近两年火爆的创新产品(pǐn)公(gōng)募REITs进(jìn)入密集分红期，近(jìn)日(rì)7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公募REITs整(zhěng)体呈现出(chū)高比例稳定分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均(jūn)分红比例(lì)接近99％。

　　多位业内人(rén)士对此表示，强制分红(hóng)机制(zhì)是公募(mù)REITs主要特征之一，稳定分(fēn)红(hóng)体现出该类产品长(zhǎng)期(qī)投资价值，通过观(guān)测(cè)经营活动现(xiàn)金(jīn)流、可供分配现(xiàn)金等(děng)指标(biāo)，也是观察(chá)REITs项目底(dǐ)层资产运营情况的“窗口”。他(tā)们也提醒普(pǔ)通投资者注意(yì)，与(yǔ)产权(quán)类项目相比，特(tè)许经营REITs项目在经营(yíng)权到期后不(bù)再产(chǎn)生现金收益，特许(xǔ)经营权分红目前已包(bāo)含了利(lì)润分(fēn)配(pèi)和本金(jīn)的归还，在选择(zé)投资(zī)标的(de)时应了(le)解资产(chǎn)类型和分红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进(jìn)入密集分红(hóng)期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来(lái)除(chú)息日(rì)，此外尚有6只REITs实(shí)际分配情况尚(shàng)未(wèi)公布。整体来(lái)看，公募REITs呈现出(chū)了高比例(lì)的稳(wěn)定分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可供分配金额(é)的(de)公募REITs产品中，2022年(nián)全年分(fēn)配(pèi)金额占可供分配金额比例(lì)平(píng)均(jūn)为98.89％，且绝大部(bù)分分(fēn)配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负责人对此表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益来源为持有(yǒu)期分红(hóng)收益，以及(jí)基金(jīn)份额交(jiāo)易价格的(de)变化。基金份额二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格受到公募REITs资产运营情况(kuàng)及(jí)市场因素的综合(hé)影响，较易引起波动。与(yǔ)此相比，基金分红预期则更有(yǒu)规律可循。公(gōng)募REITs的分(fēn)红(hóng)主要来自(zì)基础设(shè)施资产(chǎn)的经营现金流，投资(zī)人通过基金募集(jí)材料(liào)和信息(xī)披露文件，结合行业及(jí)市场情(qíng)况，可以分析(xī)基础设施(shī)项目的经营业绩，作为进行(xíng)投资决策的重要(yào)参考。

　　“相对于基金份额二级市(shì)场价格变化导致的浮盈(yíng)或浮(fú)亏，分红作为基金份额持有人实(shí)际获得的现金(jīn)收益，对于长期投资(zī)者(zhě)更具参考价(jià)值。”中(zhōng)金基金相关(guān)负责人(rén)称(chēng)。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运(yùn)营高(gāo)级副总监李华平也表示，根(gēn)据《公开(kāi)募集基础设施(shī)证券投资基金指引(yǐn)（试行(xíng)）》及相(xiāng)关(guān)法(fǎ)规要求，基础设(shè)施基(jī)金应当将90％以上合并后基金年度可分配金额以(yǐ)现金形式(shì)分(fēn)配给投资者，强制(zhì)分红机制是公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳定的分红机制(zhì)体(tǐ)现(xiàn)出REITs产品(pǐn)长期投(tóu)资价(jià)值(zhí)。

　　中(zhōng)航基(jī)金也认为，从(cóng)投资角度来(lái)看，基础设施公募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性(xìng)”双重特(tè)点。二级市场价格反映这类产(chǎn)品“股性”的(de)一(yī)面，分(fēn)红体现(xiàn)了(le)这类(lèi)产品的(de)“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红(hóng)类似于债券派息，但不等同于债(zhài)券的固定利息回报，而是由(yóu)可供(gōng)分配现(xiàn)金决定(dìng)。

　　从机构投资者的角度来看，一(yī)方面是公募(mù)REITs丰(fēng)富了(le)机(jī)构投资者的投资品(pǐn)类，为(wèi)资(zī)产配置多元化提供抓手(shǒu)，具(jù)有较强的配置价值。另一方面，公募(mù)REITs的(de)分红(hóng)能(néng)够帮助机构(gòu)投资者稳(wěn)定收(shōu)益。机构(gòu)投资者(zhě)公募REITs能(néng)够通(tōng)过分红获取(qǔ)相对于投资债券(quàn)相对高的收益性(xìng)，在有(yǒu)效控制(zhì)风险的前提下，增厚(hòu)资产包收益，起(qǐ)到(dào)投资(zī)“压舱石(shí)”的(de)作用。

