5月以(yǐ)来，房(fáng)地(dì)产板块(kuài)个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信房地(dì)产(chǎn)指(zhǐ)数(shù)本月涨幅约(yuē)为2％。而以公(gōng)募(mù)基(jī)金为(wèi)代表的(de)机构(gòu)对于(yú)这一板块已经在悄然(rán)布局。数据(jù)显示，以南方和华夏(xià)的两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月(yuè)9日(rì)时所公布的(de)总份额均(jūn)较(jiào)4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根据基金一季报统(tǒng)计，龙头与地(dì)方国企央(yāng)企(qǐ)获得增持，持仓数量占流通股比重增幅(fú)五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募配置房地(dì)产或(huò)“底(dǐ)部(bù)回升”

　　行业红利时(shí)代已过(guò) 精(jīng)耕细作成(chéng)共识

　　从(cóng)公(gōng)募基金对(duì)房地产的(de)配置(zhì)看，2019年末，公(gōng)募(mù)所持有的房地产行业(yè)标的市值约1188亿元(yuán)，占其所持股票市(shì)值(zhí)的4.66％左右；2020年市(shì)场(chǎng)表(biǎo)现出色，但(dàn)公募所持(chí)房地产公司市值在股(gǔ)票资(zī)产中的占比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一(yī)数值更(gèng)是(shì)进(jìn)一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现(xiàn)了三年来的首次回升，年底这(zhè)一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地产行业的持股比例也同步(bù)回升，从2021年(nián)底的6.94％提高(gāo)到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一(yī)季度得以延续。数据统计显(xiǎn)示，公募重仓(cāng)持有房地产板块一季(jì)度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元(yuán)，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前(qián)五个股分别为保利发展、招商蛇(shé)口、万科(kē)A、华发股份、滨江(jiāng)集(jí)团，持仓市值(zhí)占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对于(yú)房地产的投资(zī)愈发(fā)有(yǒu)集中于(yú)龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓股中(zhōng)，房地产板块排名最高(gāo)的是保(bǎo)利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。鬼吹灯真正的作者不敢承认，鬼吹灯真正的尸仙而(ér)老牌龙头股万科A排在第96位(wèi)。对比去年四季报(bào)，变化之处(chù)首先在于(yú)几只房(fáng)地产龙头股(gǔ)从排位上看均有退步，尤其(qí)是万科最为明显；其(qí)次(cì)是金(jīn)地集团退出百大之列。但考虑到(dào)房地(dì)产(chǎn)是复苏链上最后(hòu)一环，且首季并非行业销售旺(wàng)季，其传导(dǎo)到(dào)二(èr)级市(shì)场乃至机构(gòu)持仓上还(hái)需要(yào)时间周期。

　　形成共(gòng)识的是，经济(jì)圈判断(duàn)房地产(chǎn)已经进(jìn)入大分化时(shí)代，一(yī)二线城市好于三四(sì)线城市。而映射到(dào)二级市场投资上，配置房地产行(xíng)业轻(qīng)松收获(huò)行业贝塔的红(hóng)利期一去不(bù)返了。“如(rú)果(guǒ)按照产(chǎn)业周(zhōu)期来(lái)分类(lèi)，包(bāo)括房地产等几类行业在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退期的行(xíng)业(yè)，传统认知上没有什么(me)投资(zī)机会的。但(dàn)在这几年特殊(shū)的行情里包括(kuò)煤炭、电解铝等(děng)类(lèi)似的(de)行业也(yě)出现了一些(xiē)机(jī)会，背后的逻辑是供给侧(cè)发(fā)生(shēng)了更大的变化。”一(yī)不愿具名(míng)的上海公募基金(jīn)经理指出。

