近两年火爆(bào)的创新(xīn)产(chǎn)品公募(mù)REITs进入(rù)密集(jí)分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募(mù)REITs整体呈现(xiàn)出高(gāo)比(bǐ)例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内人(rén)士(shì)对(duì)此表示，强(qiáng)制分红机(jī)制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类产品(pǐn)长期投资(zī)价值，通过观测(cè)经(jīng)营活动现(xiàn)金流、可(kě)供分(fēn)配现金等指标，也是观(guān)察REITs项目底层资(zī)产(chǎn)运营情况的“窗口”。他们(men)也(yě)提醒普通(tōng)投资者注意，与产权类(lèi)项目相比，特许经营REITs项目在经营权到期后不(bù)再产生现金收益(yì)，特许(xǔ)经营权分红目前已包含了利润分配和本金的归还，在选(xuǎn)择投资(zī)标的时(shí)应了解资产类型和分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品(pǐn)分红(hóng)

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募(mù)REITs 进(jìn)入密集分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除(chú)息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情(qíng)况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例(lì)的稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供分配(pèi)金额(é)的公(gōng)募REITs产(chǎn)品中(zhōng)，2022年全年分(fēn)配金额(é)占可(kě)供分配金(jīn)额比(bǐ)例平均为(wèi)98.89％，且绝(jué)大(dà)部分(fēn)分配(pèi)比例在96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责(zé)人对此表示，投资(zī)公募REITs的主(zhǔ)要收(shōu)益来源为持有(yǒu)期分红收益，以(yǐ)及(jí)基(jī)金份额交易价格的(de)变化。基金份额二级(jí)市场价格受到公募REITs资产运营(yíng)情况(kuàng)及(jí)市场因素(sù)的综合影响，较易(yì)引(yǐn)起波动。与此相比(bǐ)，基(jī)金(jīn)分(fēn)红预(yù)期(qī)则(zé)更有规律可(kě)循。公(gōng)募REITs的分红主要(yào)来自基础设(shè)施资产的经营现金(jīn)流，投资人通过(guò)基金募集(jí)材(cái)料和信息披露文件(jiàn)，结(jié)合行业及市场情况，可以分析基础(chǔ)设施项目的经营业绩，作为进行(xíng)投资决(jué)策的重要参考。

　　“相对于基(jī)金份额(é)二级市场价(jià)格变化(huà)导(dǎo)致的浮(fú)盈或浮亏，分(fēn)红作为基金份额持有人实际获得的现金收益，对于长期投资者更具参考价值。”中金(jīn)基金相关(guān)负责人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资(zī)中心运(yùn)营(yíng)高级副总监(jiān)李华平(píng)也表(biǎo)示，根(gēn)据《公开募(mù)集基础设(shè)施证(zhèng)券投(tóu)资(zī)基金指引（试行(xíng)）》及相(xiāng)关法规要求，基(jī)础(chǔ)设施基金应(yīng)当将90％以上合(hé)并后基金年度可分配金额以现金形式分(fēn)配给投资者，强制分红机制(zhì)是公募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定的分红机制(zhì)体现出REITs产(chǎn)品长期投资(zī)价值(zhí)。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投资角度来(lái)看(kàn)，基础(chǔ)设施公募REITs同时具备“股(gǔ)性(xìng)”和“债性”双重特点。二级市场价(jià)格反映这类产(chǎn)品(pǐn)“股(gǔ)性”的一面，分红体现了这类产品(pǐn)的(de)“债性”特点。公募REITs有强制分(fēn)红要求，分红类(lèi)似于(yú)债券派息，但(dàn)不等同于债券的固定利(lì)息回(huí)报(bào)，而是由(yóu)可(kě)供分配现金决定。

