文：任泽(zé)平(píng)团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预(yù)售制了(le)。 1月17日召(zhào)开的(de)全国住房(fáng)和城乡(xiāng)建设工作会议提出“有(yǒu)条件的可以(yǐ)进行现(xiàn)房(fáng)销售”，不(bù)足(zú)一个月时(shí)间(jiān)，已(yǐ)有山(shān)东、安徽、河南、四川(chuān)、广东等地明确表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制(zhì)了(le)，用你的钱，建你的(de)房子，还烂尾(wěi)了，这是(shì)对购(gòu)房者的不(bù)公平。以后谁有钱谁建房，没钱(qián)没实力的别建了，不(bù)能把包袱甩给老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)和社会(huì)，这是房地产从大开发时代步入高(gāo)质量发展阶段的必然趋势，也是对购(gòu)房老百(bǎi)姓(xìng)的(de)最(zuì)大保护。98年房改时，全(quán)国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全国套(tào)户(hù)比超过(guò)1，保送生是什么意思 如何成为保送生，中考保送生是什么意思从大(dà)开发进入存量时代，对购房民(mín)众不公平的预售制已经过时了，该(gāi)取消(xiāo)了，改为现房销售(shòu)。以(yǐ)后(hòu)一手交钱(qián)，一手交房(fáng)，天经地义。当然二(èr)次房改是个(gè)技术活(huó)，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债(zhài)务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制，长效(xiào)机制四(sì)大关键是推(tuī)动城市(shì)群(qún)战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税。如果(guǒ)按(àn)照经(jīng)济(jì)规律办事，中国一定(dìng)能实现房地产软着(zhe)陆和长期平(píng)稳健康(kāng)发展，跨过这道(dào)关(guān)，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为什么要取消预售制、改为现(xiàn)房销售？大家想想，绝大部(bù)分(fēn)商品(pǐn)是(shì)一手交钱(qián)一(yī)手交货，预售制是对购买者的单(dān)方面不公平(píng)制度，购(gòu)房老百(bǎi)姓(xìng)几(jǐ)乎承担了所有商品不能(néng)交付的风险(xiǎn)。从个人层面看，预售制对购房者非常(cháng)不(bù)公平，比(bǐ)如，交房等待期一般为两年(nián)，在此期(qī)间，购房者不仅承担银行利息(xī)，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚至不能交(jiāo)房的风险。从行(xíng)业层(céng)面看，预售制助推部(bù)分房企过度(dù)举(jǔ)债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁(gē)置等系列风(fēng)险。取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房销售，这样有(yǒu)助于落实(shí)中央房住(zhù)不炒精神、有助于保障(zhàng)购(gòu)房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预(yù)售制度(dù)？预(yù)售制度怎么来的(de)？国外什么情况？简单科普一下(xià)：商品房预(yù)售最早源于中国(guó)香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是(shì)一种开发商放杠(gāng)杆的方式。98年(nián)房改，由于(yú)商品(pǐn)房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了(le)商品(pǐn)房预售制(zhì)度。其实，当前世(shì)界不少国家(jiā)存在预售(shòu)制。但是，重点来了(le)！发(fā)达国(guó)家一(yī)般(bān)有严格(gé)的(de)监管保障措施(shī)，开发商在项(xiàng)目获得(dé)政府批准后(hòu)才可以开始销售，买(mǎi)家在购买期(qī)房后(hòu)并非像中国一样(yàng)在支付完首付款后(hòu)从银(yín)行一(yī)次性贷款支付剩余全(quán)部(bù)房款，而是根据开发商工程(chéng)进度(dù)在完全(quán)交房前进(jìn)行分期支付(fù)。所以(yǐ)，预售制度是需要严格的资金监管、分(fēn)期支付(fù)以(yǐ)及违约处罚措施作为保障的，如(rú)果(guǒ)没有这(zhè)些保(bǎo)障措施，一定会触(chù)发风险，对购房民众不公平，所以不(bù)如(rú)借机(jī)取消预售制度(dù)，以后改为现房销售。客(kè)观讲预售(shòu)制度有一定历史阶(jiē)段性，现在中国住(zhù)房进(jìn)入(rù)存量时代，取消预售(shòu)制度(dù)有助于降负(fù)债降杠杆，不(bù)再(zài)把烂尾风(fēng)险甩给老百姓(xìng)和社会，当然这需要配套房企债(zhài)务重组、复(fù)工(gōng)保交楼、恢复市场(chǎng)信心和房地(dì)产(chǎn)长效(xiào)机制(zhì)。这是个技术活，只(zhǐ)要(yào)坚(jiān)持市场(chǎng)化改革，中国一定能化(huà)解这个难(nán)题(tí)，让房(fáng)地产回归实体(tǐ)经济和(hé)居住属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲(jiǎng)，如果取消(xiāo)预售制，改为现房销(xiāo)售(shòu)，开(kāi)发(fā)商将(jiāng)拼的(de)不(bù)是五花八(bā)门(mén)、眼花缭乱、不(bù)知道能不(bù)能兑(duì)现的营销手段，而(ér)是所见即所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信(xìn)，这才是对购房民众的最根本最实质的(de)保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量(liàng)，实现良(liáng)币驱逐劣币。所有商业的(de)本质(zhì)是向善，是以客户为中心，房地产也(yě)不能例外，老(lǎo)百姓买(mǎi)房子(zi)是(shì)天(tiān)大(dà)的事，烂(làn)尾(wěi)毁三代，好房幸福一(yī)家(jiā)人。从这个角度，取消预(yù)售制、实(shí)施现房销售(shòu)是实现(xiàn)老百(bǎi)姓安居(jū)乐业、社会(huì)长治久安(ān)、行业企业健康发展的重大措施。在当前的情况下，取(qǔ)消预(yù)售制要(yào)结(jié)合稳楼市、房地产(chǎn)软着陆、打通金融支持当期三(sān)好(hǎo)生、新模(mó)式等综合施(shī)策。

