文：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取(qǔ)消预售制了。 1月(yuè)17日(rì)召开的全(quán)国住房和城乡建设工(gōng)作(zuò)会议提出“有条件的(de)可(kě)以进行现房销售”，不足一个月时(shí)间(jiān)，已有山东、安徽、河(hé)南(nán)、四川、广东等地(dì)明确表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取(qǔ)消商品房预售(shòu)制了，用你的钱，建你的(de)房子，还烂(làn)尾了，这是对购房者的不(bù)公平。以后谁(shuí)有钱(qián)谁(shuí)建房，没钱没实力(lì)的别建了，不能把包袱(fú)甩给老百(bǎi)姓和社(shè)会，这是房地产从大开发时代步入(rù)高(gāo)质(zhì)量发(fā)展阶段的必然趋势，也(yě)是对购房老百姓的(de)最大保护。98年房改时，全国缺(quē)房子，开(kāi)发商(shāng)缺(quē)钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全国套户(hù)比(bǐ)超过1，从(cóng)大开(kāi)发进入存量时代，对(duì)购房(fáng)民众不公(gōng)平的预售制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。以(yǐ)后一手交钱，一手交房，天经(jīng)地义。当然二次(cì)房改是(shì)个技术活，路由器有使用年限吗兼顾化(huà)解(jiě)停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务(wù)、恢(huī)复市场信(xìn)心(xīn)以及(jí)长效(xiào)机(jī)制，长效机制四大(dà)关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产(chǎn)税。如果按照(zhào)经济规律办事，中国(guó)一定能实现房(fáng)地产软(ruǎn)着陆和(hé)长期(qī)平稳健康(kāng)发展(zhǎn)，跨过这道关(guān)，解好这(zhè)道世界难(nán)题。

　　2、为什么(me)要取(qǔ)消预售(shòu)制、改为现房销售？大家想想，绝(jué)大部分商(shāng)品是(shì)一手(shǒu)交钱一手(shǒu)交货，预售(shòu)制是对购买者的单方面(miàn)不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商(shāng)品不能交付的风险。从个(gè)人(rén)层面(miàn)看，预(yù)售(shòu)制(zhì)对购(gòu)房者非常(cháng)不公(gōng)平，比(bǐ)如(rú)，交房等待期(qī)一般为两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承(chéng)担银行利息(xī)，还(hái)要承担延迟交房、房屋质量(liàng)、房产证(zhèng)延期办理(lǐ)甚至不(bù)能(néng)交房的风险。从行业层面(miàn)看(kàn)，预售制助(zhù)推(tuī)部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇到(dào)下(xià)行周期(qī)，会引发资金链断(duàn)裂(liè)、项目搁置等系列风险。取(qǔ)消预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)，这样(yàng)有助于落实(shí)中(zhōng)央房住不炒(chǎo)精神(shén)、有助(zhù)于(yú)保(bǎo)障购(gòu)房老百姓权益(yì)、有助于(yú)房企(qǐ)稳健发展，一举多得(dé)，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议取消预售(shòu)制度？预售制(zhì)度(dù)怎么来(lái)的(de)？国外什么情况？简单科普(pǔ)一下：商品(pǐn)房预售(shòu)最早源于中国香(xiāng)港，俗称卖(mài)楼(lóu)花，卖期房，是一种开发(fā)商(shāng)放杠杆(gān)的(de)方式。98年房改，由于商(shāng)品房(fáng)短缺，房(fáng)企缺(quē)资金，借鉴(jiàn)中国(guó)香港，引(yǐn)入了(le)商品房(fáng)预(yù)售(shòu)制(zhì)度(dù)。其实，当前世界不少国家存在预售制。但是，重点来了！发达国家一般有严格的监管(guǎn)保障(zhàng)措施，开发商(shāng)在项目获得政(zhèng)府批准后才可以开始(shǐ)销售，买家(jiā)在购买期(qī)房后并非像中国一样在支付完首付(fù)款后从银行一次性(xìng)贷(dài)款支付剩余全部(bù)房款(kuǎn)，而是根据开发(fā)商工程进度(dù)在完全交房前进行分期支付。所(suǒ)以，预售制度是需要严格的资金监管、分期(qī)支付以及(jí)违(wéi)约(yuē)处罚措施作为保障(zhàng)的，如果没有这(zhè)些保(bǎo)障措施，一定会触发风险，对购房民众不公(gōng)平(píng)，所以不(bù)如借机取消预(yù)售(shòu)制度，以(yǐ)后(hòu)改为(wèi)现房销(xiāo)售。客观讲预(yù)售(shòu)制度有一定历(lì)史(shǐ)阶段(duàn)性，现在(zài)中国住房进入存量时代，取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制(zhì)度有助于降负债降(jiàng)杠杆(gān)，不再把烂(làn)尾风险甩给老(lǎo)百姓和社会(huì)，当然这(zhè)需要配套(tào)房企债务(wù)重组(zǔ)、复(fù)工保交楼、恢复(fù)市场信心(xīn)和(hé)房地产长效机制(zhì)。这(zhè)是个技(jì)术活，只要坚持(chí)市(shì)场化(huà)改革，中国一定能(néng)化(huà)解这个难(nán)题，让房地产回归(guī)实体经济和居(jū)住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售(shòu)制，改为(wèi)现房销售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知(zhī)道能不(bù)能兑现的营(yíng)销(xiāo)手段，而是所见即所得(dé)的过硬(yìng)的产品质量(liàng)和诚信，这才是对购房(fáng)民(mín)众的最根本(běn)最实质的保障，这样(yàng)将极大的提升开(kāi)发商(shāng)的(de)建筑(路由器有使用年限吗zhù)质量，实现良币(bì)驱(qū)逐劣币。所有商业(yè)的(de)本质是向善，是以客(kè)户为中心，房地产也不能例外，老百姓(xìng)买房子是(shì)天(tiān)大的事(shì)，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福(fú)一家人。从这个角(jiǎo)度，取消预售制(zhì)、实施现房销售是实现老(lǎo)百姓安居乐业、社会长治久(jiǔ)安、行业企业健康发(fā)展的重大措施(shī)。在当(dāng)前的(de)情况下，取消(xiāo)预售制(zhì)要(yào)结(jié)合稳(wěn)楼(lóu)市、房(fáng)地(dì)产软着(zhe)陆、打通金(jīn)融支持(chí)当(dāng)期三好生、新(xīn)模式等综合施策(cè)。

