饱受争议(yì)的二手(shǒu)房交(jiāo)易中(zhōng)介费问题，正逐渐得到(dào)监管(guǎn)部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管(guǎn)总局联合发布了关于规范房地产经纪服务的(de)意见。意见提及，近(jìn)年(nián)来，部分房地产经纪机构存在利用(yòng)房(fáng)源客源优势收取(qǔ)过高费(fèi)用荔枝比喻女人哪个部位，荔枝形容女人、未(wèi)明(míng)码标价、捆绑(bǎng)收费、滥用客户(hù)个人信息(xī)等(děng)问题，加重交易当事人负(fù)担、侵害其合法权(quán)益。

　　基于(yú)上述背景，两部门从加强从业(yè)主(zhǔ)体管理、明(míng)确经纪(jì)服务(wù)内容、合理确定经纪(jì)服务收费(fèi)、严格(gé)实行明码标价(jià)等十(shí)方面(miàn)，提出了(le)意见。

　　中原地产(chǎn)首席(xí)分析师(shī)张大伟称，随着城市发(fā)展，一二线(xiàn)城市二(èr)手房交易占比(bǐ)逐渐增加。以北(běi)京、上海为例，二手房占市(shì)场成交比例超(chāo)过80％，大量二手房成交依赖中介居间(jiān)成交(jiāo)，房(fáng)地产调(diào)控重心逐渐(jiàn)从开发商过(guò)渡(dù)到中介公司。

　　广东省(shěng)城(chéng)规院住(zhù)房政(zhèng)策研(yán)究中心首席研究员(yuán)李宇嘉表(biǎo)示，买(mǎi)房对(duì)居民来说(shuō)属于金(jīn)额不(bù)低的(de)大宗(zōng)交易，由于二手房交易成本较高(gāo)、交易(yì)周期较(jiào)长，具有非常(cháng)强的专业性，居民往(wǎng)往通过中介(jiè)来(lái)完(wán)成。但很(hěn)多(duō)中(zhōng)介利用信(xìn)息不对称等(děng)问题，将非必要的收费夹带(dài)其中(zhōng)，如收(shōu)取(qǔ)过(guò)桥(qiáo)融资、按揭(jiē)费、担保费等，对居(jū)民造(zào)成额外的负担，而且(qiě)这些服务事项(xiàng)并未明(míng)码标(biāo)价。

　　对于(yú)二手房市场交易过程中存在(zài)的(de)“乱象”，李宇嘉指出，对包(bāo)括经(jīng)纪(jì)服务(wù)在内(nèi)的相关市场交易行为及其(qí)主(zhǔ)体进行(xíng)规范和秩序整顿，是房地(dì)产市(shì)场(chǎng)管理和调(diào)控(kòng)的主题。“当下，推进这项工作的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监(jiān)管重(zhòng)点

　　二手房(fáng)市场中，历来对房地产经(jīng)纪服务行业(yè)关注最多的一(yī)个话题，便是房地产(chǎn)经纪服务费的问题。

　　张(zhāng)大伟认(rèn)为，未来相关(guān)部门主要监管的重点，将是(shì)对(duì)房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)服务收(shōu)费及(jí)中介(jiè)交荔枝比喻女人哪个部位，荔枝形容女人易(yì)进行规范。

　　在热点城市，二手房(fáng)屋(wū)交(jiāo)易(yì)过程(chéng)中，部分价值不菲的房屋(wū)，往往(wǎng)要(yào)缴纳(nà)一笔金额不低的中介(jiè)费。以(yǐ)北京某房(fáng)地产经纪服务(wù)机构2.7％的服务费率计(jì)算(suàn)，一套1000万元的房屋，中介(jiè)费约(yuē)为(wèi)27万。

　　在合理确定经(jīng)纪服务收费上，两部门在此次意(yì)见中提及，房地产(chǎn)经(jīng)纪机(jī)构要合(hé)理降低(dī)住房买卖和(hé)租赁经纪服务费用(yòng)。鼓励按照成交价格(gé)越高、服务(wù)费率越低的原(yuán)则实行分档定价。引导由交易双方共同承担经纪服务费用。

　　据(jù)张(zhāng)大伟介(jiè)绍，目前(qián)房(fáng)地产经(jīng)纪服务(wù)收费标(biāo)准的最(zuì)早依据是(shì)1995年(nián)国家计委建设(shè)部下发的《关于房地(dì)产中介服务收费的通知(zhī)》（971号文），其中第(dì)六条规定：房屋买卖代理(lǐ)收(shōu)费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北(běi)京(jīng)为例(lì)，目前北(běi)京市执行的2014年更新后的收费标准，即根据(jù)这(zhè)样的规(guī)定：“少(shǎo)数特别复杂的住宅买卖经纪服务(wù)，经交易各(gè)方协商同意，可在规(guī)定(dìng)的收费标准基础上(shàng)适当上浮，上(shàng)浮幅度最(zuì)高不得(dé)超过(guò)10％。”这意(yì)味着，当前北京二手房中(zhōng)介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本(běn)着(zhe)“简政放权”的精神，北京2015年取消了(le)房(fáng)地(dì)产中(zhōng)介服务等57个政府定价，房(fáng)地产经(jīng)纪服务收(shōu)费多(duō)少由各(gè)中介机构自(zì)行决定。

