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　　黄金二十年之后(hòu)，当(dāng)下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年(nián)是中国(guó)房(fáng)地产市(shì)场黄金(jīn)二十年。2019-2021年(nián)，连(lián)续(xù)三年商品住宅销售(shòu)面积(jī)超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地(dì)产(chǎn)持(chí)续低景气(qì)，有(yǒu)关中国(guó)地(dì)产是(shì)否过剩的讨论日(rì)益热(rè)烈(liè)。

　　拨开迷雾，本(běn)文试(shì)图厘清中国(guó)城镇存量住宅真实情况，据(jù)此判(pàn)断中国(guó)未来(lái)地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩，事实是否如(rú)此？

　　住建部披露全国(guó)有近6亿(yì)栋(dòng)房屋建(jiàn)筑(zhù)，第七次人口普查(chá)调查数据显示城(chéng)镇家庭(tíng)户人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中国(guó)房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露(lù)的近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占比(bǐ)不(bù)到一成，其中还(hái)包括(kuò)大(dà)量城镇(zhèn)非住(zhù)宅建(jiàn)筑，如商(shāng)业(yè)办(bàn)公楼、学校(xiào)等(děng)，因此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示(shì)中国(guó)城镇居民人均住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒适(shì)不是人均一(yī)间房所能满足(zú)，它与房屋(wū)质量、居住面积(jī)、配(pèi)套设(shè)施等因(yīn)素密切相关。中国的人均(jūn)住宅间数(shù)较发达(dá)国家还有很大(dà)差(chà)距。人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数大于1同样(yàng)不(bù)意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算(suàn)发现中(zhōng)国城镇居民户均(jūn)1套(tào)房，其中每户持(chí)有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布中国家庭户均住宅的数据，我们根据商品(pǐn)住宅套数(shù)、商品住宅占比和城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù河南省住房和城乡建设厅执业资格注册中心网站，河南住建厅执业资格注册中心电话)数，计算(suàn)出城镇家庭(tíng)住(zhù)宅套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商品住(zhù)宅(zhái)。若期房顺利交付，直(zhí)至(zhì)2024年(nián)，中国每户城镇(zhèn)家庭(tíng)才拥(yōng)有(yǒu)1套住宅(zhái)，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似(shì)乎意味(wèi)着户(hù)户有房，然而事(shì)实上中国住宅市(shì)场供需并(bìng)不(bù)平衡。

　　国际数(shù)据显示，成(chéng)熟(shú)房地产(chǎn)市场的住(zhù)宅套户比会(huì)大(dà)于(yú)1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房无(wú)法满足流动人口(kǒu)的租赁(lìn)和置业需求。全国(guó)总人口(kǒu)的(de)近三(sān)成都是(shì)流(liú)动人口，流(liú)动人(rén)口(kǒu)会选择(zé)在大城(chéng)市租房挣钱，在老家买房，从而产生了额外的住宅(zhái)需(xū)求。

　　即便户均一套房(fáng)，中(zhōng)国未来地产仍有四(sì)大新(xīn)增需求动力(lì)。

　　第一，户均(jūn)人口(kǒu)规(guī)模缩(suō)小，一人户(hù)、两人(rén)户占比不(bù)断增(zēng)加，导致(zhì)家庭(tíng)户(hù)数(shù)增多。小(xiǎo)家庭(tíng)化趋(qū)势将延续，带来新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济(jì)板块的分化日益明显(xiǎn)，区域经济资源分配的再(zài)集中吸引着人口流入，人口净(jìng)迁(qiān)入城市的新(xīn)增住宅需求有(yǒu)望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建(jiàn)成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑面(miàn)积。促成“老破小”住宅的(de)改造势在(zài)必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积均较发达国家有着(zhe)不(bù)小差(chà)距(jù)，“住(zhù)上(shàng)更大房(fáng)子”的(de)改善(shàn)性需求正(zhèng)在不断增加(jiā)。

