近两年火爆(bào)的(de)创新产(chǎn)品公募REITs进(jìn)入密集分红(hóng)期(qī)，近(jìn)日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募REITs整体呈现出(chū)高比(bǐ)例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产品，平均分红(hóng)比(bǐ)例(lì)接近(jìn)99％。

　　多(duō)位业内人士(shì)对此表(biǎo)示，强(qiáng)制分红机制是公募REITs主要特(tè)征之(zhī)一，稳定分红体(tǐ)现出该类(lèi)产品长期投资价(jià)值，通(tōng)过观测经营活动(dòng)现金(jīn)流、可(kě)供分配现金等(děng)指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底层(céng)资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与产权类项目(mù)相比(bǐ)，特许经营(yíng)REITs项(xiàng)目在经营权(quán)到期后不再产生现金收益，特(tè)许经营权(quán)分红目前已包含(hán)了利润分配和本(běn)金(jīn)的归(guī)还(hái)，在选择投资标的时应了解(jiě)资(zī)产类(lèi)型和分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日(rì)）陆(lù)续迎来除息日(rì)，此外尚有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚(shàng)未公布。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高(gāo)比例(lì)的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公(gōng)募REITs产(chǎn)品中(zhōng)，2022年全年分(fēn)配(pèi)金额占可供(gōng)分配金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝大部(bù)分分(fēn)配比(bǐ)例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负责(zé)人对此表示，投资公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要收益来(lái)源为持有期分红收(shōu)益(yì)，以(yǐ)及(jí)基金份额交易价格的变化。基金份额二级市(shì)场(chǎng)价格受(shòu)到公(gōng)募(mù)REITs资产运营情况及市(shì)场因(yīn)素的(de)综合影(yǐng)响(xiǎng)，较易引起波动。与(yǔ)此相比(bǐ)，基(jī)金分红预(yù)期则更有(yǒu)规律可循。公(gōng)募REITs的分红主(zhǔ)要(yào)来自(zì)基础设施(shī)资产(chǎn)的经(jīng)营现金流，投资人(rén)通过(guò)基金募集材料(liào)和信息披露文件，结合(hé)行业及市场情况(kuàng)，可以分析(xī)基(jī)础(chǔ)设(shè)施项目的(de)经营业绩，作(zuò)为进(jìn)行(xíng)投资决(jué)策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级(jí)市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作(zuò)为(wèi)基金份额(é)持有人实际获(huò)得的现(xiàn)金(jīn)收益，对于(yú)长期投资者更具参考价(jià)值。”中金基金相关负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总监(jiān)李华平也表示，根据(jù)《公开(kāi)募(mù)集基础设施(shī)证券投资基金指引（试行）》及相关(guān)法规要(yào)求，基础(chǔ)设施基金应当将90％以(yǐ)上(shàng)合并(bìng)后基金(jīn)年(nián)度可(kě)分配金额以现(xiàn)金形式分配给投(tóu)资者，强(qiáng)制(zhì)分红(hóng)机制(zhì)是公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳(wěn)定的(de)分红(hóng)机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投(tóu)资(zī)角度来看，基(jī)础设施公募REITs同时具(jù)备(bèi)“股性”和“债性”双重特点。二级(jí)市场价格反映这类产(chǎn)品“股性(xìng)”的(de)一面，分红体现了这类产品的(de)“债性”特点。公(gōng)募(mù)REITs有强制分红要求(qiú)，分红类似于债券派(pài)息，但不等(děng)同于债券的固(gù)定利息回报，而(ér)是由可(kě)供分配(pèi)现(xiàn)金(jīn)决定。

