近两年火爆(bào)的创新产(chǎn)品公募REITs进入密(mì)集分红期，近日(rì)7只REITs陆(lù)续迎来(lái)除息日，公募REITs整(zhěng)体呈(chéng)现出高比(bǐ)例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的REITs产(chǎn)品，平均(jūn)分红比例接(jiē)近(jìn)99％。

　　多位(wèi)业(yè)内(nèi)人士对此表示(shì)，强制分红机制是公募(mù)REITs主要特征之一，稳定分红体现(xiàn)出该类产品长期投(tóu)资价值，通过(guò)观测经营活动现金流、可供分(fēn)配(pèi)现(xiàn)金等指标，也是观(guān)察REITs项(xiàng)目底(dǐ)层资产运(yùn)营情况的“窗口”。他(tā)们也提醒(xǐng)普通投资者注意，与(yǔ)产(chǎn)权类(lèi)项目相(xiāng)比，特许经(jīng)营REITs项目在经营权到期后不再产生现金收益(yì)，特许(xǔ)经营权分红目前已包含了利润分配和本金的归还，在选(xuǎn)择投资(zī)标的(de)时应了解(jiě)资产类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进(jìn)入密集分红期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息(xī)日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额(é)的公募(mù)REITs产品中，2022年(nián)全年分(fēn)配金额占可(kě)供分配金(jīn)额(é)比例(lì)平均为(wèi)98.89％，且绝大(dà)部分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责人对(duì)此表(biǎo)示(shì)，投资公募(mù)REITs的主要(yào)收益来源(yuán)为(wèi)持有期分红收益(yì)，以及基金(jīn)份额交易价格的变化(huà)。基金份额二级市(shì)场价格受到公募REITs资产运营情况及市场因素的(de)综合影响，较易引起波动。与此相比，基金分红预期(qī)则(zé)更有规律(lǜ)可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来(lái)自(zì反映问题还是反应问题，反应问题和反映问题有什么区别和联系)基础(chǔ)设施资产(chǎn)的经(jīng)营现金流，投资人通过(guò)基金募集材(cái)料和信息披(pī)露文(wén)件，结合行业及市场情况，可以分析基础设施项目的经营业绩，作为进行投资决(jué)策的(de)重要参考(kǎo)。

　　“相(xiāng)对于基金(jīn)份(fèn)额(é)二级(jí)市(shì)场价格变(biàn)化(huà)导致的(de)浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基金(jīn)份额持有人实际获得(dé)的(de)现(xiàn)金收益，对(duì)于长期投资(zī)者更具参考价值(zhí)。”中(zhōng)金基金相(xiāng)关负(fù)责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运营高级副总监李华平也表示，根据《公开募集基础设施(shī)证券投资基金指(zhǐ)引（试行）》及(jí)相关法规要求(qiú)，基(jī)础设施(shī)基(jī)金(jīn)应当(dāng)将90％以上合(hé)并后基金年度可分(fēn)配金(jīn)额以现金形式分配给投资者，强制(zhì)分红机制是公(gōng)募REITs的(de)主要特征(zhēng)之一，稳定的(de)分红机制体(tǐ)现(xiàn)出REITs产品长期投资价值。

　　中航基(jī)金(jīn)也认(rèn)为，从投资角度来看，基础设(shè)施(shī)公募REITs同(tóng)时(shí)具(jù)备“股(gǔ)性”和(hé)“债性”双重特点。二级市场(chǎng)价格反映这类(lèi)产品“股(gǔ)性”的一面，分红体(tǐ)现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分(fēn)红要求(qiú)，分红(hóng)类(lèi)似(shì)于债券派息，但不等同于债券的固(gù)定利息回报(bào)，而是由可供分(fēn)配(pèi)现金决定。

　　从机构投资(zī)者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了(le)机构投资者的投资(zī)品类，为资产(chǎn)配置多元(yuán)化提供抓手(shǒu)，具有较强的配置(zhì)价值。另一方面，公募(mù)REITs的分红能够帮助机构投资者稳定(dìng)收(shōu)益(yì)。机构投资(zī)者公募REITs能够(gòu)通过分红获(huò)取相对于投资债(zhài)券相对高(gāo)的(de)收(shōu)益性，在有效(xiào)控制风险的前提(tí)下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分(fēn)红除(chú)了投资收(shōu)益(yì)“落袋为(wèi)安”外，市场对于(yú)未来分红水(shuǐ)平的预期，也是(shì)影(yǐng)响REITs基金(jīn)二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格走(zǒu)势的关键因素之(zhī)一。