　　作者十年前在(zài)国(guó)务院(yuàn)发展研究中心参与财税改革方案研(yán)究时，对预售制(zhì)、房地产税(shuì)、人地挂(guà)钩、金融稳定、房(fáng)企(qǐ)杠(gāng)杆率等进行过长期系统(tǒng)的(de)专(zhuān)项研究。（参(cān)考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进程，但(dàn)背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预(yù)售资(zī)金第三方全程监(jiān)管，交付时开发(fā)商(shāng)凭验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保(bǎo)护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房(fáng)交易立法，设置(zhì)期房预付款保全措(cuò)施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式

　　二十世纪(jì)五十年(nián)代在中国香港，楼宇出租是地产行业盛行的(de)方式(shì)，但有着(zhe)转让难、出租资金周(zhōu)转期(qī)长等问题，分层销(xiāo)售孕育而生。20世纪(jì)50年代，中国香港还未(wèi)推行公(gōng)共(gòng)房屋制度，许(xǔ)多人栖身于(yú)木屋或者其他临时住(zhù)宅，住房的需求是相(xiāng)当高(gāo)，不过大(dà)多数居民的储蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖多(duō)数以(yǐ)一整栋(dòng)楼(lóu)为单位，需要雄厚的(de)资金实力才(cái)能购买。虽然楼宇出租是中国香港地产(chǎn)行业盛行的方(fāng)式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题。针对这(zhè)一系(xì)列(liè)问题，不少地产商开始探求新(xīn)的方式，如(rú)把楼宇(yǔ)契约切开，即(jí)“分(fēn)契”，然(rán)后将(jiāng)楼宇分层出售。这(zhè)模式一经推行，购买楼(lóu)宇的市民数(shù)量有所增(zēng)加，开发(fā)商资金周转加快(kuài)。

