIT时(shí)，需要考虑底层资产(chǎn)属性(xìng)，对所选择(zé)产品的二级市场(chǎng)价(jià)格和分红(hóng)有合(hé)理(lǐ)预期。

　　中金基金相关(guān)负责人也认(rèn)为，与产权(quán)类项目(mù)相比，特许经营(yíng)项(xiàng)目在经营权到期后(hòu)不再能(néng)产生现(xiàn)金收益，因此将可供(gōng)分配金额的分配理解为(wèi)“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于这个(gè)特点，剩余经营期限较短的特许(xǔ)经(jīng)营项目，通常具(jù)备更(gèng)高的分(fēn)派率水(shuǐ)平。对(duì)于剩余期限较长的特许(xǔ)经营权项目，即使分派(pài)率相对较低，也有足够年限收回本(běn)金并取(qǔ)得(dé)收益。

　　中金(jīn)基金该负责人提醒投资(zī)者注意，特许经营权项目的分派金额包含了投资本金，在不进行扩募的情况(kuàng)下(xià)，基金份额单价随着分派(pài)进度逐年下(xià)降是正常现象，投资特(tè)许经(jīng)营权REITs的收益来自(zì)项目剩余期限产生的(de)现金流(liú)。

　　“与特许经(jīng)营项目相比，产权类项目的土地或建筑的剩余使(shǐ)用(yòng)年元首制的实质是什么，元首制的内容限一般(bān)较长(zhǎng)，再加(jiā)上(shàng)到期后通过对建筑的更新改造或补缴土(tǔ)地出(chū)让金等追加投(tóu)资，有机会进一步延(yán)长经营期(qī)限。这种类似永续(xù)经(jīng)营(yíng)的假设(shè)反映在基础资产的估值上，使产(chǎn)权类REITs具备更(gèng)显(xiǎn)著的资产投资(zī)属(shǔ)性(xìng)。”该(gāi)负责(zé)人称。

　　观测内部收益(yì)率等指标

　　评估项目底层资产运(yùn)营情况

　　在基金分红的时(shí)点，多(duō)位业内人(rén)士还表示，在产品(pǐn)分(fēn)红期，投资者可以观测经(jīng)营活动现金流、可(kě)供分配(pèi)现金、内部收益率等指标(biāo)，来观(guān)察和评(píng)估项目底(dǐ)层资产(chǎn)的运营情况。

　　中航(háng)基(jī)金表示(shì)，年报指标中，跟现金相关(guān)的指标(biāo)有两个：一是(shì)年报(bào)中披露的经(jīng)营活动(dòng)现金流(liú)，二是可供(gōng)分(fēn)配现金，二者存在本质性区别。经营活动产生(shēng)的现金净流(liú)量(liàng)是(shì)指企业经营、筹资、投资产(chǎn)生的现金流，基于企业本身经营活动产生；可供分配的现金(jīn)实质上是从EBITDA出(chū)发，对非现金影响(xiǎng)利润表(biǎo)的(de)项目进行调整，加期初现(xiàn)金，最终得(dé)到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投(tóu)资价值体(tǐ)现在相对股债市场独立的资产(chǎn)配置(zhì)功能，比较适(shì)合长期持有。建议(yì)投(tóu)资者对经营权类的资产(chǎn)可以更多关注内部收益率的高(gāo)低，对产权(quán)类的资(zī)产更(gèng)多关(guān)注分派率高低。因为公(gōng)募(mù)REITs可分配收益主要来自(zì)底层(céng)资产的经营净现金流，所以底层资产(chǎn)运营情(qíng)况(kuàng)直接(jiē)影响(xiǎng)投资回报(bào)，投资者可综(zōng)合考虑(lǜ)原始(shǐ)权益人综合(hé)实力、运(yùn)营管理(lǐ)机构(gòu)实力、公(gōng)募基(jī)金管理人实力等多重因(yīn)素来选择投(tóu)资标的。

　　中信证券研(yán)报(bào)也显示，公募REITs进入密集分红期(qī)，由(yóu)于分红(hóng)交易带来的短期博弈机会仍(réng)在，叠加(jiā)此前市场接连回调，建(jiàn)议投资者(zhě)关(guān)注有基(jī)本面支撑、填权效应相对(duì)明显、同时分红规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募(mù)说(shuō)明书(shū)均会载明(míng)REITs在发行(xíng)首年及次年(nián)的可供(gōng)分(fēn)配金额预测。投资者可以将REITs的实际(jì)分红金额与募集材料中(zhōng)披露预(yù)测进行比较分析(xī)，结合经济及市场的(de)实际环境，对基础设(shè)施项目(mù)的运营(yíng)业绩及REITs的管理能(néng)力进(jìn)行(xíng)判断。”中(zhōng)金基金上述负责人也(yě)称。

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