饱(bǎo)受争议的二手房交易中介费问题，正逐(zhú)渐得(dé)到监管部门(mén)的(de)重视。

　　5月8日，住(zhù)建部、市场监管总局(jú)联(lián)合发布了关于(yú)规(guī)范(fàn)房地产经纪(jì)服务的意(yì)见(jiàn)。意见(jiàn)提及，近年来，部分(fēn)房地产经纪机构存在利(lì)用房源客源(yuán)优势收取过高费用(yòng)、未明码标价、捆绑收费(fèi)、滥用(yòng)客(kè)户个人信息等问(wèn)题，加重(zhòng)交易当事人负担、侵害其合法权益。

　　基于上述背景，两部门从(cóng)加强(qiáng)从业主体管理(lǐ)、明确经纪服务内容、合理确定(dìng)经纪服务收费、严格实行明码标价等十方面(miàn)，提(tí)出了意见(jiàn)。

　　中原地产首(shǒu)席分析(xī)师张(zhāng)大(dà)伟称(chēng)，随着(zhe)城市发展，一二线城市二(èr)手房交易占比逐渐增加。以(yǐ)北京、上(shàng)海为例，二手(shǒu)房占市场成交比例超(chāo)过80％，大(dà)量二(èr)手房成交依赖中介居间成(chéng)交，房地产(chǎn)调控重(zhòng)心逐(zhú)渐从开(kāi)发(fā)商(shāng)过渡(dù)到中(zhōng)介公司。

　　广东省城规(guī)院住房政策研究中心首席研究员李(lǐ)宇嘉(jiā)表示，买房(fáng)对居民来说属于(yú)金额不低的大宗交(jiāo)易，由于二手房交易成本较高、交易周期较(jiào)长(zhǎng)，具有非常强(qiáng)的专业性，居民往往通过(guò)中介来(lái)完成。但很多中介利(lì)用信息不对(duì)称等问题，将(jiāng)非必要(yào)的(de)收费夹带其中(zhōng)，如收取(qǔ)过桥融资、按(àn)揭费、担保费等(děng)，对居民(m什么是等量关系式，什么是等量关系四年级ín)造成额外的负担(dān)，而(ér)且这些服务(wù)事项并未明码标价。

　　对(duì)于二手房市场交易过(guò)程中存在(zài)的(de)“乱(luàn)象”，李宇(yǔ)嘉指出，对包(bāo)括经纪服务在内的相关(guān)市场交易行为及其主体进(jìn)行(xíng)规范和(hé)秩序(xù)整顿，是房地产市场(chǎng)管(guǎn)理(lǐ)和调控的主题。“当下，推进这项工作的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成(chéng什么是等量关系式，什么是等量关系四年级什么是等量关系式，什么是等量关系四年级)监管重点

　　二(èr)手房市场中，历来对房地(dì)产经纪服务(wù)行(xíng)业关注最多的一(yī)个话题，便是房地(dì)产经纪服务费的问题。

　　张(zhāng)大(dà)伟认为，未来相关部门主要监管(guǎn)的重点，将是对房地产经纪服务收费(fèi)及中介交易进行(xíng)规范。

　　在热(rè)点城(chéng)市，二手(shǒu)房(fáng)屋交(jiāo)易过(guò)程中，部分价值不菲(fēi)的房屋，往往要缴(jiǎo)纳一(yī)笔金额不低的中介费。以北(běi)京某房地产经纪服务机构2.7％的服务费率计算，一套1000万(wàn)元的房(fáng)屋(wū)，中(zhōng)介费(fèi)约为27万。

　　在合理确定经纪(jì)服务(wù)收费上，两部门在此次(cì)意见中提及(jí)，房地产经(jīng)纪机构要合(hé)理(lǐ)降低住房买卖(mài)和租赁经纪服务费用。鼓(gǔ)励(lì)按照(zhào)成交价(jià)格越高(gāo)、服务费率(lǜ)越低的原则实行分档(dàng)定(dìng)价。引导(dǎo)由交易双方共(gòng)同承担经纪服务费(fèi)用。

　　据(jù)张大伟介绍，目前房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪服务收费标(biāo)准的最早依据是(shì)1995年国(guó)家计委(wěi)建设部(bù)下发的(de)《关(guān)于房地产中介服(fú)务(wù)收费的通知》（971号文），其中(zhōng)第(dì)六(liù)条(tiáo)规定：房(fáng)屋买(mǎi)卖代理(lǐ)收费，按成交价(jià)格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为(wèi)例(lì)，目(mù)前(qián)北京市执(zhí)行的2014年更新后的收(shōu)费标准，即根据这样的(de)规定(dìng)：“少数特别(bié)复杂的住(zhù)宅买卖经纪服务，经交易各方协商(shāng)同意，可在(zài)规定(dìng)的收费标准(zhǔn)基础上适当(dāng)上浮，上浮(fú)幅度(dù)最高不得超(chāo)过(guò)10％。”这意(yì)味(wèi)着，当(dāng)前北京二手(shǒu)房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本着“简政放权”的(de)精神，北京2015年取消了房地(dì)产(chǎn)中(zhōng)介服务等(děng)57个政府定价，房地(dì)产经纪服务(wù)收费多少由各(gè)中介机(jī)构(gòu)自行决定。

　　“房产中介机构在(zài)实际收取费用过程中，相(xiāng)关监管部门当(dāng)前并未(wèi)明确具体的中介费(fèi)率，中(zhōng)介机构仅需在(zài)服务(wù)过程中对收费标准(zhǔn)进行明码标价(jià)即可(kě)。而房地产经纪服务机构在具体收(shōu)取(qǔ)过程中，会结合房屋价值及工资标准，综合计算出合适的中介(jiè)费率。”张大伟补充道(dào)。