　　分红(hóng)除了(le)投资收益“落袋(dài)为安”外(wài)，市(shì)场对于未来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级市场价格走势的关(guān)键因素之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的(de)二级市场表现看，截至(zhì)4月21日(rì)，今年(nián)以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股(gǔ)票和债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布(bù)了(le)2022年年报，部分(fēn)产品(pǐn)受宏(hóng)观(guān)经济的影响，可分配金额完成率不达预期，一定程度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场(chǎng)的价格波(bō)动(dòng)受多(duō)重因素的影响，投资收益是影响REITs二级市场价格的(de)主要因(yīn)素之一，而稳(wěn)定的分红有利(lì)于吸引投资者参与公募REITs二级市(shì)场的投资(zī)。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关(guān)负责(zé)人也表示，近(jìn)期经济预期恢复，一方(fāng)面市场(chǎng)热点呈(chéng)现向股票和债(zhài)券(quàn)回归(guī)的过程；另一方面，基(jī)础(chǔ)设施项目的经(jīng)营(yíng)业(yè)绩相对经济活(huó)力(lì)的改(gǎi)善有一定(dìng)的滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红(hóng)除(chú)权日，将对基金(jīn)份额的(de)开盘指导价(jià)做调减处理，调减金额根据单位基金份额的分红金额进行计算(suàn)。除权操作是(shì)对分红(hóng)前后基(jī)金份(fèn)额净值变化的修正，使投资人(rén)在基金分红前(qián)后均可(kě)以获得(dé)公平的(de)投资机会。

　　“分(fēn)红可增强投(tóu)资者长期(qī)投资的信心，同(tóng)时需(xū)结合持(chí)有产品的特(tè)性(xìng)，关(guān)注二级市场(chǎng)扰动对整(zhěng)体收益的影响程(chéng)度。”中航(háng)基(jī)金(jīn)相关人士也称。

　　特许经营权分红包(bāo)括利润(rùn)分配(pèi)和(hé)本金归还

　　普通投资(zī)者(zhě)应(yīng)了解(jiě)底层资产情况

　　多位业内人士还(hái)提(tí)醒，与现有公募基金分红前提是本金之上的(de)增值部分不(bù)同(tóng)，特许经(jīng)营权REITs基金运作期间的(de)“分红(hóng)”界定(dìng)为“分(fēn)派”更为准(zhǔn)确，分派的是(shì)本金(jīn)与增值两个部分(fēn)，两个部分之间(jiān)的(de)比例是(shì)变动的，与(yǔ)现有公(gōng)募基金分(fēn)红差(chà)异很大，大(dà)多(duō)数(shù)普通投资者可能把“分派”金额(é)误认(rèn)为(wèi)是持(chí)续分(fēn)红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值(zhí)面临极大不确定(dìng)性，这是该类投(tóu)资(zī)者(zhě)应(yīng)该注(zhù)意的情(qíng)况。

　　李华平表示(shì)，目前公募REITs主要有特许经(jīng)营权类和产权(quán)类(lèi)两大资(zī)产类型，持有产权类产品的(de)收益主(zhǔ)要包(bāo)括每年的现金分红及资产增值(zhí)的收益，而(ér)持(chí)有(yǒu)特许经(jīng)营类产品的收益主要来自项目每(měi)年(nián)的现(xiàn)金分红。其(qí)中，特许经营权类资产的分红包括(kuò)了利润(rùn)分配和本(běn)金的归还，两(liǎng)者的比(bǐ)率也是变动的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投(tóu)资者在选择(zé)投(tóu)资标的时，应了解公(gōng)募REITs底层(céng)资产(chǎn)的(de)类型(xíng)。

　　中航基金(jīn)也表示，从细分来看(kàn)，各类公募(mù)REITs分红因(yīn)底层(céng)资(zī)产属性不同而形成区(qū)别。特许(xǔ)经(jīng)营权类的公募REITs产品因其分红相当(dāng)于包含(hán)“本金(jīn)+收益”，分红相对(duì)较(jiào)多(duō)，债(zhài)性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看重底(dǐ)层(céng)资(zī)产的价值增值，所以(yǐ)相对(duì)股性偏强。普通(tōng)投资者(zhě)在(zài)选择(zé)公募(mù)REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产属性，对所选择(zé)产品的二级(jí)市场价格(gé)和分红有合理预期。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责人也认为，与产权(quán)类项目相比(bǐ)，特许经营项(xiàng)目在经营权到期后不再能产生现(xiàn)金收益，因此将可供分配金(jīn)额的(de)分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这(zhè)个特点，剩余经营期限较短的特许(xǔ)经(jīng)营项目，通常具备(bèi)更高的分派率水平。对(duì)于剩余期限较长的(de)特许经营权(quán)项目(mù)，即使分(fēn)派率(lǜ)相对较低，也(yě)有足够年限收回本(běn)金并取得收益。

