文：任(rèn)泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月(yuè)17日召(zhào)开(kāi)的全国(guó)住房和城乡建设工(gōng)作会(huì)议(yì)提出“有条件的可以进行现房销(xiāo)售”，不(bù)足一个(gè)月时间，已有山东、安(ān)徽、河南、四(sì)川、广(guǎng)东(dōng)等地明(míng)确(què)表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售(shòu)制了，用(yòng)你的钱，建你的房子(zi)，还烂(làn)尾了(le)，这是对购房者的不公(gōng)平。以后谁有钱(qián)谁建(jiàn)房，没钱没(méi)实(shí)力(lì)的别(bié)建了，不能(néng)把包袱(fú)甩(shuǎi)给老百姓和社会(huì)，这是房地(dì)产从(cóng)大开(kāi)发时代步入高质(zhì)量(liàng)发展阶(jiē)段的必然(rán)趋势，也是(shì)对购房老百姓的(de)最(zuì)大(dà)保护。98年房(fáng)改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺(quē)钱，预售(shòu)制是(shì)权宜(yí)之计，现(xiàn)在全(quán)国套(tào)户比超过1，从大开发(fā)进入存(cún)量(liàng)时(shí)代，对购房民众不(bù)公平(píng)的(de)预售(shòu)制(zhì)已(yǐ)经过(guò)时了(le)，该(gāi)取消了，改为现房销售。以后一(yī)手交钱，一手交房(fáng)，天经地义。当然(rán)二次房改是个技术活，兼(jiān)顾化(huà)解停(tíng)贷、复工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房(fáng)企债务(wù)、恢复市场信心以及长效机制，长(zhǎng)效机制四大关键是推(tuī)动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地(dì)产税。如果(guǒ)按照(zhào)经济规律办事(shì)，中国(guó)一(yī)定能实现(xiàn)房(fáng)地(dì)产软着陆和长(zhǎng)期平稳健康发展，跨过这道关，解好这(zhè)道(dào)世界难题。

　　2、为什么要取消预(yù)售制、改为现房销售？大家想想，绝(jué)大(dà)部分商品是一手交钱(qián)一手交货(huò)，预(yù)售制是(shì)对购买者的单方(fāng)面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了(le)所有商品(pǐn)不能交付的风(fēng)险。从个人层面看，预售(shòu)制对购房者非常不公平，比如，交房等待期一般为两年，在此(cǐ)期间(jiān)，购房者不仅(jǐn)承担银行利(lì)息，还要承担延(yán)迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚至不能(néng)交房的风险。从行业层面看，预(yù)售制助推(tuī)部分房企过(guò)度(dù)举债、高杠杆扩张，若遇到下(xià)行(xíng)周期(qī)，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风险。取消(xiāo)预售制，改为现房销(xiāo)售，这(zhè)样有助于(yú)落实中央(yāng)房住(zhù)不炒精神(shén)、有(yǒu)助(zhù)于(yú)保障购房(fáng)老百姓权益、有助于房企稳(wěn)健发(fā)展，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售制度？预售制度怎么来的(de)？国外什么情况？简(jiǎn)单科普一下(xià)：商(shāng)品房预售最早源于中国(guó)香港，俗称卖(mài)楼花(huā)，卖期房，是一种(zhǒng)开发商放杠杆的(de)方(fāng)式。98年房改，由于商(shāng)品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引(yǐn)入了商品房预售制度。其实(shí)，当前世界(jiè)不(bù)少国家存(cún)在预(yù)售制。但是，重点(diǎn)来(lái)了(le)！发达国家一般有严格(gé)的监管保障措施，开发(fā)商在项目获得政(zhèng)府(fǔ)批准后才可以开始销售(shòu)，买家在购买(mǎi)期房后并非像中国一样(yàng)在支付完(wán)首付(fù)款后(hòu)从银(yín)行一(yī)次性贷款支(zhī)付剩余全部房(fáng)款，而是根据(jù)开发商工程进(jìn)度在完全交(jiāo)房前(qián)进行(xíng)分期支付(fù)。所以(yǐ)，预售制度是(shì)需要严格的资金监管、分期支付以及(jí)违约处(chù)罚措施作为保(bǎo)障的(de)，如果(guǒ)没(méi)有这些保障措施，一定会触发风险，对购(gòu)房民众不公平，所(suǒ)以不如借(jiè)机取消预售制(zhì)度，以后改为现(xiàn)房销(xiāo)售。客(kè)观讲预售制度有(yǒu)一定历(lì)史(shǐ)阶段性，现在(zài)中国住房进入(rù)存量时代，取消预售制度有助于(yú)降负债(zhài)降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩(shuǎi)给(gěi)老(lǎo)百姓和社(shè)会，当然这需要(yào)配(pèi)套房(fáng)企债务(wù)重组、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、恢(huī)复市场信心和房地产长效(xiào)机(jī)制。这是(shì)个技(jì)术活，只要坚持市场化改革，中国(guó)一定能化解这个(gè)难题，让(ràng)房地产回归实体经济和居住属性(xìng)，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果(guǒ)取消(xiāo)预售(shòu)制，改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)，开发(fā)商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现(xiàn)的营(yíng)销手段，而是所见即所得的过(guò)硬的(de)产品质量(liàng)和诚(chéng)信，这才是对购房(fáng)民(mín)众的(de)最根本最实(shí)质的保障，这样将极大的(de)提升开(kāi)发商的建筑质量(liàng)，实现良(liáng)币驱(qū)逐(zhú)劣币。所有(yǒu)商(shāng)业的本质是向善，是以客户为中心，房地产也不能例外，老(lǎo)百(bǎi)姓买房子是(shì)天大的事(shì)，烂(làn)尾毁三(sān)代，好房(fáng)幸福一家(jiā)人。从这(zhè)个(gè)角度，取消预售制、实施现房销售是实现老百姓安居乐业、社会长治久安(ān)、行业企业健康发展的重大措施。在当前的情况下(xià)，取消预售制要结(jié)合稳楼市(shì)、房地产软着陆、打(dǎ)通(tōng)金融世界上傻子最多的国家，哪个国家傻子多(róng)支持当期三好生、新(xīn)模式等综合(hé)施策。