　　“房产中(zhōng)介(jiè)机构在实际收取费用过(guò)程中，相关监管(guǎn)部(bù)门当(dāng)前并未明确(què)具体的中介费率，中介机构仅需在服(fú)务过程中对收费标准进行(xíng)明(míng)码标(biāo)价即(jí)可。而(ér)房地产经(jīng)纪服务(wù)机构在(zài)具(jù)体收取过程中，会(huì)结合房屋价值及工(gōng)资标准，综(zōng)合(hé)计(jì)算出合适(shì)的中(zhōng)介费率。”张大伟补充(chōng)道。

　　对于明码(mǎ)标(biāo)价(jià)问题(tí)，两部门在此次(cì)意见中提及(jí)，房(fáng)地(dì)产经纪机(jī)构应(yīng)当在经营(yíng)门店、网站、客户端等(děng)场所(suǒ)或渠道，公示服务项(xiàng)目、服务内容和收费标准，不得(dé)混合标价和(hé)捆(kǔn)绑收费。房地产经纪机构提供的基(jī)本(běn)服务和延伸服务，应(yīng)当分别明确服务(wù)项目和收费(fèi)标准。房地产经纪机(jī)构收(shōu)费前应当向交易当(dāng)事人出具收费清(qīng)单，列明收(shōu)费标准、收费(fèi)金(jīn)额，由(yóu)当事人签字确认。

　　另外，对收(shōu)费明显高于市场(chǎng)平(píng)均水平的房(fáng)地产(chǎn)经纪机构，住房和城乡建(jiàn)设(shè)部门将会(huì)同市场(chǎng)监管等部门采取约谈等综合措施进(jìn)行重(zhòng)点监管(guǎn)。市场监管(guǎn)部门会同有关(guān)部门(mén)依法查处不按(àn)规定明码标价、操(cāo)纵(zòng)经纪服务收费等违反价格(gé)和(hé)反垄断法律法规(guī)的行为。对(duì)房地(dì)产经纪机构相关(guān)违法违规信息，市(shì)场监管部门要依(yī)法依规纳(nà)入(rù)国家企业(yè)信用信息公示(shì)系统。

　　房(fáng)屋中介费要降了？

　　鼓励按照成交价格越高、服务(wù)费率越低的(de)原则实(shí)行分档定价，是否意味着，未来豪宅的中(zhōng)介费有(yǒu)望大幅降低？

　　中原地(dì)产华南区总(zǒng)裁兼深圳中原总经理郑叔伦称，住建部发文(wén)鼓励按照成交价格越(yuè)高、服务费率越(yuè)低的原(yuán)则实行(xíng)分档(dàng)定价，合理降(jiàng)低住房买卖和租赁(lìn)经(jīng)纪(jì)服务费(fèi)用，主要(yào)还是规(guī)范行(xíng)业(yè)，打击(jī)收费过高(gāo)的经(jīng)纪(jì)机构，但对市(shì)场影响有限，“以深(shēn)圳为例(lì)，深圳市(shì)场豪宅和普宅本来收费就不同(tóng)，各家收费普遍在(zài)合理范围内，加上经纪服务费用对市(shì)场的(de)影响不(bù)大。”

　　张大(dà)伟(wěi)指出，由于当前(qián)两部门提出(chū)的意见仅为鼓励性(xìng)质，即只是纲领性文件而非规定(dìng)，未来如何具体(tǐ)认(rèn)定(dìng)其中的细则，还需要(yào)看各城市(shì)落地(dì)执行情(qíng)况。

　　不(bù)过(guò)，张大伟表(biǎo)示(shì)，“从目前市场看，经纪服务领域的调整改善(shàn)、规范化，有(yǒu)利于(yú)行业健康发(fā)展。同时(shí)，由于二手(shǒu)房很(hěn)多房(fáng)源在(zài)产权方面有瑕疵，如产权抵押、不同(tóng)税费等都可能对交(jiāo)易产生影(yǐng)响(xiǎng)，这对房(fáng)地产经(jīng)纪服务行业的专业性(xìng)提出更高的要求。”

　　58安居客研究(jiū)院研究总监陆(lù)骑(qí)麟指出，在二手房(fáng)买卖过(guò)程中，原本应该(gāi)由上下家(jiā)各支(zhī)付(fù)一半的中介费(fèi)，但在一(yī)些(xiē)热点城市的二手房交易过程中，往往会有这样的情形，因部分(fēn)购房者处于弱势地位，从而会出现中介费及税费均由购(gòu)房者来(lái)承担(dān)。即使一(yī)些房东愿意承担中介费，这部分(fēn)费用也可能通过转(zhuǎn)嫁的方式，在(zài)房价中有所体现(xiàn)。

　　“上家(jiā)把(bǎ)中介费(fèi)转(zhuǎn)嫁给下(xià)家，市场(chǎng)这种所谓‘约定俗(sú)成(chéng)’的情况，一些房产中介公司将其视为向购房者单(dān)边收费的行为。部分中介公司(sī)可能(néng)会利用其(qí)支配地(dì)位(wèi)，在原先经纪服务收费(fèi)的(de)基础上(shàng)，再次(cì)向房东收(shōu)取费用(yòng)，而(ér)这(zhè)部分费用，房东(dōng)往往会(huì)将其转再次转(zhuǎn)嫁给购房(fáng)者(zhě)，这(zhè)实际上相当于变相推高(gāo)了房价(jià)。两部门提出严禁操纵(zòng)经纪服务收费，不仅(jǐn)有利(lì)于提高交易中操(cāo)作的透(tòu)明度，也(yě)有(yǒu)利于房(fáng)价的稳定(dìng)。”陆骑麟称。

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