　　从机构投资者的(de)角度(dù)来看，一方面是公募(mù)REITs丰(fēng)富了机构(gòu)投资者的(de)投资品类，为资产配置多元化提供抓手，具有(yǒu)较强的配置价值。另一方(fāng)面，公募REITs的分(fēn)红能够帮助机(jī)构投资者稳定收益。机(jī)构投资者(zhě)公募REITs能够通过(guò)分红获取相对于投资债券相对(duì)高的收益性(xìng)，在有效控制风(fēng)险(xiǎn)的(de)前提下，增厚资产包(bāo)收益，起(qǐ)到投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红(hóng)除了投资收益(yì)“落(luò)袋(dài)为安”外，市场对于未来分红水(shuǐ)平的(de)预期，也(yě)是(shì)影响(xiǎng)REITs基金二级市场(chǎng)价格走(zǒu)势的关键因(yīn)素之(zhī)一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月(yuè)21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内(nèi)下(xià)跌(diē)7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢(yíng)主要股票和(hé)债券(quàn)宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发(fā)布了2022年(nián)年报(bào)，部(bù)分(fēn)产品受宏观经(jīng)济(jì)的影响，可(kě)分配金(jīn)额完成(chéng)率不(bù)达预期，一定程度上影(yǐng)响了公募REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市场的(de)价格(gé)波动(dòng)受(shòu)多重因素(sù)的影响，投资收益是影响REITs二级市场价格的主要因素之(zhī)一，而稳定的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二级市场的(de)投资。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负(fù)责人(rén)也表示(shì)，近期经济预期(qī)恢复，一(yī)方面市场(chǎng)热(rè)点呈现(xiàn)向股票和债(zhài)券回归的过程；另一方面，基础设施项目(mù)的经营业绩相(xiāng)对经(jīng)济活(huó)力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权日(rì)，将对基金份额(é)的开盘指导(dǎo)价做调减处理，调减金额根据(jù)单位(wèi)基金份额(é)的分红金额进行计(jì)算(suàn)。除权操作是对分(fēn)红前后基金(jīn)份额净(jìng)值(zhí)变化的修(xiū)正，使投资人在基金分红前(qián)后均可以获得(dé)公平的投资机会。

　　“分红(hóng)可增强投资(zī)者长期投资的信(xìn)心，同时需结(jié)合(hé)持有(yǒu)产(chǎn)品(pǐn)的(de)特性，关注二级市(shì)场扰动(dòng)对整体收益的影响程度。”中航基(jī)金相关人(rén)士也称。

　　特许经营权(quán)分红包括利润分配(pèi)和本金归(guī)还

　　普通投(tóu)资者(zhě)应(yīng)了解(jiě)底层资(zī)产(chǎn)情况

　　多(duō)位业内人(rén)士还(hái)提(tí)醒，与现有(yǒu)公募基金分红(hóng)前提是本金之(zhī)上的(de)增值部分不同，特(tè)许经(jīng)营(yíng)权REITs基金运(yùn)作期(qī)间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是本金与(yǔ)增值(zhí)两个部分，两个(gè)部分之间的比例是变动的，与现有(yǒu)公募基金分红差异很(hěn)大，大多数普通投资者可能把“分派”金额误认为是(shì)持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限到期后(hòu)基(jī)金价(jià)值面临极大不确定性，这是(shì)该类投资者(zhě)应该(gāi)注意的情况。

　　李华平表示，目前公(gōng)募REITs主要有特许经营(yíng)权类和产权(quán)类两大(dà)资产类型，持(chí)有产权类(lèi)产品的收益主要包括每年的(de)现金分红及资产增(zēng)值的收益，而持有特许经(jīng)营类产品的收益主要来自项目每(měi)年的现金分红(hóng)。其中(zhōng)，特许经营权类资(zī)产(chǎn)的分红包括了利润分配和本金的归(guī)还，两者的比率也(yě)是变动的，对(1米等于多少mm 1米等于多少厘米le='color: #ff0000; line-height: 24px;'>1米等于多少mm 1米等于多少厘米duì)特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权类(lèi)资产(chǎn)的公募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通投资者(zhě)在选择投(tóu)资标的时，应了解公募REITs底层资(zī)产(chǎn)的类型。

　　中航(háng)基(jī)金也表示，从(cóng)细分来(lái)看，各类公募REITs分红因(yīn)底(dǐ)层资(zī)产属性不同而形(xíng)成区别。特许经营权类的(de)公募(mù)REITs产品因(yīn)其分红相(xiāng)当于(yú)包含“本(běn)金+收益”，分(fēn)红相对较多(duō)，债性偏(piān)强(qiáng)。而(ér)产权类(lèi)的公(gōng)募(mù)REITs分红主(zhǔ)要为“收(shōu)益(yì)”，更看重底(dǐ)层资产的价值增值(zhí)，所以相对股性偏强。普(pǔ)通投资者在选(xuǎn)择(zé)公募REIT时，需要考虑底层资产属性(xìng)，对所选择产品的二级市场(chǎng)价格和分红有合理(lǐ)预1米等于多少mm 1米等于多少厘米期。