　　从(cóng)近期(qī)公募(mù)REITs的二级市场表(biǎo)现看，截至(zhì)4月21日，今(jīn)年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数(shù)收(shōu)于975.99 点(diǎn)，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票和债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年(nián)3月(yuè)31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年(nián)报(bào)，部分(fēn)产品受(shòu)宏观经(jīng)济(jì)的(de)影响，可分配金额完(wán)成率不达预(yù)期，一(yī)定(dìng)程度上影响了公募R反映问题还是反应问题，反应问题和反映问题有什么区别和联系EITs二级市(shì)场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动受多重因(yīn)素的影响，投(tóu)资(zī)收益是影(yǐng)响REITs二(èr)级(jí)市场价格的主要因(yīn)素之一，而稳(wěn)定的分红有利于(yú)吸(xī)引投资者参与(yǔ)公(gōng)募(mù)REITs二级市场的(de)投(tóu)资。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责人也表(biǎo)示，近(jìn)期经济预期恢复，一方面市场(chǎng)热点呈现(xiàn)向(xiàng)股(gǔ)票(piào)和债券回(huí)归(guī)的过程；另(lìng)一方面，基础设施项目的经营业绩相对经济活(huó)力的改善(shàn)有一定的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权日，将对基(jī)金份额的开(kāi)盘指导价做调减处理，调减(jiǎn)金额根(gēn)据单位基(jī)金份额的分红金额进行计(jì)算。除权操作是对分红前后基金(jīn)份(fèn)额净值(zhí)变(biàn)化的修正，使投资人(rén)在基(jī)金分(fēn)红(hóng)前后均可(kě)以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长(zhǎng)期投资的信心，同时需结合(hé)持有产品的(de)特性，关注二级市场扰动(dòng)对整(zhěng)体(tǐ)收益的影响程度。”中(zhōng)航基金相关人士也称。

　　特许(xǔ)经营权分红包括利润分配和本金(jīn)归还

　　普(pǔ)通投资者应了解底层(céng)资产情况

　　多位业内(nèi)人(rén)士还(hái)提(tí)醒，与(yǔ)现有公募基金分(fēn)红前提(tí)是(shì)本金之上的增(zēng)值部(bù)分不同，特(tè)许经(jīng)营权REITs基金运作(zuò)期(qī)间的“分(fēn)红”界定(dìng)为“分派”更为准确，分派的(de)是本金与(yǔ)增值两个部分，两个部分(fēn)之间的(de)比例是变动(dòng)的，与(yǔ)现有公(gōng)募基金分(fēn)红差异很大，大多数普通投资者可能把“分派”金额误认为(wèi)是(shì)持续(xù)分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到期后基(jī)金价(jià)值面临(lín)极(jí)大不确定性，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李华(huá)平表示，目(mù)前公募REITs主要有特许经营权类(lèi)和产权类两大资产类型(xíng)，持有(yǒu)产权(quán)类产品的(de)收益主要包括(kuò)每年(nián)的现金分(fēn)红(hóng)及(jí)资产增值(zhí)的收益，而持有特许经(jīng)营类(lèi)产品的收益主(zhǔ)要(yào)来(lái)自项目每(měi)年的现(xiàn)金分红(hóng)。其中，特许(xǔ)经营权类(lèi)资产的(de)分(fēn)红(hóng)包括了利润分(fēn)配和本金的归(guī)还，两者的比率也是变动的(de)，对特许(xǔ)经营权(quán)类资(zī)产的公(gōng)募REITs可以内部(bù)收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通(tōng)投资者在选择投资标的时，应了解公募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航(háng)基(jī)金也表(biǎo)示，从细分来(lái)看，各类公反映问题还是反应问题，反应问题和反映问题有什么区别和联系募REITs分(fēn)红因底层资产属性不(bù)同(tóng)而形(xíng)成区(qū)别。特许(xǔ)经营权(quán)类的公募REITs产品(pǐn)因其分红相当于包含“本金(jīn)+收益”，分红相对较(jiào)多，债性偏(piān)强。而(ér)产权类的公募(mù)REITs分红主(zhǔ)要(yào)为“收益”，更(gèng)看重(zhòng)底层资产的价值增值，所以相对股性偏强。普通(tōng)投资者(zhě)在选择公募REIT时，需要(yào)考虑底层(céng)资产属性(xìng)，对(duì)所选择产品的二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格和分红有合(hé)理预期。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负(fù)责人也认(rèn)为，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营项目在经营权到期(qī)后不再能产(chǎn)生(shēng)现金收益，因(yīn)此将可供分配金(jīn)额(é)的分配(pèi)理(lǐ)解(jiě)为“分派”比“分红”更(gèng)加准确。基于(yú)这个特(tè)点，剩余经营期限(xiàn)较(jiào)短的特许经(jīng)营项目，通(tōng)常(cháng)具备(bèi)更高的分派率水平。对于剩余(yú)期限较长的特许(xǔ)经营权项目，即使分派率(lǜ)相对较低，也有足够年限(xiàn)收回本金并取得收益。

