5月以来，房(fáng)地产板块(kuài)个股(gǔ)多出(chū)现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信(xìn)房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募(mù)基金为代表的机构对于这一板(bǎn)块已经在悄然布局。数据显示，以南方和华夏(xià)的(de)两只老牌(pái)ETF基金为例(lì)，5月9日时所公布的(de)总份(fèn)额均较4月28日时有小幅增长。根据(jù)基(jī)金一季报统计，龙头与地方国企央企获(huò)得(dé)增(zēng)持，持(chí)仓数量占(zhàn)流(liú)通股比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产(chǎn)或“底(dǐ)部回升”

　　行业红(hóng)利时(shí)代已(yǐ)过(guò) 精耕细作成(chéng)共识

　　从公募基金(jīn)对房地产(chǎn)的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的市值约1188亿元(yuán)，占(zhàn)其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色，但公募所持房地产公司(sī)市值在股票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一(yī)数值更是(shì)进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三(sān)年来的首(shǒu)次(cì)回升，年(nián)底(dǐ)这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此(cǐ)同(tóng)时，公募对房地产(chǎn)行业的持股比例(lì)也同步回升，从2021年底(dǐ)的(de)6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今(jīn)年一(yī)季(jì)度得以延续。数据(jù)统计显示，公募重仓持有房(fáng)地产板块一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升(shēng)6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集(jí)团，持仓市值占板块(kuài)比重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从(cóng)中不(bù)难发(fā)现，公募对(duì)于房(fáng)地(dì)产的(de)投资愈发有集中于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在公募基金(jīn)一季报汇总的重(zhòng)仓股中，房地产板块(kuài)排(pái)名最(zuì)高的是保利(lì)发展，在基金(jīn)重仓第(dì)33位。排名(míng)第二(èr)的(de)是招商蛇口，排在第78位。而(ér)老牌龙头股万科A排在第96位。对比去(qù)年四(sì)季(jì)报，变化之处首先在于几只房地产(chǎn)龙头股从排位上看均有退(tuì)步，尤其是万科最为明显(xiǎn)；其次是金地(dì)集团退(tuì)出百(bǎi)大(dà)之(zhī)列。但考虑到房地产是复苏链上最后一(yī)环，且首季并非行业(yè)销售旺季(jì)，其传(chuán)导到二级市场乃至机(jī)构持仓上(shàng)还需要时间(jiān)周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经济圈判断(duàn)房地(dì)产已(yǐ)经(jīng)进入大分化时代，一二(èr)线城(chéng)市(shì)好(hǎo)于三四(sì)线(xiàn)城市。而(ér)映(yìng)射到(dào)二级(jí)市场投资上，配(pèi)置房地(dì)产行业轻(qīng)松(sōng)收获行业贝塔(tǎ)的红利期一去(qù)不返了。“如(rú)果按照产业周期来分类，包括(kuò)房地产等(děng)几类行业(yè)在(zài)盖特纳(nà)曲线里属(shǔ)于成(chéng)熟期或者(zhě)衰退(tuì)期的行业，传统认(rèn)知上没有什么投资机(jī)会的。但在这几年特(tè)殊(shū)的行(xíng)情(qíng)里包括煤炭、电(diàn)解(jiě)铝等类似的行业也出现(xiàn)了一些机会，背后的逻辑(jí)是供(gōng)给侧发生了更大(dà)的(de)变化。”一不愿具名(míng)的(de)上海公募基(jī)金经理指出。

