万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷”的意外走红，让这个位于北(běi)京(jīng)海淀的(de)豪宅(zhái)被全国(guó)知晓，其背后曾宣(xuān)称要做地产界“劳斯莱斯(sī)”的神秘开(kāi)发商(shāng)——中赫集(jí)团，也(yě)被拉(lā)向台前。

　　而如今，万(wàn)柳书院再次(cì)受到舆论关(guān)注，起因中赫集团(tuán)成了共同债务人被中国信达追债，中(zhōng)国信达(dá)为了收回钱款不得不将中赫抵押的(de)75套(tào)万(wàn)柳书院豪宅(zhái)拍卖(mài)。可(kě)问题是，这些房子早(zǎo)已售(shòu)出(chū)，业主并非中赫集(jí)团(tuán)，那些真(zhēn)正斥巨资购入房产的(de)有钱人，房(fáng)子现(xiàn)在莫(mò)名奇妙地被拍卖，算(suàn)是被(bèi)割了！

　　截(jié)至发稿，暂未(wèi)看(kàn)到这些业主(zhǔ)的维权信息，难怪有网友(yǒu)调(diào)侃：“富人被(bèi)割韭菜的时候(hòu)，他们的姿势都那(nà)么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你(nǐ)想(xiǎng)象的那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精(jīng)准收(shōu)割？

　　最惨的可能还(hái)是(shì)债主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是万柳(liǔ)书院”，但(dàn)谁都没想到，这个位(wèi)于海淀核心区位，名校环绕(rào)的顶级(jí)豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中国信达在京东拍(pāi)卖上(shàng)，上(shàng)架了(le)“北(běi)京(jīng)赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限公司不(bù)良债权(quán)转让(ràng)项目”，债权(quán)总额高达近47亿(yì)，该项(xiàng)目的(de)抵押物中(zhōng)，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转(zhuǎn)让项目的(de)处置主(zhǔ)体是(shì)中国信达资产管理股(gǔ)份有限公司北京市(shì)分公(gōng)司（下称中国信达北分(fēn)），处置的是(shì)对北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公(gōng)司（下称赫华恒瑞）的(de)不良债权。截至2023年1月31日，债权金(jīn)额约为(wèi)46.95亿元人民币，其中债(zhài)权本金37.50亿元(yuán)。中(zhōng)赫集团有(yǒu)限公(gōng)司是共同债务人。目前，该项目已(yǐ)有1万次(cì)围观，35名意(yì)向人(rén)。

　　从表面上(shàng)看(kàn)，这(zhè)就是一起中(zhōng)国信达北分讨债(zhài)的故(gù)事，但实际(jì)上，75套豪宅的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳(liǔ)书院(yuàn)总共301户，而且(qiě)早(zǎo)已售罄。如果该报道(dào)属(shǔ)实，说明(míng)这些房子实际(jì)上都是卖出(chū)去了的，是(shì)有(yǒu)人住的。

　　那为什么中国(guó)信达的拍(pāi)卖(mài)页面上(shàng)又注明这75套(tào)房子是(shì)“未出售(shòu)”的状态呢？只能说明这些房子根(gēn)本没有(yǒu)网(wǎng)签(qiān)，也没有房产证！

　　第一财(cái)经的(de)报道证实了上(shàng)述内容。有(yǒu)豪(háo)宅中介(jiè)透(tòu)露(lù)，中赫集团早就把这75套房子抵押(yā)出去，现在还没(méi)资金解抵押，所(suǒ)以不能网签、没(méi)办房本(běn)。

　　作(zuò)为(wèi)海淀(diàn)的顶级豪宅，最强学区房(fáng)，万柳(liǔ)书院的业主基(jī)本都是北京的(de)高端人士(shì)，柳传志、丁磊(lěi)等知(zhī)名商(shāng)业大佬也是万柳书院(yuàn)的业主。另据地产自媒(méi)体“地(dì)产八(bā)卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有不少中赫(hè)集团的(de)高管、合(hé)作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹(tàn)，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付价款并(bìng)实际占有，那么，中(zhōng)国信达转让这笔不良(liáng)债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最(zuì)大的，没(méi)准还是债主中国信达。

