万柳书院，暴雷(léi)了(le)。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走(zǒu)红，让这个位(wèi)于北京(jīng)海淀的豪宅被(bèi)全国知晓，其背后(hòu)曾宣称要做地产界“劳斯莱(lái)斯”的神(shén)秘开发商——中赫(hè)集(jí)团，也被拉向台(tái)前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关注，起因中(zhōng)赫集团成了共同债务人被中国信达追(zhuī)债，中(zhōng)国信(xìn)达(dá)为了收回钱款不得不将中赫抵押(yā)的(de)75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已售出，业(yè)主(zhǔ)并非中(zhōng)赫集团，那些真正(zhèng)斥巨资购(gòu)入房产的有(yǒu)钱人，房子现在(zài)莫(mò)名奇妙地被(bèi)拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看(kàn)到(dào)这些业主的维权信息，难怪有网友(yǒu)调侃：“富人被(bèi)割韭菜的(de)时候，他们的姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不过事件背后，可能(néng)没(méi)你想象(xiàng)的那(nà)么简单(dān)。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨的可能还(hái)是债主

　　“北京豪(háo)宅的尽头是(shì)万(wàn)柳书院”，但谁(shuí)都没想(xiǎng)到，这个位于海淀核心(xīn)区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国(guó)信达在京东拍卖(mài)上，上架了“北京(jīng)赫华恒瑞(ruì)房地产开(kāi)发(fā)有限公司(sī)不良债权转让(ràng)项目”，债权总(zǒng)额(é)高达近47亿(yì)，该(gāi)项目(mù)的(de)抵押物(wù)中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转让项目的(de)处置主体是(shì)中国(guó)信达(dá)资产(chǎn)管理(lǐ)股份(fèn)有限公司北(běi)京市分公(gōng)司（下称中国信(xìn)达北分），处置的(de)是(shì)对北(běi)京赫华恒瑞房地(dì)产开发有限公司（下称赫华恒(héng)瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为(wèi)46.95亿(yì)元人(rén)民(mín)币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同(tóng)债(zhài)务(wù)人。目(mù)前，该项(xiàng)目(mù)已有1万次围(wéi)观(guān)，35名意向人。

　　从表面(miàn)上看(kàn)，这(zhè)就(jiù)是一起中国信达北分讨债的故事(shì)，但(dàn)实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密(mì)。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳书(shū)院总共301户，而且早已售(shòu)罄。如果(guǒ)该报(bào)道属实，说明这些房子(zi)实际(jì)上都(dōu)是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国信(xìn)达的拍卖(mài)页面上又(yòu)注(zhù)明这75套房子是“未出售(shòu)”的状态(tài)呢？只能说(shuō)明这些房(fáng)子根本没有网(wǎng)签，也没(méi)有房产(chǎn)证！

　　第一财经的报道证实了(le)上述内容(róng)。有豪宅中介透(tòu)露，中赫集团早(zǎo)就把这(zhè)75套房子抵押出去，现在还没(méi)资金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最(zuì)强学(xué)区房，万柳书(shū)院的(de)业主基本都(dōu)是北京(jīng)的高端(duān)人士，柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬(lǎo)也是万柳书院的业主。另据(jù)地产自媒体“地(dì)产八卦女”爆料，万(wàn)柳书院(yuàn)的业主中(zhōng)，还有(yǒu)不少中(zhōng)赫集团的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹，“富人也被精准收割了(le)！”

　　不过，如果这些业(yè)主确实已经(jīng)支付价款(kuǎn)并实(shí)际占(zhàn)有(yǒu)，那么，中国信达(dá)转让这笔不良债权回本的愿望，或(huò)将泡汤(tāng)。这次拍卖(mài)损(sǔn)失最大(dà)的，没准(zhǔn)还是债(zhài)主中国信(xìn)达。

　　根据相关(guān)法律(lǜ)规定(dìng)，民事(shì)执行中，业主已经支付价款并实际占有，但(dàn)未办理(lǐ)过户手续的，如果(guǒ)业主没有过错，人民法院不得查封、扣(kòu)押、冻结，已经查(chá)封的(de)可以向法(fǎ)院(yuàn)提出(chū)执行异议申请，请求(qiú)法院解除查(chá)封，同时可(kě)以联(lián)合(hé)起诉开发商，要求退(tuì)还购房款或办(bàn)理房产证，并(bìng)承担违约(yuē)责任。