　　在分层出售的基(jī)础上，将(jiāng)“按揭(jiē)”模式引入房地产销售，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英东创(chuàng)办立信置业(yè)有限公司，凭(píng)借商业直觉和多年(nián)经营杂货铺、海(hǎi)上驳(bó)运(yùn)业务的经(jīng)验，对于商品流通、资金(jīn)周转(zhuǎn)有着(zhe)独到的(de)见解，在努力寻求方法加快自身资(zī)金周转(zhuǎn)。当时(shí)其在(zài)购下九(jiǔ)龙的一块地盘后，除(chú)了分(fēn)层出(chū)售、还印发售楼说明书，上有文字详尽说(shuō)明楼宇的地势环(huán)境(jìng)、建筑材料、分层价格、订购方法等。此(cǐ)外(wài)，“卖楼花”是另(lìng)外(wài)一个亮点，即(jí)先收取买家的订金(jīn)，采(cǎi)用类似租(zū)金的(de)分期付款(kuǎn)形式，等新楼(lóu)落成时，收(shōu)齐买家的钱，买家就(jiù)拥有了自(zì)己(jǐ)的房产。这种方式(shì)减轻(qīng)了民众(zhòng)购房的(de)资金压力，加(jiā)速了房屋的建造和销售(shòu)，也解决(jué)了(le)制造商的资金问题，降低投资风险，在当时可谓是(shì)“双赢”的(de)举措。“预售楼花+分(fēn)期付款”的销(xiāo)售模式成为当时(shí)中(zhōng)国香港房地产(chǎn)市场的一(yī)大(dà)特色(sè)，纵(zòng)观(guān)中国香港房地产(chǎn)市场(chǎng)的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效(xiào)率地解决了核(hé)心的住房(fáng)供(gōng)不应求的问题，使房(fáng)市发展进(jìn)入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推动了中(zhōng)国香港楼市几十年繁(fán)荣(róng)，但期间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但监管(guǎn)部门不断完善、规范化，建立健(jiàn)全的监管机制，促进市(shì)场健(jiàn)康发展。例如，1960年(nián)，位于大角咀(jǔ)的一个楼盘因建筑(zhù)费用(yòng)超(chāo)支停工，出(chū)现(xiàn)“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港管理部门提升了对于预售楼花制度(dù)的(de)监管，即要求开发商在预售前，确保地价款已经全部支付，还要证明自身(shēn)有资(zī)金(jīn)等能力把项目完成，资金(jīn)需放入律师所托管(guǎn)，支取时需(xū)律所和(hé)建筑师的核准。为了防止开发商(shāng)、律(lǜ)所(suǒ)、建筑师等造假，套取监(jiān)管账户(hù)资(zī)金(jīn)，中国香港要求(qiú)律师行(xíng)在(zài)银行开(kāi)设的信托(tuō)账户（监(jiān)管账户）、开发商操作等采取全透(tòu)明化机(jī)制，且银(yín)行(xíng)的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成(chéng)最(zuì)大风(fēng)险(xiǎn)方，后续需(xū)自身推(tuī)动项(xiàng)目完(wán)工(gōng)。随(suí)着监管体系逐步(bù)完善(shàn)，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需(xū)求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中国内(nèi)地面临住(zhù)房需(xū)求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花(huā)”制度。建(jiàn)国以来，中国(guó)内地(dì)优先发展重工业，强调基础建设，这一导向使前期发展工业化(huà)的进(jìn)程(chéng)大(dà)于(yú)城市(shì)化进(jìn)程，唯有解决(jué)住房(fáng)基(jī)础等城市化配套问题，才(cái)能(néng)进一步推进城市化(huà)。但当(dāng)时推行的(de)是“统(tǒng)一(yī)管理，统一分配，以租养房(fáng)”的福利分房(fáng)制度(dù)，住房(fáng)市(shì)场发展起步较晚、增速较慢(màn)，福利分(fēn)房制度(dù)也出现了分配不公、效率低、配套差等(děng)问题，因此福利分房制度不再(zài)适用(yòng)于当时的国情。叠加房地(dì)产市场面(miàn)临商品房的需(xū)求量大，而社会缺(quē)少大型房地产开发商，商(shāng)品房供应量小的(de)困(kùn)境，此时引(yǐn)入中(zhōng)国香港的“卖楼(lóu)花”模式无疑是对内地房地产市(shì)场(chǎ路由器有使用年限吗ng)的一(yī)针(zhēn)强(qiáng)心(xīn)剂。从1994年起(qǐ)，中国内(nèi)地逐(zhú)步引进中(zhōng)国香港预(yù)售商品房制度(dù)，先后出(chū)台多项文件(jiàn)，大力支持国内房地产市场(chǎng)改(gǎi)革(gé)。例如，1998年，国务(wù)院(yuàn)出台(tái)《关于进(jìn)一步(bù)深(shēn)化城镇(zhèn)住房(fáng)制度改革，加(jiā)快(kuài)住(zhù)房建设的通知》文(wén)件，决(jué)定停止住房无偿实物分(fēn)配，逐步实行住房(fáng)分(fēn)配货币化、住房(fáng)供给商品化(huà)、社会化(huà)的住房新(xīn)体(tǐ)制，从计划经济下的福利分房转向市(shì)场(chǎng)经济的商品房(fáng)。房(fáng)地产市场(chǎng)采(cǎi)用预售制，允许(xǔ)开(kāi)发商(shāng)卖期房，解决了(le)房企缺少资金和开发时间周期长的两大难题，开(kāi)发商(shāng)以预(yù)售款撬动下一个项(xiàng)目的开(kāi)发(fā)，形成滚(gǔn)动(dòng)开(kāi)发模式，住房供应速(sù)度加快。自此(cǐ)中国内地(dì)开始(shǐ)房改(gǎi)货(huò)币(bì)化，中国(guó)人民银行(xíng)等多(duō)方迅速出台相关的信贷政策，支持购房者，极大作用(yòng)推动了房地产(chǎn)市场的(de)发展。