　　不过也有(yǒu)公募人士持谨慎乐(lè)观态度(dù)：“行业(yè)前几年(nián)17亿(yì)～18亿平方米的年销售(shòu)面积很难再出现了，2022年(nián)光是(shì)居民存(cún)款(kuǎn)数量增(zēng)加了15万亿元。中国(guó)存量有400亿平方(fāng)米建筑面积，考虑存(cún)量地产的更新，也(yě)有近10亿平方米。需求端还需(xū)要有一定的(de)政(zhèng)策(cè)出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研(yán)究员吕功绩也(yě)指出：“时(shí)至今日，无论从城镇化的进程，还(hái)是人均住(zhù)房面积（接近30平/人），我国均已(yǐ)告(gào)别住房短缺时代，而(ér)目前居民(mín)的(de)杠杆率和房价(jià)收入也不支撑每年18万(wàn)亿元的销(xiāo)售额，以及过(guò)快上(shàng)行(xíng)的(de)房价，因而(ér)行业(yè)高增(zēng)的(de)时代已经过(guò)去，未来行业的需(xū)求或(huò)将回落，在(zài)此过程中(zhōng)，伴(bàn)随着地产的高杠杆属性，就很容易出现信(xìn)用风险问题（类(lèi)似2022年的(de)民营地产爆(bào)雷），行业进入(rù)到(dào)供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力(lì)外国人吃米饭吗，外国人是不是不吃米饭强(qiáng)的(de)公司就能够通过(guò)大鱼吃(chī)小鱼的(de)方(fāng)式，获得市占率的提升(shēng)。当行(xíng)业需求见顶回落时(shí)，行业的贝塔已经过去(qù)了(le)，但(dàn)不代表没有投资机会，机会(huì)在于城市、位置、产品的阿(ā)尔法，而对(duì)应(yīng)到股(gǔ)票投资，就是强竞争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于这样的认(rèn)识转变，精耕细(xì)作个股成(chéng)为公(gōng)募(mù)乃至整(zhěng)体(tǐ)机构的务实之举(jǔ)。

　　机构配置房(fáng)地产“风物长(zhǎng)宜放眼量(liàng)”

　　头(tóu)部央(yāng)国企、优质区域性标的成香饽(bō)饽(bō)

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个(gè)股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数(shù)本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具(jù)体的(de)个股(gǔ)来看(kàn)，《红周刊》利用(yòng)Wind统计(jì)申(shēn)万房(fáng)地(dì)产板(bǎn)块个(gè)股(gǔ)，在纳入统计(jì)的124只房地产(chǎn)类标的股中，本月以来实现股价上涨的(de)达到了81家。

　　其(qí)中(zhōng)，上述(shù)时间段恰(qià)好(hǎo)排名前五的公司月(yuè)内涨幅超过了10％，它们分(fēn)别(bié)是上实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安(ān)地产(chǎn)。排名第一(yī)的上实(shí)发展，五一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日连(lián)续两个(gè)交易日收出涨停。从该股的基本面来(lái)看，上(shàng)实发(fā)展的主营业务为房地产(chǎn)开发与经营。公司的(de)主要产品及服务(wù)为(wèi)房地(dì)产销售、房地产租赁、物业(yè)管理服务、工(gōng)程项目、酒店经营。从业(yè)绩数据来(lái)看，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年(nián)第一(yī)季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十大(dà)流通股股东(dōng)来看，各类机(jī)构都有对其(qí)布局的例子。以3月31日时的首季十大流通(tōng)股股东来看， 具体包(bāo)括公募的上银基(jī)金、私募的迎(yíng)水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城(chéng)资产管理公司等都(dōu)跻身前(qián)十的(de)行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排(pái)名第二的浦东金桥(qiáo)也是(shì)上(shàng)海本地房企，其第一季度(dù)的(de)收入(rù)利润规模大幅度(dù)复苏。究其原(yuán)因，一(yī)方(fāng)面是该公司后疫(yì)情时代出租率复苏至(zhì)近年来最高，另一方(fāng)面则是公司拿地(dì)结算(suàn)持续性向好，从(cóng)数字上看(kàn)，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑面积约54万(wàn)平(píng)方(fāng)米。

　　在这(zhè)样的业绩势头向(xiàng)好(hǎo)背景(jǐng)下，自然也吸引(yǐn)了知名(míng)机构在其中(zhōng)持续驻足。从(cóng)第(dì)一季度十大流通股(gǔ)股东来看，知(zhī)名私募(mù)高毅(yì)邓晓峰的两只产品依然(rán)在前十中，这也是连续第三个季(jì)度他有的两只(zhǐ)产品(pǐn)杀入(rù)前(qián)十。同时(shí)榜单中还有(yǒu)一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局(jú)，其当季(jì)还(hái)小幅增加(jiā)了持股。

