导读

　　黄(huáng)金二十年(nián)之(zhī)后，当下中国地产(chǎn)步入大分化时(shí)代而(ér)非停滞期(qī)。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是(shì)中(zhōng)国(guó)房地产市场黄(huáng)金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商品住(zhù)宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住(zhù)。恰逢(féng)近年(nián)地(dì)产(chǎn)持续低(dī)景(jǐng)气，有关中(zhōng)国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘清中国(guó)城镇存(cún)量住宅真实情况，据此判断中国未来地(dì)产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染(rǎn)中国地产存量极度过剩，事(shì)实是否如此(cǐ)？

　　住建部(bù)披(pī)露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次(cì)人(rén)口普查调查数(shù)据(jù)显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房子(zi)是否真的过剩？

　　事(shì)实上住建(jiàn)部披露的(de)近6亿(yì)栋(dòng)城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占(zhàn)比不到一成，其中还(hái)包括大量城镇非住宅(zhái)建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿(yì)栋房(fáng)屋(wū)中(zhōng)城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示(shì)中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒适不是人均一间(jiān)房所能满足，它与房屋质量、居(jū)住面积、配套(tào)设施等(děng)因素密(mì)切(qiè)相关(guān)。中国的(de)人均住宅(zhái)间数(shù)较(jiào)发(fā)达国(guó)家还有很大差距。人(rén)均住宅间数大于1同样(yàng)不意味着中(zhōng)国住(zhù)宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们测(cè)算(suàn)发现中(zhōng)国城镇居民户均1套(tào)房(fáng)，其(qí)中每户持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直(zhí)接公布中国家庭户均住(zhù)宅(zhái)的数据，我们根据商品住宅套(tào)数(shù)、商品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)和城镇家庭户(hù)数(shù)，计算出城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有(yǒu)1套住(zhù)宅(zhái)，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎(hū)意(yì)味(wèi)着户户有房，然(rán)而事(shì)实上中国住宅市场供(gōng)需并不平衡。

　　国(guó)际数据显示(shì)，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不(bù)平衡，是因为户均一套房(fáng)无法满足流动人口的租赁(lìn)和置业需求。全国总人口的(de)近(jìn)三成(chéng)都是流动(dòng)人口，流动(dòng)人口(kǒu)会(huì)选择在大城市(shì)租房挣(zhēng)钱，在老家买房，从而(ér)产生了(le)额外的住宅(zhái)需求。

　　即便户均一套房，中国未来(lái)地产仍(réng)有四大新增需求动力。

　　第一，户均(jūn)人口规模缩小，一人户(hù)、两人户占(zhàn)比不断增加，导致家庭(tíng)户(hù)数增多。小家庭(tíng)化趋势将延续(xù)，带来新(xīn)户购(gòu)房需求增长。

　　第二，经济板块的分(fēn)化日(rì)益明显(xiǎn)，区(qū)域经济资(zī)源分配的再集中吸引(yǐn)着人口(kǒu)流入，人(rén)口净(jìng)迁入城(chéng)市的新(xīn)增(zēng)住宅需(xū)求有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以(yǐ)前建成的(de)住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住(zhù)宅建筑面积。促成“老(lǎo)破小”住(zhù)宅的(de)改造(zào)势在必(bì)行。

　　第四，中(zhōng)国(guó)的人均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑面积均较发(fā)达国家(jiā)有着(zhe)不小差距，“住上(shàng)更大房(fáng)子”的改(gǎi)善性(xìng)需求(qiú)正在不断增加(jiā)。

　　黄金二十(shí)年之后(hòu)，当下(xià)中国地(dì)产(chǎn)步入大分化时(shí)代(dài)而非停(tíng)滞期。

　　如果说(shuō)过去二十年是中(zhōng)国地(dì)产黄金发(fā)展期，地(dì)产矛盾更多(duō)体(tǐ)现为住(zhù)宅供给存(cún)在不足，这是过(guò)去(qù)二十年房(fáng)价(jià)快(kuài)速上涨基石。那么当下房地产大分化时代已至，大分化时代(dài)下地产矛盾则(zé)更(gèng)多体现在(zài)住宅质(zhì)量(liàng)供需冲(chōng)突(tū)。

