一线(xiàn)城市，也不端着了。

　　昨天(tiān)，深(shēn)圳取(qǔ)消二手房指导价的消息在房产圈刷(shuā)屏了。

　　这条(tiáo)消息为什么(me)这么重要？首先二手房指导价被称(chēng)为“核弹级(jí)”政策(cè)，其次深圳几(jǐ)乎是最(zuì)后一个还在“认真”实(shí)施这条政策(cè)的(de)城市，最(zuì)后深(shēn)圳是房价前三(sān)的核心(xīn)城市。所(suǒ)以(yǐ)，深圳的一举(jǔ)一(yī)动都具有风(fēng)向(xiàng)标意义。

　　有分析人(rén)士指出，深圳二手(shǒu)房指导价如果(guǒ)取消，首先有利于(yú)深圳二(èr)手(shǒu)房回暖，然后(hòu)二手房(fáng)回暖有利(lì)于深圳(zhèn)楼市总体(tǐ)回暖，最后深圳楼市回暖有利于全(quán)国楼市回暖(nuǎn)....

　　看吧，这(zhè)妥妥(tuǒ)的“蝴蝶(dié)效应”。

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　　“核弹调控”退(tuì)出(chū)？

　　昨天，深圳(zhèn)疯传“二(èr)手房指导(dǎo)价(jià)”正(zhèng)式结束。传言称：二手房贷款不(bù)按官方(fāng)参考(kǎo)价(jià)（指导(dǎo)价），银行核(hé)定(dìng)房价以网(wǎng)签备案价和评估价(jià)孰低(dī)为准。

　　自此(cǐ)，参考价真正变成了“参考价”。

　　目前没有(yǒu)看到(dào)官方文件。据证券时(shí)报21日消(xiāo)息，目前深圳多家大行表(biǎo)示“尚未(wèi)接到(dào)正式通知，目前(qián)仍(réng)按参考价办(bàn)理(lǐ)按揭”。所(suǒ)以(yǐ)还需要持续的关(guān)注。

　　易居研(yán)究院研究(jiū)总监严(yán)跃(yuè)进认为，本次政(zhèng)策大概(gài)率为真，更多体现为(wèi)银(yín)行贷款等领域按照(zhào)新的规则(zé)进行，但(dàn)不(bù)会(huì)出台正式文件。

　　有(yǒu)时候，有些事情，是不用发文件的。毕竟可以“窗(chuāng)口指导”。

　　2021年2月8日，深圳楼市二(èr)手房(fáng)指导价横(héng)空出世。当时，深圳(zhèn)一口气公布了全(quán)市3595个小区的参考价(jià)，很多南(nán)山(shān)、福田、宝安(ān)中心区的(de)高价盘，直接(jiē)按照(zhào)当时的市场价打了5折(zhé)、6折来“指导(dǎo)”，银行只能按照指导价来计算(suàn)首(shǒu)付、发放(fàng)贷(dài)款(kuǎn)。

　　当(dāng)时(shí)大家还不觉得厉(lì)害，但经历了这两年的痛苦，才(cái)深(shēn)知为啥叫做——“核弹级”。

　　举个例子，市场价1000万(wàn)的房子，如果不(bù)“指导”，可以(yǐ)首付3成(chéng)即300万(wàn)；如(rú)果指导(dǎo)价打七折即(jí)700万，那(nà)么首付3成(chéng)210万(wàn)，加上(shàng)需要全款支付的部(bù)分，实际首付去(qù)到(dào)了510万，相当于首付5成了（多给210万首(shǒu)付）。这(zhè)直接让(ràng)大(dà)批量买家，失去了购房能力(lì)，相当于强势“降杠杆”。

　　自深圳推行二手房(fáng)参(cān)考(kǎo)价以后，东莞、宁波、成都、三(sān)亚(yà)、西安、合(hé)肥(féi)、广(guǎng)州(zhōu)等10多个城市陆续(xù)跟进。事实(shí)也确实证明(míng)了，这条政策的“核弹”级(jí)别。

　　到了(le)2021年10月(yuè)，根据(jù)安居客(kè)的统计，实施二手房(fáng)指导价的10个城(chéng)市(shì)，有8个挂(guà)牌价降(jiàng)了。