　　作者十年前在(zài)国务院发(fā)展研究中心参与财税改革方案研究时，对预(yù)售(shòu)制、房(fáng)地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率(lǜ)等进行(xíng)过长(zhǎng)期(qī)系统的专(zhuān)项研究。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模(mó)式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进程，但(dàn)背(bèi)后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实(shí)存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第(dì)三(sān)方全(quán)程监管，交付(fù)时开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置(zhì)期(qī)房预付(fù)款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由(yóu)银行监管，享1年保修(xiū)期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中(zhōng)国香港，楼宇(yǔ)出(chū)租是(shì)地产行业盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出租资金(jīn)周转期长(zhǎng)等问题，分层销售孕育而生。20世(shì)纪(jì)50年代，中(zhōng)国香港还未推(tuī)行公共房屋(wū)制度(dù)，许多人栖身于木屋(wū)或者其(qí)他临(lín)时住宅，住房(fáng)的需求是(shì)相当高(gāo)，不过大多数居民的(de)储蓄很(hěn)少。当(dāng)时楼宇(yǔ)买卖多数以(yǐ)一整(zhěng)栋楼为单(dān)位(wèi)，需要雄厚的(de)资金实力才能购买。虽(suī)然楼宇出租是中(zhōng)国香港地产行(xíng)业(yè)盛行的(de)方(fāng)式(shì)，但(dàn)有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出(chū)租资金周转期(qī)长等问题。针(zhēn)对这一系(xì)列问题，不少(shǎo)地产商开始探求新的方式(shì)，如把楼宇契约(yuē)切开，即“分契(qì)”，然后将楼宇分层(céng)出售。这模式一经(jīng)推行，购买楼(lóu)宇的市民数量有所增加(jiā)，开发商资(zī)金周转加快。

