“现在的房地(dì)产很难(nán)再出现像过去十年的(de)系统性行情。”思睿集团合(hé)伙人、首席经济学家洪灏向《红周(zhōu)刊》表示(shì)，房地产行业分化的愈(yù)加(jiā)明显，让(ràng)机构和投资者的关注度(dù)从板(bǎn)块向单个标(biāo)的转移。上海利檀投资董(dǒng)事长(zhǎng)陈昊扬向(xiàng)《红周刊》指(zhǐ)出(chū)，从行(xíng)业来看，无论是业绩，还是(shì)估值，房地产(chǎn)都已经(jīng)双杀到了最底部，而且是反复(fù)地杀到了(le)底部，再往下的空间已经(jīng)不大了。

　　三(sān)道红线等指(zhǐ)标(biāo)

　　成挖(wā)掘个股(gǔ)阿尔法重要参考

　　那么如(rú)何(hé)寻找房地产个股的阿尔法呢(ne)？

　　洪灏提醒，在房地(dì)产赛道中进行选择(zé)，需要非常小心，避免(miǎn)选了(le)半天，标的(de)公司出现(xiàn)爆雷(léi)的情况。除此(cǐ)之外，洪灏指出(chū)，需要满足(zú)以下三(sān)个(gè)基准：有大(dà)的国资背景的、杠杆率(lǜ)较低的(de)、此前没有踩(cǎi)过红线(xiàn)的。

　　他(tā)还表示，如果关注一(yī)下今年房(fáng)地产的开(kāi)发(fā)资金来(lái)源(yuán)，可以发现，其实银行的信贷倾向(xiàng)是不太愿(yuàn)意给房企贷款(kuǎn)的(de)，房(fáng)企的主要资金(jīn)来源来自新盘的销售。但今年新房的销售情况相(xiāng)较一般(bān)。再关注(zhù)一下，哪些(xiē)房企能从银(yín)行拿到(dào)钱(qián)，其实主要还(hái)是那(nà)些有国企背(bèi)景(jǐng)的房企，民营房企(qǐ)相对比较困难(nán)，所以整个行业(yè)出现了一个很明(míng)显的分化，无(wú)论(lùn)是在(zài)销售，还是融资等(děng)各个方面都非(fēi)常明显。现在有国资背(bèi)景的房企在资本市场表现相对较好，但没有国资背景的民营房企股价(jià)大(dà)多表(biǎo)现很(hěn)一(yī)般。

　　陈昊扬则向《红(hóng)周刊》表示，在(zài)房地产行业内，我们的逻辑是(shì)，“寻找最后(hòu)的赢家”。而具体到如何挖(wā)掘，我(wǒ)们会特(tè)别重视企业的成本优势(shì)，更具体一(yī)点，就是它的净借贷水平（净负债率）是不是行业内的最低水(shuǐ)平；利润率是(shì)不(bù)是行业内(nèi)最高的(de)；融资成本是否是(shì)行业内最(zuì)低的；建安成本(běn)是(shì)否也是(shì)业(yè)内最低的；这些都是我们看重的一家房(fáng)企(qǐ)的(de)综合(hé)成本(běn)。

　　需要注意(yì)的是，能够同时满足(zú)上(shàng)述条件的房企并不多。即便是在(zài)国(guó)央企中，仍有部分房企(qǐ)出现(xiàn)了“三道(dào)红线”的“踩线”情(qíng)况，且(qiě)有逐渐恶化的趋势。以(yǐ)A股(gǔ)为例，《红周刊(kān)》根据Wind数据整理(lǐ)发(fā)现，截至(zhì)2022年末，天房发展、陆家嘴(zuǐ)、格力地(dì)产、西藏城(chéng)投、中交地产(chǎn)、中国武夷等国央企“三道(dào)红线”全踩。

　　除此之外(wài)，城建发展(zhǎn)、京投发展(zhǎn)、光明地产、云(yún)南城投、首开股(gǔ)份、珠江股份(fèn)、城投控股等国(guó)央企房企也(yě)踩了“三道(dào)红(hóng)线”中的两条。