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国地产步入大分化(huà)时代而非(fēi)停滞期(qī)。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国(guó)地(dì)产黄金(jīn)发展期(qī)，地产矛盾更多体(tǐ)现(xiàn)为住宅(zhái)供给存在不(bù)足，这是(shì)过(guò)去(qù)二十年房价快速(sù)上涨基石。那么当下房地(dì)产大分化时(shí)代已至，大分化(huà)时代下地产矛盾(dùn)则更多体(tǐ)现在住宅质量供需(xū)冲突(tū)。

　　地产大分化(huà)必将体现在不同能级城市(shì)之间(jiān)，不(bù)同(tóng)区(qū)域(yù)板块(kuài)之间，不同品(pǐn)质住(zhù)宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已(yǐ)有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大(dà)城市二手房挂牌(pái)量(liàng)突然激增，引(yǐn)发一(yī)阵二手房(fáng)的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国的房子是否已(yǐ)经过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到底是供给(gěi)过剩，还是供需平衡，或(huò)是仍然存在不足？可(kě)惜由(yóu)于住宅(zhái)存量数(shù)据并未公布，我们(men)无法直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家(jiā)庭户均拥有住宅(zhái)套(tào)数，回(huí)答当前的(de)房子是(shì)否真的过剩了？据此判(pàn)断未来房地(dì)产市场会如何发展。

　　一、如何有效(xiào)观察(chá)中(zhōng)国(guó)户均拥有(yǒu)住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅(zhái)数(shù)量过(guò)剩的直观判断站不(bù)住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国自然(rán)灾害(hài)综合风险(xiǎn)普查工作情况为主(zhǔ)题(tí)的新闻发布会上，负责人对外(wài)披露：“住(zhù)宅城(chéng)乡建(jiàn)设行业获取了(le)全国(guó)近6亿(yì)栋(dòng)城乡(xiāng)房屋(wū)建(jiàn)筑数(shù)据(jù)以(yǐ)及80多万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，平均(jūn)每栋建(jiàn)筑住不到(dào)3人，住宅市场看(kàn)似已(yǐ)经过剩。

　　在(zài)这近6亿(yì)栋(dòng)房(fáng)屋建(jiàn)筑中，农(nóng)村房(fáng)屋占9成以上，以栋数(shù)计算的城镇(zhèn)房(fáng)屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还包(bāo)括了大量商业楼、写字楼、学(xué)校、医(yī)院等非(fēi)住(zhù)宅。总的算(suàn)下来，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次人口(kǒu)普查数据公布(bù)了中国城镇家庭户人(rén)均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，其(qí)中城(chéng)市家庭户居(jū)民人均(jūn)0.99间，乡镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于(yú)1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居住水平(píng)不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住(zhù)面积(jī)、配(pèi)套设(shè)施等因素密切相关。单(dān)单(dān)从人均住宅间(jiān)数不能完全反映出城镇居(jū)民的居住(zhù)水平。

　　中(zhōng)国主要是(shì)以(yǐ)家庭为单位(wèi)购买成套住宅，一套(tào)设施齐全的住宅才是城镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国(guó)户均住宅(zhái)的测算思路(lù)、数据和方法(fǎ)

　　中国城(chéng)镇居民住宅(zhái)主要分(fēn)两大类(lèi)，一类是商品(pǐn)住宅，另一类是保(bǎo)障房、原公有住宅、自建房(fáng)等(děng)非商(shāng)品住宅。

　　目(mù)前缺乏统(tǒng)计数据，并没有直接公布城镇住(zhù)宅数量。居民住宅相关数据有两处可(kě)以直接(jiē)公布，一是每年商(shāng)品住宅销售套数（统计局）；二是(shì)居民住宅来源（人(rén)口普(pǔ)查数据）。计算中国居民户均(jūn)住宅数量(liàng)，我们主(zhǔ)要(yào)用到(dào)上(shàng)述两组数据(jù)。