　　引(yǐn)入(rù)中国香(xiāng)港“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形成契合(hé)中国内地的商品(pǐn)房预售(shòu)制度(dù)。预售制的(de)初衷是为了(le)缓解房(fáng)企资金压力(lì)，加(jiā)快城镇住(zhù)房建设(shè)。具(jù)体(tǐ)来说，是指(zhǐ)房地(dì)产开发企业将正(zhèng)在建设中的房(fáng)屋(wū)预先出售给购(gòu)房者，由购(gòu)房(fáng)者支付定金或(huò)房(fáng)款的行为(wèi)。区(qū)别于中国香港，在中国(guó)内地实(shí)践过程中，商(shāng)品房预售流程为：房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)商办理预售许可证-签(qiān)订商品房买(mǎi)卖(mài)合同-进行备(bèi)案登记(jì)和预告登记(jì)-交付房(fáng)屋。在购房(fáng)过程中，购房者需要一次性(xìng)付清首付(fù)款，并(bìng)采用银行贷(dài)款的形式一次性付清(qīng)剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿到了全部(bù)购(gòu)房款，这点与中国香港(gǎng)的(de)按照工程进度付(fù)款(kuǎn)有所(suǒ)不同。对中(zhōng)国内(nèi)地的开发商(shāng)而言，预售制商(shāng)品房(fáng)也开启了高周转、高杠杆的(de)运(yùn)作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动(dòng)城(chéng)市化(huà)进程，但背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在

　　作为中国内地商品房销售的最主要方式，预售制极大缩短房企现金回笼周期，同时增加市场商品房(fáng)供应，推动了城(chéng)镇化发展进程。预售(shòu)制(zhì)在过(guò)去20多年对中国(guó)内地房地(dì)产市场的稳步发展(zhǎn)起到了重要作(zuò)用，不仅解决(jué)了房(fáng)地(dì)产市场快速发展(zhǎn)阶(jiē)段的资金(jīn)需求，也(yě)提高了居民居(jū)住(zhù)水(shuǐ)平，中国(guó)内地(dì)城镇居民(mín)从筒子楼住到住宅小区，从全民(mín)蜗(wō)居到基本适(shì)居，住房事业取得巨大进步，数十年时间走(zǒu)完发达国家几百年(nián)城镇化路(lù)程。改革(gé)开放以来，城镇化进程进入快(kuài)速(sù)发(fā)展时期。1978-2021年(nián)，城镇人(rén)口由1.7亿(yì)人(rén)增(zēng)长(zhǎng)至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面(miàn)积(jī)由7438平方公里增长至(zhì)60721平方公里，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍。根据(jù)我们发布(bù)的《中国住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国(guó)内地城镇住宅存量从不(bù)到(dào)14亿(yì)平增至313.2亿平，城(chéng)镇人(rén)均住房建筑面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方(fāng)米，城(chéng)镇住房(fáng)套数(shù)从约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已(yǐ)成为中国内地商(shāng)品房销售(shòu)最主要方式，2005年中国内地商品(pǐn)住(zhù)宅期(qī)房销售(shòu)面积(jī)占总销售面积的(de)比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计(jì)销售面(miàn)积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预(yù)售制也推(tuī)动(dòng)了中国(guó)内地(dì)房(fáng)地产行业的(de)发展(zhǎn)。中国内地房地(dì)产历经二十多(duō)年长周期(qī)繁荣，行(xíng)业(yè)各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计(jì)上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产开发投资完成额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销(xiāo)售(shòu)面积和销售金额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元(yuán)，累计上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复(fù)合增(zēng)速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速发展，房(fáng)地产企业从无(wú)到有、从国企先(xiān)行到民企崛起，队(duì)伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地(dì)产企业数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也(yě)成为拉动中国(guó)内地经济(jì)高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济(jì)增(zēng)长渠道(dào)，房地产带动(dòng)的上下游产业链特别长，高达(dá)50多(duō)个行(xíng)业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产(chǎn)业增加值(zhí)占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产完(wán)全拉动的投资占(zhàn)全社(shè)会固(gù)定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产开发投资占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融渠(qú)道，从房地产贷款占(zhàn)银(yín)行各项贷款余额的(de)比重(zhòng)看，2021年(nián)12月(yuè)为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道(dào)业务，占(zhàn)比(bǐ)超过三分之一。从房(fáng)地产融资(zī)存(cún)量占社(shè)融(róng)存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企大(dà)面积违约，将(jiāng)导致银行(xíng)不(bù)良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财(cái)富效(xiào)应渠道(dào)，根据我们的《中国住房市值测算(suàn)报告》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万亿美(měi)元，大于美国(guó)的33.6万(wàn)亿美(měi)元(yuán)、日本的10.8万亿美(měi)元、英法德三国(guó)合计的31.5万亿(yì)美元。从住房市值占股(gǔ)债房市值的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国(guó)的(de)27％、日本(běn)的37％、英国(guó)的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值与股债房市值的比例较(jiào)高，主(zhǔ)要是因为住(zhù)房市(shì)值高，以(yǐ)及中国资本市场发育尚不(bù)成(chéng)熟，直接融资(zī)比(bǐ)例较低(dī)，股票、债券市(shì)值较低，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制背后潜藏(cáng)的(de)风险确实存在，当前的负面效应愈(yù)发(fā)凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝大部(bù)分商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售制是对(duì)购买(mǎi)者(zhě)的单方面不公平制度(dù)，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能(néng)交(jiāo)付的(de)风险。比(bǐ)如，交房等待期一般为两年，在(zài)此期间，购房者不仅承担银(yín)行(xíng)利息，还(hái)要(yào)承(chéng)担延(yán)迟交(jiāo)房、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至(zhì)不能(néng)交房等风险。另(lìng)外，购房者和开发商之间的购房合同、购房者(zhě)和银行的(de)按揭贷款合同(tóng)是(shì)两个独立的合同关系(xì)，如果开发商发生违(wéi)约，购房者只能(néng)根(gēn)据购房合同向开发(fā)商主张权(quán)力，但依旧需要(yào)根据按揭贷款合同按时向银行进行贷款偿还，因此购房者(zhě)承担(dān)的(de)风(fēng)险较大。