　　作者十年前(qián)在(zài)国(guó)务(wù)院发展研究中心参与财税改革(gé)方案研究时，对预售制、房地产(chǎn)税、人(rén)地挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率等进行(xíng)过长期系统(tǒng)的专项研究。（参考后(hòu)来形成(chéng)的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确(què)实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预(yù)售资金第(dì)三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期房交易立(lì)法，设置期房预付(fù)款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资(zī)金由银(yín)行监(jiān)管(guǎn)，享1年保修(xiū)期后付(fù)尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五十年代(dài)在中国香(xiāng)港，楼宇出租是(shì)地产行(xíng)业盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题(tí)，分层销售孕育而生。20世(shì)纪50年代，中(zhōng)国香港还未推(tuī)行公(gōng)共(gòng)房(fáng)屋制度，许多人栖身于木屋或(huò)者其他(tā)临时(shí)住宅，住房的(de)需求是相当高(gāo)，不过大多数(shù)居民(mín)的储蓄很少(shǎo)。当时(shí)楼(lóu)宇买卖多数以一(yī)整栋(dòng)楼为(wèi)单(dān)位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出(chū)租是中国(guó)香港地产行业盛行的(de)方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题(tí)。针对(duì)这一系列问(wèn)题，不少地产商开始探求(qiú)新(xīn)的方式，如把楼宇(yǔ)契约切(qiè)开，即“分契(qì)”，然后将楼(lóu)宇分层出售。这模(mó)式一经(jīng)推行，购买楼(lóu)宇的市民数量有所增(zēng)加，开发商资金周(zhōu)转加快。