　　中国住(zhù)宅(zhái)改革始于(yú)1998年，1998年之前商品住宅(zhái)数量(liàng)极少，可(kě)忽略不计。估算(suàn)城镇(zhèn)居民户均住宅(zhái)套数分(fēn)三步走：

　　第一(yī)步(bù)，将1999年以来(lái)每(měi)年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)销售套数相加，我(wǒ)们就能够得(dé)到当前商品住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根据(jù)城镇居民拥有的商品住宅和(hé)非商品住宅比例，推算得(dé)到(dào)居(jū)民住(zhù)宅(zhái)总套数。

　　第(dì)三步，将城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅总(zǒng)数除以(yǐ)家庭户(hù)数，我们就能(néng)够得到(dào)城镇(zhèn)户均(jūn)拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套(tào)户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户(hù)数）/（商品住宅套数(shù)/住(zhù)宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到底有(yǒu)多少，目前缺乏一个(gè)准确(què)统(tǒng)计。我们利(lì)用既有(yǒu)统计(jì)数据，大致(zhì)测算得(dé)到中国存量(liàng)房地产套数，并(bìng)进(jìn)一步推(tuī)算中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一(yī)）城镇(zhèn)居民户(hù)均(jūn)拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国(guó)商品住(zhù)宅累(lèi)计(jì)销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套(tào)商品住宅（包含现(xiàn)房和期(qī)房）。

　　中国(guó)的房地(dì)产销售(shòu)以期房为主，从(cóng)2019年开始，新房销售中期房占(zhàn)比近9成(chéng)。本文去除(chú)商品(pǐn)住宅(zhái)累计销售套数(shù)里(lǐ)的期房销售，得到商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数(shù)。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房(fáng)套(tào)数计算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套(tào)数=截(jié)止到2022年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅累计销售套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在(zài)2-3年，并(bìng)考虑到交房后装修的时(shí)间，取(qǔ)最大值3年。

　　将(jiāng)商品(pǐn)住宅(zhái)现房(fáng)套数(shù)除以(yǐ)家庭(tíng)户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有住宅(zhái)1.02套(tào)

　　接下来我们需要进一(yī)步推算中国城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)拥有的(de)户均(jūn)住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数据显示(shì)中国城镇居民的住宅(zhái)结构特(tè)征如(rú)下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家(jiā)庭拥(yōng)有住宅。其中自(zì)建(jiàn)住(zhù)宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过(guò)继承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们(men)假定租(zū)赁其他住宅和购买二手房都是商品住宅，因此将租赁其他住宅(zhái)、购买商(shāng)品住宅(zhái)与购(gòu)买(mǎi)二(èr)手房(fáng)加(jiā)总，得到(dào)商品(pǐn)住宅占居民所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年(nián)-2022年期间商品住宅增幅(fú)为(wèi)过去十年变化(huà)幅(fú)度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅的实(shí)际变化比例，从而我们估算出2022年(nián)商品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期(qī)房(fáng)，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆(lù)续交付使(shǐ)用，到2024年，中(zhōng)国平均每(měi)户城(chéng)镇家庭都会(huì)拥有一套住宅。

　　三、河南省住房和城乡建设厅执业资格注册中心网站，河南住建厅执业资格注册中心电话rong>城镇(zhèn)户均一套房的(de)三点(diǎn)含义

　　既然城镇居(jū)民已经达(dá)到了(le)户均一套(tào)房(fáng)的程度，“户(hù)户有房”是否意(yì)味着中国城镇化进展终结，甚至(zhì)意味着中国地产存(cún)量(liàng)供(gōng)给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意(yì)味着住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要有多余住宅(zhái)来满足因人(rén)口流(liú)动(dòng)、居民换(huàn)房等因素产生(shēng)的(de)住宅需求。因(yīn)此，成(chéng)熟房地产市场(chǎng)的住(zhù)宅套户比会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日(rì)本的住宅套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套户比最(zuì)高，为(wèi)1.19，日(rì)本为(wèi)1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩(hán)国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户(hù)均刚好一套房，就会造(zào)成人口净流入地的住宅市场供不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省(shěng)际流动人口(kǒu)分别(bié)为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱(qián)，在(zài)老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大学2017年的(de)中国城(chéng)乡人口流动调查数据显示，在上海、杭州(zhōu)以及南京工作的流动人口在老家拥有(yǒu)住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房价(jià)迫使打工人回乡置(zhì)业(yè)。