　　中(zhōng)金基金该负责人提醒投资者注(zhù)意(yì)，特许经营权项目(mù)的分派金额包含了投资本金(jīn)，在(zài)不进行扩(kuò)募的情况下，基金(jīn)份(fèn)额(é)单(dān)价随着分(fēn)派进度逐年下降(jiàng)是正(zhèng)常(cháng)现(xiàn)象，投资特许经营权REITs的收(shōu)益来自项目剩(shèng)余期限产生的现金流。

　　“与特许经(jīng)营项目相比，产(chǎn)权类项目(mù)的土地或建筑的剩(shèng)余使用年限一般(bān)较长，再(zài)加上(shàng)到期后通过对(duì)建(jiàn)筑的更新改造或补缴土地(dì)出让金等追加(jiā)投资，有机会进一步(bù)延长经营期限。这种(zhǒng)类似永续(xù)经营的假设反映在(zài)基(jī)础资产的估值(zhí)上(shàng)，使产(chǎn)权(quán)类REITs具备更(gèng)显著的(de)资产投资(zī)属性。”该负责人称。

　　观测(cè)内部收益率等指标

　　评(píng)估项(xiàng)目(mù)底层资产(chǎn)运(yùn)营情(qíng)况(kuàng)

　　在基(jī)金分红的时点，多位业(yè)内人士(shì)还表(biǎo)示，在产品分红期(qī)，投(tóu)资者可(kě)以(yǐ)观测经营活动现金(jīn)流(liú)、可(kě)供(gōng)分配(pèi)现金(jīn)、内(nèi)部收益率等指标，来观(guān)察和评估项目底层资(zī)产的运营情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报指标中(zhōng)，跟现金相(xiāng)关的指标有两个：一是年报中披露的经营(yíng)活动(dòng)现金流，二(èr)是可供分配现金，二者存在(zài)本(běn)质(zhì)性区别。经营活动产(chǎn)生(shēng)的现(xiàn)金净流量是指(zhǐ)企业经营、筹资、投(tóu)资产生(shēng)的现金流，基(jī)于企业本身经营活动产(chǎn)生(shēng)；可供分配的现金实质(zhì)上(shàng)是从(cóng)EBITDA出(chū)发，对非现金影响利润表的项目进行调整，加期初现金，最(zuì)终得(dé)到(dào)的(de)账面(miàn)现金(jīn)。

　　李华平也(yě)表示，公(gōng)募REITs作为资产(chǎn)配置(zhì)新选择，投资价值体现在相对股债(zhài)市场独(dú)立的资产配置(zhì)功能，比较适合长(zhǎng)期持有。建(jiàn)议(yì)投资者对经营(yíng)权(quán)类的资产可以(yǐ)更多关注内部收益率的高低(dī)，对产(chǎn)权类(lèi)的资产(chǎn)更多(duō)关注分派(pài)率(lǜ)高低。因为(wèi)公募(mù)REITs可分配收益主要来自底层资(zī)产的(de)经营(yíng)净现金流，所以底层资产(chǎn)运营情况直接影响投资回报，投资(zī)者可综合考虑(lǜ)原始权(quán)益人综合(hé)实力、运营(yíng)管理机构(gòu)实(shí)力(lì)、公募基金(jīn)管理人(rén)实力等多(duō)重因素来(lái)选(xuǎn)择投(tóu)资(zī)标的。

　　中信证券(quàn)研报也显示，公募REITs进入密(mì)集分红期，由于分红交易带来的短期博弈机会仍(réng)在，叠加此前市场接(jiē)连回调(diào)，建议(yì)投资者关注有基本面支撑、填权效应相对(duì)明显、同时(shí)分(fēn)红规模(mó)较为可观的(de)个券(quàn)。

　　“公募(mù)REITs的招募说(shuō)明书均(jūn)会载明REITs在发行首(shǒu)年及(jí)次年(nián)的可供分配(pèi)金(jīn)额预测。投(tóu)资(zī)者(zhě)可(kě)以将(jiāng)REITs的实际分红金(jīn)额与募集材(cái)料中披露预测进行比较(jiào)分析，结合经济及(jí)市(shì)场的实(shí)际(jì)环境，对(duì)基础设施项目(mù)的运营业(yè)绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金(传颂和传诵是什么意思区别，传颂和传诵的意思jīn)上述负责人(rén)也称。

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