　　在分层出(chū)售的基础上，将(jiāng)“按揭”模式引入房地产(chǎn)销售，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底(dǐ)霍英东创(chuàng)办立信(xìn)置业有限公司(sī)，凭借商业直觉和多年(nián)经(jīng)营杂货铺、海上驳运业(yè)务(wù)的经验，对于商品流(liú)通、资金周转(zhuǎn)有着独到的见(jiàn)解(jiě)，在努(nǔ)力寻(xún)求(qiú)方(fāng)法(fǎ)加快自身资金周转。当时(shí)其在购下九(jiǔ)龙(lóng)的一块地盘(pán)后，除(chú)了分层(céng)出售(shòu)、还印发售楼说明书，上有文字(zì)详尽说明(míng)楼(lóu)宇的地势(shì)环境、建筑材料、分层价(jià)格、订购方法等。此外，“卖楼花(huā)”是另(lìng)外一个亮点，即先(xiān)收(shōu)取买家的订金，采用类似(shì)租金的分期付(fù)款形式，等新楼落成时(shí)，收齐买家的钱，买家(jiā)就拥有了(le)自己的房产。这(zhè)种方式减轻(qīng)了民众购房的资金压力，加速(sù)了房(fáng)屋的建(jiàn)造(zào)和销(xiāo)售，也解(jiě)决了制造商的资(zī)金问题，降(jiàng)低投资风险，在当时可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式(shì)成为当(dāng)时中国香(xiāng)港房地产市场的一大特色，纵观中国香港房(fáng)地(dì)产市场的改革，“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)高效率地解决了核心的住房供不应求(qiú)的(de)问(wèn)题(tí)，使(shǐ)房市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花(huā)模式推动了中国香港楼(lóu)市几十年繁荣，但(dàn)期(qī)间(jiān)也出现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管部门不(bù)断完善、规(guī)范化，建(jiàn)立健(jiàn)全(quán)的监管机制(zhì)，促(cù)进市场健康发展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的一个楼盘因建(jiàn)筑费用超支停工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年(nián)后，中(zhōng)国香(xiāng)港管理部门提升了对于(yú)预售楼花制度的监管，即(jí)要(yào)求开发商在预售(shòu)前，确保(bǎo)地价款已(yǐ)经全部支付，还要证明自(zì)身有资金等能力把项目完成，资金(jīn)需放入律师(shī)所托管，支取时需律所(suǒ)和建筑师的核准(zhǔn)。为了防(fáng)止(zhǐ)开发商、律所、建筑师等造假，套取监管(guǎn)账(zhàng)户资金，中国香港(gǎng)要求(qiú)律(lǜ)师(shī)行(xíng)在银行开设(shè)的信(xìn)托(tuō)账户（监(jiān)管账户(hù)）、开发商操作等(děng)采取全透明化机制，且银(yín)行的责任上升，如(rú)出现(xiàn)房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最大风险方(fāng)，后续需自身推(tuī)动项目完工。随着(zhe)监管体系逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供(gōng)给量少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代(dài)，中国内地(dì)面临住房需求大和供给量短(duǎn)缺问题，引入(rù)“卖楼花(huā)”制度。建国以来，中国内地(dì)优先发展(zhǎn)重工业，强调基础建(jiàn)设，这一(yī)导(dǎo)向使前期(qī)发展工业化的进(jìn)程大于城市化进程，唯有解(jiě)决住房(fáng)基础等城市化配(pèi)套问题，才能(néng)进一(yī)步推进城市化(huà)。但当时推行的是(shì)“统一管理，统(tǒng)一(yī)分配，以租养房”的福利分房制度，住房市场发(fā)展(zhǎn)起步较晚、增速较(jiào)慢，福利分房制度也出现了分配不公、效率低、配套差等问题，因(yīn)此福利分房制度不再(zài)适用于(yú)当时的国情。叠加(jiā)房地产市(shì)场面临商品房的需求(qiú)量大(dà)，而社会缺(quē)少(shǎo)大型房地产开(kāi)发商，商品房(fáng)供应(yīng)量小(xiǎo)的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地(dì)房地产市场的(de)一针强心剂。从1994年起，中国(guó)内地逐步(bù)引进(jìn)中国香港预(yù)售商品房制度，先后出台(tái)多项(xiàng)文件，大力支持国内房地产市场改(gǎi)革。例如(rú)，1998年，国务(wù)院(yuàn)出台《关于进一(yī)步深化城镇(zhèn)住房制度(dù)改革(gé)，加快住房建设的通知(zhī)》文件，决(jué)定停止住房无偿实物分配(pèi)，逐(zhú)步实行住房(fáng)分配货币化、住(zhù)房供给商(shāng)品化、社(shè)会化的住房新体制，从计划(huà)经济(jì)下的福利分房(fáng)转向市场经(jīng)济(jì)的商品房。房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)采用(yòng)预(yù)售(shòu)制，允许开发商卖(mài)期房，解决了房企缺少资金和开发时(shí)间周期(qī)长的(de)两大难题，开发商以预(yù)售款撬动下(xià)一个项目的开发，形成滚动开发模式，住房供应(yīng)速度(dù)加快(kuài)。自此中国内地开始房改货币化(huà)，中国(guó)人(rén)民银行等多方迅速出台(tái)相(xiāng)关的(de)信贷(dài)政策，支持购房者，极(jí)大作用推(tuī)动了房地产市(shì)场的(de)发展。