　　从行业层面(miàn)看，预(yù)售制助(zhù)推(tuī)部分房企过度(dù)举债、高杠(gāng)杆扩张，资(zī)金若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列风险(xiǎn)，进行影响(xiǎng)自(zì)身信(xìn)用和购房(fáng)者对行业的信心。

　　从(cóng)金融层(céng)面看(kàn)，银行作为按揭(jiē)贷款(kuǎn)的发(fā)放方(fāng)，一旦(dàn)房(fáng)企因为市场(chǎng)波(bō)动或经营不善，出现资(zī)金(jīn)链断裂(liè)等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而(ér)房企通(tōng)过与购房(fáng)者(zhě)签订的预(yù)售合同和按揭(jiē)合(hé)同，已经从银行获得(dé)房款，如果购房(fáng)者(zhě)丧失还款能力或短期不能还款等，则风险完全由银(yín)行承担(dān)，银行将面(miàn)临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度看，购房者的预售(shòu)监管(guǎn)资(zī)金去(qù)哪了？楼盘(pán)“烂尾(wěi)”，归根(gēn)结(jié)底两个字那(nà)就是(shì)“没钱”，即(jí)没钱付工程款。在(zài)2004版的《城(chéng)市商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售管理办法(fǎ)》中明确规定了开发企(qǐ)业预售(shòu)商品房所(suǒ)得款(kuǎn)项应当用于有关(guān)的(de)工程建设(shè)，商品房预售款监管的具(jù)体办法，由房地产管理部门制定(dìng)。但多年以来全(quán)国并没有统一的预售资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等城市重(zhòng)点监管资金(jīn)比例(lì)为(wèi)总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等(děng)城市则按照项目的建安(ān)成本乘以建筑(zhù)面积或(huò)者项目(mù)工程总额报价计(jì)算重点资金。而事实是，不少(shǎo)购房款未进入监(jiān)管账户、或进入监管账户(hù)后被挪(nuó)用(yòng)，导致楼盘没(méi)有(yǒu)资金(jīn)继续建设。收楼遥遥无(wú)期(qī)，月供却被迫(pò)继续还(hái)款。那么，监管账户资金(jīn)如(rú)何被挪走的(de)？实际(jì)上，在过(guò)去房(fáng)地产大开发时(shí)代的高周转背(bèi)景下，抽调预售款监管账户资金，是(shì)行(xíng)业“潜规则(zé)”。比(bǐ)如工(gōng)程(chéng)总承包(bāo)方(fāng)，以工(gōng)程建设名义(yì)，获得监(jiān)管账户拨付资金，再(zài)由工(gōng)程(chéng)方将资(zī)金转给房企，而拨付的(de)工程款，远超(chāo)工程进(jìn)度所需(xū)。通过这些(xiē)方式套取的资金，在(zài)房企各地项目间流动，变相加杠杆，这(zhè)样做提供了(le)资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和(hé)楼(lóu)盘(pán)建设，形成一种资金循环高周转模(mó)式，但一定程度上(shàng)把风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际(jì)经(jīng)验(yàn)