　　除去上述两家(jiā)上海(hǎi)区域性地(dì)产公司外(wài)，荣(róng)安地(dì)产(chǎn)则是(shì)主(zhǔ)要布局(jú)在深圳的地产公司(sī)，一季报(bào)交出的也是一份(fèn)报喜的(de)成绩单：首(shǒu)季公司实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东的(de)净利(lì)润(rùn)6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机(jī)构(gòu)态度来看，《红周刊》注意到两只公募指基首(shǒu)季新(xīn)杀入十大流通股股东行列。具(jù)体说来， 南方(fāng)中证全(quán)指房地产(chǎn)ETF上榜排名第(dì)七位(wèi)，富国(guó)中证指数1000增强则(zé)排名第九位，此外联袂出现(xiàn)的(de)机(jī)构还有QFII高盛国际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访(fǎng)时，兴(xīng)证(zhèng)全球基金相(xiāng)关人(rén)士分析：“经历过行业洗牌和兼(jiān)并重组后，龙头(tóu)的(de)价值(zhí)更为(wèi)笃定突出(chū)；从拿地端看(kàn)，2022年土地市(shì)场大幅(fú)降温，优质土地供给较多（券商测算(suàn)对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受(shòu)限于信(xìn)用问(wèn)题或(huò)者(zhě)资金紧(jǐn)张没法(fǎ)拿地，龙(lóng)头房企趁机获取(qǔ)低成本土地，龙(lóng)头房(fáng)企的拿地力(lì)度(dù)（拿地金额(é)/销售金额）基本在30％以上；从融资上看(kàn)，龙头房(fáng)企杠(gāng)杆(gān)率较低，净负(fù)债率基本(běn)在70％以下，而(ér)其他房企的净(jìng)负债率普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空间(jiān)有限，从融资成本看，龙头(tóu)房企的融资成本不断(duàn)下滑，基本在(zài)3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对应到(dào)2023年(nián)的销售，龙头房企明(míng)显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销(xiāo)售(shòu)额(é)增速为29％。”

　　需要(yào)强(qiáng)调的是，在(zài)当前中(zhōng)特估的浪潮下，央国企地产股或存在发展(zhǎn)的大(dà)好机会。中(zhōng)信证券(quàn)指出：“房地产行(xíng)业(yè)的结构性机会(huì)依然存在，少部(bù)分(fēn)公司尤其是央企(qǐ)占据显著优(yōu)势，其主要又体现为库存的优(yōu)势。央(yāng)企地(dì)产公司，现阶(jiē)段表现(xiàn)出(chū)较低的(de)融资成本，优质的开(kāi)发资源和良好的不动产(chǎn)资(zī)产(chǎn)运(yùn)营(yíng)能(néng)力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央企(qǐ)相较于(yú)民营(yíng)地(dì)产公司也是更有(yǒu)优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权债(zhài)务(wù)关系等问题，市场对民(mín)营房开企业(yè)的资产会有更多担忧和(hé)质疑，所以在这一轮(lún)行(xíng)业出清的过程(chéng)中(zhōng)，央国企相较(jiào)于(yú)民企来说估值的(de)修复更(gèng)明显。中特估的角度(dù)从中长期(qī)的维度(dù)看，行业的(de)逻辑(jí)在于集(jí)中度提升后(hòu)，行业进入高质量(liàng)发展(zhǎn)阶段，具备(bèi)较(jiào)快(kuài)速发展阶段更稳定且可预期(qī)的(de)盈利和现金流(liú)创造(zào)能力(lì)，以此带来估值(zhí)中枢的提升(shēng)，应该关注估值相(xiāng)对(duì)较低，企业自身资产的质量好(hǎo)、运营能力(lì)强(qiáng)、可以(yǐ)创(chuàng)造持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨的概(gài)率比较低，行业内部(bù)将出(chū)现(xiàn)分(fēn)化(huà)，要关注将受益于行业集中度提升的头部公(gōng)司。”星石投资首席研(yán)究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这(zhè)一思路的话，或许还(hái)是保(bǎo)利(lì)发展、招商蛇口等国资(zī)背景龙头前途更为(wèi)光明。不过(guò)国投瑞银基(jī)金投(tóu)资部副总监綦(qí)傅鹏表示：“需要客观地去持(chí)续(xù)观(guān)察国企央企在三个(gè)方面是(shì)否可以维持，首先是融资成本保持低位，其次是销售(shòu)份(fèn)额持续提升(shēng)，再次是(shì)拿地份额持(chí)续提(tí)升。”

