饱受争议(yì)的二手房交(jiāo)易(yì)中介费问题，正逐渐(jiàn)得到(dào)监管(guǎn)部门(mén)的重视。

　　5月(yuè)8日(rì)，住建部、市场监(jiān)管总局联合(hé)发布了关于规范房(fáng)地产经纪服(fú)务(wù)的意见。意(yì)见(jiàn)提及(jí)，近年来，部分房(fáng)地产经纪机构(gòu)存在利(lì)用房源(yuán)客源优势(shì)收(shōu)取过高费用(yòng)、未明码(mǎ)标(biāo)价、捆绑收费、滥用客户个人信息等问题(tí)，加(jiā)重交(jiāo)易当(dāng)事人(rén)负担、侵害其(qí)合法权益。

　　基(jī)于上述背(bèi)景，两部(bù)门从加强从(cóng)业主体管(guǎn)理、明(míng)确经纪服务内容、合理确(què)定经纪服务收(shōu)费、严格实(shí)行明码标价(jià)等(děng)十方面，提出了(le)意见(jiàn)。

　　中原地产首席(xí)分析师张(zhāng)大伟称，随着城市发展，一(yī)二(èr)线城市(shì)二手房交易(yì)占比逐渐增加。以(yǐ)北京、上海为例(lì)，二手房(fáng)占(zhàn)市场成(chéng)交比例超过80％，大量(liàng)二(èr)手房成交依赖中介居间成交，房地产调控重心逐(zhú)渐从(cóng)开发(fā)商过渡到中介公司。

　　广东省城规院住房政策研究(jiū)中心首席(xí)研究(jiū)员李宇嘉表(biǎo)示，买房对居民来说属于(yú)金额(é)不低的大宗交易，由于二手房交(jiāo)易成本较(jiào)高、交易周期(qī)较长，具(jù)有非(fēi)常强的(de)专业性，居民(mín)往往通过中介来完成。但很多(duō)中介利(lì)用信息不对称(chēng)等问题(tí)，将非必要的收费夹带(dài)其中，如收取过桥融资(zī)、按揭(jiē)费、担保费等(děng)，对居(jū)民造成额外的(de)负担(dān)，而且这(zhè)些(xiē)服务(wù)事项并未明码标价。

　　对于二手(shǒu)房(fáng)市场交易过程中存在的“乱象”，李宇(yǔ)嘉指(zhǐ)出，对(duì)包括经纪服务在内的(de)相关市场交易(yì)行(xíng)为(wèi)及(jí)其主体进行规(guī)范和(hé)秩序整(zhěng)顿，是房地产市场管理和调控的主题。“当下，推进这项(xiàng)工(gōng)作的意义更大，也(yě)更急(jí)迫(pò)。”

　　中介收费(fèi)问题成(chéng)监管重(zhòng)点

　　二手房市场(chǎng)中，历来对房(fáng)地产(chǎn)经纪服务行业(yè)关注最多的一个话题，便是房地产经纪服务费的问(wèn)题。

　　张大伟认为，未来(lái)相关部(bù)门主要监管的(de)重点，将是对房地产(chǎn)经纪服(fú)务收费及(jí)中介交易进行规范(fàn)。

　　在热点城市(shì)，二手房屋交易过程中(zhōng)，部分(fēn)价值不菲(fēi)的房屋，往往(wǎng)要缴纳一笔金额不(bù)低的中介费。以北京某房(fáng)地(dì)产经纪服务机构(gòu)2.7％的服务费率计算，一套1000万(wàn)元(yuán)的房屋，中介费约为27万。

　　在合(hé)理确定经纪(jì)服务收(shōu)费(fèi)上(shàng)，两部(bù)门在此次意见(jiàn)中提(tí)及，房地产(chǎn)经纪机构要合理降(jiàng)低住房买卖和租赁经纪服务费用(yòng)。鼓励按(àn)照成(chéng)交价格越(yuè)高、服务费率越低的原则实(shí)行(xíng)分档定价。引(yǐn)导由交易双方(fāng)共同承担经纪(jì)服务(wù)费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产(chǎn)经纪服务收费标准的最早依据是1995年国家计(jì)委建设部(bù)下(xià)发(fā)的《关(guān)于房(fáng)地(dì)产中介服(fú)务收费的(de)通知(zhī)》（971号文），其中第六条规(guī)定(dìng)：房屋(wū)买卖代理收费(fèi)，按(àn)成(chéng)交价格总额的0.5-2.5％计(jì)收(shōu)。

　　以北京为例，目前北京市执行(xíng)的2014年(nián)更(gèng)新后(hòu)的收费标(biāo)准，即根(gēn)据(jù)这样的(de)规定：“少数特别复(fù)杂的(de)住宅买卖(mài)经纪服务，经(jīng)交易各(gè)方协商(shāng)同(tóng)意，可在规定的收费标准基础上(shàng)适当上浮(fú)，上浮(fú)幅度最(zuì)高不得超过10％。”这意味(wèi)着(zhe)，当前北京二手房中介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示(shì)，本着(zhe)“简政放(fàng)权”的精(jīng)神，北京2015年(nián)取消了(le)房地产中介服务等(děng)57个(gè)政府定价(jià)，房地产经纪(jì)服务收费(fèi)多少由各中介机(jī)构(gòu)自(zì)行决定。

　　“房产中介机构在(zài)实际收(shōu)取费(fèi)用过程中，相关监管部门当前(qián)并未明确具(jù)体(tǐ)的(de)中介(jiè)费率，中(zhōng)介机构仅需在服务(wù)过程中对收费标准进行(xíng)明码标价即可。而房地产经纪服务机构在具体收取过程中，会结合房屋价值及工(gōng)资标准，综合计算出合适的(de)中介费率。”张大伟补充道。

