5月以来，房地产板块个股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地(dì)产指数(shù)本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公(gōng)募基金为代表的机构(gòu)对于这一板(bǎn)块(kuài)已经在悄(qiāo)然布局。数据显(xiǎn)示(shì)，以南(nán)方和华夏(xià)的两只老牌ETF基(jī)金为例(lì)，5月9日(rì)时所(suǒ)公布的(de)总(zǒng)份(fèn)额均(jūn)较4月(yuè)28日(rì)时有小幅增长。根据基金一(yī)季报(bào)统计，龙头与地方国企(qǐ)央(yāng)企获得增持，持仓数(shù)量占流(liú)通股比重增幅五只个股(gǔ)分别(bié)为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中(zhōng)新集团(tuán)+1.49％、卧龙(lóng)地产(chǎn)+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置(zhì)房地产(chǎn)或“底部(bù)回升”

　　行业红利时代(dài)已过 精耕(gēng)细作(zuò)成共识(shí)

　　从公募(mù)基(jī)金对房地产的配(pèi)置看，2019年末，公募所(suǒ)持(chí)有的(de)房地(dì)产(chǎn)行业(yè)标的市值(zhí)约1188亿元，占其(qí)所持股票市(shì)值(zhí)的4.66％左右；2020年(nián)市场表(biǎo)现出色，但(dàn)公募(mù)所持(chí)房地产公司(sī)市值(zhí)在股票资产中的占(zhàn)比却断崖式下跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年(nián)终于出现了三(sān)年(nián)来(lái)的(de)首(shǒu)次回升，年底这(zhè)一数值从(cóng)1.56％升至(zhì)1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地产(chǎn)行业的持股比例也同(tóng)步(bù)回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎(hū)在今年一季度得以延续。数据统计显(xiǎn)示，公募重仓持(chí)有房地产(chǎn)板(bǎn)块一季(jì)度(dù)市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市(shì)值(zhí)前五个股分别为保利(lì)发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股份(fèn)、滨江集团，持仓(cāng)市值占板块比重合(hé)计达(dá)47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现(xiàn)，公(gōng)募对于房地(dì)产的投资愈发有集(jí)中于(yú)龙(lóng)头的趋(qū)势。Wind显示，在公募(mù)基金一(yī)季报汇总的重仓股中，房地产(chǎn)板块排名最高的是(shì)保(bǎo)利发展，在基金重仓第33位。排名第二(èr)的是招商(shāng)蛇(shé)口(kǒu)，排在(zài)第(dì)78位。而老牌龙头股(gǔ)万科A排在第96位。对(duì)比去年四季报(bào)，变化之处首先在于几只房地产龙(lóng)头(tóu)股从排(pái)位上看均(jūn)有退步，尤其是(shì)万科最(zuì)为明显(xiǎn)；其次(cì)是金地集(jí)团退出百(bǎi)大(dà)之列。但考虑到房地产(chǎn)是复苏链(liàn)上最后一环(huán)，且首季(jì)并非行业销售旺季，其(qí)传导到二级市场乃至(zhì)机构持仓上还需(xū)要时(shí)间(jiān)周期。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈判断房地(dì)产(chǎn)已经进入大分化(huà)时代，一(yī)二线城市好(hǎo)于三四线(xiàn)城市。而(ér)映射到(dào)二级市(shì)场(chǎng)投(tóu)资上，配置房(fáng)地产行(xíng)业轻松收获行业贝塔(tǎ)的红利期(qī)一(yī)去不(bù)返了。“如果按照(zhào)产(chǎn)业周期来分(fēn)类，包(bāo)括房地产(chǎn)等几类行业在盖特纳曲线里属(shǔ)于(yú)成熟期或者衰退(tuì)期的行业(yè)，传统认知上(shàng)没有(yǒu)什(shén)么投资机会的。但在(zài)这几(jǐ)年特(tè)殊的行情(qíng)里包(bāo)括煤炭、电(diàn)解铝等(děng)类(lèi)似的行业也出现了一些机会，背(bèi)后的逻辑是供给侧发(fā)生了(le)更大的变化(huà)。”一不愿具名的(de)上(shàng)海公募基金经(jīng)理指出。