　　地产大(dà)分化必(bì)将(jiāng)体现在不同能级(jí)城市之间，不同区域板块之间，不同品(pǐn)质(zhì)住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前(qián)，官方披露全国已有近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热议。从(cóng)2月以来，各(gè)大城市二(èr)手房挂牌(pái)量突然激(jī)增，引发一阵二(èr)手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让(ràng)市场(chǎng)不禁担(dān)心(xīn)，中国的房(fáng)子是否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住(zhù)宅到底是供给过剩，还是供需平衡(héng)，或是(shì)仍然存(cún)在(zài)不足？可惜由(yóu)于住宅存量数据(jù)并未公布，我们无法(fǎ)直接知(zhī)晓具体情(qíng)况。

　　拨(bō)开迷雾，我们(men)测算出中国城镇家庭户均拥有(yǒu)住(zhù)宅套(tào)数，回答当(dāng)前(qián)的房子是否真的过剩(shèng)了？据此判断未来房地产市场会如(rú)何(hé)发展。

　　一、如何有效观(guān)察中国户(hù)均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判(pàn)断(duàn)站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以全国(guó)自然灾害综(zōng)合风险(xiǎn)普查工作情(qíng)况为主(zhǔ)题的新闻发(fā)布会上(shàng)，负(fù)责人对(duì)外(wài)披(pī)露：“住宅城(chéng)乡建设(shè)行业获取(qǔ)了全国近6亿栋城乡(xiāng)房(fáng)屋建筑数(shù)据以及(jí)80多万处(chù)市(shì)政设施数据。”

　　14亿(yì)人住(zhù)6亿栋房屋(wū)建筑，平均每栋建筑住(zhù)不到3人，住(zhù)宅(zhái)市场看(kàn)似已(yǐ)经过(guò)剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实(shí)际仅有4700多(duō)万栋(dòng)，还包括了大量商业楼、写(xiě)字楼、学校、医(yī)院(yuàn)等非(fēi)住宅。总的算下(xià)来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次人口普查数据公布了中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)为1.06间(jiān)，其中城市家庭户居民(mín)人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户(hù)居民人(rén)均1.18间(jiān)。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看(kàn)似意(yì)味着人人都有房间居(jū)住。

　　居(jū)住水平不仅与房间(jiān)数量有关，更与房屋质量、居住面(miàn)积、配套(tào)设(shè)施等(děng)因素密切相关。单单从人均住宅(zhái)间数(shù)不能(néng)完全反映出(chū)城镇(zhèn)居民的居住水平(píng)。

　　中国主(zhǔ)要是以家(jiā)庭为单位购买(mǎi)成套(tào)住宅，一套设施齐全(quán)的住宅才是城镇居(jū)民宜居(jū)的选(xuǎn)择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测算思路、数据(jù)和(hé)方法

　　中国城镇居民住宅主要(yào)分两大类，一类是商品住宅(zhái)，另一类是保障房(fáng)、原公有(yǒu)住宅、自建房等(děng)非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接(jiē)公布城(chéng)镇住宅数量。居民(mín)住宅(zhái)相(xiāng)关数(shù)据(jù)有两(liǎng)处可(kě)以直接公布，一是每年商品住宅销售套数（统计局）；二是(shì)居民(mín)住宅来(lái)源（人口(kǒu)普查数据(jù)）。计(jì)算(suàn)中(zhōng)国居民户(hù)均住(zhù)宅数量，我们主要(yào)用到(dào)上(shàng)述(shù)两(liǎng)组数据。

　　中国住宅改革(gé)始于(yú)1998年(nián)，1998年之前商品住宅数(shù)量极少，可忽燃气热水器是一直开着还是用时开省电，燃气热水器每天晚上需要关吗略不计。估(gū)算城镇(zhèn)居(jū)民户均住宅(zhái)套数分三(sān)步走：