　　根据相(xiāng)关法律(lǜ)规定，民事(shì)执行中(zhōng)，业主已经支付价款并(bìng)实际占(zhàn)有，但未(wèi)办理过(guò)户手续(xù)的(de)，如果业主(zhǔ)没(méi)有过错(cuò)，人民法院不得查(chá)封、扣押、冻结，已经查封的可以(yǐ)向法(fǎ)院提出执行(xíng)异议申请，请求法(fǎ)院解除查封，同时可以联合起诉开发商，要求(qiú)退还(hái)购房(fáng)款或办理(lǐ)房产证，并承担违(wéi)约(yuē)责任。

　　此(cǐ)外，今年(nián)4月，人民(mín)法院报公布《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复(fù)》，以(yǐ)司(sī)法解(jiě)释的(de)方式明确了购(gòu)房人的优先权：

　　商品房消(xiāo)费者以居住为(wèi)目的购买房屋并已支(zhī)付全部(bù)价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程(chéng)价款优(yōu)先(xiān)受偿权、抵(dǐ)押权以及其他债权(quán)的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品(pǐn)房消费(fèi)者，在一审法(fǎ)庭辩论终结前(qián)已实际支付剩余价款(kuǎn)的，可以(yǐ)适用前(qián)款规定。

　　也就是说(shuō)，如果这75套房子均为“已售未(wèi)网签”，那么这(zhè)笔不(bù)良债权，实际上是个烫手山芋。可(kě)能(néng)不(bù)仅不能卖出去(qù)回本(běn)，抵(dǐ)押的这75套房子，还会被业主讨回去(qù)。

　　中(zhōng)国信达，将会赔(péi)了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯(sī)”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司中国信达申请不(bù)良债(zhài)权转让，可以(yǐ)追溯(sù)到(dào)金谷信托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中国(guó)信(xìn)达已经成为赫华恒(héng)瑞唯(wéi)一(yī)股东。但此(cǐ)前(qián)，赫华(huá)恒(héng)瑞为中赫集团(tuán)旗下子公司。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中赫置(zhì)地等选择退出了赫(hè)华恒瑞的股东(dōng)行列，中国金(jīn)谷国际信托有限责任公司(sī)成为(wèi)了唯一股(gǔ)东，后者由(yóu)中(zhōng)国(guó)信达资(zī)产管理(lǐ)股份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地(dì)产开发商，相较其他(tā)房企，中(zhōng)赫集团既没有很大(dà)规模，也没有很高的国民知(zhī)名度(dù)，但(dàn)却在北京豪(háo)宅圈留下(xià)一个(gè)个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号(hào)楼，高达30万/平米的天价，成为当时京(jīng)城(chéng)最贵的楼盘，引发了(le)市场强烈震惊。

　　随后开(kāi)发的(de)万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院，更是被誉为“北京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置(zhì)地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等大型(xíng)知(zhī)名房企手中(zhōng)，抢下了(le)北京(jīng)万柳地块，成为北京(jīng)当年的(de)“双(shuāng)料地王”。很(hěn)快(kuài)，万(wàn)柳书(shū)院就以神秘高端的姿态杀入(rù)市(shì)场，无论是一块块从荷兰运回来的(de)灰砖垒起(qǐ)来的五(wǔ)米高墙，还是每棵(kē)成(chéng)本超6万(wàn)的成年(nián)银杏树，还(hái)是(shì)每平米20万(wàn)元的价格，都(dōu)令业内外震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的(de)顶儿、融(róng)创的(de)湖、紫辰(chén)院的树、北平(píng)府(fǔ)的院儿。”从这句顺口溜(liū)中(zhōng)，就可(kě)看出其在(zài)北(běi)京(jīng)豪宅圈(quān)的地位。2014年末上市的它，对手(shǒu)是当(dāng)时(shí)有(yǒu)名的(de)融创观澜嘉苑、佳兆业(yè)广场(chǎng作风建设包括哪些方面问题，机关作风建设包括哪些方面)、恒大华府等，现如(rú)今，它(tā)远远超过(guò)这(zhè)些对(duì)手。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平米的(de)法拍(pāi)房，最终(zhōng)成交价1.09亿(yì)、单价达(dá)到(dào)惊人的(de)36万元/平米，说明万柳书院虽然已经推出了8年之久，但(dàn)其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫(hè)集(jí)团开发的豪宅，也吸(xī)引了(le)不少知(zhī)名人士(shì)，如知名演员宋(sòng)丹丹，就住(zhù)在(zài)钓鱼台七号院。而(ér)柳传志(zhì)、丁磊等知名商(shāng)业大(dà)佬则居住在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集(jí)团的“高(gāo)端路线”，也(yě)因此，它被外界(jiè)贴上了，“卖(mài)北京城最贵(guì)的房，拿北京(jīng)城最贵的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环(huán)的(de)背后，这个地产界“劳斯莱斯”却(què)多次成为被执行(xíng)人，被执行标的高达11亿(yì)。