　　不(bù)过也(yě)有(yǒu)公募(mù)人士持谨慎乐观(guān)态度(dù)：“行(xíng)业前几年(nián)17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售(shòu)面积很难再出(chū)现了，2022年光是居(jū)民存款(kuǎn)数量增加了15万亿(yì)元。中国存量有400亿(yì)平(píng)方米(mǐ)建(jiàn)筑面积，考虑存量地产的更新(xīn)，也有近10亿平方(fāng)米。需求(qiú)端还(hái)需要有一定的(de)政策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究员吕功绩也指出：“时至今日(rì)，无(wú)论从城镇化的进程，还(hái)是人均住房面(miàn)积（接近30平/人），我国(guó)均(jūn)已告(gào)别住(zhù)房短缺时(shí)代，而目前居民的杠杆(gān)率和(hé)房价收入也(yě)不支撑(chēng)每年18万亿元的销售额，以及过快(kuài)上行的(de)房价，因而行业(yè)高增的时代已(yǐ)经过(guò)去，未来行业的需求或(huò)将回落，在此过程中，伴随着(zhe)地产(chǎn)的高杠(gāng)杆属性，就很(hěn)容(róng)易出现信用风(fēng)险问题（类似2022年的民营(yíng)地产爆雷），行业(yè)进入(rù)到供给(gěi)侧出清的过程。这个过(guò)程中，综合竞争力强的(de)公司就(jiù)能够通过(guò)大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式(shì)，获得市(shì)占率的提升。当行业(yè)需求见顶回(huí)落(luò)时，行(xíng)业的贝(bèi)塔已(yǐ)经过去了，但不代(dài)表没有投资机会，机会在于城市、位(wèi)置(zhì)、产品的(de)阿尔法，而对应(yīng)到股票投资(zī)，就是强竞争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于这样的认(rèn)识转变，精耕细(xì)作个(gè)股成为公(gōng)募乃至整体机构的务实之举(jǔ)。

　　机(jī)构(gòu)配置房地产“风物长宜放眼(yǎn)量(liàng)”

　　头(tóu)部(bù)央国企、优质区域性(xìng)标的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房(fáng)地产板块(kuài)个股(gǔ)多(duō)出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本(běn)月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万房地(dì)产(chǎn)板块个股(gǔ)，在纳入(rù)统(tǒng)计(jì)的124只房地产类标的(de)股中(zhōng)，本(běn)月以来实现(xiàn)股价(jià)上涨(zhǎng)的达(dá)到了81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好排名(míng)前五(wǔ)的公司月内涨幅超过了10％，它们分别(bié)是上实(shí)发展、浦(pǔ)东金(jīn)桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产。排名第(dì)一的(de)上实发(fā)展，五一假期归来后日成交(jiāo)量明显(xiǎn)放(fàng)大，4日、5日连续两个交易(yì)日收出涨停。从该股的基本面(miàn)来看，上实发展的主营业务为房地(dì)产开(kāi)发与经营。公(gōng)司的主要产(chǎn)品及服务为房地产(chǎn)销售、房(fáng)地产租赁、物业管理服(fú)务(wù)、工程项目、酒店经营。从(cóng)业绩(jì)数(shù)据来看(kàn)，2022年，其实现(xiàn)营业收(shōu)入52菜鸟没有扫码出库直接拿走有什么影响手机上怎么搞.48亿元，比(bǐ)上(shàng)期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元(yuán)，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营业总(zǒng)收(shōu)入27.87亿元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不(bù)过(guò)从十大流(liú)通股(gǔ)股(gǔ)东来(lái)看，各类机(jī)构都有对其布(bù)局的(de)例(lì)子。以3月31日时的(de)首季(jì)十大流通股股(gǔ)东来看， 具体(tǐ)包括公募(mù)的上银基金、私募的(de)迎水文(wén)龙、中央汇金(jīn)、长城资产(chǎn)管理公司等都跻身(shēn)前十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时(shí)排(pái)名第二(èr)的(de)浦东(dōng)金桥(qiáo)也(yě)是上海本地房企，其(qí)第一季度(dù)的收入利润规模大幅度复苏。究其原因，一方面是该公司(sī)后疫情时(shí)代(dài)出租率复苏至近(jìn)年来最高，另一(yī)方(fāng)面则是公司(sī)拿地结算持续性(xìng)向好(hǎo)，从数字(zì)上看，一季度(dù)新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面(miàn)积约54万平方米。