　　在分层出售的基础(chǔ)上，将“按揭”模(mó)式引入房地产销售，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英(yīng)东创(chuàng)办立信置业有限公司，凭(píng)借商(shāng)业直觉和多年经营杂货铺(pù)、海上驳运业(yè)务的经(jīng)验，对于商品(pǐn)流通(tōng)、资金周转有(yǒu)着(zhe)独(dú)到的(de)见(jiàn)解，在努力寻(xún)求方法加快自身资金周转。当时其在购下九(jiǔ)龙(lóng)的一块地盘后，除了世界上傻子最多的国家，哪个国家傻子多分层(céng)出售、还印发(fā)售(shòu)楼(lóu)说明书，上有文字详尽说明(míng)楼宇的地势(shì)环境、建筑材料、分(fēn)层价格、订购(gòu)方法等。此(cǐ)外，“卖楼花(huā)”是另外一个亮点，即(jí)先(xiān)收(shōu)取买家的订(dìng)金(jīn)，采用(yòng)类似租金的分期付款形式，等(děng)新(xīn)楼(lóu)落成时，收齐买(mǎi)家(jiā)的(de)钱，买家就(jiù)拥有了自己的(de)房(fáng)产。这种方式减轻了民(mín)众购房的资金压力，加速了房屋(wū)的(de)建造和(hé)销(xiāo)售(shòu)，也(yě)解决了制造(zào)商的资金问题，降(jiàng)低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销(xiāo)售模式成为当时中国(guó)香港房地产市场的一大特色(sè)，纵(zòng)观(guān)中国香港房地产市场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式(shì)高效率地(dì)解决了(le)核心的(de)住(zhù)房(fáng)供(gōng)不应(yīng)求的问题(tí)，使(shǐ)房(fáng)市发展进入新(xīn)阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推(tuī)动了中(zhōng)国香港楼市(shì)几十(shí)年(nián)繁荣，但期间也出现过“烂(làn)尾楼”的情(qíng)况，但监管(guǎn)部门不断完善、规范化，建立健全的监管机制，促进(jìn)市场健康发展。例如，1960年(nián)，位于(yú)大角(jiǎo)咀的一个楼盘(pán)因建筑费用超支停工，出(chū)现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港管理(lǐ)部门提升(shēng)了对于预(yù)售楼花(huā)制度的监管，即要(yào)求(qiú)开发商(shāng)在预售前，确(què)保地价款(kuǎn)已经全部(bù)支付，还要(yào)证明自身有资金等能力把项目完成，资金(jīn)需放入律(lǜ)师(shī)所托(tuō)管(guǎn)，支取时需律(lǜ)所和(hé)建(jiàn)筑(zhù)师的核(hé)准。为了防止开(kāi)发商、律所、建筑师等(děng)造假，套取监(jiān)管账户资金，中(zhōng)国香港要求律师行在银行开设的信托(tuō)账户(hù)（监管账户(hù)）、开发(fā)商操作等采取全透明(míng)化机(jī)制，且银行的责任上(shàng)升，如出现房屋“烂(làn)尾”情(qíng)况，银行将成(chéng)最大风险(xiǎn)方(fāng)，后续需自身推动项(xiàng)目完工(gōng)。随着监管体(tǐ)系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年(nián)代(dài)，中国内(nèi)地面临住房(fáng)需(xū)求大(dà)和供给量短缺(quē)问题，引入“卖(mài)楼花”制(zhì)度。建国(guó)以(yǐ)来，中国内(nèi)地优先发展重(zhòng)工(gōng)业，强调基(jī)础建设，这(zhè)一导向使前期发展工业化的进(jìn)程大于城市化进程，唯有解决(jué)住(zhù)房基(jī)础等城市化配(pèi)套问题，才(cái)能进一步(bù)推进城市化。但当(dāng)时推(tuī)行的(de)是(shì)“统一管(guǎn)理，统(tǒng)一(yī)分配，以租(zū)养房”的(de)福利(lì)分房(fáng)制度，住房市场发(fā)展起步较晚、增速较慢，福利分房制度也出现了分配(pèi)不公、效(xiào)率低、配套差等问(wèn)题，因此福利分房制度(dù)不再适用于当时的国情。叠(dié)加(jiā)房地产市场(chǎng)面临商品房的需求量大，而社会缺少大(dà)型房地(dì)产(chǎn)开发商，商品房供应(yīng)量(liàng)小的困境，此时引入中国香港(gǎng)的“卖楼(lóu)花”模式无疑是对内地房地产(chǎn)市场的一(yī)针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国(guó)内地(dì)逐步(bù)引进中国香港预售商品房制(zhì)度，先后出(chū)台多项文件，大力支持国内房地(dì)产(chǎn)市场改革(gé)。例如，1998年，国务院出台《关于(yú)进一步深化城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)房制(zhì)度改革(gé)，加快(kuài)住房(fáng)建(jiàn)设(shè)的通(tōng)知》文(wén)件，决定停止住房(fáng)无偿实物分配，逐步实行住房分(fēn)配货币化(huà)、住(zhù)房供(gōng)给商品化、社会化的住(zhù)房新体制，从计划经济下的福利分房转向市(shì)场(chǎng)经(jīng)济的(de)商品房。房地产(chǎn)市(shì)场采(cǎi)用预售制，允许开发商卖期房，解决了房企(qǐ)缺少资金和开发时间周期(qī)长的(de)两大难(nán)题，开发商以预售款撬(qiào)动下一个项(xiàng)目的(de)开发，形成滚(gǔn)动开(kāi)发模式，住房供应(yīng)速度加快(kuài)。自此中国内地(dì)开始房改(gǎi)货币化(huà)，中国人(rén)民银行(xíng)等多方迅速出台(tái)相关的(de)信贷政策，支持购房者，极大作用推动了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中(zhōng)国(guó)香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国内地的(de)商品(pǐn)房预售制(zhì)度(dù)。预售制的初衷(zhōng)是为了(le)缓(huǎn)解房企资金(jīn)压力，加快(kuài)城镇(zhèn)住房建设。具体(tǐ)来说，是指房地产开(kāi)发企业将(jiāng)正在建(jiàn)设中的(de)房屋预(yù)先(xiān)出售给购房者(zhě)，由购(gòu)房者(zhě)支付定金或房款的(de)行(xíng)为。区(qū)别(bié)于中国香港，在中(zhōng)国内地实践过程中，商品房预(yù)售流程为：房地产开发商办理(lǐ)预售许可证-签订商品房买卖(mài)合同(tóng)-进行备案登(dēng)记和(hé)预告登记-交付(fù)房屋。