万柳书院，暴雷了(le)。

　　今(jīn)年年初(chū)“万(wàn)柳少爷”的意外走(zǒu)红，让这个位于北京海(hǎi)淀(diàn)的豪宅被全国(guó)知晓，其(qí)背后曾宣称(chēng)要做(zuò)地产界“劳斯莱斯(sī)”的神(shén)秘开发商——中赫(hè)集(jí)团，也被拉向台前。

　　而如(rú)今，万柳书院再次(cì)受到(dào)舆(yú)论关(guān)注，起因中赫集团(tuán)成了共同债务(wù)人被中国信达(dá)追(zhuī)债，中(zhōng)国(guó)信达为了收回(huí)钱(qián)款不(bù)得不(bù)将中赫抵押的75套万(wàn)柳书院豪(háo)宅拍卖。可问题是，这(zhè)些房子早已售出，业主并非中赫(hè)集团(tuán)，那(nà)些真正斥巨资(zī)购入房产的有钱人，房子现在莫名奇妙(miào)地被拍卖，算是被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到(dào)这些业(yè)主的维权信息，难怪有网友调侃：“富(fù)人(rén)被(bèi)割韭菜的时候，他们的姿(zī)势都那么优雅。”

　　不过事(shì)件背后，可能没你想象(xiàng)的那么简(jiǎn)单(dān)。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割？

　　最惨(cǎn)的可能还是债主

　　“北京(jīng)豪宅(zhái)的尽头(tóu)是万(wàn)柳书院”，但谁都没(méi)想到，这个位于(yú)海淀核心区位(wèi)，名(míng)校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有(yǒu)网友发现(xiàn)，中国信达在京东拍卖上，上架(jià)了(le)“北京赫华恒瑞房地(dì)产开发(fā)有限公司不(bù)良(liáng)债权(quán)转让项目”，债权总(zǒng)额高达近47亿(yì)，该项目的抵押(yā)物中，包括75套(tào)万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转让项目(mù)的(de)处置主体是(shì)中国信(xìn)达资产管理股份有(yǒu)限公司北京市分(fēn)公司（下称(chēng)中国信达北分），处置的(de)是对(duì)北京赫华恒瑞房地(dì)产开(kāi)发有限公(gōng)司（下称(chēng)赫华恒瑞）的不(bù)良债权。截(jié)至2023年1月(yuè)31日，债权金额约为(wèi)46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿(yì)元。中(zhōng)赫集(jí)团有限公司是共(gòng)同债务人。目(mù)前，该(gāi)项目已(yǐ)有1万次(cì)围观，35名意向人。

　　从(cóng)表面(miàn)上看(kàn)，这(zhè)就是(shì)一起中国信(xìn)达北(běi)分讨债的故事(shì)，但实(shí)际上，75套(tào)豪(háo)宅的背后暗藏秘密(mì)。

　　据此前媒体报道(dào)，万(wàn)柳书院总共301户，而且早已售罄(qìng)。如果该报道(dào)属实，说明(míng)这(zhè)些房子(zi)实际上都是卖出去了的，是(shì)有人住的。

　　那为什么中国信(xìn)达的(de)拍卖(mài)页(yè)面上(shàng)又注明(míng)这75套房(fáng)子是“未出售”的状态呢(ne)？只能说明这些房子根本没有网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第一财经的报道(dào)证实(shí)了上述内(nèi)容。有豪宅中介透露，中(zhōng)赫集团早就把这75套房(fáng)子抵押出去(qù)，现(xiàn)在还没资金解(jiě)抵押，所以(yǐ)不能网签、没(méi)办房本(běn)。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院(yuàn)的(de)业主基(jī)本都是北京(jīng)的高端人士，柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬也是万柳书院的业主。另据(jù)地产自(zì)媒体(tǐ)“地产八卦女”爆料，万柳书院(yuàn)的业主中，还(hái)有不少中赫集(jí)团(tuán)的高(gāo)管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不(bù)少网友感叹(tàn)，“富(fù)人(rén)也被精准收割了(le)！”

　　不过，如果这(zhè)些业主确实已经支付价款并实际占有，那么，中国(guó)信达(dá)转(zhuǎn)让这笔不良债权(quán)回本的愿(yuàn)望，或将泡汤。这次(cì)拍(pāi)卖损失最大(dà)的，没准(zhǔn)还(hái)是债(zhài)主中国信达。