　　复(fù)苏速度缓(huǎn)慢(màn)

　　机构需要多给一些耐(nài)心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房企一(yī)季(jì)报(bào)梳理发现，对于2022年的业绩(jì)出现的整体下滑，2023年一季度的业绩(jì)分化更趋明(míng)显，保利发展、滨江集团等房(fáng)企(qǐ)营收、净利均实(shí)现了业绩的回正(zhèng)，甚至是较大(dà)增速的(de)增长。而这些公(gōng)司也是机(jī)构(gòu)的(de)重仓(cāng)对(duì)象。

　　对此，知名房地(dì)产业内人士(shì)张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明(míng)显改(gǎi)善的(de)房企(qǐ)，主要是因(yīn)为过去两三年(nián)时间，尤其是(shì)在2021年(nián)下半年民营房企不怎么(me)投资拿地之后(hòu)，国有企业(yè)仍在持续性地拿(ná)地，且主(zhǔ)要集中在(zài)核心(xīn)城市，投资力(lì)度较大。投资(zī)的驱动能够推(tuī)动房企销(xiāo)售(shòu)业绩(jì)的增(zēng)长，从(cóng)而在2023年(nián)一季度市场恢(huī)复但仍处(chù)于(yú)调整的过程中(zhōng)，能够保有一(yī)个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也提醒表(biǎo)示，在房地产的复(fù)苏过程中(zhōng)，还面临着一些不(bù)确定(dìng)性。其实(shí)整个市场从四月份开始又(yòu)在往下掉(diào)。除(chú)了杭州(zhōu)、成(chéng)都等极个别城市四月环比三月相对表(biǎo)现较好(hǎo)之外，包括(kuò)北京、上(shàng)海外国人吃米饭吗，外国人是不是不吃米饭(hǎi)在(zài)内(nèi)的绝大多(duō)数城市都出现(xiàn)环(huán)比下滑的情况。而现在五月的市场表现(xiàn)也不太(tài)乐观(guān)。按照现在的经济(jì)状况、收入情况(kuàng)，以及市场的去库存压力、企业的资金面压力，可(kě)能会出现，到六月(yuè)份房企为了(le)半年报冲业绩出(chū)现(xiàn)市场(chǎng)的短期反弹外的一个(gè)市(shì)场(chǎng)乏(fá)力现象(xiàng)。也就(jiù)是说，第二季度、第三季度增长不确(què)定(dìng)性的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投(tóu)资董事长陈(chén)昊扬也向(xiàng)《红(hóng)周(zhōu)刊》指出，现在整(zhěng)个房地产以(yǐ)及其(qí)上下游产业(yè)链的复苏(sū)速度(dù)都比想(xiǎng)象的要慢很多，我们要多给一些耐心(xīn)，这(zhè)个时候，在房地(dì)产以及(jí)上下游就不是赚快钱(qián)的时候，只能赚他基本(běn)面的钱。但(dàn)这也(yě)意味着，只有极为少数的、做得比同行好得多的(de)企业，会伴随整个行业(yè)的弱复苏，业绩会逐步体(tǐ)现出(chū)来。所以只(zhǐ)能耐心(xīn)地去等待(dài)它的基本面不断(duàn)地凸显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本(běn)文已刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文中提及个股(gǔ)仅(jǐn)为举例分析，不做(zuò)买卖推(tuī)荐。）

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