　　引入中国香(xiāng)港(gǎng)“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形成契(qì)合中国内地的商品房预售制度。预售制的初衷是为(wèi)了缓(huǎn)解房企(qǐ)资金压力，加快城镇(zhèn)住房建设(shè)。具体来说，是指房地产开发企业(yè)将正在建设中(zhōng)的房屋(wū)预先(xiān)出(chū)售给(gěi)购房者，由购房(fáng)者支(zhī)付(fù)定金或(huò)房(fáng)款的(de)行为。区别于中国(guó)香港，在(zài)中国(guó)内(nèi)地实践过程中，商品(pǐn)房预售流(liú)程为：房地(dì)产(chǎn)开发商办理预售许可证-签订商品房买卖合同-进(jìn)行备案(àn)登记(jì)和(hé)预告(gào)登记-交付房屋。在购房过(guò)程中，购房者需要一次性付(fù)清首付(fù)款，并采用银行(xíng)贷(dài)款的形式一次(cì)性付清剩余(yú)房款，换言之，房屋(wū)未建成(chéng)，开发商可能(néng)已(yǐ)拿(ná)到了全部(bù)购房(fáng)款，这点(diǎn)与中国(guó)香港的按照工程进度付款有所不(bù)同(tóng)。对(duì)中国内地的(de)开发商而言，预售制商品(pǐn)房也开启了高周(zhōu)转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进(jìn)程，但(dàn)背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地(dì)商品房销(xiāo)售的最主要方式(shì)，预售制(zhì)极大缩短房企现金回笼(lóng)周期(qī)，同时增加(jiā)市场商品(pǐn)房(fáng)供(gōng)应，推动了城(chéng)镇化发展进程。预(yù)售制在过去20多年对中国(guó)内地房地产市场的稳步(bù)发展(zhǎn)起到(dào)了重要作用(yòng)，不仅解(jiě)决了房地(dì)产市场(chǎng)快(kuài)速发(fā)展阶段的资(zī)金需求，也提高(gāo)了(le)居民居住(zhù)水平，中国内地城镇居民(mín)从筒子(zi)楼住到住宅(zhái)小区，从全民蜗(wō)居到基本适居，住房事(shì)业取得巨大(dà)进(jìn)步，数(shù)十年时间(jiān)走完(wán)发达国家几百年城(chéng)镇化路程。改(gǎi)革开放以来，城镇化进程进入快速发展(zhǎn)时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建(jiàn)成区面积(jī)由7438平方(fāng)公里增长至60721平方公(gōng)里(lǐ)，增长(zhǎng)7.2倍。根(gēn)据我们发(fā)布(bù)的《中国住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅存量(liàng)从不到(dào)14亿(yì)平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均(jūn)住(zhù)房建筑(zhù)面积从8.1平方米增至34.7平(píng)方米(mǐ)，城镇住房(fáng)套数从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预售制在当前已成为中国(guó)内地商品房(fáng)销售最主要方式，2005年中国内地商品住宅(zhái)期房(fáng)销售(shòu)面积(jī)占(zhàn)总销售面(miàn)积(jī)的比重为63％，而(ér)2021年(nián)期房累计销售面积(jī)达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了(le)中(zhōng)国内地房地产行业的发(fā)展(zhǎn)。中国内(nèi)地(dì)房地产(chǎn)历经(jīng)二十(shí)多年长(zhǎng)周期繁荣，行业各(gè)项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积(jī)从2.2亿(yì)平增至19.9亿平(píng)，累计上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年复(fù)合(hé)增(zēng)速10.6％。房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发投资完(wán)成额(é)从0.4万亿(yì)元增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增速(sù)17.8％。商品房(fáng)销售面(miàn)积(jī)和销(xiāo)售金额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业(yè)从无到有、从(cóng)国企先(xiān)行到民企崛起，队(duì)伍逐(zhú)渐壮大(dà)。2018年，房地产(chǎn)企业数(shù)量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地(dì)产也成为拉动中(zhōng)国内地经(jīng)济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地(dì)产带动的上下游(yóu)产业链特别长，高达50多个(gè)行(xíng)业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其(qí)中房地(dì)产对金融、批发、建(jiàn)材的(de)带动(dòng)最(zuì)为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的(de)投资占全社(shè)会(huì)固定资产投资(zī)的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资占固(gù)定资(zī)产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道(dào)，从(cóng)房地(dì)产贷款占银(yín)行(xíng)各项贷款余额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信(xìn)托等通道业务，占比(bǐ)超过三分(fēn)之一。从房地产融资存量占(zhàn)社融存量比(bǐ)重看，2021年(nián)12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大(dà)面积违约，将导致银行不良(liáng)率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居(jū)民(mín)财(cái)富效应渠道，根据我们的《中(zhōng)国住房(fáng)市值(zhí)测算报告》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万亿美元，大于美国(guó)的(de)33.6万亿美元(yuán)、日(rì)本的10.8万(wàn)亿美元、英法(fǎ)德(dé)三国合计的31.5万(wàn)亿美元(yuán)。从(cóng)住房市(shì)值占股债房市(shì)值的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于(yú)美(měi)国的(de)27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国(guó)的64％。中(zhōng)国住房市值与(yǔ)股债房市值的比例较(jiào)高，主要是因为住(zhù)房市(shì)值高，以及中国资(zī)本市场发育尚不成(chéng)熟，直(zhí)接融(róng)资比例较(jiào)低，股票、债券市(shì)值较低，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售(shòu)制背后(hòu)潜藏的风险确(què)实存在，当前的(de)负面效(xiào)应愈(yù)发凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部(bù)分商品是一手交钱一手交货，预售制是对(duì)购(gòu)买者的(de)单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能交(jiāo)付的风险(xiǎn)。比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购(gòu)房(fáng)者(zhě)不(bù)仅承担银(yín)行利息，还要承担延迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交房等风险(xiǎn)。另外，购房者和开发(fā)商(shāng)之间(jiān)的购(gòu)房合同、购房者(zhě)和银行的按揭贷(dài)款合(hé)同是两个独立的合(hé)同(tóng)关系，如果开发(fā)商发(fā)生违约，购(gòu)房(fáng)者只能根据购房合同向开(kāi)发商(shāng)主张权力，但依旧需(xū)要(yào)根据按揭贷款(kuǎn)合(hé)同(tóng)按时向银行进行贷款偿还(hái)，因此购房者承担(dān)的(de)风险较大。