　　在这样的业绩势(shì)头向好背(bèi)景下，自然也吸引了知(zhī)名机(jī)构在(zài)其中持续驻足。从(cóng)第一季度十大流通股股东来(lái)看，知名私募高毅邓(dèng)晓峰(fēng)的两(liǎng)只产(chǎn)品依然在前十中(zhōng)，这(zhè)也是连续(xù)第三个季度他(tā)有的两(liǎng)只产(chǎn)品(pǐn)杀(shā)入(rù)前十。同时榜(bǎng)单中还有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当(dāng)季还小幅增加了持股。

　　除去上(shàng)述(shù)两家上海区域性地产公(gōng)司外(wài)，荣安(ān)地产则是主要布局(jú)在深(shēn)圳的地产公司(sī)，一(yī)季报交(jiāo)出的也是一份报(bào)喜的成绩单：首(shǒu)季公司实现营(yíng)业收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来(lái)看，《红周刊(kān)》注意到两只公募(mù)指基首季(jì)新(xīn)杀入菜鸟没有扫码出库直接拿走有什么影响手机上怎么搞(rù)十大流通股(gǔ)股东行列。具体说来， 南(nán)方中证全(quán)指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第(dì)七位，富(fù)国中证指数(shù)1000增(zēng)强则排名第(dì)九(jiǔ)位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛(shèng)国际和私(sī)募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金(jīn)相关人(rén)士分析：“经历过行业(yè)洗牌和(hé)兼(jiān)并重组后，龙头的价值更(gèng)为笃定(dìng)突(tū)出(chū)；从拿(ná)地(dì)端看，2022年土地市场(chǎng)大幅(fú)降温，优质土地供给较(jiào)多（券(quàn)商测(cè)算对(duì)应(yīng)潜在毛利(lì)率在25％以上(shàng)，目前房企的(de)利润率仅20％），绝大多数房企受限于信(xìn)用问题或(huò)者资(zī)金紧张没法拿地(dì)，龙头房(fáng)企趁(chèn)机获取低成本土地，龙头房企的(de)拿地力度（拿地(dì)金额/销售(shòu)金额）基(jī)本在30％以上(shàng)；从融(róng)资上看，龙(lóng)头房企杠杆率较低，净(jìng)负债率基本在70％以下，而其他房(fáng)企的净负债率普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空间有限，从融(róng)资成本看(kàn)，龙头房企的融资成(chéng)本不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到(dào)2023年(nián)的(de)销(xiāo)售，龙头房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强(qiáng)调的是，在(zài)当前(qián)中(zhōng)特估(gū)的浪潮下，央国企(qǐ)地产股或存在发展的大好机会。中(zhōng)信(xìn)证(zhèng)券指出：“房地产行(xíng)业的结(jié)构性机会依然(rán)存在(zài)，少部分公司(sī)尤(yóu)其(qí)是央企(qǐ)占据(jù)显(xiǎn)著优势，其主要又体现为库存的优(yōu)势(shì)。央企(qǐ)地产公(gōng)司，现阶段表(biǎo)现出较低的(de)融资成本，优质(zhì)的开发资源和良好的(de)不动产(chǎn)资产运(yùn)营(yíng)能力的多(duō)重竞争(zhēng)优(yōu)势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央企相(xiāng)较(jiào)于民营(yíng)地产公司也是更(gèng)有优势的(de)。”吕功绩强调，“对(duì)于减值、土地资源债权(quán)债务关系等问题，市(shì)场对民(mín)营房(fáng)开(kāi)企(qǐ)业的资(zī)产会有更(gèng)多担(dān)忧(yōu)和质(zhì)疑，所以在这(zhè)一轮(lún)行业(yè)出清的(de)过(guò)程中(zhōng)，央(yāng)国企相较于民企来说估值的(de)修(xiū)复更明显。中特估(gū)的(de)角度从中长期的维度(dù)看，行业的逻辑在于集中度(dù)提升后，行业进入高(gāo)质量(liàng)发展阶段，具(jù)备较(jiào)快速发展阶(jiē)段(duàn)更稳定且可预(yù)期的(de)盈利和现金流(liú)创(chuàng)造能(néng)力(lì)，以此带(dài)来估(gū)值中枢的提(tí)升(shēng)，应该关注估(gū)值相对(duì)较低(dī)，企(qǐ)业自身资产的质量好、运营能(néng)力强、可以创造持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨的概率比较低(dī)，行业内部将出现分化，要关注将(jiāng)受益于行(xíng)业集中度提升的头部公司(sī)。”星石投资(zī)首席(xí)研究官方磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这一思路的话(huà)，或许还(hái)是保利发展、招商蛇(shé)口等国(guó)资(zī)背景龙(lóng)头前途更为光明(míng)。不过国(guó)投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏(péng)表示：“需要客(kè)观地去持续观(guān)察国企央企在三(sān)个方面是否(fǒu)可以维持(chí)，首先是融资成本保(bǎo)持低位，其次(cì)是销售份额持续(xù)提升(shēng)，再(zài)次是(shì)拿地份额(é)持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓(huǎn)慢