　　今年(nián)年初，因为履行能力而拒不(bù)履行生效(xiào)法律文书确定义务，中赫集(jí)团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这(zhè)个地步，其(qí)实是(shì)有迹可(kě)循的。

　　事实上，早在今年年初(chū)“万柳(liǔ)书院少(shǎo)爷”走红之时，深蓝财经(jīng)就曾深挖出背(bèi)后的中赫集(jí)团，发现其深陷(xiàn)财务危机。

　　从知名豪宅(zhái)的(de)开发商到(dào)沦为“老赖”，中赫集团实(shí)控人(rén)周金辉的人生轨迹跟着(zhe)急转(zhuǎn)直下。而(ér)追(zhuī)根溯源(yuán)，这(zhè)个(gè)转折点(diǎn)，就在于(yú)收(shōu)购北京国安。

　　近十(shí)年来，房(fáng)企纷纷开始了(le)多元化(huà)转(zhuǎn)型，但转(zhuǎn)型之路并不好走(zǒu)。早在2008年开(kāi)始，中(zhōng)赫集(jí)团就(jiù)尝试(shì)过多元化业务，先后进军能源市场、团(tuán)购网站，但最终(zhōng)都惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉将转型的(de)目光，放到了体(tǐ)育(yù)领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与(yǔ)IDG资本退出后，中(zhōng)赫(hè)集团以35.5亿元(yuán)参(cān)股国安足球俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从(cóng)中信集团手中拿下(xià)北京(jīng)国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全部股(gǔ)权。如果北京国(guó)安的估值一直(zhí)没变，那么(me)中赫集团(tuán)拿下北京(jīng)国(guó)安(ān)，总计(jì)花(huā)费了约(yuē)55.5亿(yì)。

　　看(kàn)到这(zhè)里，有人也(yě)许会感叹：卖豪宅(zhái)真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真(zhēn)的(de)是这样，中赫为什么又要质押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集团及(jí)其实控人(rén)周金辉夫(fū)妇将(jiāng)其手中的中赫集团股份质押陆续(xù)质押，据企查查显示，目前(qián)中(zhōng)赫集(jí)团共有11条股权出质记录。质权人包括海金商业(yè)保(bǎo)理、北京建工、山(shān)东国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北(běi)京国安的时(shí)间完(wán)全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安后，不(bù)仅(jǐn)国安(ān)的经(jīng)营状况没有(yǒu)得(dé)到改善，中赫集(jí)团也被拉(lā)入泥淖。

　　据(jù)北京产权交(jiāo)易所官(guān)网信(xìn)息显示(shì)，2020年(nián)，北京国安足(zú)球(qiú)俱乐部实现营业(yè)收入1.03亿(yì)元，作风建设包括哪些方面问题，机关作风建设包括哪些方面净利润(rùn)-12.09亿元(yuán)。截至2020年末(mò)，该俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解资金(jīn)压力，中赫集(jí)团和周金辉夫妇还在(zài)持续质押手中(zhōng)的中(zhōng)赫集团股份，但(dàn)国安和中赫的经(jīng)营状况却持(chí)续没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次列被执(zhí)行(xíng)人，执行标的高达11亿(yì)，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫(hè)集团股东周金辉(huī)、李彩霞等(děng)共(gòng)同成为被执(zhí)行人，执(zhí)行(xíng)标(biāo)的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月(yuè)，因为履行能(néng)力(lì)而拒(jù)不履行生效法律文(wén)书确定义务，上述被执(zhí)行人成为“老赖”。只(zhǐ)有(yǒu)北京(jīng)国安，目前(qián)幸免于(yú)难。不(bù)过在(zài)实控人(rén)都成为老(lǎo)赖的情况下(xià)，被执(zhí)行10个多亿(yì)的北京国安，又如何能独善其(qí)身？

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