　　从(cóng)行业(yè)层面看，预售制(zhì)助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇到下行周(zhōu)期，会引(yǐn)发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列(liè)风(fēng)险，进行影响自身信用和购房者对行(xíng)业的信(xìn)心。

　　从金融层面看，银(yín)行作为(wèi)按揭贷款的发放方，一旦房企因为(wèi)市场波动或经营不善(shàn)，出现资金链断裂等一系列问题(tí)，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房(fáng)企(qǐ)通过与购房者(zhě)签订(dìng)的预售合(hé)同和按揭合同，已(yǐ)经从银(yín)行(xíng)获得房款，如(rú)果购房者丧失还款能(néng)力或短期不能还款等，则(zé)风险完全(quán)由银行承担，银(yín)行将面临较大的坏账压力(lì)。

　　从监(jiān)管(guǎn)角度(dù)看(kàn)，购房(fáng)者(zhě)的预售监管(guǎn)资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没(méi)钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售(shòu)管理办法(fǎ)》中明确规定(dìng)了(le)开(kāi)发(fā)企业(yè)预(yù)售(shòu)商品房所得(dé)款项应当(dāng)用(yòng)于有关的工程建(jiàn)设，商(shāng)品房预售(shòu)款监(jiān)管(guǎn)的具体办法，由房地产管(guǎn)理部门制定。但多年以来全国(guó)并没有统一的预售资金监管规定(dìng)，各地实(shí)行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市(shì)重点监(jiān)管资金比(bǐ)例为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合(hé)肥等(děng)城市(shì)则(zé)按(àn)照项目的建安成本乘以建筑面(miàn)积或者项目工程总额报价计算重点资金。而(ér)事实是，不(bù)少购房款未进入监管账户、或进入(rù)监管账户后(hòu)被挪用，导致楼盘没有资(zī)金(jīn)继(jì)续建(jiàn)设。收楼遥遥无(wú)期，月供却被迫继续还款。那么，监管(guǎn)账户资金如何被挪走(zǒu)的？实际上，在过去房地产(chǎn)大开发时(shí)代(dài)的高周转背景(jǐng)下，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜(qián)规则(zé)”。比(bǐ)如(rú)工程(chéng)总承包方(fāng)，以工程建设名义，获(huò)得监管账户拨付资金，再由工程方将资金转给(gěi)房(fáng)企(qǐ)，而(ér)拨(bō)付的工程(chéng)款，远超工程进度(dù)所需。通过这些方式套(tào)取的资金，在房企各(gè)地项目间流动，变相(xiāng)加杠(gāng)杆(gān)，这样做提供了资金流动(dòng)性，房企抽(chōu)调(diào)资金统筹拿(ná)地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成一(yī)种资金循环高(gāo)周转模式，但一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国外商品房预(yù)售(shòu)制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付(fù)款保护(hù)：对于购房者预付(fù)资金，一般设(shè)有定金或预付款保护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房者支付的(de)预付款比例(lì)相(xiāng)对较低，绝大(dà)部(bù)分房款在房屋交付后开始支(zhī)付(fù)；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付款(kuǎn)一般(bān)以(yǐ)定金方式支付，或按工程进度(dù)分(fēn)期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一(yī)般采用两(liǎng)种方式发放按(àn)揭贷款，一是按(àn)工程进度付款，按揭贷款按照工程进(jìn)度逐渐发(fā)放，购房者开始(shǐ)月供(gōng)；二是房屋交付(fù)后(hòu)发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售商品房(fáng)提供期房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)，在(zài)商品房出(chū)现重大延(yán)期或重大(dà)缺陷时，保障购房(fáng)者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋(wū)交付质量的保(bǎo)障有两种方式(shì)，一是期房由政(zhèng)府或(huò)第三方验收合(hé)格并提供验收凭证后(hòu)，开发(fā)商凭(píng)验收凭证取得购房者(zhě)支(zhī)付的房款。二是开发(fā)商为购房者(zhě)提供一(yī)定的保修(xiū)期，通常1-5年，保修期满，购房(fáng)者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预售资金第三方(fāng)全(quán)程监(jiān)管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　美(měi)国期房定金一定期限(xiàn)内无(wú)条件返还，最低首(shǒu)付比例为(wèi)3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其余房款(kuǎn)交(jiāo)付后按揭(jiē)还(hái)款，交付前资金由第三方全(quán)程(chéng)监管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)。