　　整(zhěng)体(tǐ)来(lái)说(shuō)，国外商(shāng)品房预售制度(dù)呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房者预付资金，一般(bān)设有定(dìng)金或预(yù)付款保护机制，如英国、日(rì)本(běn)；

　　2）预付(fù)款(kuǎn)比重：要求购房(fáng)者支付的预付款比(bǐ)例相对较低，绝大部分(fēn)房款在房屋(wū)交付(fù)后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付(fù)方(fāng)式：预付款一般以(yǐ)定金方式支(zhī)付(fù)，或按(àn)工程进度分期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采用两(liǎng)种方式发放(fàng)按揭贷款(kuǎn)，一是按工程进(jìn)度(dù)付款(kuǎn)，按揭(jiē)贷款按照工程进度逐渐发(fā)放，购房者开始月(yuè)供；二是房屋交付(fù)后发(fā)放(fàng)按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售(shòu)商品房提供期(qī)房(fáng)烂尾保险，在商品房出现重(zhòng)大延期或重大缺(quē)陷时，保(bǎo)障购(gòu)房者(zhě)权(quán)益(yì)；

　　6）房(fáng)屋交付(fù)保护：房屋(wū)交付质量的(de)保(bǎo)障有两种方式，一是期房由政府或第三(sān)方验收合格并提供验收(shōu)凭证后，开发商凭(píng)验收凭(píng)证取得(dé)购房者支(zhī)付的房款。二是开发商(shāng)为(wèi)购(gòu)房者提供一定(dìng)的(de)保修期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第(dì)三方全程(chéng)监(jiān)管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期(qī)房定金一(yī)定(dìng)期限内无条件(jiàn)返(fǎn)还，最低首付(fù)比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后按揭还款，交付前(qián)资金由(yóu)第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房(fáng)款。

　　定(dìng)金及首付环节，定金(jīn)比例一般为房款(kuǎn)的(de)1％-5％，首付比(bǐ)例最低可(kě)低(dī)于3.5％，根据美(měi)国官方(fāng)数据，2021年美(měi)国平均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付(fù)方面，除定金或(huò)首(shǒu)付(fù)外，购房者(zhě)在房屋交付后通过按揭(jiē)贷款支付(fù)剩余房款。

　　资金监管方面，美(měi)国为防止(zhǐ)开发商挪用资(zī)金(jīn)，购房(fáng)者的定金(jīn)及(jí)首付款由第三方公证行(xíng)或产权(quán)保险公(gōng)司(sī)的(de)信托(tuō)账户监管(guǎn)。如(rú)果开发商倒闭导(dǎo)致(zhì)楼盘烂尾，购房者资金可通过申(shēn)请(qǐng)仲裁取回，且不承(chéng)担(dān)任何责任与损(sǔn)失。而(ér)开发(fā)商(shāng)在(zài)房屋建设过程中的资金全(quán)部(bù)来自银(yín)行(xíng)，银行(xíng)根据(jù)工程进(jìn)度(dù)向开(kāi)发商提(tí)供一定比例的(de)贷(dài)款，由(yóu)于开发(fā)商挪(nuó)用资金直接损(sǔn)害银行利(lì)益，银行有充(chōng)分动(dòng)机监管(guǎn)开发商施工进度(dù)。开发商在房屋(wū)交(jiāo)付时需取得由政府相关部(bù)门经审查后发放的验收凭证，通过(guò)验收凭证向(xiàng)银行得到购(gòu)房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首(shǒu)付购房，房款按建造工(gōng)期进(jìn)度支付(fù)，按揭按工(gōng)期(qī)放款后还贷(dài)，房贷利率采用固(gù)定(dìng)利率，开(kāi)发商或购房者可购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面(miàn)，德国开发商(shāng)在项目获批后即可预售(shòu)房屋。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧的定金并进行预约公证，签订合同后定金退还。如由于任何原因不能购买，定金按照德国法律(lǜ)全(quán)部退还。