在购房过程(chéng)中，购房(fáng)者需要一次性付(fù)清首(shǒu)付款，并采用(yòng)银(yín)行贷款的形式一次性付清(qīng)剩余房款，换言(yán)之(zhī)，房屋未建(jiàn)成，开发商可能已(yǐ)拿到了全部购房款，这点与(yǔ)中国香港的(de)按(àn)照工程进度付款有所不同。对(duì)中国内地的(de)开发商而言(yán)，预售制商品房也开启了高周转、高杠杆的(de)运(yùn)作(zuò)模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市化进程(chéng)，但(dàn)背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地商品房(fáng)销售的最主要方式，预售制极大缩短房企现(xiàn)金回笼周期，同时(shí)增加市(shì)场商品房供应，推(tuī)动了城镇化发展进(jìn)程。预售(shòu)制(zhì)在过(guò)去20多(duō)年对中国内地房(fáng)地产市场的(de)稳(wěn)步发(fā)展起到了重(zhòng)要(yào)作用，不仅解决(jué)了(le)房(fáng)地产市场快(kuài)速发展阶(jiē)段的资金需求(qiú)，也(yě)提(tí)高了居民居住水(shuǐ)平，中国内地城(chéng)镇居民从筒(tǒng)子楼住到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到(dào)基本适(shì)居，住房(fáng)事业取得巨大进步，数十(shí)年时(shí)间走完发(fā)达国家几百年城镇化路程。改革开放(fàng)以来，城镇化进程进入快速(sù)发(fā)展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人(rén)口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面(miàn)积(jī)由(yóu)7438平方公里(lǐ)增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发(fā)布(bù)的《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅(zhái)存(cún)量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建筑面积(jī)从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套(tào)增(zēng)至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增(zēng)至1.09。预售制在(zài)当前已成为中国内(nèi)地商品房销售最主要方(fāng)式，2005年(nián)中国(guó)内地商品住宅期房销(xiāo)售面(miàn)积占总销售(shòu)面(miàn)积的比重为(wèi)63％，而(ér)2021年(nián)期房(fáng)累计销售面积达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房(fáng)地产行业的发(fā)展。中国内地房(fáng)地产历经二(èr)十(shí)多年(nián)长周期繁荣，行(xíng)业各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新(xīn)开工面(miàn)积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开(kāi)发(fā)投资完成(chéng)额从0.4万(wàn)亿元(yuán)增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年(nián)复(fù)合增(zēng)速17.8％。商品房销售面积和(hé)销(xiāo)售金额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的(de)快速(sù)发展，房地产企(qǐ)业(yè)从无到有、从(cóng)国企先(xiān)行到民企(qǐ)崛起(qǐ)，队伍逐(zhú)渐壮大(dà)。2018年，房地(dì)产(chǎn)企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也成为拉动(dòng)中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地(dì)产带动的上下(xià)游产业链特(tè)别(bié)长，高达(dá)50多(duō)个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地(dì)产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直(zhí)接(jiē)贡献），房地产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发(fā)、建材的带动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产完(wán)全拉动的投资占(zhàn)全社会固定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发(fā)投资占固定资(zī)产(chǎn)投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地(dì)产贷款占(zhàn)银行各项贷款余额(é)的比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等(děng)通道业务，占比超过(guò)三分之一(yī)。从房(fáng)地(dì)产融(róng)资存(cún)量(liàng)占社融存(cún)量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企(qǐ)大面积违(wéi)约，将导致银行(xíng)不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道，根据我们的《中国住房市值测(cè)算(suàn)报告(gào)》，2020年中国住房(fáng)市值为(wèi)62.6万(wàn)亿美元，大于美(měi)国的33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿(yì)美元、英法(fǎ)德(dé)三国(guó)合计的31.5万亿(yì)美元(yuán)。从住房市(shì)值占股(gǔ)债房市(shì)值的(de)比(bǐ)例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本(běn)的(de)37％、英国(guó)的(de)49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住房市(shì)值与股(gǔ)债房市(shì)值的(de)比例较高，主要是因为住房市值高，以及(jí)中国资本市场发育尚(shàng)不成熟，直接(jiē)融资比例较(jiào)低，股票、债券市值较低，居民投资(zī)渠道缺乏(fá)。