　　定金及(jí)首付(fù)环节，定金比例(lì)一般为房(fáng)款的1％-5％，首付(fù)比例最低可低(dī)于(yú)3.5％，根据(jù)美国(guó)官方(fāng)数据，2021年(nián)美(měi)国平均(jūn)首付比(bǐ)例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房(fáng)者(zhě)在房屋交付后通过(guò)按揭贷(dài)款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美(měi)国为防止开发(fā)商挪用资金(jīn)，购房者的定金(jīn)及首付款由第三方公(gōng)证行或产权保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)的信托账户监管。如果(guǒ)开发商(shāng)倒(dào)闭导(dǎo)致(zhì)楼(lóu)盘(pán)烂尾(wěi)，购房(fáng)者资金可通(tōng)过申请仲裁取回，且不承(chéng)担任何责任与损失。而开发商(shāng)在(zài)房屋(wū)建设过(guò)程中的资金全(quán)部(bù)来自银行，银行(xíng)根据工程进度(dù)向(xiàng)开发商提(tí)供一定比例的贷(dài)款，由(yóu)于开(kāi)发商(shāng)挪用资金直接损害银行(xíng)利益，银行有(yǒu)充分动机监管开发商施工(gōng)进(jìn)度。开发(fā)商在(zài)房屋(wū)交付时需取(qǔ)得由(yóu)政(zhèng)府相(xiāng)关部(bù)门(mén)经(jīng)审查后发放的(de)验收凭(píng)证，通过(guò)验收凭证向(xiàng)银行得到购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德(dé)国期房(fáng)可零首付购房(fáng)，房款按(àn)建造工期进度支(zhī)付(fù)，按揭按工期(qī)放(fàng)款后还贷，房贷利率采用固(gù)定利率，开发商(shāng)或购房(fáng)者可购(gòu)买期房烂(làn)尾保险(xiǎn)。

　　预售(shòu)门(mén)槛方(fāng)面，德(dé)国开发(fā)商在项目获(huò)批后即可(kě)预售房屋。签署(shǔ)购房合(hé)同(tóng)前，购房者需支(zhī)付约2000欧的定金并进行预约公(gōng)证(zhèng)，签(qiān)订合同(tóng)后定金退(tuì)还。如由于任何(hé)原因不能购买，定金按照德国法律(lǜ)全部退还。

　　签署购(gòu)房合(hé)同后(hòu)，购房者需支付公证(zhèng)费和土地交易税(shuì)，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用(yòng)不(bù)包(bāo)含在购房款中，属于购房附加费(fèi)。

　　首付方面(miàn)，德(dé)国(guó)没有规定最低首付比例(lì)，可(kě)零首付购房。

　　余(yú)款方面，德国也采取按工期支付房款(kuǎn)的制(zhì)度，一般分7笔进行支(zhī)付，具(jù)体支付节点、比例因项(xiàng)目而异。一般来说，支付节点可分为公证后(hòu)、主(zhǔ)体(tǐ)完工、内部水暖电路完工、窗户玻(bō)璃完工、室内(nèi)清洁(jié)及墙面完工、地板(bǎn)完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在(zài)支(zhī)付房款前(qián)申请房贷，房贷利率采用固(gù)定利率，银行(xíng)按施工节奏分多次发放(fàng)贷款，每(měi)笔贷款给予购房者一定(dìng)使用期限，期(qī)限结束后(hòu)，购房者开始还贷(dài)。