　　2022年激进扩张房企

　　需警(jǐng)惕(tì)其重(zhòng)蹈覆辙

　　不(bù)难看出(chū)，即便是(shì)有着较(jiào)稳健(jiàn)特色的国央企(qǐ)房(fáng)企，其财务(wù)指标(biāo)称得上完(wán)全(quán)健康的仍是少数。而更(gèng)加(jiā)值得注意(yì)的是，在2022年，不少国企，甚至地方(fāng)国(guó)企开(kāi)始大举扩张。而这(zhè)无疑又进一步考验着国央企的资金链情况。

　　对(duì)房企而言(yán)，扩张速度的张弛(chí)有度尤为重要(yào)，节奏把握准确，有助于房企储备优质(zhì)“弹药(yào)”；但(dàn)过于乐观(guān)的预判未来(lái)市场(chǎng)，以及过于激进的扩张拿地(dì)节(jié)奏也有可能让(ràng)房企重蹈(dǎo)此前的高杠杆(gān)覆辙。

　　陈(chén)昊扬以其配置(zhì)的(de)一家房企进行举例，它从2018年开始(shǐ)到2021年，连续4年的净借贷比例(lì)都(dōu)维持在33％左(zuǒ)右，完全(quán)没有增加杠杆比(bǐ)例(lì)。而(ér)到2022年，这(zhè)家(jiā)房企明(míng)显感觉到机会来了，其开始在一线城市进行大(dà)举拿(ná)地，净负债(zhài)率(lǜ)也由此前的(de)33％左右水准提高到(dào)45％左右，涨了(le)接近三(sān)分(fēn)之一。与此同(tóng)时，该房企新购入地块也实现了快速的开盘利用率，预(yù)计今年会有更(gèng)多的楼盘入(rù)市。像(xiàng)这类企(qǐ)业就符合“最后的赢(yíng)家”的(de)特点(diǎn)。一(yī)方面(miàn)，在于(yú)它本身储备(bèi)了很多弹(dàn)药，去年(nián)拿地(dì)超1000亿元(yuán)，且(qiě)其中一半在一线城市，另外一半也主要(yào)集中在强二线和二线城市；另(lìng)一方面，它的扩张是有节(jié)制(zhì)地扩张。

　　陈昊扬同样提醒道，与(yǔ)之相反，有些房企的扩张速度让人感觉又回到了2016年、2017年，或者说(shuō)看到了2016年～2020年期间扩张的民(mín)营企业的影子。虽然(rán)说(shuō)，见到机会时要出手，但出手的章法仍(réng)要小心(xīn)，如果负债率扩张(zhāng)得太快，但未来的两(liǎng)年(nián)市场没有(yǒu)想象得那么好，可能会重(zhòng)蹈覆辙。

　　那么如何来(lái)衡量(liàng)一(yī)家房企的扩(kuò)张速度是否激进？陈昊扬向(xiàng)《红周刊》表示(shì)，主要还(hái)是看房企的净负债率(lǜ)水平，在我看来，这(zhè)个(gè)比(bǐ)例如(rú)果超过60％，就是(shì)扩张得过于快速了。

　　不难看出，这一标准要(yào)比(bǐ)“三道红(hóng)线”对房企的净负债率要(yào)求不得高于100％要更加严格。陈(chén)昊扬解释，当(dāng)前房地产(chǎn)行业的复(fù)苏速度并没有(yǒu)那(nà)么(me)快，所(suǒ)以要(yào)规避公(gōng)司净负债率(lǜ)提(tí)高到一个(gè)比较危(wēi)险(xiǎn)的水平(píng)。