　　签署(shǔ)购房合(hé)同后(hòu)，购房者需(xū)支付公证费(fèi)和(hé)土(tǔ)地交(jiāo)易(yì)税，分(fēn)别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用(yòng)不包含在购房款中，属于(yú)购房附(fù)加(jiā)费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例，可零(líng)首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德国也采取按工(gōng)期支(zhī)付房款的制度，一般分7笔进行支付(fù)，具体支付(fù)节(jié)点、比例因项目(mù)而异。一般来说(shuō)，支(zhī)付节点可分为公证后、主体完工、内部水(shuǐ)暖电(diàn)路(lù)完工、窗户(hù)玻璃完工、室内清洁及墙面完(wán)工、地板完工、全部完(wán)工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面(miàn)，购房者可在支付(fù)房(fáng)款前申(shēn)请房贷，房贷利率(lǜ)采用固定(dìng)利率(lǜ)，银行按(àn)施工节(jié)奏分多次发(fā)放贷款，每笔贷(dài)款(kuǎn)给予购(gòu)房者一定使用期限(xiàn)，期(qī)限结束(shù)后，购房者(zhě)开始(shǐ)还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国(guó)保险公(gōng)司针对期房设计了两种保险，保险的功(gōng)能是当房屋出现重大延期或重大缺(quē)陷时，保险公司保证开发(fā)商赔偿或(huò)修复，开发商破(pò)产，由(yóu)保险公司负责相应赔偿(cháng)。保险由开(kāi)发商或购房者(zhě)购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设(shè)有10％定金保险保(bǎo)护机制，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律(lǜ)师(shī)严格监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖(mài)双方均有(yǒu)一名律师，负责沟通期房交易中的房产(chǎn)、资(zī)金、合同等各个环节(jié)，各环节内(nèi)容确(què)认无误后签(qiān)订首(shǒu)付交换(huàn)合(hé)同。

　　定金方面(miàn)，英(yīng)国设(shè)置了(le)10％定金保险保护机制(zhì)，当(dāng)开(kāi)发商出(chū)现财务、经(jīng)营问题时，购房者10％的(de)定金由保险公(gōng)司赔付，而超(chāo)出(chū)10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付(fù)需要在(zài)合同签订21天内支付。

　　余款支(zhī)付环(huán)节，英国采取按工程进度付款的方(fāng)式(shì)，但是交房前(qián)付款比例(lì)相对(duì)较低，一般会在(zài)合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的(de)款(kuǎn)项，即交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后支(zhī)付。

　　交付环节，英(yīng)国规定房屋必须(xū)经(jīng)过房产公(gōng)证公司的(de)检验验收后才能交付，交付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资(zī)金监管环节，英国期房预(yù)售资金监管(guǎn)极为严(yán)格，资(zī)金也由(yóu)律师监(jiān)管(guǎn)，在(zài)确认工程进度、支(zhī)付相关款项过(guò)程(chéng)中，由买房律师将(jiāng)资金转给卖(mài)方律(lǜ)师，卖方律师转给开发商，即资金在进入开发商账户(hù)前经过(guò)两(liǎng)道关口，有利于保障(zhàng)购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期(qī)房交(jiāo)易(yì)立法，设(shè)置期房预(yù)付款保全措施

　　日本期房交易(yì)立法，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开发(fā)商必须完成(chéng)“预(yù)售房定金保(bǎo)全措施(shī)”，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比(bǐ)例(lì)不超房款的20％，开发商违约需(xū)返还定价并赔偿约10％房(fáng)款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结(jié)束(shù)后由于(yú)房屋供给(gěi)严重失衡，叠加法律空白(bái)，社会上“一房(fáng)二卖”现象(xiàng)普遍(biàn)，为此，日本政(zhèng)府1952年(nián)出台《宅(zhái)地建筑(zhù)物交(jiāo)易法》，经多(duō)次修订，目前(qián)是唯(wéi)一一部规范期(qī)房交易的法律。