　　不(b鬼吹灯真正的作者不敢承认，鬼吹灯真正的尸仙ù)过(guò)也有公募人士持谨慎乐观态度(dù)：“行业(yè)前(qián)几年17亿(yì)～18亿平方米的年(nián)销售面积很难(nán)再出(chū)现了，2022年光是居民存款数(shù)量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面(miàn)积(jī)，考虑存量地产的(de)更(gèng)新(xīn)，也(yě)有近(jìn)10亿平方(fāng)米。需求端还需(xū)要有一定的政策出来去刺激(jī)购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产研究员(yuán)吕功绩也(yě)指出：“时至今日，无论从城镇化(huà)的(de)进程(chéng)，还(hái)是人均住房面积（接近30平(píng)/人），我国均已告别住房(fáng)短缺(quē)时(shí)代，而目前居民的杠杆率和房(fáng)价收入也不支撑每年18万(wàn)亿元的销售额(é)，以及过快上行的(de)房(fáng)价，因而行业高增的时(shí)代已经过去，未来行业的需(xū)求或(huò)将(jiāng)回(huí)落，在此(cǐ)过(guò)程(chéng)中，伴随(suí)着地产的(de)高杠杆(gān)属性，就很容(róng)易出现(xiàn)信用风(fēng)险问题（类似2022年(nián)的(de)民营地产爆雷），行业进入到(dào)供给侧出(chū)清(qīng)的(de)过程。这个过程中(zhōng)，综合(hé)竞(jìng)争力强的(de)公(gōng)司就能够通过大鱼(yú)吃小鱼的方式，获得市(shì)占(zhàn)率的提升。当(dāng)行业需求见顶回落(luò)时，行业的贝塔已(yǐ)经过去了，但不代表没有投资机会(huì)，机会在于城市、位(wèi)置、产(chǎn)品的阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力公司的阿(ā)尔(ěr)法(fǎ)。”

　　或许也(yě)是基于(yú)这(zhè)样(yàng)的认识转(zhuǎn)变，精耕细作个(gè)股成(chéng)为公募乃(nǎi)至整(zhěng)体机(jī)构的务(wù)实之举(jǔ)。

　　机构配(pèi)置(zhì)房地产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽(bō)饽(bō)

　　5月以来，房地产板(bǎn)块(kuài)个股多出现小幅上(shàng)涨，截(jié)至(zhì)5月10日收盘，中(zhōng)信房(fáng)地产(chǎn)指数本月(yuè)涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块(kuài)个股，在纳入统计的124只房地产类标的股中，本月以来实现股价(jià)上涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰(qià)好排名前(qián)五的公司月(yuè)内涨幅超(chāo)过(guò)了10％，它们(men)分(fēn)别是上实(shí)发展(zhǎn)、浦(pǔ)东金桥、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华夏幸福、荣(róng)安(ān)地产。排(pái)名(míng)第一的上实发展(zhǎn)，五一(yī)假期归(guī)来后日成交量明显放大(dà)，4日、5日连续(xù)两个交易日(rì)收出涨停。从该股(gǔ)的基(jī)本面来看，上实发展(zhǎn)的主营业务(wù)为房地产开发与(yǔ)经(jīng)营。公司的(de)主要产品及服(fú)务为房地产销售、房地产(chǎn)租(zū)赁、物业管理服务、工程(chéng)项目(mù)、酒(jiǔ)店经营。从(cóng)业(yè)绩(jì)数据(jù)来看，2022年，其(qí)实(shí)现(xiàn)营业(yè)收入(rù)52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其(qí)实现营(yíng)业总收入27.87亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元(yuán)，同比扭亏(kuī)。

　　不过从(cóng)十大流通股股(gǔ)东来看，各类(lèi)机构都(dōu)有(yǒu)对其布局的例子。以3月31日时的首(shǒu)季十大(dà)流通股股东来看(kàn)， 具体包括公募的(de)上银基金、私募的(de)迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公司等(děng)都跻身前(qián)十(shí)的(de)行列(liè)。