　　第(dì)一(yī)步，将1999年以来每年商品(pǐn)住宅(zhái)销售套(tào)数相(xiāng)加(jiā)，我们就能够得到当前商品住宅总(zǒng)存(cún)量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住(zhù)宅和非(fēi)商(shāng)品住宅比例(lì)，推(tuī)算得到居民住宅总套(tào)数。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥有的(de)商品住宅总数除(chú)以家(jiā)庭户数(shù)，我们就能(néng)够得到城镇(zhèn)户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具(jù)体计算(suàn)公式(shì)如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比(bǐ)=住宅总套数(shù)/家(jiā)庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住(zhù)宅存量到(dào)底有多(duō)少，目前缺乏一(yī)个准确统计。我(wǒ)们利用(yòng)既有统计数据(jù)，大致测算得到中国存量(liàng)房地产套数，并进一步推算中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥有的(de)住(zhù)宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含(hán)现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销(xiāo)售(shòu)以期(qī)房为(wèi)主，从2019年开(kāi)始，新房销售中期房占(zhàn)比近9成。本文(wén)去(qù)除商品住(zhù)宅累计销售套数里的期房销(xiāo)售(shòu)，得到(dào)商品住宅(zhái)现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套(tào)数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住(zhù)宅现房套数(shù)=截(jié)止到2022年商品住宅累计(jì)销售(shòu)套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期(qī)在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装修的(de)时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城(chéng)镇居(jū)民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接(jiē)下来(lái)我们需(xū)要进一步推算中国城镇居民拥有的户均住宅套(tào)数。

　　首先(xiān)，七普数据显(xiǎn)示中国城镇居(jū)民(mín)的(de)住宅结构(gòu)特征如(rú)下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭(tíng)拥有住宅。其中自建(jiàn)住宅(zhái)占(zhàn)比21％，购买(mǎi)商品(pǐn)住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和(hé)17.7％的家(jiā)庭租(zū)赁廉租房与(yǔ)其他住宅(zhái)。

　　其(qí)次，我们假定(dìng)租(zū)燃气热水器是一直开着还是用时开省电，燃气热水器每天晚上需要关吗赁其(qí)他住宅和购买二手房都是商品(pǐn)住宅(zhái)，因此(cǐ)将租(zū)赁其他住宅、购买商品住(zhù)宅与购买(mǎi)二手房(fáng)加(jiā)总，得到(dào)商品住宅占(zhàn)居民所(suǒ)有(yǒu)住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商品住(zhù)宅(zhái)增幅(fú)为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的实(shí)际变化比例(lì)，从而我们估算出2022年商品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至(zhì)2022年末，中国平(píng)均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期(qī)房，中国(guó)平(píng)均(jūn)每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年(nián)，中国平(píng)均每户城镇家庭都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套房的三点(diǎn)含义

　　既然城镇居(jū)民已(yǐ)经达到了户均(jūn)一套房的程度，“户户有房”是否意味着中国(guó)城镇化进展终(zhōng)结，甚至意味(wèi)着中国地产存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房(fáng)并不(bù)意味着住宅市(shì)场(chǎng)供需平衡(héng)

　　需(xū)要有(yǒu)多余(yú)住宅来满(mǎn)足因人口流(liú)动、居民换房等因素(sù)产生的住宅需(xū)求。因此，成熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看(kàn)，美国、英国和日(rì)本的(de)住宅套户比均高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和(hé)1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户(hù)均刚(gāng)好一套房，就会造(zào)成人(rén)口净流入地的住宅(zhái)市场供不应(yīng)求，造成房价(jià)或房租(zū)迅速上(shàng)涨。

　　七(qī)普(pǔ)指出中(zhōng)国(guó)的流(liú)动人口3.76亿，省(shěng)内(nèi)流动人口和省际(jì)流动人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人(rén)口会选择在大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨(jì)南(nán)大学2017年的(de)中国城乡(xiāng)人(rén)口流动调查数据显示(shì)，在上海、杭(háng)州(zhōu)以(yǐ)及南京工作(zuò)的流动人(rén)口在(zài)老家拥(yōng)有住宅比(bǐ)例分(fēn)别为28％、21％和18％。大(dà)城市的(de)高工资吸引打(dǎ)工人，但高房(fáng)价迫使打工人回乡置业。