　　不可否认(rèn)，预售制(zhì)背后潜藏的风险确实(shí)存(cún)在，当前(qián)的(de)负(fù)面效应愈发(fā)凸(tū)显(xiǎn)。

　　从个人层(céng)面看，绝大部分(fēn)商品(pǐn)是一手交(jiāo)钱(qián)一手交货，预售制是对购买者的单(dān)方面不公平制(zhì)度，购房老(lǎo)百姓(xìng)几乎承(chéng)担(dān)了所有商品不能交(jiāo)付(fù)的风(fēng)险。比如，交房等待期一般(bān)为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、“一房(fáng)二卖”、房屋质(zhì)量、房产证延(yán)期办理甚至不能交房(fáng)等(děng)风险(xiǎn)。另外(wài)，购房者(zhě)和开发商(shāng)之间(jiān)的购房合同(tóng)、购房者(zhě)和银行(xíng)的按揭贷款合同是两个独立(lì)的合同关系(xì)，如(rú)果开发商发生违(wéi)约(yuē)，购房者只(zhǐ)能根据购房合同向(xiàng)开发商主张权力，但依旧需要根据按揭(jiē)贷款合同按时(shí)向银行进行(xíng)贷款(kuǎn)偿还(hái)，因(yīn)此购房者(zhě)承担的风险较大。

　　从行业层面(miàn)看(kàn)，预售制助(zhù)推部(bù)分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下(xià)行周期，会引(yǐn)发资金链断(duàn)裂、项目搁(gē)置(zhì)等(děng)系列(liè)风险，进行(xíng)影响自(zì)身信用(yòng)和购房者对(duì)行业的信(xìn)心。

　　从金融(róng)层面看，银(yín)行作为按揭贷款的(de)发放方，一旦房企因为市场(chǎng)波动或经营不善，出(chū)现资(zī)金(jīn)链断裂等一系列问题，导(dǎo)致“烂尾(wěi)”等情况，而房(fáng)企通过(guò)与(yǔ)购房者签订(dìng)的预售合同和按揭合同，已(yǐ)经(jīng)从银(yín)行获(huò)得房款(kuǎn)，如果购房者丧(sàng)失还(hái)款能力或短期不(bù)能还(hái)款(kuǎn)等，则风险完全(quán)由银行承担，银行将面临较(jiào)大的坏账压(yā)力。