　　对于明码标价(jià)问题，两(liǎng)部(bù)门在此次意见中提及，房地产经纪机构应(yīng)当(dāng)在经营(yíng)门店、网站、客(kè)户(hù)端等(děng)场所或(huò)渠道(dào)，公示(shì)服务项(xiàng)目、服务(wù)内容和(hé)收费标准(zhǔn)，不(bù)得混合标价和捆绑收费(fèi)。房地产经纪机构提供的基(jī)本服务和延伸服(fú)务，应当分(fēn)别(bié)明确服务项目和(hé)收(shōu)费标准。房地(dì)产经纪(jì)机构(gòu)收费前应当(dāng)向交易当事人出具收费清单，列明收费标准(zhǔn)、收费金额，由(yóu)当(dāng)事(shì)人签字确认。

　　另外，对收费(fèi)明显高于(yú)市场平均水平的(de)房地产经纪机构，住房和(hé)城(chéng)乡建设部门将会同(tóng)市场监(jiān)管(guǎn)等(děng)部门采取约谈等综合(hé)措施进行重点监管。市场监管(guǎn)部门会同有(yǒu)关部(bù)门依法(fǎ)查处不按规定(dìng)明码标(biāo)价、操纵经纪服务收费(fèi)等违反(fǎn)价格和反垄断法律法规的行(xíng)为。对房(fáng)地产(chǎn)经纪机构相关(guān)违法违规信(xìn)息(xī)，市场监管部门要依法(fǎ)依规纳入国(guó)家企业(yè)信(xìn)用信息公(gōng)示系统。

　　房屋(wū)中(zhōng)介费(fèi)要降了？

　　鼓励按照成交价格越(yuè)高、服务(wù)费率(lǜ)越低的原则(zé)实行(xíng)分档定价，是(shì)否意(yì)味(wèi)着(zhe)，未来豪(háo)宅的中介费有望(wàng)大幅(fú)降(jiàng)低？

　　中原地产华南区(qū)总(zǒng)裁兼深圳中原总经理郑叔(shū)伦称(chēng)，住(zhù)建(jiàn)部发文(wén)鼓励按(àn)照成交价格(gé)越高、服(fú)务(wù)费率越低的(de)原则实行分档定价，合理降(jiàng)低住(zhù)房买卖和租(zū)赁经纪服务费用，主要还(hái)是规范行业(yè)，打击收(shōu)费(fèi)过(guò)高的经纪机构，但对市场(chǎng)影(yǐng)响有限(xiàn)，“以深圳为例，深(shēn)圳市场豪宅(zhái)和普(pǔ)宅本来(lái)收费就不同(tóng)，各家收费普(pǔ)遍(biàn)在合理范围(wéi)内，加上经纪服务费用(yòng)对市场的影(yǐng)响不大。”

　　张大(dà)伟指出，由于当(dāng)前两(liǎng)部门提出的意见仅为鼓励性质(zhì)，即(jí)只是纲领性(xìng)文件而非(fēi)规定，未来(lái)如(rú)何(hé)具体认定其中的细(xì)则，还(hái)需要看(kàn)各城市落地执行情(qíng)况。

　　不过，张(zhāng)大伟表示，“从(cóng)目(mù)前市场(chǎng)看，经纪(jì)服务领域的调整改善(shàn)、规(guī)范化(huà)，有利于行业健康发展。同时，由于二手(shǒu)房很(hěn)多(duō)房源在产权方面(miàn)有瑕疵，如(rú)产权抵押(yā)、不同税费(fèi)等都(dōu)可能对交易产生影响，这对房(fáng)地产经纪服务行(xíng)业的专业性提出更(gèng)高的要(yào)求。”

　　58安居客研究院(yuàn)研究(jiū)总监陆骑(qí)麟指出，在二手房买卖过程中，原本(běn)应(yīng)该由上下家各支付(fù)一半的中介费(fèi)，但在一(yī)些热(rè)点城市的二手房(fáng)交易过程中，往往会(huì)有(yǒu)这样的情形(xíng)，因部分购房者处于弱势地位，从(cóng)而会出现中介费及税费均由购房(fáng)者来承(chéng)担。即使一(yī)些房东愿意承(chéng)担(dān)中介费，这部分费用也可能(néng)通过(guò)转嫁的(de)方式，在房价中(zhōng)有所(suǒ)体现。

　　“上家把中介费转嫁(jià)给下家，市场这(zhè)种所谓‘约定俗(sú)成(chéng)’的情况，一些房产中介公司(sī)将其视为向购房者(zhě)单(dān)边收费(fèi)的行(xíng)为(wèi)。部(bù)分(fēn)中介公司可(kě)能(néng)会利用其(qí)支(zhī)配地位(wèi)，在原先(xiān)经纪服务收费(fèi)的基础上，再次向(xiàng)房东收取费用，而这部分(fēn)费用，房东往往(wǎng)会将其(qí)转再次转(zhuǎn)嫁给购房者(zhě)，这实际(jì)上相当(dāng)于变相推高了房价。两部(bù)门提出(chū)严禁操纵经纪(jì)服务收费(fèi)，不仅有利(lì)于提高交易中操作的(de)透明度，也有利(lì)于(yú)房(fáng)价的(de)稳定。”陆骑(qí)麟称。

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