　　《红周(zhōu)刊(kān)》对(duì)在2022年拿地(dì)较积极的房企梳(shū)理发现，中交地(dì)产、中国金茂、华(huá)发股份、越秀地(dì)产、绿(lǜ)城中国、保利发展等房企2022年净(jìng)负债率都(dōu)在60％之上。其(qí)中，中(zhōng)交地产净负(fù)债率(lǜ)持续居高不下，在2020年至2022年期间，依(yī)次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜(xiān)明对比的是，华润置地、中国海外发展、万科A、滨江集团、招商(shāng)蛇(shé)口、龙湖集团(tuán)等房企在践行较积极的拿地策略的同时，也(yě)较好地控制了公司的(de)扩张速(sù)度与净负债率(lǜ)水(shuǐ)平（见附表）。

　　滨江集团等(děng)个别民营(yíng)房(fáng)企(qǐ)

　　或具备“最后赢家”的黑马特质(zhì)

　　陈(chén)昊(hào)扬指出，实(shí)际(jì)上，他们是(shì)以同一筛选标准来看国央(yāng)企与民营房企，但在各(gè)维度的实际表现上，国(guó)央企确(què)实会更(gèng)胜一筹。如国(guó)央企的融资成本(běn)更低，融资渠道也更顺畅(chàng)，能够(gòu)做到(dào)想融就融，这样，国(guó)央企自然而然就(jiù)具有天然优势(shì)。

　　虽然对比民(mín)营(yíng)房(fáng)企，机构更(gèng)加(jiā)看好(hǎo)国(guó)央企，但这也并不意味着，民营企业(yè)中就没有“黑马”的(de)存在。

　　据(jù)《红周刊》梳理发现，仍有少数民(mín)营房(fáng)企同(tóng)样受到机构的青睐。比(bǐ)如，根据2023年一季报，滨江集团的十大流(liú)通股(gǔ)东中新进(jìn)了“中国工商银(yín)行(xíng)股(gǔ)份有限公司－景顺长城中国回报灵活配置混合型证券投资(zī)基金”“全国社保基金(jīn)一一六(liù)组合(hé)”等。

　　除此之外(wài)，自2021年(nián)开始，百亿私(sī)募珠海阿巴马(mǎ)资产管理有(yǒu)限公司就长期持有滨(bīn)江集(jí)团(tuán)。根据(jù)一(yī)季报，该(gāi)资产公司的几只(zhǐ)产(chǎn)品合计持有(yǒu)滨江集团9543万股，约占(zhàn)流(liú)通A股的3.56％。

　　滨江集团的(de)受青(qīng)睐，和其自身的基本面表现存在一定关(guān)系(xì)。2020年以来的近三年时间，房地产市场整体在走“下坡路”，但作为杭州本土房企的滨江集团(tuán)仍是表现出较强的韧劲，2020年以(yǐ)来(lái)，滨江集(jí)团(tuán)在业绩表现、销售规模、新增土储、股(gǔ)价(jià)表现等(děng)多维(wéi)度都表现了较强的增(zēng)长势头(tóu)。

　　业绩方面，2020年～2022年期(qī)间，滨江集团(tuán)扣(kòu)非(fēi)归(guī)母净利润依次为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元；依(yī)次(cì)实(shí)现同(tóng)比增长32.74％、40.40％、24.60％。而(ér)根据近期发布的2023年一季(jì)报，今年一季度，滨江集团更是实现了扣非(fēi)归母净利润5.41亿元，同比增长134.07％。

　　在房(fáng)地产“青铜时(shí)代”仍能保持自身(shēn)业绩的持续增(zēng)长(zhǎng)，和滨江(jiāng)集团扎根杭州的战略布局关系密切(qiè)。根(gēn)据(jù)2022年(nián)年报，滨江(jiāng)集团有(yǒu)近七成营收来(lái)自杭州地区，而在(zài)2021年，杭州地区的营收比重只占到近六成。近(jìn)三年(nián)持(chí)续稳居(jū)杭州房(fáng)企销售排名第(dì)一。