　　此外，今年4月，人民(mín)法(fǎ)院(yuàn)报公布《最高人民法院(yuàn)关于商品房消费者权利保护(hù)问(wèn)题的批复》，以司(sī)法解(jiě)释的方式明确了购(gòu)房人的优(yōu)先权：

　　商品房消费者(zhě)以居住(zhù)为目的(de)购买(mǎi)房屋并已支付全部价款(kuǎn)，主(zhǔ)张其房屋交付(fù)请求权优(yōu)先于建设工程(chéng)价款(kuǎn)优先受偿权、抵押权(quán)以(yǐ)及其他债权的，人民(mín)法院应(yīng)当予以支持。只(zhǐ)支付了部(bù)分(fēn)价(jià)款的(de)商品房(fáng)消(xiāo)费者，在一审法庭辩论(lùn)终结前已实际支付剩余(yú)价款的，可(kě)以(yǐ)适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房(fáng)子均为(wèi)“已(yǐ)售未网(wǎng)签(qiān)”，那么这笔不良债权，实际上是个烫(tàng)手山芋。可能不(bù)仅不能卖出去回(huí)本(běn)，抵押(yā)的这75套房子，还(hái)会被业主讨回去。

　　中国信达，将会(huì)赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱(lái)斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请不良债权转让，可(kě)以(yǐ)追溯(sù)到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信(xìn)达已经成为赫华恒瑞(ruì)唯一股(gǔ)东(dōng)。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗(qí)下(xià)子公(gōng)司(sī)。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中(zhōng)赫置地等选择(zé)退出了赫华恒瑞的股东行列，中国金(jīn)谷国际信托有限责任公司成为(wèi)了唯一股东，后者由中国信达资产(chǎn)管理股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为(wèi)房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发商，相较其(qí)他房(fáng)企，中(zhōng)赫集团既没(méi)有很大规(guī)模，也(yě)没有(yǒu)很高的国民知(zhī)名度，但却在北京豪宅圈留下(xià)一个个传说。

　　如钓鱼(yú)台七号(hào)院，作(zuò)为中赫(hè)集(jí)团进入(rù)北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京城最贵(guì)的楼(lóu)盘，引发(fā)了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发(fā)的万(wàn)柳书院，更是(shì)被誉为“北京海淀顶端(duān)豪宅”。2012年(nián)，中赫(hè)置地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等大型知(zhī)名房企顺丰有冷链运输吗现在 顺丰有冷链保鲜运输吗手中(zhōng)，抢下了北京万柳地(dì)块(kuài)，成为北(běi)京当年的“双(shuāng)料地王”。很快，万柳书院就(jiù)以(yǐ)神秘高端的姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰运回来的灰(huī)砖(zhuān)垒起(qǐ)来的五米高墙，还(hái)是(shì)每棵成(chéng)本(běn)超6万的成年银杏(xìng)树，还是每平米20万元的价(jià)格，都令业(yè)内外震(zhèn)撼不(bù)已(yǐ)。

　　“万(wàn)柳(liǔ)的墙、西宸(chén)的缸、霄八的(de)顶(dǐng)儿(ér)、融(róng)创的(de)湖、紫辰院(yuàn)的树、北平府(fǔ)的院(yuàn)儿(ér)。”从这句顺口溜(liū)中，就可看出其在北京豪(háo)宅圈(quān)的(de)地位。2014年末上(shàng)市的它，对手是(shì)当时有(yǒu)名的融顺丰有冷链运输吗现在 顺丰有冷链保鲜运输吗(róng)创观澜(lán)嘉苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大(dà)华府等，现(xiàn)如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一套300平(píng)米(mǐ)的法拍房，最终(zhōng)成(chéng)交价1.09亿(yì)、单价达到惊人的36万元/平(píng)米(mǐ)，说(shuō)明万柳书(shū)院虽(suī)然已(yǐ)经(jīng)推出了8年之久，但(dàn)其(qí)依(yī)旧在北京豪宅圈备受(shòu)追(zhuī)捧。