　　保险(xiǎn)方面(miàn)，德国保险(xiǎn)公司针(zhēn)对(duì)期房设计(jì)了两种保(bǎo)险(xiǎn)，保险的功能是当(dāng)房屋出现重大延期或(huò)重大(dà)缺陷时，保险公司保证开发商赔(péi)偿(cháng)或修复，开发商破产，由保险公司负责相应赔偿。保险由开(kāi)发商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售(shòu)制设有10％定金保险保护机(jī)制，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律(lǜ)师严格(gé)监管。

　　订立合(hé)同前，买(mǎi)卖双方均有一(yī)名律师，负责沟(gōu)通期房交易中的房产、资金、合同(tóng)等各个环(huán)节，各环(huán)节内容确认无误后签订首付交换(huàn)合同。

　　定金方(fāng)面(miàn)，英国(guó)设置(zhì)了10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，当开发商出现财务、经(jīng)营问题时，购(gòu)房(fáng)者10％的定金由保险公(gōng)司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合(hé)同签订(dìng)21天(tiān)内(nèi)支付。

　保送生是什么意思 如何成为保送生，中考保送生是什么意思　余(yú)款支付环节，英(yīng)国采取按(àn)工(gōng)程进(jìn)度付款的方式，但是交房(fáng)前付款比例相(xiāng)对(duì)较低，一般会(huì)在(zài)合(hé)同签(qiān)订6-24个月分别支付两笔5％-10％的(de)款(kuǎn)项(xiàng)，即交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支(zhī)付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房产公证公司的检验(yàn)验(yàn)收后才能交(jiāo)付，交付(fù)后方可(kě)按揭(jiē)还贷(dài)。

　　资金监管环节，英(yīng)国期房预售(shòu)资金(jīn)监管极为(wèi)严格，资金也由律师监(jiān)管，在确认(rèn)工程(chéng)进度(dù)、支付相(xiāng)关款项过程中，由买(mǎi)房律师(shī)将资金转(zhuǎn)给卖(mài)方律师，卖(mài)方律师转(zhuǎn)给(gěi)开发商，即资金在进入开发商账户前经(jīng)过两(liǎng)道关口(kǒu)，有利于(yú)保障购(gòu)房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期(qī)房交易立法，设(shè)置期房预付(fù)款保全措施

　　日本期(qī)房交易立法，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开发商(shāng)必须完成“预售房定金保全措施”，交房前付(fù)款比例不超房款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约(yuē)10％房(fáng)款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立(lì)法方面，日本二战结束后由于房屋供(gōng)给严重(zhòng)失衡，叠加(jiā)法(fǎ)律空白，社会上“一房二卖(mài)”现象普遍(biàn)，为此，日本政府1952年出台《宅地(dì)建筑(zhù)物(wù)交易(yì)法》，经多次修(xiū)订(dìng)，目(mù)前是唯一一部规范期房(fáng)交易的法律。