　　从机(jī)构投资者(zhě)的(de)角度来看，一方面是公(gōng)募REITs丰富了机构投(tóu)资者的投资品类，为资(zī)产配置多元(yuán)化提供抓手，具有较强的配置价值。另一(yī)方面，公募REITs的分红能够帮助(zhù)机(jī)构投资者稳定收(shōu)益(yì)。机构投资者公募(mù)REITs能够通过分红获(huò)取(qǔ)相对于投资(zī)债券(quàn)相对高的收益性，在有效(xiào)控制风险的前提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资(zī)收益“落袋为安(ān)”外，市场对(duì)于未来分(fēn)红水平的预期，也是影响REITs基金二级市场价格走势的(de)关键因素(sù)之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市场(chǎng)表现看(kàn)，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数(shù)收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和(hé)债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产品受宏观经济(jì)的影响，可分配(pèi)金额完成率(lǜ)不达预期，一定(dìng)程度上影响了公募REITs二(èr)级市场的价格。”李华(huá)平称，公募REITs二级市场(chǎng)的价格波(bō)动受多重因素的影响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级市场价格的主要(yào)因素之一，而稳定的分红有(yǒu)利(lì)于(yú)吸引投资者参与公(gōng)募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也表示，近(jìn)期经(jīng)济预(yù)期恢复，一方面(miàn)市(shì)场热(rè)点呈现向股票和债券回归的过程(chéng)；另(lìng)一方(fāng)面(miàn)，基础设施项目(mù)的经营(yíng)业绩相(xiāng)对经济活力的改善有(yǒu)一(yī)定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在(zài)分红(hóng)除权日，将对基金(jīn)份(fèn)额的开盘指导价做调减处理，调减金额根据单位(wèi)基金份额的(de)分红金额进行计算。除(chú)权(quán)操作是对分红前后基(jī)金份额净值变化(huà)的(de)修正，使(shǐ)投资(zī)人在基金分红前后均(jūn)可以获(huò)得公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的(de)信心(xīn)，同(tóng)时需结(jié)合持有(yǒu)产品的特性，关注二级市场扰动(dòng)对(duì)整体收益的(de)影响程(chéng)度。”中航基金(jīn)相关人士也称(chēng)。

　　特(tè)许经营权分(fēn)红包括利润分配和本金归还

　　普通投资者应(yīng)了解(jiě)底层(céng)资产(chǎn)情(qíng)况

　　多位业内(nèi)人士还提醒，与现(xiàn)有公募基(jī)金(jīn)分红前(qián)提是本金之(zhī)上的增值部分(fēn)不同，特(tè)许经(jīng)营(yíng)权(quán)REITs基金运作期(qī)间(jiān)的“分红”界定为(wèi)“分派”更为准确，分派(pài)的是本金与增值两(liǎng)个部(bù)分(fēn)，两个部分之间的比例是(shì)变(biàn)动(dòng)的(de)，与(yǔ)现有公募基金分红差异很大，大(dà)多(duō)数普通投资者可(kě)能把(bǎ)“分派(pài)”金额(é)误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合(hé)同年限(xiàn)到(dào)期后基金价值面临极大不确定性，这是该类投资者应该(gāi)注(zhù)意(yì)的情况。

　　李(lǐ)华(huá)平表(biǎo)示(shì)，目前公募REITs主要(yào)有特许经营权类和产权类(lèi)两大资产类(lèi)型，持有产权类产品的收益(yì)主要包括每(měi)年的现金分红及(jí)资产增值的收益(yì)，而持有特(tè)许经营类产品的收益(yì)主(zhǔ)要(yào)来自项目每年的现金分红。其中，特许经营权类资产的分红包括了利润分(fēn)配和本(běn)金的(de)归还，两者的(de)比率也是(shì)变动的，对特许经营(yíng)权类资产的公(gōng)募REITs可以(yǐ)内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普(pǔ)通(tōng)投资者在选择投资标的时，应了解(jiě)公募REITs底层(céng)资(zī)产的类型(xíng)。

　　中(zhōng)航(háng)基金(jīn)也(yě)表示，从(cóng)细分来看，各类公募REITs分红(hóng)因底层资产属性不同(tóng)而(ér)形成区别。特(tè)许经营权(quán)类的(de)公募REITs产(chǎn)品因其分(fēn)红相(xiāng)当于(yú)包含“本金(jīn)+收(shōu)益”，分红相对较多(duō)，债性偏强(qiáng)。而产(chǎn)权(quán)类(lèi)的公募REITs分(fēn)红主(zhǔ)要为“收益”，更看重底层(céng)资产的(de)价值增值，所以(yǐ)相对股(gǔ)性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要(yào)考虑底层资产(chǎn)属性，对(duì)所选择产品的(de)二级市场价格(gé)和分红(hóng)有合理(lǐ)预期(qī)。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也认为，与产权类项目相比，特许经(jīng)营项目(mù)在经(jīng)营权到(dào)期(qī)后不再(zài)能(néng)产生现金收益，因此将(jiāng)可供分(fēn)配金(jīn)额的(de)分配理(lǐ)解为“分(fēn)派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经(jīng)营期限较短(duǎn)的特许经营项目(mù)，通常具备(bèi)更高(gāo)的(de)分派率水平。对于剩余期限(xiàn)较长的特许经营权项目，即使分派率(lǜ)相对较(jiào)低(dī)，也有足够年限收回本(běn)金并取得(dé)收益。