　　流(liú)动人口(kǒu)实际上(shàng)会(huì)占据两套房，在(zài)高房价的大城市租赁一套房，在房(fáng)价较低(dī)的(de)县城(chéng)购买(mǎi)一套(tào)房。所(suǒ)以说(shuō)户均一套房无法满足庞大流动人口(kǒu)的(de)租(zū)赁与置业需求(qiú)。

　　（二(èr)）至少9000万(wàn)户家庭(tíng)住宅(zhái)品质仍需改善

　　目(mù)前(qián)，中国的城镇住宅(zhái)中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就是约9000万(wàn)户城镇居民住宅是2000年以前建(jiàn)成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存(cún)在着(zhe)建筑结构松(sōng)散、燃气热水器是一直开着还是用时开省电，燃气热水器每天晚上需要关吗设(shè)施陈(chén)旧、安全隐患大(dà)等(děng)问题，如电(diàn)线老化(huà)、管(guǎn)道等基(jī)础设施(shī)陈旧，给住户的生活带来了很大的不便和安全隐患，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)成的老(lǎo)旧(jiù)住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立(lì)卫浴和(hé)厨房。这(zhè)类上(shàng)世(shì)纪修建的老旧(jiù)小区很难(nán)满足现代生活需求(qiú)，在(zài)未来大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和(hé)二居(jū)室，户(hù)型偏小。其中一居(jū)室占比为14.9％，二(èr)居室占(zhàn)比(bǐ)为33％。对比镇，城市家(jiā)庭住宅户型更小，当然这(zhè)与城市土地(dì)资源紧张(zhāng)有关。

　　（三(sān)）人均住宅面积(jī)扩张是未来地产的需(xū)求驱动(dòng)力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户(hù)住宅存量总面(miàn)积(jī)为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间农(nóng)民带房进城(chéng)和老旧小区拆迁(qiān)，加(jiā)上2021年和2022年商(shāng)品住(zhù)宅竣(jùn)工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年(nián)住宅存量(liàng)总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一(yī)半的(de)家(jiā)庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑面积小于均值(zhí)，近4成(chéng)家庭人均住宅(zhái)建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均(jūn)住宅建筑面积不足19平(píng)方米，不及全国人(rén)均水平的一(yī)半。若(ruò)去(qù)除20％的公摊，可使用(yòng)的(de)住宅面积仅(jǐn)为15.2平方(fāng)米。上海市将(jiāng)人(rén)均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积低于15平方(fāng)米的家(jiā)庭界定为(wèi)住宅存在困难，若按这个标准算(suàn)的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在(zài)住宅困难问题。

　　若人(rén)均(jūn)可使用住宅面积为40平，即(jí)人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积为(wèi)50平，只考虑家庭(tíng)户人数，需要(yào)住宅总量(liàng)约390.6亿平(píng)，较目前(qián)至少(shǎo)新增82亿平。

　　对(duì)比发达国(guó)家(jiā)人均住(zhù)宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英(yīng)国都(dōu)高(gāo)于40㎡，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相(xiāng)差(chà)不(bù)大。但若去除公(gōng)摊面积(jī)后，中国的人均可使用(yòng)面(miàn)积(jī)为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变(biàn)得(dé)明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户人口，所(suǒ)需(xū)要的(de)住(zhù)宅(zhái)总量会(huì)更多(duō)。

　　四、户均已然(rán)1套(tào)房，未来地产还会有需求么？

　　我(wǒ)们测算得到(dào)中国(guó)城镇(zhèn)家庭户(hù)均1套房，看(kàn)似已经(jīng)户户(hù)有(yǒu)房。即便如此，中(zhōng)国人(rén)口静态结构(gòu)和动(dòng)态趋(qū)势演绎，决(jué)定(dìng)了中(zhōng)国未来地(dì)产仍有需求(qiú)释放。户均1套住宅现实之下，中国未来(lái)城镇(zhèn)住宅需求主要(yào)来自(zì)于四个方面。