　　对(duì)于(yú)明(míng)码标价问题，两部门(mén)在此次(cì)意见中提及，房地产经纪机(jī)构应当在经营门店、网站、客户(hù)端(duān)等场所或渠道，公示服务项目、服务内容和收费标(biāo)准，不(bù)得(dé)混(hùn)合标价和(hé)捆绑(bǎng)收费(fèi)。房地产经纪机构提供的基本服(fú)务和延伸服务，应当(dāng)分别明确服务(wù)项目和收费(fèi)标准。房地产经纪(jì)机(jī)构收费前应当向(xiàng)交易当(dāng)事人出具收费清单，列(liè)明(míng)收费标(biāo)准、收(shōu)费金额，由当事人签字(zì)确认。

　　另外，对收费明显高于市场平均水平(píng)的房地产(chǎn)经纪(jì)机构，住房(fáng)和城乡建(jiàn)设部(bù)门(mén)将会同市(shì)场监管(guǎn)等部(bù)门仲尼适楚,出于林中,见佝偻者承蜩,犹掇之也翻译，仲尼适楚,出于林中,见佝偻者承蜩,犹掇之也议论文采(cǎi)取约谈等综合(hé)措(cuò)施进行重点监管。市场监管部门会同有关(guān)部门依法查处不按规定明(míng)码(mǎ)标价、操纵经(jīng)纪服(fú)务收费(fèi)等违(wéi)反价格和反垄断法律法规的(de)行(xíng)为。对房地产(chǎn)经纪(jì)机(jī)构相关(guān)违法违规信息，市场监管部门(mén)要依(yī)法依规(guī)纳入国家企(qǐ)业信用(yòng)信息公示(shì)系统。

　　房屋中介(jiè)费(fèi)要降了(le)？

　　鼓励按照(zhào)成交价格越高、服(fú)务费率(lǜ)越低的(de)原(yuán)则实行分档定价，是否意味着，未(wèi)来豪宅的中介(jiè)费有望(wàng)大(dà)幅降低？

　　中原地产华南区总裁兼(jiān)深圳中原总经理郑叔伦称，住建(jiàn)部发文鼓励按照成(chéng)交(jiāo)价格越(yuè)高、服务费率(lǜ)越低的原(yuán)则实行分(fēn)档定(dìng)价，合理降低住(zhù)房(fáng)买卖和(hé)租赁经纪服务费用，主要还(hái)是规范行业，打击收费过(guò)高的经纪机构，但对市(shì)场(chǎng)影响有限，“以深圳为(wèi)例，深圳市场(chǎng)豪宅和普宅本来收费就不同，各家收费普(pǔ)遍在合(hé)理范围内，加(jiā)上经纪服(fú)务费(fèi)用对市场(chǎng)的(de)影响不大。”

　　张大伟指出，由于当前两部门提出的意见(jiàn)仅为鼓励性(xìng)质，即只是纲领(lǐng)性文(wén)件(jiàn)而非规定，未来如(rú)何具体认(rèn)定(dìng)其中(zhōng)的(de)细(xì)则，还需要看(kàn)各城(chéng)市落地执(zhí)行情况。

　　不过(guò)，张大伟表示(shì)，“从目(mù)前市场看，经纪服务领域的(de)调整(zhěng)改善(shàn)、规(guī)范化，有利于行业健康发(fā)展。同(tóng)时(shí)，由于二(èr)手房很多房源(yuán)在(zài)产权方面(miàn)有瑕疵，如产权抵押、不同税费等都可能对交易(yì)产生影响，这(zhè)对房地产经纪(jì)服务行业的(de)专业性(xìng)提(tí)出更高的要(yào)求。”

　　58安居客研(yán)究院研(yán)究总(zǒng)监陆(lù)骑麟指出，在二手房买卖(mài)过(guò)程中，原(yuán)本应该由上(shàng)下(xià)家各(gè)支付一半的中介(jiè)费，但(dàn)在一些热(rè)点(diǎn)城市(shì)的二手(shǒu)房交易过程中，往往会有这(仲尼适楚,出于林中,见佝偻者承蜩,犹掇之也翻译，仲尼适楚,出于林中,见佝偻者承蜩,犹掇之也议论文zhè)样的(de)情形(xíng)，因部分(fēn)购房者处于弱势地位，从而会(huì)出现中介(jiè)费及税费均由购房者(zhě)来(lái)承担。即使一些房东愿意承担中介费，这(zhè)部分(fēn)费用也可能通过转嫁的方式，在房(fáng)价(jià)中有所体现。

　　“上(shàng)家(jiā)把中(zhōng)介(jiè)费(fèi)转嫁给下家，市场这种所谓‘约定俗成’的情况，一(yī)些房产中介公司将其视(shì)为向购房者(zhě)单边收费的(de)行为。部分中介公司可(kě)能会(huì)利用其支(zhī)配地位，在原先(xiān)经(jīng)纪(jì)服务(wù)收费的(de)基础上，再(zài)次向房东收取(qǔ)费用，而(ér)这部分费用，房东(dōng)往往会将其转(zhuǎn)再次转嫁给购房者，这实(shí)际上相当于变(biàn)相推高了房价。两部门提(tí)出严(yán)禁操纵经纪服务(wù)收费，不仅有利于(yú)提高交(jiāo)易中操(cāo)作的透明度，也有(yǒu)利(lì)于(yú)房价的稳(wěn)定。”陆(lù)骑麟称。

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