　　中金基(jī)金(jīn)该(gāi)负责人(rén)提醒投(tóu)资(zī)者注意，特许(xǔ)经营(yíng)权项目的(de)分派(pài)金额包含了投资本金，在不进行(xíng)扩(kuò)募的情况下(xià)，基金份额单(dān)价随着分派(pài)进度逐年下降是正常现象，投资特(tè)许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产(chǎn)生的(de)现(xiàn)金(jīn)流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比，产权类项目的土地或建(jiàn)筑的剩余(yú)使用年限一般(bān)较长，再加上到(dào)期(qī)后通过对建筑的更(gèng)新(xīn)改造(zào)或补缴(jiǎo)土地出(chū)让金等追加投(tóu)资，有(yǒu)机会(huì)进一步延(yán)长(zhǎng)经营(yíng)期限。这种类似永续经营(yíng)的假(jiǎ)设反映在(zài)基础资产的估(gū)值上(shàng)，使产(chǎn)权(quán)类REITs具备更显(xiǎn)著的(de)资产投资属性(xìng)。”该(gāi)负责人称。

　　观测内部(bù)收益率等指标

　　评估项(xiàng)目底层资产运营(yíng)情况

　　在基(jī)金(jīn)分红的(de)时(shí)点，多位业内人士还表示，在产品分红期，投资(zī)者可以观测经营(yíng)活动(dòng)现金流、可供(gōng)分配(pèi)现金、内部收益率等指(zhǐ)标，来(lái)观察和评估项目底(dǐ)层(céng)资产的运(yùn)营情况。凉风席席的是什么意思，凉风席席是成语吗p>

　　中航基金表示，年报指标(biāo)中，跟现(xiàn)金相关(guān)的指标(biāo)有两个(gè)：一是年报中(zhōng)披露的经营活动现金流，二是可供分(fēn)配(pèi)现金(jīn)，二者存在本质性区别。经营活动产生的(de)现金净流量是指企业经营、筹(chóu)资(zī)、投资产生的现金流，基于(yú)企业本身经营活动产(chǎn)生；可供分配的现金实(shí)质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利(lì)润表的项目进行调整，加期初(chū)现金(jīn)，最终得(dé)到的(de)账面现金。

　　李华(huá)平也表示，公募(mù)REITs作为资产配置新选(xuǎn)择，投资(zī)价值体现在相对股债市场独立的(de)资产(chǎn)配置(zhì)功能，比较适合长(zhǎng)期持有。建议投资者对经营权类(lèi)的资产(chǎn)可以更(gèng)多关注内部收益率的高低，对(duì)产权类(lèi)的资产(chǎn)更多(duō)关注分派率高低。因为公募REITs可(kě)分配(pèi)收益(yì)主要来自(zì)底层资(zī)产的经营净现金流，所以底层资产运营情况(kuàng)直接(jiē)影响(xiǎng)投资回报(bào)，投(tóu)资(zī)者可综合考虑原始权益人(rén)综(zōng)合实力、运营(yíng)管理(lǐ)机构实力、公募(mù)基金管理人实力(lì)等多重因素来选择投资标的。

　　中信证券研报(bào)也显示，公募REITs进入密集分红期(qī)，由于分红交易(yì)带来的短(duǎn)期(qī)博弈机会仍在，叠加(jiā)此前市场接连回(huí)调，建(jiàn)议投(tóu)资者关注有基本(běn)面支撑、填权效应(yīng)相对明(míng)显、同时分红(hóng)规模较为(wèi)可(kě)观(guān)的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书均(jūn)会载(zài)明REITs在发行首年及(jí)次年的可供分配金额预测。投资者可以将(jiāng)REITs的实际分红金(jīn)额(é)与募(mù)集材料中披露预(yù)测进行比较分析，结合(hé)经(jīng)济及市场的实际环境，对基础设施项(xiàng)目的运营业绩及(jí)REITs的管理能力进行判断。”中(zhōng)金(jīn)基金上述负责人也称。

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