　　中(zhōng)赫集团开(kāi)发(fā)的豪宅(zhái)，也吸引了不少知名(míng)人(rén)士，如知(zhī)名演员宋丹丹(dān)，就住在钓鱼台七(qī)号院。而柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬则(zé)居住在(zài)万(wàn)柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集(jí)团的“高端(duān)路线”，也因此，它(tā)被外界贴上了，“卖北(běi)京(jīng)城最贵的房，拿(ná)北京(jīng)城最贵的地”，“做(zuò)地产中(zhōng)的‘劳(láo)斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发商(shāng)光环的背后，这个地产(chǎn)界“劳(láo)斯莱斯”却多(duō)次成为被执行人，被执(zhí)行(xíng)标的(de)高达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履行能力而拒不履行(xíng)生效法(fǎ)律文(wén)书确(què)定(dìng)义(yì)务，中赫(hè)集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦落(luò)到(dào)这个地步，其实是(shì)有(yǒu)迹可循的(de)。

　　事实(shí)上(shàng)，早在今年年初“万柳书院少(shǎo)爷”走红之(zhī)时，深蓝(lán)财经就曾(céng)深挖出背(bèi)后的中赫集团(tuán)，发现其深陷财务(wù)危机。

　　从知名豪宅的开发商到(dào)沦(lún)为“老赖(lài)”，中赫集团实控(kòng)人周金辉的人生轨迹跟着急转直下。而追根溯(sù)源，这个转折点，就在(zài)于收购(gòu)北京(jīng)国安。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷开始了多元化(huà)转型，但转型之(zhī)路(lù)并不好走。早在(zài)2008年开(kāi)始，中赫集(jí)团就尝试过多元化(huà)业务，先后进军能源(yuán)市场、团购网(wǎng)站(zhàn)，但(dàn)最(zuì)终都惨淡收场。最终，周(zhōu)金(jīn)辉将转型的目光，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服(fú)与IDG资(zī)本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安(ān)足球(qiú)俱乐部64％股权，成为(wèi)国安的新东家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团从中信集团手中拿下北京国安俱(jù)乐部(bù)36％股(gǔ)权，至此拿下北京(jīng)国(guó)安(ān)俱乐部全部股权。如果(guǒ)北京国(guó)安的估值一(yī)直(zhí)没变，那么中赫(hè)集团拿下北(běi)京国(guó)安，总计(jì)花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也许会感叹：卖(mài)豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中赫为什么又(yòu)要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及其实(shí)控人(rén)周金辉夫妇将其手中的中赫集(jí)团(tuán)股(gǔ)份质(zhì)押(yā)陆续(xù)质押，据企查查显示，目前中赫集团共有11条(tiáo)股权出质(zhì)记(jì)录。质权人包括海金商(shāng)业保理、北京(jīng)建(jiàn)工、山东(dōng)国际(jì)信(xìn)托、中融信托、中信建(jiàn)设等。

　　这与入主北京(jīng)国安(ān)的时间(jiān)完全吻合。

　　然而，入主北(běi)京国安后，不仅(jǐn)国安的经营状况没有(yǒu)得到改善(shàn)，中赫(hè)集团(tuán)也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京产权(quán)交易所官网信(xìn)息显示，2020年(nián)，北(běi)京(jīng)国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末(mò)，该(gāi)俱乐部资产总计(jì)5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金(jīn)压力，中赫集团和(hé)周金辉(huī)夫妇还在持续(xù)质押手(shǒu)中(zhōng)的中赫集团股份，但(dàn)国安和中赫(hè)的经营状(zhuàng)况却持续(xù)没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次列(liè)被执(zhí)行人，执行标的高达11亿(yì)，北京国安也3次与中(zhōng)赫(hè)集团、中赫置地、及(jí)中赫集团股东周金辉、李彩霞等共同成(chéng)为被(bèi)执行(xíng)人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为(wèi)履行能力(lì)而拒不履行(xíng)生效法(fǎ)律文书确定(dìng)义务，上述被执行人成为“老赖”。只有(yǒu)北京国安，目前幸免于难。不过(guò)在实(shí)控(kòng)人(rén)都(dōu)成为老赖的情况下，被执(zhí)行10个多(duō)亿的北(běi)京国(guó)安(ān)，又如(rú)何能独(dú)善其身(shēn)？

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