　　流动人口(kǒu)实际上会占(zhàn)据两套(tào)房，在高房价的大城市租赁一套房，在房价(jià)较低(dī)的(de)县(xiàn)城购买(mǎi)一(yī)套房。所(suǒ)以说户均(jūn)一(yī)套房无法满足庞大流动(dòng)人口的租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少(shǎo)9000万户家(jiā)庭住宅(zhái)品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少老旧小区(qū)。

　　三成(chéng)家庭，也就是约9000万(wàn)户(hù)城镇居民住宅(zhái)是2000年以前建(jiàn)成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈旧、安(ān)全隐患(huàn)大(dà)等问题，如电线老(lǎo)化、管道等基础设施陈旧，给住户的生活带来了很大的(de)不便和安全隐(yǐn)患，并且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧(jiù)住宅面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右(yòu)的家庭没(méi)有独(dú)立卫浴和厨(chú)房。这(zhè)类(lèi)上(shàng)世纪(jì)修(xiū)建的老旧小(xiǎo)区很难满足现代生活需求，在(zài)未来大(dà)都(dōu)会被(bèi)拆迁(qiān)重建(jiàn)。

　　近五成的(de)家庭住宅为(wèi)一(yī)居(jū)室和二居(jū)室，户型偏小。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二居(jū)室占比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅户型更(gèng)小，当然这(zhè)与(yǔ)城市土地(dì)资源(yuán)紧(jǐn)张(zhāng)有关。

　　（三）人(rén)均住宅面(miàn)积扩张是未来地(dì)产的需(xū)求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存(cún)量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑(lǜ)两年间农民带房进城和老旧小区(qū)拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家庭人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积小(xiǎo)于均值，近4成家庭人均(jūn)住宅建筑面积在(zài)30平米以(yǐ)下。

　　15％的(de)城镇家(jiā)庭人均住宅建筑面积不足(zú)19平方米(mǐ)，不及全国(guó)人均水平(píng)的一(yī)半。若去除20％的公摊(tān)，可使用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方(fāng)米。上海市将人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积低于15平方米的家(jiā)庭(tíng)界定(dìng)为住宅存在困难，若按(àn)这(zhè)个标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难问(wèn)题(tí)。

　　若(ruò)人均可使用住宅面积为40平，即人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为50平(píng)，只考虑家庭(tíng)户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人(rén)均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国都高(gāo)于(yú)40㎡，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为(wèi)39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公摊面积后，中国的人均可(kě)使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集(jí)体户人口(kǒu)，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然(rán)1套房(fáng)，未来地产还会(huì)有需求么(me)？

　　我们测算得到(dào)中国城镇家庭(tíng)户(hù)均1套房，看似已经户户有房(fáng)。即(jí)便如此(cǐ)，中国人口静态结构和动态趋势演绎(yì)，决定了中国未(wèi)来地产仍(réng)有需求释放。户均(jūn)1套(tào)住宅(zhái)现实之下(xià)，中国未来城镇住宅需求(qiú)主要来(lái)自于四(sì)个方面。

　　第一(yī)，户均(jūn)人口(kǒu)缩(suō)小(xiǎo)，家(jiā)庭户数增多，新户购(gòu)房需(xū)求(qiú)扩(kuò)张(zhāng)。