　　定(dìng)金(jīn)保(bǎo)护方(fāng)面(miàn)，根据(jù)日本《宅地建物取引业法》，对购房者支(zhī)付定金超过5％或(huò)超1000万日元的部分，法律要求(qiú)开发商必须(xū)完成定(dìng)金保全措施(shī)才可(kě)预售。什么是定金(jīn)保全措(cuò)施？即(jí)买卖双方签订购房合同时，开发商(shāng)向金融机构或(huò)指定保(bǎo)证机构或保(bǎo)险机(jī)构(gòu)签订定(dìng)金保证委托合(hé)同(tóng)，设置购房者定(dìng)金的保证(zhèng)或保险，并将(jiāng)相应的保证(zhèng)金证明书交付(fù)给(gěi)购房者。除定金(jīn)外，其他预先支付(fù)的购(gòu)房款(kuǎn)也受该(gāi)措(cuò)施保护(hù)。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金(jīn)证明书向金融机构或保证机构(gòu)或保险公司兑付，同时，开发(fā)商需向购房者(zhě)赔(péi)付违约(yuē)金，一般约为房价(jià)的(de)10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支付环(huán)节，交(jiāo)房前只(zhǐ)需支付最多不超20％的(de)定金，签订购房合同后，购房者即可向银行申请贷(dài)款(kuǎn)，但交(jiāo)房后(hòu)才(cái)开始按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)，除定金外(wài)的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资金(jīn)由(yóu)银行监管(guǎn)，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还相当于(yú)3.75％房款的订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程进度支付(fù)，所(suǒ)有资(zī)金(jīn)进银行专门项目资金账户，交房后满1年保修(xiū)期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付(fù)环节(jié)，新(xīn)加(jiā)坡开发商有统一的选购权合同以(yǐ)及订(dìng)金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作为(wèi)订金(jīn)，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一步签订(dìng)购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订购房合(hé)同后，购房(fáng)者(zhě)需支付15％的首(shǒu)付及印花税，同时购房者向银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期(qī)房(fáng)同样(yàng)采取(qǔ)按工程(chéng)进(jìn)度付款的方式，《发展(zhǎn)商(shāng)条例(lì)》对期房(fáng)付(fù)款(kuǎn)流程(chéng)做了统一详细规定(dìng)，要求所有开发(fā)商遵守，支付节(jié)点一般为合同签订后、地基(jī)完工、框架(jià)完工、管道门窗(chuāng)等(děng)完工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按揭贷(dài)款也依(yī)照工程进(jìn)度(dù)放款，月(yuè)供在此(cǐ)过(guò)程中随着(zhe)放出贷(dài)款的增加而增加，未放款(kuǎn)部分无需月(yuè)供。

　　资金监管方面(miàn)，购(gòu)房者的订金与(yǔ)付款(kuǎn)会存入银行专门的项目资金账(zhàng)户，账户资金(jīn)提(tí)取须与(yǔ)房屋建设有关。房(fáng)屋交付后，购房(fáng)者享受1年的(de)房屋保修期，此(cǐ)后(hòu)购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当(dāng)前房地产(chǎn)到了政策出手临界点，重点是保交楼和房企重组。一(yī)方面(miàn)，加大对刚需和改善型(xíng)需求的支(zhī)持力度，长短兼(jiān)顾(gù)妥(tuǒ)善应对局部停贷现象，重(zhòng)点是保交楼保(bǎo)复(fù)工(gōng)保民生，给予强有力的金融工具(jù)支持。另一方(fāng)面，从(cóng)现在起，对还在正(zhèng)常运转的房企包(bāo)括民营(yíng)企业，加大支(zhī)持力度，由(yóu)优质房企牵(qiān)头并购重(zhòng)组整(zhěng)个行业(yè)，为(wèi)每个房(fáng)企配套AMC和财团，给予金融工(gōng)具配套。

　　二，中期(qī)来(lái)看，应(yīng)充(chōng)分估计形势复杂(zá)性和人性复(fù)杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重(zhòng)组(zǔ)房企债务、恢复市场信心(xīn)以及长效机(jī)制。长效机制四大关键是推(tuī)动城(chéng)市群(qún)战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和(hé)房地(dì)产税。定金环节，建(jiàn)立开发(fā)商违约后定(dìng)金保护(hù)机制，如将已支付(fù)定金冻结至房屋交付阶段，保障(zhàng)购房者定金安(ān)全(quán)。签订合同环节(jié)，鼓(gǔ)励保险公司介入，为房屋重大(dà)延期以(yǐ)及重大(dà)缺陷(xiàn)等情况提供充分的(de)保障。余款支付(fù)环节，建(jiàn)立按(àn)工程进(jìn)度付(fù)款(kuǎn)机制或交房(fáng)后按揭贷款机制(zhì)，充分保护购房(fáng)者的权益。资金监管环节(jié)，引入独立于开发商、银行的第三(sān)方资金监管机构(gòu)，或由政府相(xiāng)关部门直接监(jiān)管，以此防止资金(jīn)挪用现象(xiàng)。交付(fù)环节，建立商品房(fáng)保(bǎo)修期(qī)制度。保修期内，开发商应对房屋质(zhì)量(liàng)问题全(quán)权(quán)负责、免费(fèi)维修，购房者在保修期结(jié)束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商(shāng)品房预售制是(shì)大势所趋。一(yī)方(fāng)面，98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大(dà)开(kāi)发进(jìn)入存量时(shí)代，对购(gòu)房(fáng)民众不(bù)公平的(de)预售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房(fáng)销售。另一(yī)方面，取消预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)，开发(fā)商将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营(yíng)销手段，而是所见(jiàn)即所(suǒ)得的过硬的产(chǎn)品(pǐn)质量和诚信，这(zhè)才是对购房民(mín)众的最(zuì)根本(běn)最实质的(de)保障，这样将极大的提升(shēng)开(kāi)发商(shāng)的建(jiàn)筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

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