　　中金基金相关(guān)负责(zé)人也(yě)认为，与产权类项目相比，特许经营项目在经营(yíng)权到期后不再能产生现(xiàn)金(jīn)收益(yì)，因此将可供分配金额的分配理解(jiě)为(wèi)“分派”比“分红”更加准确。基(jī)于这个特点(diǎn)，剩余经营期限较短的特(tè)许经营项目(mù)，通常具备更高的分(fēn)派(pài)率水平(píng)。对于剩余(yú)期(qī)限较长的特许经营权项目，即使分派率相对较低(dī)，也有足够年限收回本金并取得收益。

　　中(zhōng)金基金该负责人提醒投资者注意，特许经营(yíng)权项目的分派金(jīn)额包(bāo)含了投资本(běn)金，在不进行(xíng)扩募的情况(kuàng)下，基金份额单价(jià)随着分派进度(dù)逐年下降是正常现象，投(tóu)资特许(xǔ)经营权(quán)REITs的收(shōu)益(yì)来(lái)自项目剩余期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营(yíng)项(xiàng)目相比，产(chǎn)权类项目(mù)的土地(dì)或建(jiàn)筑的剩余使用年限(xiàn)一(yī)般较长，再加上到期后通(tōng)过对建筑的更新改造或补缴土地出让金等追加投资，有机(jī)会(huì)进一步延(yán)长经营期(qī)限。这种类似永(yǒng)续(xù)经营的假(jiǎ)设反映(yìng)在基(jī)础资产的估(gū)值上，使产(chǎn)权类REITs具备更显著(zhù)的(de)资产投资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部收益率(lǜ)等(děng)指(zhǐ)标(biāo)

　　评估项(xiàng)目底层资产(chǎn)运营情况(kuàng)

　　在基金分红(hóng)的时点，多位业内人(rén)士还表(biǎo)示，在产品分(fēn)红期，投资者可(kě)以观测经营活动现金流、可供分配现金、内部(bù)收(shōu)益率等指标，来观(guān)察和评估项目底层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年(nián)报指标(biāo)中，跟(gēn)现金相关的指标有两个：一(yī)是年报中披(pī)露的经营活动现金(jīn)流，二是可供(gōng)分配现(xiàn)金，二者存在本质性区别。经营活(huó)动产生的现金净流量是指企业经营、筹资、投(tóu)资产生的(de)现金流(liú)，基于(yú)企业本身经营活动产生；可供分配的现(xiàn)金实(shí)质上是(shì)从EBITDA出(chū)发，对(duì)非(fēi)现(xiàn)金影响利润表(biǎo)的项目进行调整(zhěng)，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李(lǐ)华(huá)平也表(biǎo)示(shì)，公募REITs作(zuò)为资产配置新(xīn)选择(zé)，投资价值体现在(zài)相对股债(zhài)市(shì)场独立的资产配(pèi)置功能，比较适合(hé)长期持(chí)有。建议投资者(zhě)对(duì)经营权(quán)类的(de)资产可以(yǐ)更多关注内部收益率的高低，对产权类的资产(chǎn)更(gèng)多关(guān)注分派率高低。因为公募(mù)REITs可分配(pèi)收(shōu)益主要来自(zì)底层资产的(de)经营净(jìng)现金流，所以底层(céng)资产(chǎn)运营情(qíng)况(kuàng)直接影响投资(zī)回(huí)报，投资者可综合考虑(lǜ)原(yuán)始权益人综合实力、运营管理机(jī)构实力、公募(mù)基金管理(lǐ)人(rén)实力等多重因素来选择(zé)投资(zī)标的。

　　中信证(zhèng)券研报也显示，公(gōng)募REITs进入密集分红期，由于分红交易带来的(de)短期(qī)博弈机会仍在，叠加此前市场接连回调(diào)，建议投资者关注有基本面支(zhī)撑、填权效应(yīng)相对明显(xiǎn)、同时分红规模(mó)较为(wèi)可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明(míng)REITs在发(fā)行首年(nián)及次年的可供分(fēn)配金额预(yù)测。投(tóu)资(zī)者可以(yǐ)将REITs的(de)实际(jì)分(fēn)红(hóng)金额(é)与募集材料中披露预测(cè)进行比较分析(xī)，结合经济及市(shì)场的(de)实际环境，对基础设施项目的(de)运营业绩及REITs的管理能力(lì)进行判断。”中金(jīn)基金上(shàng)述负责人(rén)也称。

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