　　根(gēn)据相关法律规定(dìng)，民事(shì)执行中(zhōng)，业主已(yǐ)经支付(fù)价款并实际占有，但未办(bàn)理过(guò)户手续的，如果业主没有过错(cuò)，人(rén)民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可以(yǐ)向法院提出执行异(yì)议申(shēn)请，请求(qiú)法(fǎ)院解除查封(fēng)，同时可以联合起诉(sù)开发(fā)商，要求退还(hái)购房款(kuǎn)或办(bàn)理房产(chǎn)证，并承担违约(yuē)责任。

　　此(cǐ)外，今年4月(yuè)，人民法院报公布《最高人民法(fǎ)院关(guān)于商(shāng)品房消费者权利(lì)保护问(wèn)题的(de)批复》，以司法解释(shì)的方式(shì)明确(què)了购房(fáng)人的(de)优先权：

　　商品房消费者以居住为目的购买房(fáng)屋并已(yǐ)支付全部价款，主张其房屋交付请(qǐng)求权优先于(yú)建设工程(chéng)价款优先受偿(cháng)权、抵押权以及(jí)其(qí)他债权(quán)的，人民(mín)法院应(yīng)当予以支持。只支付(fù)了部分价款(kuǎn)的商品房消费者，在(zài)一审法庭辩论终结前已实际支付(fù)剩余价款的(de)，可以适用前款规(guī)定。

　　也就是(shì)说，如果这75套房(fáng)子均(jūn)为“已售未网签”，那(nà)么(me)这笔不(bù)良债权(quán)，实际上是个烫手山(shān)芋。可能不(bù)仅不能卖出去回本(běn)，抵押的这(zhè)75套(tào)房子，还会被业主讨回(huí)去。

　　中(zhōng)国信达(dá)，将(jiāng)会(huì)赔了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权公司中国(guó)信达申请不良(liáng)债权转让(ràng)，可以(yǐ)追溯(sù)到(dào)金谷信(xìn)托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前(qián)中国信达(dá)已经成为(wèi)赫华(huá)恒瑞唯一股(gǔ)东。但此前(qián)，赫华恒(héng)瑞为中(zhōng)赫集(jí)团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫(hè)置地等(děng)选择(zé)退出(chū)了(le)赫(hè)华恒瑞的股东行列，中国金谷国(guó)际信(xìn)托有限(xiàn)责任公司成(chéng)为了唯一股东，后者由中国信(xìn)达(dá)资产(chǎn)管(guǎn)理股(gǔ)份有限(xiàn)公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商，相较其他房企，中(zhōng)赫集(jí)团既没(méi)有很(hěn)大规模(mó)，也没有很高的国民(mín)知名度(dù)，但(dàn)却在北京豪宅圈留(liú)下(xià)一(yī)个个传(chuán)说(shuō)。

　　如钓(diào)鱼台七号(hào)院，作为中赫(hè)集团(tuán)进入(rù)北京(jīng)的第(dì)一个豪宅(zhái)项(xiàng)目，2011年，中赫置地推出钓鱼(yú)岛七号院3号楼，高达30万/平米的(de)天价，成为当(dāng)时京城最贵的楼盘，引发(fā)了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开发的万(wàn)柳(liǔ)书院，更是被誉为“北京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中(zhōng)赫(hè)置地以26.3亿元(yuán)，溢价(jià)率40.9％，从(cóng)融创、保利(lì)、万科(kē)等大型知名房企手中，抢下(xià)了北京万柳地块，成为北(běi)京当年的“双(shuāng)料地王”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀入市场，无论是(shì)一(yī)块块从荷兰运(yùn)回来的(de)灰砖(zhuān)垒起来的五(wǔ)米高(gāo)墙，还是(shì)每(měi)棵成本(běn)超6万的成年(nián)银杏树(shù)，还是每(měi)平米20万元的价格，都令业内外震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸(gāng)、霄八的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰(chén)院的(de)树、北(běi)平府的院(yuàn)儿。”从这句顺口(kǒu)溜(liū)中，就可(kě)看(kàn)出其在北京豪宅(zhái)圈的地位。2014年末上市的它，对手(shǒu)是当时(shí)有名的融创(chuàng)观(guān)澜(lán)嘉苑、佳兆业广场、恒(héng)大华府等(děng)，现如今，它(tā)远(yuǎn)远超过(guò)这些对手。