　　与(yǔ)此同时(shí)，滨江集团在(zài)杭州(zhōu)的土(tǔ)储补充同(tóng)样较为积极，根(gēn)据诸葛找房、住(zhù)在杭州网(wǎng)数据显示(shì)，2020年、2021年、2022年在(zài)杭拿地金额依次为404.6亿元(yuán)、237.1亿(yì)元、479.4亿(yì)元，同(tóng)样持(chí)续稳居杭州(zhōu)的本土(tǔ)第一。

　　而滨江集团在(zài)杭州的较突出(chū)表现，也让滨江集团的房企排名迅速提升。到(dào)2023年，滨江集团的房企排名已冲进前十，根据中指数(shù)据，2023年前(qián)4月，滨江集(jí)团实现销售(shòu)额607.3亿(yì)元，位列(liè)房(fáng)企第九位(wèi)。

　　值得(dé)注意的是，2020年至(zhì)今，滨江集(jí)团股(gǔ)价翻了(le)超一倍以(yǐ)上(shàng)，而近期，滨江集团更是迎(yíng)来(lái)多家机构的集中调研(yán)。滨(bīn)江集团(tuán)发布(bù)公(gōng)告表示，公司于(yú)5月10日(rì)接受(shòu)了(le)信达证券、金(jīn)鹰(yīng)基金、建信养老、新华养老等(děng)18家机构调研(yán)。

　　产业(yè)链布局重点移至存量赛道

　　机构(gòu)在(zài)下游(yóu)家纺、家居、物业觅α

　　实(shí)际上房地产开发只(zhǐ)是房地(dì)产产业(yè)链上(shàng)的(de)中游环(huán)节，其(qí)上游主要为钢铁、水泥、建材、玻纤等材料供应商(shāng)，而(ér)下游应用行业主(zhǔ)要包括中介(jiè)服务、家用电(diàn)器、物业(yè)管理、家居用品。综(zōng)合《红周刊》的采访，房地(dì)产开(kāi)发环节与上游(yóu)材(cái)料端息(xī)息相(xiāng)关，新(xīn)盘中国人在德国受歧视吗，德国人很排斥中国人吗(pán)开工不足导致上游不被看好(hǎo)，机构寻觅个股阿尔法的思路渐渐移至(zhì)下游。“中(zhōng)国(guó)房地产行业在进入存(cún)量(liàng)房(fáng)时(shí)代，所以(yǐ)对地产(chǎn)产(chǎn)业链(liàn)，尤其(qí)是偏(piān)消费属性的(de)家装家居(jū)领域，我们(men)相对看好，因为(wèi)居民保有(yǒu)的住房规模越来越(yuè)大，随着时间的增加，内装更新的需(xū)求(qiú)也会越来越多(duō)。美国过去的数(shù)据充(chōng)分说(shuō)明(míng)了这一点，在新房销售(shòu)见顶之后，家(jiā)具消费的(de)增长却一直都很(hěn)好中国人在德国受歧视吗，德国人很排斥中国人吗(hǎo)。对(duì)于地产产业链(liàn)，我们(men)相对看(kàn)好和内装相(xiāng)关的行业，例(lì)如消费建(jiàn)材、家居(jū)装饰等。”万家(jiā)基金人士(shì)表示。

　　而根(gēn)据《红周(zhōu)刊》对下(xià)游细分中相关赛道(dào)龙头年内表现的统计，目前暂居前两(liǎng)位的(de)都是(shì)来自家纺赛道的(de)公司(sī)，它(tā)们分(fēn)别是富安娜和水星家纺，特别是前者在月线连收七根阳线的基础(chǔ)上，年(nián)内迄今(jīn)涨幅已经逼(bī)近30％。

　　以前者为例，富安娜主要从事纺织家居、睡眠家居、生活类产品(pǐn)的研发(fā)、设计、生产(chǎn)及销售，旗(qí)下拥有原创“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨(xīn)而乐”和“酷奇智”自(zì)有品牌。第一季度报告显示，报告期内(nèi)，富安娜实现营业收入约(yuē)6.2亿元(yuán)，同(tóng)比减少7.57％；不(bù)过实现归属于上市公(gōng)司(sī)股东的净利润约(yuē)1.11亿(yì)元，同比增长(zhǎng)5.28％。