　　巧合的(de)是，涨幅暂(zàn)时排名第(dì)二的浦东金(jīn)桥也(yě)是上海本(běn)地房企，其第一季度的收入(rù)利润规模大(dà)幅度复苏。究其(qí)原因，一方面(miàn)是该(gāi)公司后疫情时代(dài)出租率(lǜ)复苏至(zhì)近年来最高，另一方面(miàn)则是(shì)公(gōng)司拿地结(jié)算持续性向(xiàng)好，从数字(zì)上(shàng)看，一季度新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的(de)业(yè)绩势头向好背景下(xià)，自然也吸引了知名机构在(zài)其中持续驻足。从第(dì)一季(jì)度十大流(liú)通(tōng)股(gǔ)股东来看，知名(míng)私募(mù)高毅邓(dèng)晓峰的两只产品(pǐn)依然在前十(shí)中，这也是连(lián)续(xù)第三个季度他有的(de)两(liǎng)只产品杀入(rù)前十。同(tóng)时榜单中还有一(yī)支(zhī)大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局(jú)，其当季还小幅(fú)增(zēng)加(jiā)了持股(gǔ)。

　　除(chú)去上述两家上(shàng)海(hǎi)区域性地产公司外，荣(róng)安地产则是主要(yào)布局在深圳的地产公司(sī)，一季(jì)报交出的也是一份报(bào)喜(xǐ)的成绩单(dān)：首季公司实(shí)现营业(yè)收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于(yú)上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机(jī)构态(tài)度来看，《红周刊》注意到两只公(gōng)募指基首季新杀入(rù)十(shí)大(dà)流通(tōng)股股东行列。具体说来， 南方中证全指房(fáng)地产ETF上榜排(pái)名第七位，富国中证(zhèng)指数1000增强则(zé)排名第九位，此(cǐ)外联袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊(kān)》采访时，兴证全球基金相关人士(shì)分析：“经(jīng)历过行业洗牌和(hé)兼并重组后，龙头的价值更(gèng)为(wèi)笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场(chǎng)大幅(fú)降温，优质土地供(gōng)给(gěi)较(jiào)多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多(duō)数房企受限(xiàn)于信用问题或者资金紧张没法拿地，龙(lóng)头房企趁机获(huò)取(qǔ)低成本土(tǔ)地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销(xiāo)售金额）基本在30％以上；从融资上(shàng)看，龙头房企杠(gāng)杆率较低，净负债率基本(běn)在70％以下，而其他房企(qǐ)的净(jìng)负债率普(pǔ)遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空间有限(xiàn)，从融资成本看(kàn)，龙头房企的融资成(chéng)本不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对应(yīng)到2023年的销售，龙头(tóu)房(fáng)企明(míng)显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的(de)销售额(é)增速为(wèi)29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前(qián)中特估的浪潮下(xià)，央国企地产股或存在(zài)发(fā)展的大(dà)好机会。中信证券指出：“房地产行业的结构(gòu)性机会依然存在(zài)，少部分公司尤其(qí)是(shì)央企占据显著(zhù)优势，其主(zhǔ)要又体现为库(kù)存的优势。央企地(dì)产公(gōng)司，现阶(jiē)段表现出较低(dī)的融资成本，优质的开发资源和良好(hǎo)的不动产资(zī)产运营(yíng)能力的多重竞争(zhēng)优(yōu)势。”