　　机(jī)构需要多(duō)给一些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据房企一(yī)季报(bào)梳(shū)理(lǐ)发现(xiàn)，对于2022年(nián)的业绩(jì)出现的(de)整体(tǐ)下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明(míng)显(xiǎn)，保利发展、滨江集团等房企营(yíng)收(shōu)、净利均实现了业绩(jì)的回正(zhèng)，甚至是较(jiào)大增(zēng)速的增长。而(ér)这些公司也是机构的(de)重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟(wěi)向《红周刊(kān)》分析表示，业绩出(chū)现(xiàn)明显改善的(de)房企，主要是因为过去两三年时间(jiān)，尤其是(shì)在2021年(nián)下半年民营房(fáng)企不怎么投(tóu)资(zī)拿地之(zhī)后，国有企(qǐ)业仍在(zài)持续性地拿地，且主要集中在核心城市，投资力度较大。投资的驱(qū)动能够推动房企销(xiāo)售业绩的增长，从(cóng)而在2023年一季度市场恢(huī)复但仍处于调整的过程中，能够保有一(yī)个正(zhèng)增长。

　　不(bù)过张(zhāng)宏伟(wěi)同(tóng)时也(yě)提醒表示(shì)，在房地产的复苏(sū)过程中，还面临着一些不(bù)确定性。其实整个(gè)市场从四月份开(kāi)始又在往(wǎng)下掉。除了杭州、成都等极个别城市四月(yuè)环(huán)比三月(yuè)相(xiāng)对(duì)表现较好之外，包括北(běi)京、上海在内(nèi)的绝大多数城市(shì)都(dōu)出现环比下滑的情况(kuàng)。而现在(zài)五(wǔ)月的(de)市场表现也(yě)不太乐观。按照现在的经济状(zhuàng)况(kuàng)、收入情况，以及市(shì)场(chǎng)的去库存压力、企业的(de)资(zī)金面(miàn)压力，可能会出现，到(dào)六(liù)月份房(fáng)企为(wèi)了(le)半年报(bào)冲业绩出(chū)现市场的短期反弹外(wài)的一个市场(chǎng)乏力(lì)现象(xiàng)。也就是说，第二(èr)季度、第三季(jì)度增(zēng)长不(bù)确(què)定(dìng)性(xìng)的压力(lì)仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资董事长(zhǎng)陈(chén)昊扬也向《红(hóng)周刊》指出，现在(zài)整(zhěng)个(gè)房地产(chǎn)以及其上下游(yóu)产业链的复苏速度都比想象的要慢很多，我们要多给一些耐心(xīn)，这个(gè)时候，在房地产(chǎn)以(yǐ)及上(shàng)下游就不是赚快钱的时候，只能(néng)赚他(tā)基本(běn)面的钱。但这也意(yì)味着，只(zhǐ)有极为(wèi)少数的(de)、做得比同行(xíng)好得多(duō)的企业，会伴(bàn)随整个行业的弱复(fù)苏，业绩会(huì)逐步体现(xiàn)出来(lái)。所以只(zhǐ)能耐心地去等待它的基(jī)本(běn)面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股(gǔ)仅为举例分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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