　　而从上市公司一季(jì)报的(de)十大流通股股东(dōng)来看，能(néng)够发现该股(gǔ)早已成(chéng)为(wèi)基金重仓股的天下，彼(bǐ)时包括公募的中(zhōng)欧价值(zhí)发现、中欧潜力价(jià)值、工银瑞信灵动价值、宝盈(yíng)新价值和私募的明河2016，都在其(qí)中出现，占据了半壁江山。需要(yào)强(qiáng)调(diào)的是，中(zhōng)欧(ōu)的两只基金都是价值派基(jī)金经理曹名长在管的产(chǎn)品，首季其同时重仓的房地产产(chǎn)业链股票(piào)还有(yǒu)金地集团和大亚圣象。

　　对比而言，前几年曾经风光(guāng)一时的家居(jū)板(bǎn)块也(yě)因疫情、消费复苏进程缓慢(màn)等多因(yīn)素一度(dù)沉(chén)寂，不过好(hǎo)在困境反转露出(chū)曙光，家居(jū)板块中年内表现(xiàn)最好的是志邦家居。同(tóng)一时间段(duàn)，该(gāi)股年(nián)内上涨(zhǎng)已经(jīng)超过23％，从业(yè)绩来看，无论是(shì)营收还是归母净利润，公司都实现了同比双(shuāng)升(shēng)。

　　从(cóng)公司的十(shí)大(dà)流(liú)通股(gǔ)股东来看，《红周刊》发现(xiàn)广(guǎng)发基金经理(lǐ)罗(luó)洋慧眼独具，一季报中他管理的广发策(cè)略(lüè)优选和广发安宏回报均增加了持(chí)股，而(ér)这(zhè)两只产品(pǐn)也成为志(zhì)邦家(jiā)居(jū)十(shí)大流(liú)通股股东中仅(jǐn)有的两只公募。有意思的是，他似乎对于定制(zhì)家居类标的情有独钟，在(zài)另一家赛(sài)道公(gōng)司(sī)金牌橱柜中，他管理的全(quán)部三只产品均登榜十大流通股(gǔ)股东，其也成为他的独(dú)门重仓股。

　　除去家居(jū)家纺外，下游的物业(yè)股也越来越(yuè)被机构(gòu)所青睐，不过这类标(biāo)的(de)大多在香(xiāng)港上(shàng)市，如何选择成(chéng)为难(nán)题。对此，前述上海公募(mù)基金经理举例分析(xī)：“物业服务不是一个高毛(máo)利的(de)行业(yè)，挣钱(qián)很(hěn)辛苦，我选公(gōng)司还是希望(wàng)挣的是市(shì)场(chǎng)化应(yīng)该挣的钱，以我(wǒ)曾经买的绿城(chéng)服务为例，它在中(zhōng)高端楼盘(pán)占比是比较高的，每年到期的合(hé)同里提价成功率在30％～40％。它能做到滚动的大部(bù)分项(xiàng)目到(dào)期之(zhī)后，经(jīng)过两(liǎng)三轮合(hé)同周期(qī)还(hái)能(néng)做到产品提价(jià)。”

　　“行业里真正能做(zuò)到产品提价的公司很少，因为物(wù)业(yè)公(gōng)司很容易一开始是挣钱的，后面因为保安这些固定人员成(chéng)本的年(nián)度增长，不过服务没有特别好，客户(hù)没(méi)有那(nà)么(me)满意，能(néng)做到提(tí)价难度是非常大(dà)的。但(dàn)是(shì)该公司能在(zài)业内(nèi)做到到期之后提价率(lǜ)比较高(gāo)，这跟它的定位(wèi)和比较(jiào)好(hǎo)的服务是有关系(xì)的。”他进一步强调(diào)。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 中国人在德国受歧视吗，德国人很排斥中国人吗