　　从监(jiān)管角度看(kàn)，购(gòu)房者(zhě)的(de)预售监管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字(zì)那就是“没钱”，即没(méi)钱付工程款。在2004版的《城市商(shāng)品房预售管理办法》中(zhōng)明确(què)规定了开(kāi)发企业(yè)预售商(shāng)品(pǐn)房所得款项应当用于有关的工(gōng)程(chéng)建设(shè)，商品房(fáng)预售款(kuǎn)监管的具体办法，由房(fáng)地产(chǎn)管理部门制定。但多(duō)年(nián)以(yǐ)来全国并没有统(tǒng)一的预售资金监管规定，各(gè)地(dì)实行“一城(chéng)一策”。例(lì)如(rú)，太(tài)原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市重点监管资(zī)金比(bǐ)例为总预售(shòu)款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合(hé)肥等城(chéng)市则按照(zhào)项目的建安成本乘以建筑(zhù)面积或(huò)者项(xiàng)目工(gōng)程总额(é)报价计算重点资金。而(ér)事实是，不(bù)少购房款未进(jìn)入监管账(zhàng)户、或进入监管账户后被挪用，导致楼(lóu)盘没有资(zī)金继续建(jiàn)设。收楼遥(yáo)遥无期(qī)，月供(gōng)却被迫继(jì)续还(hái)款。那么，监管账户资金(jīn)如何被挪走的(de)？实际上，在过去房地产大开发时(shí)代的高周(zhōu)转背景下，抽(chōu)调预售款(kuǎn)监管账户(hù)资金，是(shì)行业“潜规(guī)则(zé)”。比如工(gōng)程总承包方，以工程建设名义(yì)，获得监(jiān)管账户拨付资(zī)金，再(zài)由工程方将(jiāng)资(zī)金转给房(fáng)企，而拨付的工程款，远超工程进度所(suǒ)需。通过这些方式套取的资金(jīn)，在(zài)房企各地(dì)项目间流动(dòng)，变相加杠(gāng)杆，这样做(zuò)提供了资金流动性，房企(qǐ)抽调资金(jīn)统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形(xíng)成一(yī)种资(zī)金循环高周(zhōu)转模(mó)式，但(dàn)一定程度上把风险(xiǎn)甩给(gěi)了(le)购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预(yù)售制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购(gòu)房者预付资(zī)金，一(yī)般(bān)设有定(dìng)金或预付款保护机制(zhì)，如(rú)英国、日(rì)本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房者支付的(de)预付款比例相对较低，绝大(dà)部分房款在房屋交付后开(kāi)始(shǐ)支付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金方式支付，或按(àn)工程进度(dù)分期支付(fù)，或(huò)二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两(liǎng)种方式发放(fàng)按揭贷款，一是(shì)按工(gōng)程进度付款，按揭贷(dài)款按照工(gōng)程进度逐渐发(fā)放，购房者开始月供(gōng)；二是房屋交付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂(làn)尾保护：为(wèi)预售商(shāng)品房(fáng)提供(gōng)期房(fáng)烂尾保险，在商(shāng)品(pǐn)房出现重大延期或重大(dà)缺陷时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护(hù)：房(fáng)屋交(jiāo)付质量的保(bǎo)障有两种方式，一是期房由政府或第三(sān)方验收合格并(bìng)提供验收(shōu)凭证后(hòu)，开(kāi)发商凭验(yàn)收凭(píng)证取(qǔ)得购房者支付的(de)房款。二是开发商为购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房(fáng)者支(zhī)付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预(yù)售(shòu)资(zī)金第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　美国期房定(dìng)金一定期限内无(wú)条件返还(hái)，最低首付(fù)比例(lì)为(wèi)3.5％，交房前仅(jǐn)支(zhī)付首付，其余房款交付后按揭还款(kuǎn)，交付(fù)前资(zī)金由第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首(shǒu)付(fù)环节，定(dìng)金(jīn)比(bǐ)例(lì)一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付(fù)比例最低可低于(yú)3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平(píng)均首付(fù)比例为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定(dìng)金(jīn)或(huò)首付外，购房者(zhě)在房屋交付后通(tōng)过按揭贷款(kuǎn)支付剩余(yú)房款。

　　资金监管方面，美(měi)国为防止开发商挪用资金，购(gòu)房者的定金及首付款由第(dì)三方公证行或产权保险公(gōng)司(sī)的信托账户监管。如果开发商倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购(gòu)房(fáng)者(zhě)资金可通过申请(qǐng)仲裁取回，且(qiě)不承担任何责任(rèn)与损失。而开发商在房屋(wū)建设过程中的资金(jīn)全(quán)部来自银行，银行根据工(gōng)程进度向开发商提供一(yī)定比(bǐ)例的(de)贷款，由于(yú)开发商挪用(yòng)资金(jīn)直接损害银行利益，银行有(yǒu)充分动(dòng)机监管开发商施工(gōng)进度。开发商在房屋(wū)交付时需取得由政府相关部门经审查后发放的验收凭证，通过验(yàn)收凭证向银行得(dé)到购(gòu)房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房(fáng)，提供期(qī)房烂尾(wěi)险

　　德(dé)国期房(fáng)可零(líng)首付购房，房款按建(jiàn)造工期进度(dù)支付，按揭按工期放款后(hòu)还(hái)贷，房贷(dài)利率采用固定利(lì)率，开发商(shāng)或购房者可购(gòu)买(mǎi)期(qī)房(fáng)烂(làn)尾(wěi)保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开发商在项目获批(pī)后即可(kě)预(yù)售(shòu)房屋。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧的定金并进行预(yù)约公证，签订合同(tóng)后(hòu)定(dìng)金(jīn)退还(hái)。如由于任何(hé)原(yuán)因不能(néng)购买(mǎi)，定金按照德国法律全(quán)部(bù)退还。

　　签署购房合同后(hòu)，购房者(zhě)需支付公证费和土地交易税，分别为房屋售(shòu)价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购房(fáng)附加(jiā)费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取按工期支(zhī)付(fù)房款的制(zhì)度(dù)，一(yī)般分7笔(bǐ)进行支付，具体支付节(jié)点、比(bǐ)例(lì)因项目而异(yì)。一般来(lái)说，支付节点可(kě)分(fēn)为公证(zhèng)后、主体(tǐ)完工、内部(bù)水暖电路完(wán)工、窗户玻(bō)璃完工、室内(nèi)清洁(jié)及(jí)墙面完工、地板完工、全部完(wán)工，支付比例(lì)可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可(kě)在支付房款(kuǎn)前申请(qǐng)房(fáng)贷，房贷利(lì)率采用固定(dìng)利率(lǜ)，银(yín)行(xíng)按施工(gōng)节奏分多次发放(fàng)贷(dài)款(kuǎn)，每笔(bǐ)贷款(kuǎn)给(gěi)予购房者(zhě)一(yī)定使用期限，期(qī)限结(jié)束后，购房者开始还贷(dài)。