　　定金保护(hù)方面，根据日本《宅地(dì)建物取引业法》，对购房者支付定金超过(guò)5％或超1000万日(rì)元的部分，法律(lǜ)要求开发商必须完成定(dìng)金保全措施才可预售。什么是(shì)定金保全(quán)措施？即买卖双方签订(dìng)购房合同时，开发商向金融(róng)机构或指定保证机构或保险机(jī)构签订定金保证委托(tuō)合同，设置购房者定金的保证或保险，并将(jiāng)相应的保(bǎo)证金证明书(shū)交付给购房者。除(chú)定金外，其(qí)他预(yù)先支付的(de)购(gòu)房款也受该措施(shī)保(bǎo)护。若开发(fā)商倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购房者可凭保证金证明书向金融机(jī)构或保证机构或保险公司兑付，同时(shí)，开发商需(xū)向(xiàng)购房者赔付违约金，一般约为房价的(de)10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前只需支(zhī)付(fù)最多不超20％的定金，签订购房合(hé)同后，购房(fáng)者即可(kě)向银(yín)行申请贷(dài)款，但交房(fáng)后才(cái)开始按揭贷款(kuǎn)，除定金外(wài)的剩(shèng)余房款(kuǎn)在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新加坡期(qī)房购房者违约(yuē)可(kě)返还相当于3.75％房(fáng)款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余款按工(gōng)程(chéng)进度支付，所有(yǒu)资金进银行专门项目资金账户，交房后满1年(nián)保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节(jié)，新加坡开发商有统一的(de)选购权合(hé)同以及订金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一步签(qiān)订购买合同，不执行(xíng)OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付(fù)比例(lì)方面，签订购房合同后，购(gòu)房者需支(zhī)付15％的(de)首(shǒu)付(fù)及印花税，同时(shí)购房(fáng)者向银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余(yú)款支付(fù)上(shàng)，新加坡期(qī)房(fáng)同(tóng)样采取(qǔ)按工程进度付(fù)款的方式，《发展(zhǎn)商条例》对期房付款流(liú)程做了统一详细规(guī)定，要求(qiú)所(suǒ)有开发商遵守，支付节点一般(bān)为合同签订后、地基完工、框架完工(gōng)、管道(dào)门窗等(děng)完工等(děng)，支付比例(lì)约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照工程进(jìn)度放(fàng)款，月供在此(cǐ)过(guò)程中随(suí)着放出(chū)贷款的增加而增加，未(wèi)放款部分无需(xū)月供。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面，购房者的订金与(yǔ)付款(kuǎn)会存入银(yín)行专门的项目资金(jīn)账(zhàng)户(hù)，账户(hù)资(zī)金提取(qǔ)须与(yǔ)房屋建(jiàn)设(shè)有(yǒu)关。房(fáng)屋交(jiāo)付后(hòu)，购房者享受1年的房(fáng)屋保(bǎo)修期，此(cǐ)后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看(kàn)，当前房(fáng)地产到了政(zhèng)策出手临界点(diǎn)，重(zhòng)点是保交楼(lóu)和房企(qǐ)重组。一方面，加大对刚需(xū)和(hé)改善型需求的(de)支持力度(dù)，长短兼顾(gù)妥(tuǒ)善(shàn)应对局(jú)部停(tíng)贷(dài)现象(xiàng)，重点是(shì)保交楼保复工保民生(shēng)，给予强有力(lì)的金融工具支(zhī)持(chí)。另一(yī)方面，从现(xiàn)在起，对还在正常运转的(de)房企包括民营企业，加大支持力(lì)度(dù)，由优质房企牵头(tóu)并(bìng)购(gòu)重组整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性和人性复杂(zá)性，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重(zhòng)组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长(zhǎng)效机(jī)制。长效机制四(sì)大关键是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产税。定(dìng)金环节，建立开发商违(wéi)约(yuē)后定金保护机制，如将已支付定金冻(dòng)结至房(fáng)屋交付阶段，保(bǎo)障购房(fáng)者定金安全。签订合同环节(jié)，鼓(gǔ)励(lì)保险公司介入，为(wèi)房屋重大(dà)延期以及重大缺陷(xiàn)等情况(kuàng)提供充分的保障。余款支付环(huán)节，建立按(àn)工程进度付款机制或交房(fáng)后按揭贷款机制，充分保护购房者的权益。资金监管(guǎn)环节，引入独立于开发商(shāng)、银行的第(dì)三方资(zī)金监管机构，或由(yóu)政府相关部(bù)门直(zhí)接监管，以此防止资金(jīn)挪(nuó)用现象。交付环节(jié)，建立商品房保修期(qī)制度。保修期(qī)内，开发商应对房屋(wū)质量问题全权负责、免(miǎn)费(fèi)维修，购房(fáng)者在保修期结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长(zhǎng)期(qī)来看(kàn)，取消商(shāng)品房预售制是大势(shì)所趋。一方面(miàn)，98年房改(gǎi)时(shí)，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现(xiàn)在全(quán)国套户比超过(guò)1，从(cóng)大开发进入(rù)存量时代，对购房民众不公平的(de)预售(shòu)制已经过时(shí)了(le)，该取消了，改为现房销售。另一方(fāng)面，取消预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售，开发商将拼(pīn)的不是(shì)五(wǔ)花八门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不知道能(néng)不能兑现的营销手段，而是(shì)所见即所得(dé)的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这才是对购房民众的(de)最(zuì)根本最实(shí保送生是什么意思 如何成为保送生，中考保送生是什么意思)质的保障(zhàng)，这(zhè)样将极(jí)大的提升(shēng)开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币(bì)驱(qū)逐劣币。

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