　　过去20年我(wǒ)国(guó)城镇家庭户均人口数不断(duàn)下降，六普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均人(rén)口规(guī)模为2.85人(rén)/户，而七普(pǔ)显示城镇户(hù)均人口规(guī)模为(wèi)2.62人/户(hù)，一(yī)人户、二(èr)人户的占比明(míng)显上升，人(rén)口小家庭(tíng)化趋势将继续延续，导致户数(shù)会(huì)因户(hù)均(jūn)人口规(guī)模的缩小而增多。

　　第二，人(rén)口迁移导致(zhì)经济发展带来的新(xīn)增住宅需求(qiú)旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的(de)分化日益明显，资源和生(shēng)产要素(sù)逐步向经济带、都市圈(quān)中(zhōng)心城市(shì)流入，区域经济(jì)资源分配的再集中吸(xī)引(yǐn)着(zhe)人口流入(rù)。人口迁移(yí)势必(bì)涉及(jí)到(dào)买房租房，给迁入地(dì)住宅市(shì)场带来新(xīn)的增量。

　　以(yǐ)浙(zhè)江省为例，2021年常住人(rén)口增量为72万，而出生人(rén)口为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万(wàn)人，自然增加(jiā)人口(kǒu)仅为6.5万人，其(qí)人口增(zēng)长主(zhǔ)要受益于人口(kǒu)迁(qiān)移。

　　第三(sān)，老旧(jiù)小区(qū)改善性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年到(dào)2020年，自建(jiàn)住宅和原公有(yǒu)住宅的家庭(tíng)拆迁(qiān)改(gǎi)建(jiàn)最(zuì)多。自(zì)建(jiàn)房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个(gè)百分点；原公有住宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上(shàng)其(qí)他(tā)住宅（5％）与(yǔ)家(jiā)庭住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户(hù)，自建(jiàn)住宅和(hé)原(yuán)公有住宅减少了(le)1282万户，住宅净(jìng)需求增加9755万户(hù)。49％的家(jiā)庭购买商品住(zhù)宅(zhái)，21％的(de)家庭购买二手房。在新增住宅需求中，有7成(chéng)家庭购买(mǎi)了商(shāng)品(pǐn)住宅。租(zū)房、购买经济适用房和(hé)其他分别占比(bǐ)18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和(hé)旧城改造，商品住宅的占(zhàn)比势必会进一步上升。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)造的住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积还(hái)有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户(hù)。破(pò)旧的城中村、老公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅，建筑面积小(xiǎo)、质量(liàng)低、基础设施配套(tào)差、没有或(huò)少有物业管理，居(jū)民追(zhuī)求美好、宜居生活的环境，背后的改善性需求有待(dài)释放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求还将有所增(zēng)加。

　　刚(gāng)需购房受限于资金，倾向于中(zhōng)小户型。已有住宅家庭希望提高(gāo)生活(huó)品(pǐn)质(zhì)，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年(nián)底的中央经济工作会议明确指出支持住宅改(gǎi)善(shàn)等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村住宅(zhái)因素，中国的人(rén)均住宅间(jiān)数较其(qí)他国家(jiā)依旧存(cún)在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济水(shuǐ)平有着密(mì)切正向(xiàng)联系。随着经济发展水平的提高，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数与人(rén)均住(zhù)宅建筑面(miàn)积将(jiāng)随之增长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期(qī)，地产(chǎn)矛(máo)盾更多体(tǐ)现为(wèi)住宅供(gōng)给存在不足，供(gōng)需(xū)出现错(cuò)配，这是过去二(èr)十年房价快速(sù)上(shàng)涨基石。那么未来将(jiāng)是住宅质量的供需冲(chōng)突(tū)。房地产大(dà)分化时代已至(zhì)，这种(zhǒng)分化不单局限(xiàn)于城市能级之间差异(yì)，优(yōu)质小区(qū)和老旧(jiù)二手房之间的差异也将(jiāng)越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人(rén)口普查(chá)数据调查的是人，并(bìng)不是(shì)针对(duì)住宅(zhái)，因此可能存在统计偏(piān)差。商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占比实际值可(kě)能偏低(dī)，其增(zēng)速可能超预期。