　　保险方面(miàn)，德国(guó)保险公司针对(duì)期(qī)房设计(jì)了两种保险，保险的(de)功能(néng)是(shì)当(dāng)房(fáng)屋出(chū)现重大延(yán)期或重大(dà)缺陷时，保险公司(sī)保证开发商(shāng)赔偿或修复，开(kāi)发商(shāng)破产(chǎn)，由(yóu)保险公司(sī)负责相应赔(péi)偿(cháng)。保险由(yóu)开发商或购房(fáng)者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时(shí)支(zhī)付

　　英国(guó)预售制设(shè)有10％定金保险保(bǎo)护机制，交房(fáng)前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师严格监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方均有一名律师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同等(děng)各个环节，各(gè)环节(jié)内(nèi)容确(què)认无误后(hòu)签订首付交换合(hé)同。

　　定金方面，英国设置了10％定金(jīn)保险保护机制，当开发商出(chū)现(xiàn)财(cái)务、经营问题(tí)时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的(de)部分较难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比(bǐ)例通常为10％-25％，首(shǒu)付需(xū)要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取(qǔ)按工程进度付款的方式，但是交房前付(fù)款比(bǐ)例(lì)相对较低，一般会在合同签订6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项(xiàng)，即交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房产公证公司(sī)的检(jiǎn)验验收后才能交付，交付(fù)后方(fāng)可按揭(jiē)还贷。

　　资(zī)金(jīn)监管(guǎn)环(huán)节，英国期房预售资金(jīn)监管极为严格，资金也由律师(shī)监(jiān)管(guǎn)，在(zài)确认(rèn)工(gōng)程进度、支(zhī)付相关款项过(guò)程中，由买房律师将(jiāng)资金转给卖方律师，卖(mài)方律师转(zhuǎn)给开发商(shāng)，即资金在进(jìn)入开发(fā)商(shāng)账户(hù)前经过两道(dào)关(guān)口，有利于保障购房(fáng)者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全(quán)措施

　　日本期房交易立法，定金(jīn)超(chāo)5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售(shòu)房(fáng)定(dìng)金保全措施”，交房前付(fù)款比(bǐ)例(lì)不超房款的20％，开发商违(wéi)约需返(fǎn)还定价并赔偿约10％房(fáng)款(kuǎn)，交房后按揭(jiē)还款。

　　立(lì)法方面(miàn)，日本二(èr)战结束后由于房屋供给严重失衡，叠加法(fǎ)律空(kōng)白，社会上“一房二卖”现(xiàn)象(xiàng)普遍，为此，日本(běn)政府1952年(nián)出台《宅地建筑物交易(yì)法》，经多次修订(dìng)，目前(qián)是(shì)唯一一部规范期房(fáng)交易的法律。

　　定金(jīn)保护(hù)方(fāng)面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房者支付定金超过5％或(huò)超1000万日(rì)元的部分，法律要(yào)求开(kāi)发商必须完成定金(jīn)保全措施(shī)才可预售(shòu)。什么是定金保全措施？即买(mǎi)卖双方签订购(gòu)房合同(tóng)时，开发商向金(jīn)融机构或指定保证机(jī)构或(huò)保险机(jī)构签订定(dìng)金保证委托(tuō)合同(tóng)，设置购房者定金(jīn)的保(bǎo)证或保险，并将(jiāng)相应的保证金证明(míng)书交付给购房者。除定金(jīn)外(wài)，其他预先支(zhī)付的购房款也受该措施保护。若(ruò)开发(fā)商倒(dào)闭导致期(qī)房烂尾，购房者可凭保证金证明书(shū)向金融机(jī)构或(huò)保(bǎo)证(zhèng)机构(gòu)或保险公司(sī)兑付，同时(shí)，开发商需向购房者赔付(fù)违约金(jīn)，一般约为房价的(de)10％。

　　房(fáng)款支付(fù)环节，交(jiāo)房前只需(xū)支付(fù)最多不(bù)超(chāo)20％的定金(jīn)，签订购(gòu)房(fáng)合同后(hòu)，购房者(zhě)即(jí)可向银行申(shēn)请贷款(kuǎn)，但交房(fáng)后(hòu)才开始(shǐ)按揭贷款，除定金外的剩余(yú)房(fáng)款在(zài)交房后开(kāi)始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监管，享(xiǎng)1年保修期(qī)后付尾款