　　去年(nián)，万柳书院一套(tào)300平米的法拍房(fáng)，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价(jià)达(dá)到(dào)惊人的36万元/平米，说明万(wàn)柳书院虽然(rán)已经推出(chū)了(le)8年之(zhī)久，但其依旧在(zài)北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开(kāi)发的豪宅，也吸引(yǐn)了不(bù)少知名人(rén)士，如知名(míng)演(yǎn)员宋(sòng)丹丹，就(jiù)住在(zài)钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名(míng)商业大佬则居住在万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高端路线(xiàn)”，也因(yīn)此(cǐ)，它(tā)被外界贴上了，“卖(mài)北京城(chéng)最贵的房，拿(ná)北京(jīng)城(chéng)最(zuì)贵(guì)的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但(dàn)隐(yǐn)藏在豪宅(zhái)开发商光环的背后，这个地产界“劳斯(sī)莱斯(sī)”却多(duō)次成为被执行人，被执行标的高达(dá)11亿。

　　今(jīn)年(nián)年初，因(yīn)为(wèi)履(lǚ)行能力而拒不履(lǚ)行(xíng)生效法律文(wén)书(shū)确(què)定义务，中(zhōng)赫(hè)集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中赫集团如(rú)今沦落到(dào)这个(gè)地(dì)步(bù)，其(qí)实是有迹(jì)可循的。

　　事实(shí)上，早在今年(nián)年(nián)初“万柳书(shū)院少爷”走红之时(shí)，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫集团，发现其深(shēn)陷财务危机(jī)。

　　从知名豪宅的开发商到(dào)沦为“老赖”，中赫(hè)集团实控人(rén)周金辉的人生轨迹跟着急转直(zhí)下(xià)。而追根溯源，这个转折点，就在于(yú)收购北京国安。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷开始(shǐ)了多元(yuán)化转型(xíng)，但转型之路并不(bù)好走。早在2008年(nián)开(kāi)始，中赫(hè)集(j辛追夫人是谁的夫人，辛追夫人是谁的母亲í)团就尝试(shì)过多元化业务，先后进(jìn)军(jūn)能(néng)源市场、团(tuán)购网(wǎng)站，但最终都惨(cǎn)淡(dàn)收(shōu)场。最(zuì)终，周金辉将转(zhuǎn)型(xíng)的目光，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参股国安(ān)足(zú)球俱乐部64％股权，成为国安(ān)的新(xīn)东(dōng)家(jiā)。接着在(zài)2021年6月，中赫(hè)集团从中信(xìn)集团手中拿下北(běi)京(jīng)国安俱乐部(bù)36％股权，至此拿下北(běi)京国安俱乐(lè)部全部股权。如果北(běi)京(jīng)国安(ān)的估值一直(zhí)没变，那么中(zhōng)赫集团拿下北京国(guó)安，总计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也许会(huì)感(gǎn)叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样(yàng)，中赫为(wèi)什(shén)么(me)又要质押股权呢(ne)？

　　2017年(nián)以来，中赫集团(tuán)及(jí)其实控人周(zhōu)金辉夫(fū)妇将其(qí)手中的中赫集团股份质(zhì)押陆续(xù)质押，据企查查显示(shì)，目前中赫(hè)集团共(gòng)有11条(tiáo)股权(quán)出质记录。质(zhì)权人包(bāo)括(kuò)海(hǎi)金(jīn)商(shāng)业保理、北京建工、山东(dōng)国(guó)际信(xìn)托、中(zhōng)融信(xìn)托、中信建设(shè)等。

　　这与入主北京国安(ān)的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国(guó)安后，不仅国安(ān)的经营状况(kuàng)没有得到改善，中赫(hè)集团也被拉入泥淖(nào)。

　　据(jù)北京产权交易所官网信息显示(shì)，2020年，北京国安(ān)足(zú)球(qiú)俱(jù)乐部实现营(yíng)业收(shōu)入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱乐部(bù)资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解(jiě)资金压力(lì)，中赫集团和周金(jīn)辉(huī)夫妇还在持续(xù)质押手中(zhōng)的中赫集团股份，但(dàn)国安和中赫的经(jīng)营状况(kuàng)却(què)持续没有好转。

　　不(bù)仅(jǐn)中赫(hè)集团(tuán)被5次列被执(zhí)行人，执(zhí)行标(biāo)的高(gāo)达(dá)11亿(yì)，北京国安(ān)也3次与中赫集团、中赫置地(dì)、及中赫集团股东周金辉、李彩霞辛追夫人是谁的夫人，辛追夫人是谁的母亲等共同成为被执行(xíng)人，执(zhí)行标(biāo)的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履(lǚ)行能力而拒不履行生效(xiào)法律文书确(què)定义务(wù)，上述被执行人成(chéng)为“老赖”。只(zhǐ)有北京国安(ān)，目(mù)前幸免(miǎn)于难(nán)。不过(guò)在(zài)实控人都成为老赖的情况下，被执行10个多亿的(de)北京(jīng)国安，又如(rú)何能独善其身？

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