　　第一(yī)，户均人口缩(suō)小，家(jiā)庭户数增多(duō)，新户购房(fáng)需求扩张(zhāng)。

　　过去20年(nián)我(wǒ)国(guó)城镇家(jiā)庭户均人口(kǒu)数不(bù)断下降(jiàng)，六(liù)普(pǔ)显示城镇户(hù)均人口规模(mó)为2.85人/户，而七普显示城镇户(hù)均人口(kǒu)规模为2.62人/户(hù)，一人户(hù)、二人(rén)户的占比明显上升，人口小家庭(tíng)化趋势将继(jì)续延续，导致户数会因户均人(rén)口(kǒu)规模的缩小(xiǎo)而(ér)增多。

　　第(dì)二，人口迁(qiān)移导致(zhì)经济(jì)发(fā)展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济板块的分(fēn)化日益明显，资源和生产要素逐步向经济带、都市(shì)圈中心城市流入(rù)，区域经济资源分配的再集中吸(xī)引(yǐn)着人(rén)口流入。人口迁移势必涉(shè)及到买房租房，给迁入地住宅(zhái)市场带(dài)来新(xīn)的(de)增量。

　　以(yǐ)浙(zhè)江省为例，2021年常住人口增量为72万(wàn)，而出生人口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为(wèi)38.4万(wàn)人，自然增加人(rén)口仅为6.5万(wàn)人，其人口增长主要受益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性需求依(yī)然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住(zhù)宅的家庭拆迁改建最多。自建房家(jiā)庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间(jiān)新增(zēng)8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减(jiǎn)少了1282万(wàn)户，住宅净需求增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买(mǎi)商(shāng)品住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手(shǒu)房。在新增住宅需求中(zhōng)，有(yǒu)7成家庭购买了(le)商品(pǐn)住宅。租房、购买经(jīng)济适(shì)用房和其(qí)他分(fēn)别占比(bǐ)18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村和(hé)旧城改造，商品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年(nián)以前(qián)建造(zào)的住宅建筑面积(jī)还有(yǒu)约81亿平(píng)，涉及(jí)城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧(jiù)的城(chéng)中村、老公有(yǒu)住宅，建筑面积(jī)小、质量低、基础设施(shī)配套差、没有(yǒu)或少有物业管理(lǐ)，居民追求美好、宜(yí)居生(shēng)活(huó)的环境，背后的改善性需求(qiú)有(yǒu)待释(shì)放。

　　第四，“住上更大房子”的改(gǎi)善(shàn)性(xìng)需求还将有所增(zēng)加。

　　刚需购(gòu)房受限于资金，倾向(xiàng)于中小户(hù)型。已有住宅家庭(tíng)希望提高(gāo)生活(huó)品质(zhì)，以小换大、以旧换(huàn)新。2022年底的中央经济工(gōng)作会议明确指出支(zhī)持(chí)住宅(zhái)改善等(děng)消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数为1.71间，无论是否考虑乡村(cūn)住宅(zhái)因素(sù)，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数较其他国家依旧存(cún)在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒(shū)适度与经济水平(píng)有着密切正(zhèng)向联(lián)系。随着经(jīng)济发展水平的提高，中国(guó)的人(rén)均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面积将(jiāng)随(suí)之增(zēng)长。

　　如果说过去二十年是中国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾(dùn)更(gèng)多(duō)体现为住(zhù)宅供给存在不足，供需(xū)出现(xiàn)错配，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么未来将是住宅质量的(de)供需冲突。房地(dì)产大分化时代已至，这(zhè)种分化不单局限(xiàn)于城市能级之间差异，优质小区和老旧二手房之间的差异也将越发扩大。

　　风(fēng)险提示(shì)

　　人口普查数(shù)据(jù)调(diào)查的是人，并不是针对住(zhù)宅，因(yīn)此可能存在统计(jì)偏差。商品住宅占(zhàn)比实际值可(kě)能偏低(dī)，其增速可能超预期(qī)。

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