　　新加坡期(qī)房购房者违约可(kě)返还相当于3.75％房款(kuǎn)的(de)订金，首(shǒu)付(fù)比例20％，余款按工程进度支付，所(suǒ)有(yǒu)资(zī)金进(jìn)银行专门项目资金(jīn)账(zhàng)户，交房(fáng)后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付(fù)环节，新加(jiā)坡开发商有统(tǒng)一的选购(gòu)权(quán)合同(tóng)以及(jí)订(dìng)金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作为订金(jīn)，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一步(bù)签订购买合同，不执(zhí)行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面(miàn)，签订购房合同后，购房者需支付15％的首付及(jí)印花税，同时购房者向银行(xíng)申请按(àn)揭贷款。

　　余(yú)款(kuǎn)支付上，新加坡(pō)期房同样采取按工程进(jìn)度付款的方式(shì)，《发展商条(tiáo)例》对期房付款流程做了统一详细(xì)规定，要求所有开(kāi)发商(shāng)遵守，支付(fù)节点一般(bān)为合(hé)同签订后、地(dì)基(jī)完工、框(kuāng)架完工、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照工程进度(dù)放款，月供在此过程中随着放(fàng)出(chū)贷(dài)款(kuǎn)的(de)增加而增(zēng)加(jiā)，未放款部分无需月供。

　　资(zī)金监管(guǎn)方(fāng)面(miàn)，购房者的订金(jīn)与付(fù)款会存(cún)入银行专门的项目资(zī)金账户(hù)，账户资金(jīn)提取(qǔ)须与房屋建设有(yǒu)关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保修期，此后(hòu)购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地(dì)产到(dào)了政策出手(shǒu)临界点，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼和房企重组(zǔ)。一(yī)方面，加大对刚需和改善型需求(qiú)的(de)支(zhī)持力度(dù)，长短(duǎn)兼(jiān)顾(gù)妥善应对局部停贷现(xiàn)象，重(zhòng)点是保交楼保复(fù)工保(bǎo)民生，给予强有力的金融(róng)工具(jù)支(zhī)持。另一(yī)方面，从现在起(qǐ)，对还在正常(cháng)运转(zhuǎn)的房企(qǐ)包括民营(yíng)企(qǐ)业，加大支持力度，由(yóu)优质(zhì)房企牵头并购重组整个行业，为每(měi)个房企配套(tào)AMC和(hé)财团，给予金(jīn)融工具配套。

　　二(èr)，中期来看(kàn)，应(yīng)充分估计形(xíng)势复杂性(xìng)和人(rén)性复(fù)杂性(xìng)，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信(xìn)心(xīn)以及(jí)长(zhǎng)效机制。长效机(jī)制四大关键(jiàn)是推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融(róng)中(zhōng)性稳定和房地产税。定金(jīn)环节，建(jiàn)立(lì)开发商违(wéi)约后定(dìng)金保护机制，如将已支付定(dìng)金冻(dòng)结(jié)至房屋交(jiāo)付(fù)阶(jiē)段，保(bǎo)障购房者定金安全(quán)。签(qiān)订(dìng)合同环节，鼓(gǔ)励(lì)保(bǎo)险公(gōng)司(sī)介入，为房屋重大(dà)延期以及重大缺陷(xiàn)等情况提供充分(fēn)的保障。余款支(zhī)付环节(jié)，建立按工程(chéng)进度付款机(jī)制或交房(fáng)后按揭贷款(kuǎn)机制，充分保(bǎo)护购房者的权益(yì)。资金(jīn)监管环节，引(yǐn)入独立于开发商、银行的第三方资金监管机构，或由政府相(xiāng)关部门直接监管，以此防止资金挪用现象(xiàng)。交付环节，建立(lì)商品房保修期(qī)制度。保修期内，开发商应对房屋质量问题全权负责、免(miǎn)费维修，购(gòu)房者在(zài)保修期(qī)结束后支付(fù)尾(wěi)款。

　　三(sān)，长期来看，取消商品房预售制是大势所趋(qū)。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在(zài)全(quán)国套户比超过1，从(cóng)大开(kāi)发进(jìn)入(rù)存(cún)量(liàng)时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已(yǐ)经过(guò)时(shí)了，该(gāi)取消(xiāo)了，改为现房销售。另一方面，取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的(de)营销手(shǒu)段，而是所见即所得(dé)的过(guò)硬的(de)产品质量和诚信，这才(cái)是(shì)对(duì)购房(fáng)民众的最根本最实质的(de)保障(zhàng)，这样(yàng)将极大的提升开发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 世界上傻子最多的国家，哪个国家傻子多