　　“即使(shǐ)没有(yǒu)中特估，国央(yāng)企相较于民营(yíng)地(dì)产(chǎn)公司也是(shì)更(gèng)有优势的。”吕功绩(jì)强调，“对于减(jiǎn)值、土地资源债(zhài)权(quán)债务关系等问题，市场对民营房开企业的资产会有更多担忧和质疑(yí)，所以在这一轮行(xíng)业出清的过程中，央国企相较于民企来说估值的修复(fù)更(gèng)明显。中特估的角(jiǎo)度从中长期的(de)维度(dù)看，行(xíng)业的逻辑在(zài)于(yú)集中(zhōng)度提(tí)升后，行业(yè)进入高质量发展阶段，具备较快速发(fā)展阶段更稳定且可预期的(de)盈(yíng)利和现金(jīn)流创造能力，以(yǐ)此(cǐ)带来估(gū)值中枢的提升，应该(gāi)关注(zhù)估值相对较低，企业自身(shēn)资(zī)产(chǎn)的质(zhì)量(liàng)好、运营能力强、可以创造持续现金(jīn)流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业普涨的概(gài)率比较低，行(xíng)业(yè)内(nèi)部(bù)将出现分化，要关注将受益于行业集中(zhōng)度(dù)提升的头部公司(sī)。”星(xīng)石(shí)投资首席研(yán)究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应机构这(zhè)一思路的话(huà)，或许还是保利发展、招商蛇口等(děng)国资背景龙头前途更(gèng)为光明。不过(guò)国(guó)投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察(chá)国企央企在三个(gè)方面是否可以维持，首先是融资成本保持低位，其次是(shì)销售份额持(chí)续提升，再次是(shì)拿(ná)地份额持(chí)续(xù)提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需要多给一些(xiē)耐(nài)心

　　而《红(hóng)周刊》也(yě)根据房企一季报梳理发(fā)现，对于2022年的业(yè)绩(jì)出现(xiàn)的(de)整体下滑，2023年一季度的业(yè)绩分化更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江集团等房企营收、净利(lì)均实现(xiàn)了业绩的回正，甚至(zhì)是较大增速的增(zēng)长。而这(zhè)些公司(sī)也是(shì)机(jī)构的(de)重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业内人士张宏(hóng)伟向(xiàng)《红周刊》分析表示(shì)鬼吹灯真正的作者不敢承认，鬼吹灯真正的尸仙，业绩出现明显改善的房企，主要是因为(wèi)过去(qù)两三年(nián)时间，尤其(qí)是(shì)在2021年下半年民营房企不怎么(me)投资拿地之后，国有(yǒu)企业仍(réng)在(zài)持续性地拿(ná)地，且主(zhǔ)要集(jí)中(zhōng)在核心城市，投(tóu)资力度(dù)较大。投资的驱动能够推动(dòng)房企(qǐ)销售业(yè)绩(jì)的增长，从而(ér)在2023年一季度市场恢复但仍处于调(diào)整的过程中，能够保有一(yī)个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示(shì)，在房地产(chǎn)的(de)复苏过程中，还面(miàn)临着(zhe)一些不确定(dìng)性。其(qí)实整(zhěng)个市(shì)场从四月(yuè)份开始又在往下掉。除了杭(háng)州、成都等(děng)极(jí)个别城市四月环比三月相对表(biǎo)现较好之外，包括北京、上海在内的绝大多数城市都出现环比下滑的情况。而现(xiàn)在五月(yuè)的市场表现(xiàn)也不太乐观(guān)。按照现(xiàn)在的经济(jì)状况、收入情(qíng)况，以及市场的去库存压(yā)力、企业的(de)资金面压力，可能会出现(xiàn)，到(dào)六月份房企为了(le)半(bàn)年报冲(chōng)业绩出现市(shì)场的短期反(fǎn)弹外的一个市(shì)场乏(fá)力现象。也就是说，第二季度(dù)、第三季度增长(zhǎng)不确定性的(de)压力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指(zhǐ)出，现在(zài)整个房地(dì)产以及其上下游产业链的(de)复苏速(sù)度(dù)都比想象的要慢(màn)很(hěn)多，我们要多(duō)给一些(xiē)耐(nài)心，这个时(shí)候，在房地产以及上(shàng)下游就不是赚(zhuàn)快钱的时候，只能赚他(tā)基本面(miàn)的钱(qián)。但这也意味着，只有极(jí)为少数的(de)、做得比同行好得(dé)多(duō)的企业，会伴随整(zhěng)个(gè)行业的弱(ruò)复苏，业绩(jì)会(huì)逐步体现出来。所以(yǐ)只能耐心(xīn)地(dì)去等待它的基本面不(bù)断地(dì)凸显出来，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个股仅为举例(lì)分析，不(bù)做买卖(mài)推荐(jiàn)。）

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