　　2022年受到疫情(qíng)的(de)影响，二手(shǒu)房更(gèng)是惨不忍睹(dǔ)。以(yǐ)2022年12月数据为例，全国70个(gè)大中城市房(fáng)价只有6个同比上涨，其(qí)他的泥沙俱下。

　　2

　　深圳，有人付出了沉重代价(jià)

　　据深圳乐(lè)有家研究中(zhōng)心数(shù)据显示：成交量上，二手房(fáng)指导价出台(tái)当年，深圳(zhèn)二手住宅成(chéng)交量同比下滑57％。2022年继(jì)续腰斩，成交量(liàng)同比下滑(huá)47％，全年成(chéng)交量仅2.2万套，创近二十年最低记录，相(xiāng)较(jiào)2020市场(chǎng)高峰缩水近八成。

　　价格方面，与(yǔ)二手(shǒu)房指(zhǐ)导(dǎo)价发布当月(yuè)相比，如(rú)今二手房挂牌价低于及接近(jìn)参考(kǎo)价的(de)房源占(zhàn)比大幅增加(jiā)。2023年(nián)一季度，深圳(zhèn)各(gè)区二手房(fáng)成交TOP10小(xi叮当镯一般是什么材质，叮当镯为什么那么便宜ǎo)区中，过半成交(jiāo)价低于参考价。

　　只有真实经历其中的(de)人，才(cái)能深切的感知其威(wēi)力。

　　深(shēn)圳房东，斩仓的新闻不绝于(yú)耳。

　　据说(shuō)一位码农三年前高杠杆买了2套华润城，月(yuè)供12万(wàn)，最终亏损(sǔn)1000万破产。据媒体推(tuī)测，如(rú)果案例属(shǔ)实，买家的实际购房成本高达20万/平，目前价格跌至14万/平，叠加这三(sān)年的房(fáng)贷和持有成本，差(chà)不多亏损超千(qiān)万。

　　深圳一大批人这(zhè)两年感(gǎn)受(shòu)到了太多(duō)“心酸”。二手(shǒu)房成交量创下多年新低，学区(qū)房神话(huà)不(b叮当镯一般是什么材质，叮当镯为什么那么便宜ù)再(zài)，房产中介的日(rì)子难过，投资客挥(huī)泪斩仓(cāng)....

　　在稳楼市的(de)基调下，2022年以(yǐ)来(lái)，实施了二手房指(zhǐ)导价的城市(shì)陆(lù)陆续续低调退出，目前只有深圳(zhèn)还是最后(hòu)的“堡垒”。

　　3

　　“风向标”意义明显

　　最近一线城市也不端着了。

　　近日，北京在房山区试点多子女家庭和职住平衡家庭购房支持(chí)政策(cè)。上海(hǎi)也考虑予以多孩家庭在新房计分制(zhì)度政策上的(de)支持。

　　从最(zuì)新(xīn)公布的3月份70个(gè)大中(zhōng)城(chéng)市商品(pǐn)住宅销(xiāo)售价格变动情(qíng)况来看，广州、深圳的新房、二手房(fáng)价(jià)格仍然是(shì)同比去年依(yī)然是下降的(de)。

　　北京、上(shàng)海已(yǐ)经同比增长了，其他二(èr)线(xiàn)城(chéng)市(shì)如杭州、成都、南京、合肥等城(chéng)市价格(gé)都是(shì)同比(bǐ)上涨的。

　　广州、深圳能不(bù)急(jí)吗？

　　事实上，上面可能更急。3月份，两部门联合发文，全面推动二手房“带押过户”全国实(shí)施，这(zhè)是一条被广泛好评的(de)新政。对于激活(huó)二手房交(jiāo)易，具有定(dìng)海神(shén)针般(bān)的作用。

　　住建部部(bù)长(zhǎng)倪(ní)虹(hóng)近(jìn)日(rì)更(gèng)是指出：建筑(zhù)业、房地产(chǎn)企业(yè)要(yào)发挥国民经济“顶梁柱”“压舱石(shí)”作(zuò)用。回(huí)归到(dào)常识，从字面(miàn)理解一下这(zhè)两(liǎng)个词(cí)，意思就是——顶梁柱(zhù)如果不行了(le)，上面不就塌了(le)嘛？压(yā)舱(cāng)石如(rú)果压不住(zhù)，小船不就翻了？

　　也(yě)许(xǔ)，今(jīn)年扶持楼市的政策，还有一大波正在路上...

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