　　中金(jīn)基金(jīn)该(gāi)负责人提醒投资者注意，特许经(jīng)营权项目的分派(pài)金额包(bāo)含了投资本金，在(zài)不进行(xíng)扩募的情(qíng)况下，基金份(fèn)额单价随着分派进(jìn)度逐年下降是正常(cháng)现(xiàn)象，投(tóu)资(zī)特许经营(yíng)权(quán)REITs的收益来(lái)自项目剩余期限产生的现(xiàn)金流(liú)。

　　“与(yǔ)特许经营(yíng)项(xiàng)目相比，产权类项目(mù)的土(tǔ)地或建筑的(de)剩余使用(yòng)年(nián)限一般较长，再加上到期(qī)后(hòu)通过(guò)对建(jiàn)筑的更(gèng)新改造(zào)或补缴土地出(chū)让金等(děng)追加投资，有(yǒu)机会进一(yī)步延长经营期限。这种类(lèi)似永续(xù)经营的假设反映在基(jī)础资产(chǎn)的(de)估值上，使产权类(lèi)REITs具备更显著的资产投资(zī)属性。”该负(fù)责人(rén)称。

　　观测(cè)内部收(shōu)益(yì)率等指(zhǐ)标

　　评估项(xiàng)目底(dǐ)层资产运营情况

　　在基金分红(hóng)的时点，多位业(yè)内人(rén)士还(hái)表示，在(zài)产品分(fēn)红(hóng)期，投资者(zhě)可(kě)以观测经营活动现金流(liú)、可供分配(pèi)现金、内部收益(yì)率等指(zhǐ)标，来观(guān)察和评(píng)估项目底层资产的运营情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指标中，跟现金相关的指标有两个：一是年(nián)报中披(pī)露的经营活动现(xiàn)金流，二是(shì)可供分配现金，二者存在本质性区别。经营活动产生的现金净流量是指(zhǐ)企业经营、筹资、投资产生的现金流，基于(yú)企业本身经营活(huó)动产生；可供(gōng)分配的现金实(shí)质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利润表的项目(mù)进(jìn)行调整(zhěng)，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作为(wèi)资产(chǎn)配置(zhì)新(xīn)选择，投资(zī)价值体现在相对股债(zhài)市场独(dú)立(lì)的(de)资产(chǎn)配置(zhì)功(gōng)能，比较(jiào)适(shì)合(hé)长(zhǎng)期持有。建(jiàn)议投资者对经营权类(lèi)的资产可以更多关注内部收益率(lǜ)的高低(dī)，对产权(quán)类的资产更多关注分派率高低(dī)。因为公(gōng)募REITs可分配收益(yì)主要来自底层资产(chǎn)的经营净(jìng)现金流，所以底(dǐ)层资产运营情(qíng)况(kuàng)直接(jiē)影响投资回报，投资者可(kě)综合考虑原始权(quán)益人综合实力、运营管理机(jī)构(gòu)实力、公募(mù)基(jī)金管理(lǐ)人(rén)实(shí)力(lì)等(děng)多重因素来选择投资标的。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分红期，由于(yú)分(fēn)红交易带来的短期(qī)博(bó)弈机会仍在，叠加此(cǐ)前市场接连回(huí)调，建议投资者关注有(yǒu)基本面支撑、填权效应相对明显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均会(huì)载(zài)明REITs在(zài)发行首(shǒu)年及次(cì)年的可供分配金(jīn)额(é)预测。投资者可(kě)以(yǐ)将REITs的(de)实际分(fēn)红(hóng)金额与募集材料中披露预测进行比较分(fēn)析，结合经济及(jí)市场的实(shí)际(jì)环境，对(duì)基础设施项目的运营业(yè)绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述(shù)负责(zé)人也称。

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